fastigheter överfördes en gång genom en ceremoniell handling som kallas ”livery of seisin” där den person som överför landet passerade en kvist eller klump av torv från marken till den person som tar leverans av marken.
ett muntligt och / eller skriftligt kontrakt kan ha följt gesten, men bara ”seisins liv” lagligen överförd titel till egendomen. Naturligtvis idag, titel till fastigheter förmedlas av en handling., En egendomshandling är ett skriftligt och undertecknat rättsligt instrument som används för att överföra äganderätten till fast egendom från en tidigare ägare (grantorn) till en ny ägare (grantee).
gärningar kan klassificeras på många sätt. I stort sett är gärningar antingen officiella eller privata. Officiella handlingar utförs enligt domstol eller rättsliga förfaranden, såsom förvaltarnas handlingar och skattehandlingar. De flesta fastighetstransaktioner innebär dock privata gärningar.
gärningar kategoriseras också baserat på typen av titelgaranti som tillhandahålls av grantorn., Allmänna garantihandlingar ger den högsta nivån av köparen skydd, medan quitclaim gärningar vanligtvis ger minst.
viktiga Takeaways
- en fastighetshandling är ett skriftligt och undertecknat rättsligt instrument som används för att överföra äganderätten till fastigheter från en tidigare ägare (grantorn) till en ny ägare (grantee).
- i stort sett är gärningar antingen officiella eller privata.
- allmänna garantihandlingar ger den högsta nivån av köparen skydd, medan quitclaim gärningar ger vanligtvis minst.,
Quitclaim deeds är oftast för att överföra egendom mellan familjemedlemmar eller för att bota en defekt på titeln, till exempel en felstavning av ett namn. Även om de är relativt vanliga och de flesta fastighetsmäklare har erfarenhet av att hantera dem, används de i allmänhet i transaktioner där parterna känner varandra och är därför mer benägna att acceptera de risker som är förknippade med bristen på köparen skydd. De kan också användas när en fastighet överför ägande utan att säljas, det vill säga när inga pengar är inblandade.,
eftersom quitclaim deeds erbjuder ett sådant begränsat köparskydd är det viktigt att förstå exakt vad du får när du köper egendom på detta sätt. Här är fem saker att veta om dessa kontrakt.
fem saker att veta om Quitclaim Deeds
1. Du köper minst skydd av alla gärningar.
även kallad en icke-garanti handling, en quitclaim handling förmedlar oavsett intresse som grantorn för närvarande har i fastigheten om någon., Grantor endast ”remises, releases, och quitclaims” deras intresse för fastigheten till grantee. Det finns inga garantier eller löften om kvaliteten på titeln. Handlingen kommer att klargöra detta genom att inkludera språk som, ” Grantorn gör ingen garanti, uttrycklig eller underförstådd, om titeln i fastigheten häri beskrivs.”
i situationer där överlåtaren enligt en quitclaim-handling inte har något intresse av fastigheten, förvärvar mottagaren ingenting på grund av quitclaim-handlingen och förvärvar ingen garantirätt mot överlåtaren.
2., Acceptera bara en quitclaim handling från grantors du känner och litar på.
eftersom quitclaim deeds inte ger någon garanti om kvaliteten på grantorns titel, är de bäst för lågrisktransaktioner mellan personer som känner varandra och vanligtvis inte innebär något utbyte av pengar. Quitclaim gärningar används därför ofta för att överföra egendom inom en familj, till exempel från en förälder till ett vuxen barn, mellan syskon, eller när en fastighetsägare gifter sig och vill lägga till sin make till titeln.,
gifta par som äger ett hem tillsammans och senare skilsmässa använder också quitclaim deeds. När en part förvärvar hemmet i en skilsmässa uppgörelse, den andra kan utföra en quitclaim handling för att eliminera deras intresse för fastigheten (och att följa domstolens beslut).
