los posibles compradores de viviendas a menudo desean obtener información de precios para varias propiedades sin tener que depender siempre de un agente de bienes raíces. Aquí es donde los sitios de bienes raíces como Zillow.com es muy útil. Sin embargo, ¿realmente puede confiar en las estimaciones de valor del sitio? Muchos se han preguntado si Zillow proporciona datos precisos con sus estimaciones de precios de viviendas Zestimate.,
Zillow es un sitio web de negocios, establecido para poner los ojos en un montón de casas en venta y, a su vez, para vender publicidad a profesionales de bienes raíces. No es una empresa inmobiliaria con un grupo de agentes.
Zillow basa muchas de sus conclusiones de valor en opiniones formadas mediante algoritmos que procesan datos recopilados de diversas fuentes. No importa cuán grande sea el algoritmo, Las opiniones no son hechos., Si Zillow y sitios similares realmente tenían su dedo en el pulso del mercado de bienes raíces, cualquiera de estos sitios podría haber predicho el colapso del mercado de la vivienda, que no lo hicieron.
entendiendo Zestimate de Zillow
Zillow adquiere datos amalgamando toda la información sobre la vivienda a la que puede tener acceso. Mezcla y fusiona datos de varias fuentes en una sola fuente. Existen muchos programas computarizados que pueden pronosticar el valor de una casa., Incluso los agentes de bienes raíces usan programas computarizados, pero la diferencia es que los agentes de bienes raíces no dependen solo de esos programas, como Zillow se basa en la inteligencia artificial utilizada para ensamblar sus Zillow Zestimates.
al menos por ahora, Zillow no puede predecir cómo se sentirá un comprador cuando ingrese a una casa., Zillow no puede decirle si el interior ha sido actualizado, si la mano de obra es superior, si los materiales utilizados son inferiores, o si una escuela a la vuelta de la esquina ha disminuido el valor de las casas que retroceden hacia el campo de fútbol o cualquier otro número de factores que los agentes de bienes raíces y tasadores utilizan cuando conocen el vecindario y han inspeccionado la casa en persona.
cómo los agentes llegan a una estimación del valor
Cuando los agentes comienzan a evaluar una propiedad, lo primero que suelen hacer es estudiar la casa desde una vista aérea de satélite en Google., Notan si se apoya en una calle concurrida, la proximidad a una propiedad comercial o autopistas, el tamaño de otras casas cercanas, la vegetación y el paisaje, su orientación al sol y, si está disponible, verán las fotos del exterior más una escena de la calle.
un agente puede ejecutar una valoración automatizada utilizando un software especializado de bienes raíces., Una es Realist, una compañía propiedad de CoreLogic, que está centrada en los datos para todas las ventas, incluidas las que no son de MLS, y tendrá en cuenta las ventas de las casas circundantes que varían un 25 por ciento o menos en la configuración y el tipo, incluidos otros parámetros que un agente puede establecer manualmente.
otro tipo de valoración automatizada se basa en las ventas extraídas directamente de la MLS, y se calcula en base a los pies cuadrados, incluidos los valores altos, bajos, medianos y promedio de todos los listados vendidos, pendientes y activos., Estos dos tipos de valoraciones automatizadas y los valores resultantes por sí solos son a menudo muy diferentes entre sí, pero, utilizados juntos, pueden proporcionar un rango de valor, generalmente no más de una diferencia del 5 por ciento. Ese proceso proporciona mucha información, pero aún no es suficiente para establecer una conclusión de valor sólida.
Armado con esa información, un agente luego de inspeccionar la casa y mirar a través de los ojos de un comprador, de cómo un tasador va a ver y a dónde se coloca frente a la competencia para conducir el tráfico a la casa., No es inusual entrar en una casa con un acuerdo de listado preparado en la mano y terminar cambiando manualmente el precio de listado después de ver la casa. La automatización, como la utilizada por Zillow, nunca puede reemplazar la evaluación personal.
