atunci când o proprietate este destinată să genereze venituri din chirii sau leasing-uri, metoda venitului de evaluare sau evaluare este cea mai frecvent utilizată. Venitul net generat de proprietate este măsurată în legătură cu anumiți alți factori pentru a calcula valoarea sa pe piața curentă în cazul în care ar fi să fie vândute.nu doar investitorii din proprietate sunt interesați de venitul net generat de operațiuni., Ei vor fi aproape întotdeauna caută finanțare și potențialii creditori va examina cu atenție veniturile și cheltuielile detalii, precum și. Vor dori să fie cât mai siguri posibil că investiția lor este protejată.creditorii doresc să vadă chiriile normale de ocupare care depășesc cheltuielile suficiente pentru a efectua plăți ipotecare cu un profit rămas pentru proprietari.
folosind rata de capitalizare (rata de Cap) pentru a estima valoarea
venitul net din exploatare al proprietății este utilizat atunci când rata de capitalizare este utilizată pentru a valorifica o proprietate venit., Există o relație inversă între prețul cerut și rata de plafonare. Cu alte cuvinte, cu cât rata de plafonare este mai mare, cu atât prețul cerut este mai mic.
folosind multiplicatorul chiriei brute pentru estimarea valorii
multiplicatorul chiriei brute sau GRM utilizează chiriile brute ale unei proprietăți, mai degrabă decât venitul net din exploatare utilizat cu rata cap.acest calcul se poate face într-unul din cele două moduri folosind fie venitul potențial brut (GPI), fie venitul operațional brut (GOI)., Estimarea valorii este mult mai bună folosind venitul brut din exploatare, deoarece sunt luate în considerare pierderile pentru ocupare și neplată.
condiția și cheltuielile viitoare trebuie luate în considerare
este mai subiectiv, dar foarte important să se ia în considerare și starea proprietății. Niciuna dintre metodele de evaluare a veniturilor nu ia în considerare starea proprietății și potențialele cheltuieli mari de reparații în viitor, astfel încât acestea trebuie luate în considerare pentru a ajunge la o estimare finală a valorii.,o proprietate existentă ar fi putut funcționa foarte eficient sau ar putea exista probleme operaționale care deprimă venitul net. Chiriile ar putea să nu fie chiriile reale, iar cheltuielile ar putea fi mai mari sau mai mici decât ar trebui să fie. să presupunem că un proprietar a oferit concesii de chirie unor chiriași în schimbul serviciilor, sau poate cheltuielile de reparații și întreținere au fost mai mici decât norma pentru proprietăți similare., Proprietarul ar fi fost obosit de a face cu sarcinile de management sau poate că pur și simplu nu a fost că preocupat de problemele care vin pe drum de întreținere săraci. investitorii care examinează fiecare aspect al operațiunii ar vedea o oportunitate aici, deoarece numerele de chirie nu sunt reale. Ei văd că obținerea chiriașilor în aceste unități la chirii curente complete ar face o diferență semnificativă în rentabilitatea netă, astfel încât doresc să o cumpere., Ei ar putea vedea că cheltuielile de proprietate nu sunt așa cum ar trebui să fie și proprietatea este în scădere în stare proastă, ceea ce duce-le să treacă pe Cumpărare. investitorii și creditorii Sharp vor îndepărta cu atenție finanțele proiectului pentru a se asigura că lucrează cu numerele reale. Este surprinzător cât de multe proprietăți comerciale mai mici sunt gestionate greșit. Chiriile sunt prea mici, cheltuielile sunt prea mari, sau este o combinație a ambelor.,investitorii care se opresc la calculele de evaluare de bază fără a săpa în chirii și cheltuieli adesea trec pe cele mai bune oferte sau plătesc suplimentar pentru proprietăți.
cunoașteți metoda venitului
este o idee bună să petreceți timp semnificativ învățând metoda venitului evaluării dacă intenționați să lucrați cu clienții investitorilor. Nu doriți ca cumpărătorul dvs. investitor sau clienții vânzătorului să utilizeze o terminologie pe care nu o recunoașteți sau nu o înțelegeți sau să cereți calcule pe care nu le puteți efectua.,
lucrul cu investitorii poate fi destul de plină de satisfacții, deoarece această piață imobiliară de nișă este destul de activă. De asemenea, veți construi o afacere excelentă, precum și recomandări de la clienți satisfăcuți.,div>