aprilie 30, 2015,

Introducere

Carolina de Nord prevede că oricine contracte cu o altă persoană sau entitate pentru a construi sau a face îmbunătățiri la orice clădire, de pe autostrada, sau utilități publice, inclusiv de clasificare, sau care se angajează să supravegheze sau să gestioneze astfel de activități, este licențiat ca un antreprenor general dacă lucrarea costă 30.000 de dolari sau mai mult., Înțelegerea acestei cerințe și nuanțele sale este o parte importantă a acționa ca un antreprenor general sau angajarea pe cineva să acționeze ca un antreprenor general.

Ce este un antreprenor General, care este cerința de licență și de ce există o cerință de licență?termenul „Antreprenor general” este utilizat în două contexte diferite. În primul rând, este utilizat în mod obișnuit într-un context de relație atunci când un contractant Reține alți contractanți pentru a efectua aspecte specifice ale lucrărilor cerute de acordul contractantului cu o altă persoană sau entitate („proprietar”)., Ceilalți contractori sunt denumiți subcontractanți. În acest context, „general „din” Antreprenor general ” se referă la natura acordului contractant: o parte angajează antreprenorul general pentru a fi responsabil pentru tot, inclusiv păstrarea subcontractanților potriviți. Frecvent, subcontractanții efectuează cea mai mare parte, dacă nu toate, a muncii efective cerute de acordul contractantului. Astfel, activitatea antreprenorului general devine, în esență, coordonarea subcontractanților și asigurarea faptului că efortul lor colectiv produce îmbunătățirea pe care proprietarul o așteaptă., Carolina de Nord legea recunoaște acest lucru prin includerea în definiția de „antreprenor general” persoane contractante cu un alt „superintend sau de a gestiona” constructii.de exemplu, în cazul în care domnul Jones contracte cu ABC Builders, Inc. pentru a construi o casă pe proprietatea deținută de domnul Jones și ABC Builders subcontractează cu XYZ Framers, LLC pentru a fi responsabil pentru lucrările de încadrare în construcția casei, atunci domnul Jones este proprietarul, ABC Builders este antreprenorul general, iar XYZ Framers este subcontractant al proiectului.,

În al doilea rând, termenul „Antreprenor general” în contextul Carolina de Nord licensure (NC gen.Stat. §§ 87-1 și următoarele.) înseamnă orice persoană, firmă sau corporație care se angajează să construiască pentru o altă persoană o clădire, autostradă, utilitate publică sau îmbunătățire, inclusiv lucrări de clasificare, unde costul proiectului este de 30.000 USD sau mai mult. Statutul de licență din Carolina de Nord impune ca oricine care îndeplinește această definiție să fie licențiat ca antreprenor general cu Consiliul de licențiere din Carolina de Nord pentru contractori generali („Consiliul”)., Nu contează dacă acest „antreprenor general” angajează orice alt contractant. Ceea ce contează este dacă contractantul se ocupă direct cu proprietarul proprietății fiind îmbunătățită pentru munca Costa $30,000 sau mai mult. Astfel, o persoană sau o entitate care este în mod normal un „subcontractant” pe un proiect poate fi un „antreprenor general” în sensul Statutului licensure în cazul în care acea persoană sau entitate contracte cu proprietarul proprietății, mai degrabă decât cu un antreprenor general licențiat.,obținerea unei licențe de la consiliu necesită, în general, ca solicitantul să ia și să treacă un test de competență scrisă, să plătească o taxă și să demonstreze capacitatea financiară de a efectua ca antreprenor general. Există trei niveluri de licență:

