Wenn Sie mit Ihrem Hypothekendarlehen in Verzug geraten, kann die kreditgebende Bank einen bestimmten rechtlichen Prozess namens „Abschottung“ durchlaufen, um Ihr Haus zu verkaufen, um die ausstehenden Schulden zurückzuzahlen. Abhängig vom staatlichen Recht und den Umständen wird die Bank entweder:

  • eine Klage vor Gericht einreichen, um eine Abschottung (eine gerichtliche Abschottung), oder
  • Befolgen Sie bestimmte außergerichtliche Verfahren, die im staatlichen Recht festgelegt sind, um eine nichtgerichtliche Abschottung abzuschließen.,

Nachdem die Bank alle gesetzlichen Anforderungen für die Abschottung erfüllt hat, wird das Haus bei einem öffentlichen Verkauf an einen neuen Eigentümer verkauft. Bei gerichtlichen Zwangsvollstreckungen wird der Verkauf eines Sheriffs üblicherweise als letzter Schritt im Zwangsvollstreckungsprozess verwendet. Der erfolgreiche Bieter beim Verkauf wird der neue Eigentümer der Immobilie.

Wie funktioniert der Verkauf eines Sheriffs?

Ein sheriff-Verkauf in der Regel eine Auktion, durchgeführt durch die lokalen Strafverfolgungsbehörden, die für die öffentlichkeit zugänglich. Der Verkauf findet in der Regel entweder im Büro des Sheriffs oder im County Courthouse statt, häufig auf der vorderen Treppe., Einige Auktionen finden online statt. Nach Abschluss wird eine Sheriff-Urkunde ausgestellt, die dem Hochbietenden den Titel des Hauses verleiht, und die Urkunde wird in den Bezirksakten aufgezeichnet.

Hinweis auf einen Sheriff-Verkauf

Hausbesitzer erhalten in der Regel Mitteilung über einen Sheriff-Verkauf in der Abschottung Papierkram oder durch eine per Post verschickte Mitteilung über den Verkauf. Außerdem werden Anzeigen von Zwangsvollstreckungsverkäufen normalerweise in Zeitungen mit allgemeiner Auflage veröffentlicht, in der Regel vier bis sechs Wochen vor dem Verkauf. Viele County Sheriffs führen auch eine Liste in ihrem Büro oder auf einer Website der Immobilien, die versteigert werden.,

Die ausschreibende Bank ist normalerweise der Hochbietende

Die ausschreibende Bank gibt das erste Gebot bei der Auktion ab, bei der es sich um ein Kreditgebot handelt. Mit einem Kreditangebot erhält die Bank einen Kredit in Höhe der Schulden des Kreditnehmers. Die Bank kann den vollen Betrag der Schulden bieten, einschließlich Abschottung Gebühren und Kosten, oder es könnte weniger bieten. Die meiste Zeit ist die Bank der gewinnende Bieter beim Verkauf, weil niemand sonst versucht, die Immobilie zu kaufen. Wenn die Bank die Immobilie beim Verkauf kauft und das Eigentum an der Immobilie erhält, gilt die Immobilie als „Immobilieneigentum“ (REO).,

Sie Haftbar für einen Mangel Urteil

Wenn die bank das Höchstgebot bei der Versteigerung, Gebote aber weniger als der Gesamtbetrag der Schulden, es könnte in der Lage sein, zu versuchen, einen Mangel Urteil gegen den abgeschotteten Hausbesitzer. Ob die Bank ein Mangelurteil erhalten kann oder nicht, hängt vom staatlichen Recht ab.

