När en egendoms avsedda användning är att generera intäkter från hyror eller leasing, används inkomstmetoden för bedömning eller värdering oftast. Den nettoinkomst som genereras av fastigheten mäts i samband med vissa andra faktorer för att beräkna dess värde på den aktuella marknaden om den skulle säljas.
det är inte bara investerare i fastigheten som är intresserade av nettointäkterna som genereras av verksamheten., De kommer nästan alltid att söka finansiering och potentiella långivare kommer noggrant undersöka inkomster och kostnader detaljer samt. De vill vara så säkra som möjligt att deras investering är skyddad.
långivare vill se normala hyresbostäder som överstiger kostnaderna tillräckligt för att göra inteckning betalningar med en vinst kvar för ägare.
använda Kapitaliseringsränta (Cap Rate) för att uppskatta värde
netto rörelseresultatet för fastigheten används när kapitaliseringsräntan används för att värdera en inkomstfastighet., Det finns ett omvänt förhållande mellan priset och priset. Med andra ord, ju högre den gemensamma jordbrukspolitiken, desto lägre utgångspriset.
med hjälp av Bruttohyremultiplikator för Värdeuppskattning
bruttohyremultiplikator eller GRM använder bruttohyror av en fastighet snarare än den nettodriftsinkomst som används med takränta.
denna beräkning kan göras på ett av två sätt med antingen bruttopotentialinkomst (GPI) eller bruttooperativinkomst (GOI)., Värdeuppskattningen är mycket bättre med brutto rörelseresultat eftersom förluster för beläggning och utebliven betalning beaktas.
Villkor och framtida kostnader måste beaktas
det är mer subjektivt men mycket viktigt att ta hänsyn till egendomsförhållandet också. Ingen av inkomstvärderingsmetoderna anser fastighetsförhållanden och potentiella stora reparationskostnader i framtiden, så dessa måste beaktas vid ankomsten till en slutlig uppskattning av värdet.,
en befintlig egendom kan ha fungerat mycket effektivt eller det kan finnas operativa problem som deprimerar nettoresultatet. Hyror kanske inte är de faktiska hyror och kostnaderna kan vara högre eller lägre än de borde vara.
låt oss säga att en hyresvärd har gett hyreskoncessioner till vissa hyresgäster i utbyte mot tjänster, eller kanske reparationer och underhållskostnader har varit lägre än normen för liknande egenskaper., Hyresvärden kan ha varit trött på att hantera ledningsuppgifter eller kanske han bara inte var så bekymrad över de problem som kommer ner på vägen från dåligt underhåll.
investerare som undersöker varje aspekt av operationen skulle se en möjlighet här eftersom hyresnumren inte är riktiga. De ser att få hyresgäster i dessa enheter vid full nuvarande hyror skulle göra en betydande skillnad i netto lönsamhet så att de vill köpa den., De kan se att fastighetens kostnader inte är som de borde vara och fastigheten faller i förfall, vilket leder dem att vidarebefordra köpet.
skarpa investerare och långivare kommer noggrant att dra isär projektets finansiärer för att se till att de arbetar med reella tal. Det är förvånande hur många mindre kommersiella egenskaper är felhanterade. Hyror är för låga, kostnaderna är för höga, eller det är en kombination av båda.,
investerare som stannar vid de grundläggande värderingsberäkningarna utan att gräva i hyror och kostnader skickar ofta de allra bästa erbjudandena eller överbetalning för fastigheter.
vet inkomstmetoden
det är en bra idé att spendera betydande tid på att lära sig inkomstmetoden för värderingen om du planerar att arbeta med investerarkunder. Du vill inte att dina investerare köpare eller säljare kunder att använda terminologi som du inte känner igen eller förstår eller be om beräkningar som du inte kan utföra.,
arbeta med investerare kan vara ganska givande eftersom denna nisch fastighetsmarknaden är ganska aktiv. Du kommer också att bygga bra upprepning företag samt remisser från nöjda investerare kunder.,