**informația De pe această pagină web este oferit doar pentru scopuri informaționale și nu ar trebui să fie considerate ca fiind legale, fiscale, financiare sau de consultanță de investiții. Deoarece situația fiecărui individ este unică, trebuie consultat un profesionist calificat înainte de a lua decizii financiare.,**

dacă nu sunteți implicat în mod regulat în cumpărarea și vânzarea de proprietăți de afaceri, cel mai probabil aveți nevoie de ajutor în calcularea valorii proprietății dvs. comerciale.

ca o completare la ghidurile noastre extinse de Vânzare propriile imobiliare comerciale și imobiliare comerciale costurile de închidere pentru vânzători, următorul articol oferă o explicație detaliată a abordărilor comune în evaluarea unei proprietăți comerciale.,

după studierea ghidului, veți avea informațiile de care aveți nevoie pentru a începe procesul de evaluare. Veți putea identifica detaliile pe care doriți să le faceți și pe cele pe care le veți delega altora.

3 Metode de Evaluare Comercial Real de Proprietate

Trei abordări sunt frecvent utilizate pentru a determina valoarea justă de piață de bunuri imobiliare comerciale:

  • veniturile metodă.
  • metoda de comparație.
  • metoda de cost.,

valorile determinate de fiecare dintre abordări sunt luate în considerare în valoarea de piață estimată a unei proprietăți comerciale. Dar fiecare abordare nu va primi o atenție egală în procesul de evaluare. În funcție de tipul de bunuri imobiliare și piața locală, o metodă poate fi ponderată mai mult decât celelalte.,

Aici este un scurt rezumat de toate cele trei abordări acest ghid explică în detaliu:

  • veniturile metodă calculează proprietăți comerciale de valoare venituri din chirie într-unul din două moduri: împărțirea brut anual chirii de clădire de chirie brut de multiplicare sau divizare a venitului net cu rata de capitalizare.
  • metoda de comparație utilizează prețuri recente de vânzare de proprietăți comparabile pentru a determina valoarea estimată a clădirii.,
  • abordarea costurilor valorizează o proprietate comercială bazată pe costul clădirii (mai puțin aprecierea) adăugată la valoarea terenului.

#1 Venituri Metodă: Cum de a Calcula Proprietăți Comerciale de Valoare Bazate pe Venituri de Închiriere

Din venitul metodă se bazează în primul rând pe flux de venituri comerciale proprietate de închiriere, sursa de venituri trebuie să fie luate în considerare. Metoda de venit trebuie să fie ponderată diferit pentru diferite tipuri de bunuri imobiliare comerciale.,

un complex mare de apartamente este un bun candidat pentru metoda veniturilor. Riscul de post vacant este răspândit pe mai mulți chiriași—minimizând fluctuațiile veniturilor din chirii, chiar și cu schimbarea condițiilor economice.

un centru comercial format dintr—un magazin de ancorare și un mall de benzi poate fi evaluat eficient folosind metoda venitului-atâta timp cât spațiul de ancorare atrage cumpărătorii către alte magazine. Dar ce se întâmplă dacă spațiul de ancorare rămâne vacant luni întregi sau dacă atrage o afacere a cărei clientelă nu face cumpărături la celelalte magazine?,

cu cât venitul din chirii este mai inconsistent, cu atât metoda de venit devine mai puțin fiabilă atunci când se evaluează valoarea unei proprietăți comerciale.

folosind multiplicatorul chiriei brute

ce este Multiplicatorul chiriei brute sau GRM?

multiplicatorul chiriei brute (GRM) este calculat prin împărțirea prețului de vânzare (valoarea de piață) a unei investiții imobiliare la încasările brute de închiriere ale proprietății.

determinarea încasărilor brute de închiriere a proprietății este un proces simplu., Amintiți—vă că venitul brut din închiriere utilizat în calcul este venitul total anual din Închiriere la o ocupare de 100% – fără deduceri pentru cheltuieli.