Andere Parteien können auch bieten

Nachdem die Bank ihr Kreditgebot abgegeben hat, kann eine andere Person oder Einrichtung ein höheres Gebot abgeben und die Auktion gewinnen., Ein Dritter muss im Gegensatz zur Bank wahrscheinlich zum Zeitpunkt des Verkaufs eine Zahlungsanweisung oder einen Scheck über einen Prozentsatz des Immobilienpreises aufgeben. Diese Anforderung variiert von Ort zu Ort. Wenn der gewinnende Bieter das Guthaben nicht innerhalb eines festgelegten Zeitrahmens zahlt, kann die Einzahlung nicht zurückerstattet werden und die Immobilie könnte erneut aufgeführt werden. Oder der Käufer muss möglicherweise den vollen Betrag des Gewinnangebots zum Zeitpunkt des Verkaufs zahlen. Der Käufer erhält dann die Immobilie in „as is“ Zustand.,

Auch hier kann die Bank ein Mangelurteil erhalten

Wenn ein Dritter bei der Auktion der Hochbietende ist, wird der Erlös zur Rückzahlung der Schulden des Kreditnehmers verwendet. Wenn der Verkaufsbetrag jedoch nicht ausreicht, um den vollen Betrag der Schulden zu begleichen, kann die Bank möglicherweise (erneut, wenn das staatliche Recht dies zulässt) ein Mangelurteil gegen den ausgeschlossenen Hausbesitzer erhalten.

Was Hausbesitzer tun können, um den Verkauf eines Sheriffs zu stoppen

Als Hausbesitzer können Sie Maßnahmen ergreifen, um den Verkauf eines Sheriffs zu verhindern und Ihr Zuhause zu erhalten.,je nach Ihren Umständen sowie nach Landes-und Bundesrecht:

  • Fordern Sie die Zwangsvollstreckung vor Gericht an (überprüfen Sie die erhaltenen Zwangsvollstreckungspapiere oder wenden Sie sich an einen Anwalt, um die Frist für die Reaktion auf die Zwangsvollstreckungsklage herauszufinden)
  • Beantragen Sie eine Darlehensänderung oder eine andere Option zur Schadensbegrenzung (stellen Sie sicher, dass Sie sich bewerben, bevor eine Frist nach staatlichem Recht oder Bundesrecht abläuft)
  • Setzen Sie das Darlehen wieder ein (verpassen Sie nicht li>
  • Datei für Konkurs, oder
  • zahlen Sie den vollen Betrag der Hypothek Schulden.,

Was nach dem Verkauf des Sheriffs passiert

Je nach Staatsrecht haben Sie möglicherweise auch Optionen für einen kurzen Zeitraum nach der Auktion. Wenn das staatliche Recht eine Rücknahmefrist nach dem Verkauf vorsieht, können Sie das Haus zurückkaufen und behalten. Oder das staatliche Recht gibt Ihnen möglicherweise das Recht, während der Einlösungsfrist im Haus zu leben, auch wenn Sie Ihr Einlösungsrecht nicht ausüben. Aber wenn Sie nicht ausziehen, wenn Ihr gesetzliches Recht, das Haus zu besetzen, endet, werden Sie höchstwahrscheinlich vertrieben.,

Unter begrenzten Umständen können Sie möglicherweise den Verkauf des Sheriffs anfechten, indem Sie einen Antrag auf Aufhebung (Aufhebung) des Verkaufs stellen. Ein Gericht könnte den Verkauf beiseite legen, wenn Sie nachweisen können, dass es Betrug, Fehler oder Unregelmäßigkeiten bei der Durchführung des Verkaufs gab. Zum Beispiel, wenn die Bank es versäumt hat, Ihnen eine entsprechende Mitteilung zu senden, oder wenn die Auktion nicht ordnungsgemäß in der Zeitung beworben wurde, wie erforderlich, Diese Mängel können Gründe für einen Einspruch gegen den Verkauf sein.,

Hilfe von einem Zwangsvollstreckungsanwalt erhalten

Wie bei jeder rechtlichen Situation weist das Gesetz viele Nuancen und Komplexitäten auf, die von Staat zu Staat variieren. Wenn Sie eine Zwangsvollstreckung durchlaufen und weitere Fragen zum Prozess haben, Sollten Sie mit einem lokalen Zwangsvollstreckungsanwalt sprechen. Wenn Sie mehr über verschiedene Alternativen zu einer Abschottung erfahren möchten, wie eine Änderung oder einen Leerverkauf, Ein HUD-zugelassener Wohnungsberater ist eine ausgezeichnete Ressource, die Ihnen kostenlos hilft.