  • o licență limitată permite titularului să acționeze ca antreprenor general pentru proiecte cu valori de până la $500,000;
  • o licență intermediară permite titularului să acționeze ca antreprenor general pentru proiecte cu valori de până la $1,000,000; și,
  • o licență nelimitată permite titularului să acționeze ca antreprenor general pentru proiecte de orice valoare., deoarece statutul licensure necesită o licență numai pentru proiecte care costa $30,000 sau mai mult, există, fără îndoială, un al patrulea nivel, care este uneori cunoscut sub numele de „excepție handyman”—pentru proiecte de constructii care costa sub $30,000, nu este necesară nici o licență. costul unui proiect este calculat nu numai la momentul începerii proiectului, ci și pe tot parcursul proiectului., Astfel, în cazul în care un contractant inițial este de acord să efectueze lucrări care costă $20,000 și mai târziu, în cursul proiectului, este de acord să facă o suplimentare $15,000 în muncă (de obicei, în conformitate cu un ordin de schimbare), atunci contractantul va fi obligat să aibă o licență de antreprenor general, deoarece costul final al proiectului este de $35,000. deși un antreprenor general poate angaja în mod obișnuit subcontractanți pentru a efectua o parte sau toate lucrările, acest lucru nu are niciun efect asupra cerinței ca antreprenorul general să fie licențiat. Prin urmare, chiar dacă un antreprenor general efectuează toate lucrările (adică.,, nu angajează subcontractanți distincți), antreprenorul general trebuie să fie licențiat în mod corespunzător cu Consiliul dacă contractul cu proprietarul are un cost de 30.000 USD sau mai mult. Licența trebuie să fie deținută de entitatea sau persoana care încheie efectiv contractul cu proprietarul. deși subcontractanții pot fi obligați să obțină anumite licențe comerciale dacă acționează ca electricieni, instalatori, dulgheri etc., ei nu sunt obligați să aibă o licență de antreprenor general, chiar dacă subcontractul lor este evaluat la $30,000 sau mai mult în cazul în care acestea sunt contractante cu un antreprenor general licențiat., Subcontractanții care se ocupă de un antreprenor general licențiat nu trebuie să aibă aceeași expertiză; expertiza contractantului licențiat este considerată suficientă. Cu toate acestea, în cazul în care o parte care acționează de obicei ca un subcontractant—prin contractarea prin contractori generali—contracte direct cu un proprietar într-un contract în valoare de $30,000 sau mai mult, Subcontractantul va deveni un antreprenor general pentru acel proiect Special și trebuie să fie atât de licențiat., o excepție importantă de la cerința de licențiere a antreprenorului general este dacă proprietarul angajează un contractant să acționeze într-o capacitate specifică și limitată, cum ar fi să efectueze lucrări pur electrice, sanitare sau HVAC. Astfel de tranzacții au propriile cerințe de licențiere., În cazul în care contractul este de $30,000 sau mai mult, dar este limitat la un anumit comerț și contractantul are o licență pentru a efectua acest comerț, contractantul nu va fi obligat să aibă, de asemenea, o licență de antreprenor general, chiar dacă contractantul este punct de vedere tehnic, de asemenea, un antreprenor general (minim 30,000 dolari a fost atins și contractantul se ocupă direct cu proprietarul).

    De ce există o cerință de licență pentru contractorii generali?, Curtea Supremă din Carolina de Nord a constatat că:

    scopul Articolului 1 din Capitolul 87 din Statut Generală, care interzice orice antreprenor care nu a trecut un examen și a obținut un permis ca aceasta furnizate de întreprindere pentru a construi o clădire costă sau mai mult este de a proteja publicul de incompetent constructori.

    (accent adăugat).,în același caz citat mai sus, Curtea Supremă din Carolina de Nord a considerat că:

    atunci când, în nerespectarea unui astfel de statut de protecție, o persoană fără licență contractează cu un proprietar pentru a ridica o clădire care costă mai mult decât suma minimă specificată în statut, el nu poate recupera pentru încălcarea proprietarului contractului respectiv. Acest lucru este valabil chiar dacă statutul nu interzice în mod expres astfel de costume.,astfel, un antreprenor general fără licență nu poate aduce o încălcare a contractului împotriva proprietarului. Contractul este considerat ” nul ” pe baza nerespectării de către antreprenorul general a cerințelor statutului de licențiere. Pur și simplu, antreprenorul general fără licență nu poate să-și execute contractul și nu poate obliga proprietarul să plătească pentru munca efectuată, chiar dacă nu există defecte în lucrarea în sine. prin urmare ,dacă, în exemplul de mai sus, ABC Builders nu deține o licență cu Consiliul, dar totuși încheie un contract cu Mr., Jones pentru a construi o casă pe un teren deținut de domnul Jones pentru prețul contractului de $150,000, atunci ABC Constructorii nu pot forța domnul Jones să-l plătească un ban După ce finalizează construcția casei. Jones să plătească ABC Builders, dar instanțele din Carolina de Nord nu vor face nimic pentru a ajuta ABC Builders să recupereze suma contractului de la domnul Jones, deoarece contractul este considerat nul din cauza eșecului ABC Builders de a fi licențiat în mod corespunzător.

    aceasta este o regulă izbitoare—și, pentru antreprenorul general fără licență, o regulă foarte dură., Instanțele din Carolina de Nord au remarcat duritatea regulii, în timp ce, în același timp, o aplică în mod repetat, considerând că este politica publică a Carolina de Nord ca cei care acționează în calitate de contractori generali să fie autorizați în mod corespunzător.