Chirie Brut Multiplicator = Valoarea de Proprietate / Închiriere Brut Venituri

Calcularea Valorii Proprietății Folosind GRM

Uită-te la online media GRM pentru zona și tipul de construcție.,

Pentru a calcula valoarea proprietății, doar inversa formula:

Valoarea Proprietății = Brut din chirii * Chiria Brută de Multiplicare

GRM, de asemenea, vă ajută să vă verificați chiria la valoarea de piata de proprietatea dumneavoastra comerciale în comparație cu proprietăți similare. Ca un exemplu:

proprietarul unui ten-blocul plătit 1.000.000 $pentru 10.000 de metri pătrați structura doar peste un an în urmă. Venitul brut din chirii pentru anul a fost $72,000., GRM este calculată după cum urmează:

1.000.000$în / $de 72.000 = 13.89 (GRM)

proprietarul vrea să vândă proprietatea pentru $1,100,000. Un cumpărător se uită la listarea folosind regula 1%. Această regulă prevede că chiriile lunare brute ar trebui să fie egale sau mai mari de 1% din prețul de achiziție. Potențialul cumpărător face propriile calcule rapide:

$1,100,000 X 1% = 11.000 de dolari (lunar) sau de 132.000 $(anual)

$1,100,000 / de 132.000 $ = 8.,33 (GRM)

compararea unui 13.89 GRM la un 8.33 GRM arată cumpărătorului că proprietatea este supraevaluată pe baza veniturilor din chirii.

înainte ca un cumpărător să fie interesat, vânzătorul își dă seama că chiriile trebuie majorate sau prețul redus, deci GRM este mai mic de nouă.

folosind rata de capitalizare

ce este rata de capitalizare?

rata de capitalizare este un procent care reflectă puterea de câștig a unei proprietăți imobiliare comerciale., În general, se consideră că o rată de plafonare acceptabilă pentru proprietățile investiționale este cuprinsă între 8% și 12% (pentru majoritatea piețelor).

Pentru a estima rata de capitalizare:

  • Estimarea potențialului venitul brut la 100% grad de ocupare.
  • scade pierderile medii De Post vacant și de colectare.
  • scade toate cheltuielile de construcție (fixe, operaționale și rezerve).

cifra rezultată este venitul net din exploatare (NOI)., Venitul net din exploatare împărțit la prețul de vânzare (valoarea de piață) este egal cu rata de capitalizare.

Calcularea Valorii Proprietății, Folosind Rata de Capitalizare

Ca un exemplu, proprietarul unui apartament de constructii știe că media capac rata pentru apartament similar clădiri în piață a fost de aproximativ 7% pentru ultimele șase luni. NOI pentru clădirea lor a fost de 40.000 de dolari pentru anul precedent., Utilizând formula:

40.000 de dolari (venitul net din exploatare) / 7% (rata de capitalizare) = $571,428 (prețul de vânzare)

văd că ei ar trebui să își evalueze clădirea de la aproximativ $572000 de a fi competitive cu proprietăți comparabile (în ceea ce privește rata capacul).

#2 Metoda de Comparare: Modul de a Privi Similare Proprietăți Comerciale’ Valorile de Piață

prețuri de Vânzare de proprietăți comparabile trebuie să cântărească greu în orice evaluare., În această secțiune, puteți obține câteva sfaturi despre cum să aflați prețul pentru care a fost vândută o proprietate comercială.

Public Records

în toate, dar aproximativ o duzină de state, prețurile de vânzare pentru tranzacțiile imobiliare sunt publice record. Majoritatea site-urilor web ale birourilor județene au funcții de căutare online limitate, așa că trebuie să vizitați Tribunalul județului corespunzător pentru documentele relevante. Dar dacă doriți să comparați datele de vânzări pentru un număr mare de proprietăți, acest tip de căutare poate fi consumator de timp.,

în zeci sau cam asa ceva „non-divulgare” state și unele județe din restul statelor, nu există înregistrări de date de vânzări sunt disponibile pentru revizuire publică. Și determinarea prețului de vânzare pentru o proprietate într-una din aceste state prin înregistrări publice este un scenariu cel mai bine ghicit.

în statele de nedivulgare, abordarea din spate a prețului de vânzare al unei proprietăți este derivată din utilizarea înregistrărilor fiscale publice. Valoarea evaluată a proprietății poate fi obținută de la evaluatorul județului. Și această valoare poate fi utilizată pentru a determina valoarea de piață., Dar un astfel de calcul este o estimare brută în cel mai bun caz, deoarece evaluările județene nu sunt adesea în concordanță cu valorile actuale ale pieței.,

Lista de non-divulgare membre (vă rugăm să rețineți că statele pot schimba statutul lor de-a lungul timpului):

  • Texas
  • Indiana
  • Maine
  • Braila
  • Missouri
  • Wyoming
  • Louisiana
  • Idaho
  • Alaska
  • Montana
  • Dakota de Nord
  • Mississippi
  • New Mexico

Imobiliare Comerciale site-Uri

Face cercetare on-line este mult mai convenabil decât căutând prin arhivele publice., Și mai multe site-uri de listare on-line arată prețurile cer de bunuri imobiliare comerciale disponibile în prezent.

