det är i allmänhet bättre att sälja ditt befintliga hem innan du köper ett annat, men ibland är marknadsvillkoren bara rätt att köpa innan du säljer. Andra gånger kommer en oväntad händelse att tvinga din hand, vilket gör att du drar upp insatser och lägger ditt hus på marknaden.

Homebuyers som väljer att köpa innan de säljer skriver ofta kontingenta kontrakt att köpa., Oförutsedda är att köparens hem måste sälja innan köparen är skyldig att slutföra köpet transaktionen på den nya fastigheten.

Kontingentkontrakt är vanligtvis en bra affär för en köpare och riskabelt för en säljare. Många statliga Fastighetsmäklare föreningar har utarbetat juridiska dokument som köpare och säljare kan använda för att ta itu med villkorade avtalssituationer och skydda rättigheterna för båda parter. För detta stycke kommer detaljerna från California Association of Realtors ’ Form COP., Många andra stater använder liknande former, men kom ihåg att din egen stats krav kan skilja sig något.

köp beroende på försäljning av köparens egendom

säljaren vill veta status för köparens försäljningsprocess. En säljare kanske inte överväga erbjudandet alls om köparens hem är inte ens på marknaden ännu. Detta ger intrycket att köparen inte menar allvar med att sälja eller köpa., Å andra sidan, om köparen har nästan sålt hemmet, det kan signalera att köparens hem (och i förlängningen, säljarens hem) är bara några tekniker bort från officiellt sälja.

form COP (eller ett liknande statsdokument) kommer att bryta ner försäljningsprocessen i två breda kategorier, med utrymme för att klargöra mer detaljerat.

köparens egendom i Escrow

om köparens egendom är i escrow är det ett gott tecken till säljaren. Det innebär effektivt att köparen har sålt sitt hem innan du köper-de bara inte har stängt på transaktionen ännu., Säljaren vill veta namnet på escrow-företaget, escrow-filnumret och när affären är planerad att stängas.

köparens egendom inte i Escrow

om köparens egendom inte är i escrow, är det inte nödvändigtvis en röd flagga för säljaren, men köparen måste klargöra var de befinner sig i processen. Köparen kommer att markera en ruta som förklarar om hemmet har listats för försäljning ännu eller inte.

om köparens hem inte är listat ännu kan det vara ett problem för säljaren., Detta berättar säljaren att köparen bara tänker på att göra en förändring, men de har inte åtagit sig att något ännu.

om köparens hem har listats för försäljning kommer de att ange namnet på sin mäklare och MLS-numret. Om du är köparen i denna situation, bör du se till att du har en mäklare som representerar din egendom. Noteringsagenten som representerar säljaren kommer sannolikt att råda säljaren att avvisa ditt erbjudande om du planerar att sälja ditt hem utan representation., Det kan tyckas orimligt eller orättvist, men du kommer inte att verka trovärdig för noteringsagenten eller säljaren.

nyckeldatum

om köparens egendom är spärrad eller inte, kommer kontingentkontraktet att upprätta en tidslinje med viktiga datum som köparen måste uppfylla.

säljaren har rätt att utfärda ett meddelande till köparen om ditt nuvarande hem inte säljer efter något av dessa datum gäller för dig. Meddelandet kräver att du stänger, och säljaren har rätt att avbryta ditt avtal att köpa om du inte kan göra det.,

om fastigheten är i Escrow

För egenskaper i escrow, kommer köparen att tillhandahålla det schemalagda stängningsdatumet när de skriver sitt erbjudande att köpa. Datumet för stängning är avgörande, och säljaren kommer att förvänta sig att köparen stänger vid det datumet.

om egendomen inte finns i Escrow

För egenskaper som ännu inte finns i escrow kommer kontraktet att ange ett datum då egendomen måste ingå escrow., Från och med juni 1, 2020, Kaliforniens form COP standard till 17 dagar efter kontingent kontrakt undertecknas, men köparen och säljaren har möjlighet att gå med på en alternativ tidslinje.

alternativa datum

den första delen av Kaliforniens formulär COP ger köparen och säljaren möjlighet att fastställa sin egen tidslinje. De nyckeldatum som fastställs här behöver inte matcha det schemalagda datumet för stängning eller andra tidslinjer.,

när säljaren får Andra erbjudanden

en del av förhandlingsprocessen för kontingentavtal är om säljare kan avbryta köpeavtal om de får ett annat erbjudande. Säljaren behåller vanligtvis rätten att fortsätta marknadsföra fastigheten, oavsett vilket alternativ som överenskommits.,

beroende på hur kontraktet är etablerat kan säljaren hantera inkommande erbjudanden på två sätt:

borttagning av Försäljningskontingenten

enligt denna bestämmelse ger säljare med ett nytt erbjudande köpare en viss tidslinje (i Kalifornien är standard 72 timmar) för att ta bort oförutsedda händelser. För köparen betyder det inte nödvändigtvis att de måste sälja sitt hem inom denna tid, men deras avtal kommer inte längre att hänga vid försäljning av sin egen egendom., Med andra ord, genom att ta bort oförutsedda, köparen går med på att köpa hem oavsett om de har sålt sin gamla egendom. Detta kan innebära att hitta medel för att stänga någon annanstans, till exempel genom att erhålla en bro lån eller likvidera andra tillgångar.

Backup erbjuder endast

det här alternativet bibehåller i huvudsak kontingentkontraktet, oavsett erbjudanden om säkerhetskopiering. Säljaren kan inte sparka köparen ur avtalet och tvinga dem att köpa om de får ett annat erbjudande., Säljaren är juridiskt bunden att sälja till den villkorade köparen—om de lyckas sälja sitt hem inom den ursprungliga tidslinjen överenskommits.

säljaren kan acceptera andra erbjudanden som en säkerhetskopia, och om köparen inte kan sälja sitt hem i tid, kan säljaren avsluta transaktionen med kontingenten köparen och acceptera backup-erbjudandet. Mycket få säljare kommer dock att acceptera detta alternativ, eftersom det begränsar deras alternativ att sälja.

Läs ditt kontrakt noggrant—eller har en professionell gör det—om du är osäker på var du står med den här typen av klausul.,