El Zillow Zestimate de precisión de valor
Zillow nunca afirma ser 100 por ciento exacto todo el tiempo o incluso 80 por ciento exacto la mayor parte del tiempo en todas las áreas., Si todas las casas dentro de un radio de seis cuadras son muy similares entre sí, en una subdivisión suburbana, llena de casas construidas alrededor del mismo año, y aproximadamente del mismo tamaño y con comodidades idénticas, una estimación de Zillow será mucho más precisa, quizás dentro del 10 por ciento, porque no hay suficientes variaciones específicas para despistarlo. En otros casos, como en los vecindarios más antiguos con muchas casas que se han mejorado de diferentes maneras, no estará tan cerca en absoluto.
Mundo Real: Zillow vs, Precios de Venta reales
las siguientes cuatro casas típicas fueron ventas reales, y el resultado del precio se compara con sus Zillow Zestimates en el punto de venta, para resaltar algunas de las variaciones en los dos valores.
una propiedad es dos casas en un lote en Midtown Sacramento, ubicado en una calle concurrida cerca de las vías del tren y cerca del ruido de la autopista, frente a una propiedad comercial. Zillow estimó el valor de esa casa en 3 380,733, pero se vendió en 3 349,000, después de casi 6 meses en el mercado, con mucha exposición., En este caso, la estimación de Zillow fue alrededor del 9 por ciento demasiado alta.
la segunda casa era una propiedad frente al mar personalizada en el área de Pocket de Sacramento. Zillow valoró esa casa en 9 983,097, sin embargo, se vendió en 1 1,085,000, que fue un 10 por ciento más que la estimación de Zillow. Si los vendedores hubieran confiado en la estimación de Zillow, habrían perdido más de $100,000, que no es un cambio pequeño.
la tercera casa fue reconstruida en un área exclusiva de Davis, California, cerca de la Universidad de California, Davis., Zillow valoró esa casa en 1 1,230,563, pero se vendió por 1 1,495,000, y por dinero en efectivo, sin financiamiento involucrado. Ese Zestimato era más del 20 por ciento demasiado bajo.
finalmente, la cuarta casa fue una casa frente al lago en Elk Grove, California. Una vez más, la estimación de Zillow era demasiado baja, en 4 488,711, y se vendió por un 16 por ciento más, que incluyó la evaluación del PRESTAMISTA DEL COMPRADOR, en 5 565,500.
El Zestimate está formulado para dar sitio a los visitantes una amplia gama de valor. No está destinado a reemplazar una tasación ni la opinión de valor de un profesional de bienes raíces., Muchos agentes pueden echar un vistazo a los valores de Zillow antes de visitar a un vendedor porque saben que el vendedor está mirando esos valores, pero no porque haya valor para el agente como profesional en la estimación. Los agentes de bienes raíces no utilizan Zillow para el precio de una casa.
Zillow como valor de respaldo
en algunos casos, los agentes le dirán a sus clientes que miren el precio de una casa en Zillow para justificar lo bueno de una buena oferta que están obteniendo al comprar una casa, siempre que el Zestimate sea mucho más alto que el precio de venta real, por supuesto. Es un uso selectivo con agentes., Cuando el precio es a su favor, podrían usarlo como evidencia para su cliente. Incluso los bancos no saben nada mejor, por lo que en una situación de venta corta, por ejemplo, cuando la oferta es más que un Zestimate, un agente de venta corta puede señalar el Zestimate cuando está en negociaciones con el banco de venta corta.
sin Embargo, Zillow ofrece mucho más para el consumidor que el Zestimate aspecto., De alguna manera, los espectadores se cuelgan tanto en el Zestimate que pasan por alto la riqueza de otra información en ese sitio web que incluye hechos concretos, datos pertinentes, ventas comparables y demografía del vecindario, todo lo cual puede ser invaluable para cualquier comprador o vendedor de vivienda por primera vez en una transacción de bienes raíces.