Officespace.com, de exemplu, este rapid și ușor de utilizat pentru a găsi prețurile cerute de proprietăți comerciale, în prezent, de vanzare. Dar officespace.com nu are prețuri pentru proprietățile vândute recent. În timp ce cunoașterea prețurilor solicitante ale clădirilor comparabile vă poate ajuta în determinarea valorii clădirii dvs., numerele nu sunt la fel de exacte ca cifrele reale de vânzări.

LoopNet.com este similar cu Officespace.com ca o lista cu site-ul. Dar Loopnet.,com are mai multe proprietăți enumerate și unele informații suplimentare de marketing îmbunătățite.

va trebui să plătească pentru cifrele reale de vânzări atunci când se utilizează un site cum ar fi CoStar.com. CoStar.com este societatea-mamă a LoopNet.com și este una dintre cele mai mari bunuri imobiliare comerciale platforme de servire Canada, marea BRITANIE și SUA.

este, de asemenea, cel mai scump furnizor de date imobiliare, deoarece au o bază de date masivă, care conține atât comps de vânzări, cât și comps de închiriere pentru proprietățile vândute recent—pe lângă celelalte servicii ale acestora.,

site-Uri de Știri

agenți imobiliari frecvent lista vândut proprietăți comerciale pe site-uri de știri, cum ar fi ziare locale și reviste de specialitate (ambele digitale și on-line).

ca un exemplu, dacă sunteți în căutarea pentru comps în New York City, The New York Times listează multe dintre proprietățile comerciale recent vândute. Punctele de știri locale din alte părți ale țării pot avea sau nu date despre vânzările recente.,

revistele comerciale pot prezenta doar vânzările de proprietăți neobișnuite care ar atrage cititori, cum ar fi o proprietate istorică.

în Timp ce comp ai nevoie pot fi amplasate pe un site de știri, nu este eficient mecanism de căutare pentru a le găsi. Se recomandă utilizarea site-urilor de știri pentru comps doar ca resursă suplimentară.,

#3 Metoda Costului: cel Mai Complex Mod de Evaluare de Proprietate

Prezentare

premiza care stă La costul de abordare este că cumpărătorii nu vor cheltui mai mult pentru o proprietate imobiliară existentă mult ar costa pentru a construi un brand nou de proprietate similară.

metoda costurilor diferă de celelalte două abordări comune, deoarece nu se utilizează comp-uri la evaluarea clădirii, astfel încât calculele nu depind de tendințele actuale ale pieței imobiliare. Terenul, cu toate acestea, este evaluat prin utilizarea comps.,

costul de abordare a proprietății de evaluare este simplu în concept:

Valoarea Terenului + (Costul Clădirii Nou – uzura Acumulată) = Valoarea Proprietății

Dar calculele pot fi extrem de complicate atunci când clădirea este mai veche, și materialele de construcție sunt mai frecvent utilizate. Metoda costului oferă cea mai precisă valoare de piață pentru construcții noi (sau aproape noi).,

cum se evaluează terenurile comerciale

cea mai obișnuită metodă de estimare a valorii terenurilor este prin utilizarea unor parcele comparabile vândute recent.

când datele sunt disponibile, valoarea terenului poate fi, de asemenea, determinată din construcții noi de valoare similară cu proprietatea dvs. Folosind metoda costului, determinați valoarea clădirii. Deduceți această valoare din costul total al proiectului pentru a estima valoarea terenului.,

cum se determină costul nou

pentru a determina costul unei clădiri noi, estimați banii necesari pentru a înlocui clădirea existentă cu alta de dimensiuni și funcții similare.

când materialele sunt similare, un astfel de calcul este simplu. De exemplu, costul construirii unei clădiri de birouri noi, cu patru etaje, pentru a înlocui o clădire de birouri cu patru etaje, de douăzeci de ani, este ușor de determinat.

dar când materialele diferă, calculul devine complicat—dacă nu imposibil., De exemplu, o clădire de piatră tăiată de 120 de ani cu acoperiș de ardezie a fost transformată într-o clădire de birouri. Ce ar costa nou? (Cu siguranță, mai mult decât ceea ce majoritatea cumpărătorilor care caută o clădire de birouri ar fi dispuși să cheltuiască.)

atunci Când se estimează costul de înlocuire sau o reproducere (cum ar fi o clădire istorică), se folosesc patru metode:

  • Comparativ Unitate de Abordare. Folosind o estimare forfetară a tuturor materialelor ca un cost pe pătrat-picior.
  • abordarea costurilor segregate., Defalcarea estimării prin stabilirea prețurilor pentru fiecare dintre componentele majore, cum ar fi sistemul de acoperiș.
  • unitate în loc de abordare. Defalcarea suplimentară a estimării prin stabilirea prețurilor subcomponentelor fiecărei componente majore, cum ar fi terasele și componentele structurale ale sistemului de acoperiș.
  • abordarea anchetei cantitative. Chiar mai departe de rupere în jos estimarea de stabilire a prețurilor fiecare element în clădire—ca un antreprenor de licitare de locuri de muncă s-ar putea face.

în general, atunci când o clădire nu este construită din materiale utilizate în mod obișnuit, abordarea costurilor este dificil de aplicat.,

cum se determină amortizarea

costul noua valoare a unei clădiri minus orice deduceri pentru pierderea valorii este egală cu valoarea sa depreciată.

pierderea de valoare poate veni în trei moduri:

  • Fizica
  • Funcțional
  • Extern

Fizică deprecierea vine ca urmare a uzurii naturale de ocupare. O clădire de apartamente din clasa A poate deveni rapid o clădire din clasa B dacă întreținerea este neglijată., Dar, în teorie, o clădire de Apartamente de clasa A ar putea rămâne clasa A pe termen nelimitat dacă este menținută în stare nouă—și dacă este actualizată continuu cu cele mai noi tehnologii.

amortizarea funcțională este măsurată pe măsură ce funcția clădirii devine depășită sau depășită. De exemplu, o clădire veche de apartamente fără lift și cu facilități de spălătorie situate în subsol are o cantitate semnificativă de depreciere funcțională.

deprecierea externă este rezultatul condițiilor nefavorabile din vecinătate sau din economia locală., De exemplu, închiderea unui sediu corporativ într-un oraș contribuie semnificativ la deprecierea externă a clădirilor de birouri din apropiere.

Folosind un Evaluator Profesionist

Cu exactitate a evalua o proprietate comercială este o complicate, consumatoare de timp proces care cere atenție meticuloasă la detalii. Dar există și un element de Artă al procesului pe care numai experiența îl poate oferi.,

după studierea numeroaselor aspecte ale unei evaluări a proprietății comerciale, așa cum sunt prezentate în acest ghid, valoarea angajării unui evaluator imobiliar comercial profesionist ar trebui să fie evidentă.

pentru o proprietate comercială de dimensiuni medii, așteptați să plătiți până la 5.000 USD pentru o evaluare. O clădire mare ar putea costa $10,000 sau mai mult. Dar folosind un evaluator profesionist pentru a vă ajuta în evaluarea proprietatea dumneavoastră are potențialul de compensare tine mai mult decât suficient de bani pentru a acoperi costul.,

atunci Când nu Aveți Nevoie de Evaluare

este recomandat să știți valoarea de piață de bunuri imobiliare comerciale—nu contează cât de a vă decide să-l vândă. Dar dacă alegeți să vindeți unui cumpărător de proprietăți comerciale în numerar, mai degrabă decât în mod tradițional cu un broker comercial sau un agent imobiliar, nu trebuie să aveți o evaluare atât de amănunțită, așa cum a fost subliniat în acest ghid.

orice investitor de renume poate evalua proprietatea dumneavoastră și de a face o ofertă rapid., Dar dacă solicitați o ofertă de numerar pe proprietatea dvs. comercială de la PropertyCashin, o vom avea pentru revizuire în termen de 24 de ore de la vizita noastră. Suntem o echipă națională de investitori cu experiență în domeniul imobiliar comercial. Și după revizuirea și acceptarea ofertei noastre, veți avea bani în mână pentru proprietatea dvs. în câteva zile.,

Despre Autor

Marina Vaamonde

Marina co-fondat America, cea mai mare platforma pentru off-piața de proprietăți care se conectează motivat vânzătorii de proprietate și imobiliare, investitorii caută oportunități de investiții profitabile. De-a lungul carierei sale, a fost implicată în peste 250 de tranzacții imobiliare. Prin utilizarea unei varietăți de strategii de investiții imobiliare, de la fix și flip, cumpărare și deținere, Închiriere-la-own, finanțare proprietar, Marina a reușit să maximizeze randamentele pentru partenerii și investitorii ei.