    Nu este surprinzator, multe fără licență antreprenori generali confruntat la sfârșitul anului un proiect cu perspectiva de a nu fi plătit pentru munca lor (sau nu platit ultima lor egal) au pledat cu instanțele de judecată, pentru a permite o excepție de la regula generală, bazată pe circumstanțele specifice ale cazului lor., Dar instanțele au găsit foarte puține, dacă există, excepții de la regula generală. Astfel, de recuperare i-a fost refuzată fără licență antreprenori generali în cazul în care:

    • contractant solicitat de recuperare în quantum meruit (o alternativă echitabilă teoria contractelor);
    • În care contractantul a fost un parteneriat și unul dintre parteneri a posedat un antreprenor general de conducere;
    • În care contractantul a fost o corporație și președintele și unicul acționar a avut loc un antreprenor general de conducere; și,
    • contractantul angajat un licențiat antreprenor general pentru a supraveghea proiectul.,Curtea de Apel din Carolina de Nord a considerat chiar că un antreprenor general care contractează să construiască o locuință pe proprietatea proprie a contractantului pentru vânzare către o altă persoană trebuie să i se refuze recuperarea, deoarece statutul se aplică indiferent de cine deține terenul pe care este construită locuința. Cu toate acestea, Curtea de Apel a reținut, de asemenea, în acest caz că:

      acest lucru nu echivalează cu a deține, după cum sugerează, că orice persoană este împiedicată . . . de a construi ceva pe propria proprietate și, ulterior, de a se angaja să vândă ceea ce a construit., După cum sugerează limba statutului, az . . . interdicția se aplică numai unui constructor care contractează cu altul pentru a construi orice clădire fără a obține licența necesară, indiferent de cine deține terenul pe care urmează să fie construită clădirea.astfel ,dacă un vânzător-contractant fără licență încheie un contract cu un cumpărător pentru ca vânzătorul să construiască o casă pe terenul vânzătorului și apoi să transmită terenul și casa cumpărătorului, vânzătorul nu va putea executa contractul., Cu toate acestea, rezultatul în această situație ar fi probabil că vânzătorul ar refuza doar să transmită casa și terenul dacă cumpărătorul a indicat intenția de a nu plăti nimic.,

      Chiar dacă ipotetic vânzător-contractantul se protejează prin refuzul de a transmite acum-a construit casa de la recalcitranți cumpărător, nu este clar în cazul în care vânzătorul poate vinde structura chiar dacă vânzătorul deținute în proprietate de cel puțin 12 luni înainte de vânzare în conformitate cu Secțiunea 87-1(b) alineatul(2) din Carolina de Nord Generale Statut, deoarece clădirea nu a fost destinat exclusiv pentru ocupare de către antreprenor și de antreprenor de familie, firmă sau corporație după finalizare.,

      într-Adevăr, chiar dacă vânzătorul-contractor în nostru ipotetic construit prima casă, fără un potențial cumpărător (o „spec-house”) și, numai după finalizarea lucrărilor de construcție a casei, a intrat într-un contract cu un cumpărător, de a vinde terenul și casa, raționamentul din Carolina de Nord cazul citat mai sus tot nu ar permite vânzătorului să execute contractul de vânzare împotriva cumpărătorului pentru vânzător-antreprenor încă nevoie de o licență. În timp ce construia casa „în nume propriu”, nu o construia în scopul de a o ocupa efectiv ca reședință a contractantului., Dacă acesta din urmă a fost scopul, secțiunea 87-1(b) creează o excepție de la cerința pentru o licență.un recent caz al Curții de Apel din Carolina de Nord a permis unui contractant fără licență să se recupereze de la proprietar. În acest caz, Curtea de apel nu s-a concentrat asupra faptului dacă contractantul a fost angajat să ridice îmbunătățiri pentru proprietar, ci mai degrabă asupra faptului dacă contractantul s-a angajat să supravegheze ceilalți contractanți. Ceilalți contractori au contractat direct cu proprietarul, iar o altă parte a contractat cu proprietarul pentru a coordona lucrarea., Astfel, contractantul fără licență care încearcă să recupereze nu a supravegheat efectiv ceilalți contractori sau proiectul general. Deoarece contractantul nu se angajase să supravegheze activitatea generală a întregului proiect, Curtea a considerat că contractantul nu era Antreprenor general și, prin urmare, nu era supus cerinței statutului ca contractantul să dețină licența de antreprenor general.,

