om du är standard på ditt hypotekslån kan utlåningsbanken gå igenom en specifik rättslig process som kallas ”avskärmning” för att sälja ditt hem för att återbetala den utestående skulden. Beroende på statlig rätt och omständigheterna kommer banken antingen:
- lämna in en rättegång i domstol för att utestänga (en rättslig avskärmning) eller
- följa specifika förfaranden utanför domstol, som anges i statlig rätt, för att slutföra en icke-rättslig avskärmning.,
Efter att banken uppfyller alla rättsliga krav för avskärmning säljs hemmet till en ny ägare vid en offentlig försäljning. Med rättsliga utmätningar, en sheriff försäljning används vanligen som detta sista steg i avskärmning processen. Den framgångsrika budgivaren vid försäljningen blir den nya ägaren av fastigheten.
Hur fungerar en Sheriff försäljning?
en sheriff försäljning är vanligtvis en auktion, som genomförs av lokala brottsbekämpande, som är öppen för allmänheten. Försäljningen sker vanligtvis antingen på sheriffens kontor eller på county courthouse, ofta på de främre stegen., Vissa auktioner hålls online. När det är klart utfärdas en sheriffs handling, vilket ger hemets titel till hög budgivare, och gärningen registreras i länets register.
meddelande om en Sheriff försäljning
villaägare får i allmänhet meddelande om en sheriff försäljning i avskärmning pappersarbete eller genom ett brev meddelande om försäljning. Också, annonser av utestängning försäljning normalt publiceras i tidningar av allmän spridning, vanligtvis fyra till sex veckor före försäljningen. Många länsheriffer upprätthåller också en lista på sitt kontor eller på en webbplats för de egenskaper som ska auktioneras ut.,
Utmätningsbanken är vanligtvis hög budgivare
utmätningsbanken lämnar det första budet på auktionen, vilket är ett kreditbud. Med ett kreditbud får banken en kredit i låntagarens skuld. Banken kan bjuda hela beloppet av skulden, inklusive utestängning avgifter och kostnader, eller det kan bjuda mindre. För det mesta är banken den vinnande budgivaren vid försäljningen eftersom ingen annan försöker köpa fastigheten. Om banken köper fastigheten vid försäljning och får titeln till hemmet, fastigheten anses ”fastigheter ägs” (REO).,
du kan vara ansvarig för en brist dom
när banken är hög budgivare vid auktionen, men Bud mindre än den totala skulden, det kanske kan söka en brist dom mot utestängda husägare. Huruvida banken kan få en brist dom beror på statlig lag.
andra parter kan också bjuda
Efter att banken har lagt sitt kreditbud kan en annan person eller enhet lämna ett högre bud och vinna auktionen., En tredje part, till skillnad från banken, kommer sannolikt att behöva lägga ner en postanvisning eller certifierad kontroll för en procentandel av fastighetspriset vid tidpunkten för försäljningen. Detta krav varierar från plats till plats. Om den vinnande budgivaren inte betalar saldot inom en viss tidsram, kan depositionen bli återbetalas, och fastigheten kan återföras. Eller köparen kan behöva betala hela beloppet av det vinnande budet vid tidpunkten för försäljningen. Köparen får sedan fastigheten i” som är ” skick.,
återigen kan banken få en Bristbedömning
om en tredje part är hög budgivare vid auktionen används intäkterna för att återbetala låntagarens skuld. Men om försäljningsbeloppet inte är tillräckligt för att betala av hela beloppet av skulden, kan banken kunna (igen, om statlig lag tillåter det) få en brist dom mot avskärmad husägare.
vad villaägare kan göra för att stoppa en Sheriff försäljning
som husägare kan du vidta åtgärder för att försöka förhindra att en sheriff försäljning händer och hålla ditt hem.,entially, beroende på dina omständigheter, samt statliga och federala lagen:
- utmana avskärmning i domstol (in avskärmningen papper som du har fått eller rådgöra med en advokat för att ta reda på tidsfristen för att svara på avskärmning åtgärder)
- ansöka om ett lån modifiering eller annan förlust riskreducerande alternativ (för att vara säker på att ansöka innan den tidsfrist som enligt nationell lag eller federal lag upphör att gälla)
- återinföra lån (igen, missa inte den tidsfrist som fastställts av statens lag eller din inteckning kontraktet)
- i konkurs, eller
- betala av hela beloppet av inteckning.,
vad händer efter sheriffens försäljning
Du kan, beroende på statlig lag, också ha alternativ för en kort period efter auktionen. Om statlig lag ger en inlösenperiod efter försäljning, kan du återköpa hemmet och behålla det. Eller statlig lag kan ge dig rätt att bo i hemmet under inlösenperioden, även om du inte utövar din rätt att lösa in. Men om du inte flyttar ut när din lagliga rätt att ockupera hemmet slutar, kommer du sannolikt att bli vräkt.,
under begränsade omständigheter kan du kanske utmana sheriffens försäljning genom att lämna in ett förslag om att avsätta (upphäva) försäljningen. En domstol kan avsätta försäljningen om du kan visa att det fanns bedrägeri, misstag eller oegentligheter i genomförandet av försäljningen. Till exempel, om banken underlåtit att skicka lämpligt meddelande, eller om auktionen inte var korrekt annonseras i tidningen efter behov, dessa brister kan vara skäl för en invändning mot försäljningen.,
få hjälp från en avskärmning advokat
som med alla rättsliga situation, lagen har många nyanser och komplexiteter som varierar från stat till stat. Om du går igenom en avskärmning och har ytterligare frågor om processen, överväga att prata med en lokal avskärmning advokat. Om du vill lära dig om olika alternativ till en avskärmning, som en modifiering eller kort försäljning, är en HUD-godkänd bostadsrådgivare en utmärkt resurs som hjälper dig utan kostnad.