3. De kan användas för att rensa en titel defekt.
en quitclaim-handling används ofta för att bota en defekt (ett ”moln på titeln”) i den inspelade historien om en fastighetstitel., Titelfel inkluderar saker som problem med formulering (till exempel på ett dokument som inte överensstämmer med statliga standarder), en saknad signatur (till exempel en makas) eller underlåtenhet att korrekt registrera fastighetsdokument. Till exempel, om namnet på en grantee är felstavat på en garantihandling placeras i den offentliga posten, en quitclaim handling med rätt stavning kan utföras till grantee att fullända titeln.,
som ett annat exempel, anta att en titelsökning visar att maken till en tidigare grantor kan ha ett intresse för fastigheten eftersom de inte korrekt utförde en tidigare handling i titelkedjan. I den här situationen kan makan till den tidigare grantorn bli ombedd att utföra en quitclaim handling till den nuvarande ägaren, ”quitclaiming” något intresse de kan ha i fastigheten.
4. De är lika effektiva som en garantihandling för att överföra titel, men bara om titeln är bra.,
en quitclaim handling kan förmedla titeln lika effektivt som en garanti handling om grantorn har en bra titel när handlingen levereras. Det är dock bristen på garantier som gör en quitclaim handling mindre attraktiv ur ett bidragsmottagares perspektiv. Om titeln innehåller Ett fel, t.ex., har mottagaren ingen rättslig talan mot överlåtaren enligt handlingen. En quitclaim-handling används ofta om grantorn inte är säker på titelns status (oavsett om den innehåller några fel) eller om grantorn inte vill ha något ansvar enligt titelförbunden.
5., En quitclaim handling påverkar ägande och namnet på gärningen, inte inteckning.
eftersom quitclaim deeds utsätter mottagaren för vissa risker används de oftast mellan familjemedlemmar och där det inte finns något utbyte av pengar.
på grund av detta används quitclaim-handlingar vanligtvis inte i situationer där den berörda egendomen har en enastående inteckning. Det skulle trots allt vara svårt för många grantorer att betala av en inteckning utan intäkter från försäljningen av fastigheten.,
i vissa fall används dock quitclaim deeds när grantorn har en inteckning. I det här fallet är grantorn ansvarig för hypotekslånet även efter att ägandet har överförts genom utförandet av en quitclaim-handling. Quitclaim gärningar överföring titel men påverkar inte inteckningar.,
denna situation kan bli värre om inteckning innehåller en due-on-sale klausul, en gemensam bestämmelse som föreskriver att hela lånet förfaller så snart titeln överförs(inte bara om fastigheten är ”säljs” med ett utbyte av pengar, som namnet ”due-on-sale” verkar innebära).
om grantorn har quitclaimed egenskapen med tron att grantee kommer att göra inteckning betalningar, grantor har ingen möjlighet om grantee slutar göra betalningar eller säljer fastigheten till en annan part., För att mildra potentiella finansiella och juridiska problem, kan mottagaren anta inteckning med långivaren (med långivarens godkännande) eller refinansiera fastigheten och betala av det ursprungliga lånet. För att lägga till skydd till grantorn kan ett rättsligt verkställbart avtal dras för att dokumentera betalningsvillkoren.
den nedersta raden
överföringen av en ägares Titel görs genom handling. Vissa väsentliga delar måste ingå i handlingen för att den ska vara rättsligt operativ., Olika gärningar ger olika skyddsnivåer till bidragstagaren, och handlingens form bestämmer en överlåtares skyldigheter.
en quitclaim handling erbjuder minst nivå av köparen skydd och används i allmänhet för titelöverföringar mellan familjemedlemmar eller för att rensa en defekt på titeln. Om egendomen kommer med vad som kallas en ”special-purpose deed” —som kan vara en korrigering handling, en handling av gåva, eller en handling av release—det ger vanligtvis inte mer skydd än en quitclaim handling., Var noga med att konsultera en kvalificerad fastighetsadvokat: gärningar är viktiga juridiska dokument som påverkar ägarintressen och rättigheter.