      Aceasta este o abatere semnificativă de la alte interpretări de statutul de Carolina de Nord instanțele care s-a concentrat pe dacă contractantul a contractat cu proprietarul pentru a ridica îmbunătățiri pe proprietarul de proprietate, nu pe dacă contractantul și-a exercitat un anumit grad de control asupra proiectului sau alți contractanți., Această opinie—atunci când se evaluează dacă o fără licență contractant pot recupera—a apărut să se concentreze pe „a supraveghea sau de a gestiona” dinte de definiția de antreprenor general în Secțiunea 87-1 și trecute cu vederea „contractul cu un alt pentru a construi” dinte de definiție.cu toate acestea, recuperarea nu este refuzată unui antreprenor general fără licență dacă contractantul a obținut respectarea substanțială a procedurilor legale de licențiere., În evaluarea conformității substanțiale, se acordă o importanță considerabilă dacă contractantul a fost sau nu licențiat în momentul în care a intrat în contract. S-a constatat o conformitate substanțială în cazul în care Contractantul a fost licențiat în momentul în care a intrat în contract, nu a reușit să reînnoiască licența în timpul proiectului de construcție, a acționat prompt pentru a corecta eroarea și a reușit în cele din urmă să-și reînnoiască licența. Faptul că un antreprenor general la un moment dat în trecut a avut o licență nu este respectarea substanțială., alte efecte ale nerespectării cerinței de licențiere există și alte riscuri potențiale pentru un antreprenor general fără licență, dincolo de faptul că nu a fost plătit pentru munca sa. Consiliul poate încerca să aplice sancțiuni. Aceste sancțiuni includ sancțiuni monetare, acuzații penale și un ordin judecătoresc care interzice antreprenorului general să acționeze ca antreprenor în viitor., Un antreprenor general fără licență riscă, de asemenea, ca, în cazul în care un proprietar afirmă că lucrarea contractantului general este defectă, statutul de antreprenor general fără licență să susțină sau să consolideze concluzia că lucrarea este într-adevăr defectă.din punctul de vedere al consumatorului, încheierea unui contract cu cineva care nu este licențiat în mod corespunzător ca antreprenor general este plină de riscuri., Pe de altă parte, dintr-un antreprenor general fără licență punct de vedere, de acord pentru a efectua lucrări de construcție pentru cineva într-o sumă de 30.000 dolari sau mai mult înseamnă că, printre altele, contractantul poate sfârși prin efectuarea că munca gratuit. Înțelegerea și respectarea cerințelor de licență din Carolina de Nord sunt importante atât pentru consumatori, cât și pentru cei care contractează cu aceștia pentru a construi îmbunătățiri.,oricine se angajează să ridice o clădire modulară fabricată din Carolina de Nord, care să îndeplinească Codul De construcție al statului Carolina de Nord, trebuie să aibă și o licență de antreprenor general, dar acest articol nu va aborda această componentă a problemei licenței.deși antreprenorul general fără licență nu poate menține un proces pentru încălcarea contractului, acesta poate pune în aplicare contractul în mod defensiv, ca o compensare, la pretențiile afirmate împotriva contractantului de către proprietar., În plus, instanțele au considerat că un antreprenor general fără licență nu este exclus de la executarea unui subcontract sau recuperarea daunelor pentru încălcarea acestuia împotriva unui subcontractant fără licență.

      —
      © 2021 Ward și Smith, pa pentru mai multe informații cu privire la problemele descrise mai sus, vă rugăm să contactați Jason T. Strickland.

      Acest articol nu este destinat să ofere, și nu ar trebui să fie invocate pentru, consultanță juridică în orice circumstanță specială sau situație de fapt., Nu trebuie luate măsuri pe baza informațiilor conținute în acest articol fără a obține sfatul unui avocat.suntem o echipa de profesionisti cu experienta in domeniu.