**informationen på denna webbsida tillhandahålls endast för informationsändamål och bör inte betraktas som juridisk, skatte -, finans-eller investeringsrådgivning. Eftersom varje individs situation är unik bör en kvalificerad professionell konsulteras innan ekonomiska beslut fattas.,**

om du inte regelbundet deltar i köp och försäljning av affärsfastigheter, behöver du troligtvis hjälp med att beräkna hur mycket din kommersiella egendom är värd.

som ett tillägg till våra omfattande guider som säljer din egen kommersiella fastigheter och kommersiella fastigheter stängning kostnader för säljare, följande artikel erbjuder en detaljerad förklaring av de gemensamma metoder för att utvärdera en kommersiell egendom.,

efter att ha studerat guiden får du den information du behöver för att påbörja bedömningsprocessen. Du kommer att kunna identifiera de uppgifter du vill göra själv och de du kommer att delegera till andra.

3 metoder för att bedöma en kommersiell fastighet

tre metoder används ofta för att bestämma marknadsvärdet för kommersiella fastigheter:

  • inkomstmetoden.
  • jämförelsemetoden.
  • kostnadsmetoden.,

de värden som bestäms av var och en av metoderna räknas in i det uppskattade marknadsvärdet för en kommersiell fastighet. Men varje tillvägagångssätt kommer inte att få lika stor hänsyn i bedömningsprocessen. Beroende på vilken typ av fastigheter och den lokala marknaden, en metod kan vägas mer än de andra.,

här är en kort sammanfattning av alla tre tillvägagångssätt denna guide förklarar i detalj:

  • inkomstmetoden beräknar det kommersiella fastighetsvärdet från hyresintäkter på ett av två sätt: dividera byggnadens årliga bruttohyror med bruttohyremultiplikatorn eller dividera nettoinkomsten med kapitaliseringsgraden.
  • jämförelsemetoden använder de senaste försäljningspriserna för jämförbara egenskaper för att bestämma byggnadens uppskattade värde.,
  • kostnadsmetoden värderar en kommersiell egendom baserad på byggnadens kostnad (minus appreciering) som läggs till markens värde.

#1 Inkomstmetod: hur man beräknar kommersiellt fastighetsvärde baserat på hyresintäkter

eftersom inkomstmetoden i första hand bygger på intäktsflödet för kommersiella hyresfastigheter måste inkomstkällan beaktas. Inkomstmetoden måste vägas olika för olika typer av kommersiella fastigheter.,

ett stort lägenhetskomplex är en bra kandidat för inkomstmetoden. Risken för vakans sprids ut över flera hyresgäster-minimera fluktuationerna i hyresintäkter, även med förändrade ekonomiska förhållanden.

ett köpcentrum som består av en ankarbutik och en strip mall kan värderas effektivt med inkomstmetoden—så länge ankarutrymmet drar shoppare till andra butiker. Men vad händer om ankarutrymmet sitter vakant i månader i slutet, eller om det lockar ett företag vars kundkrets inte handlar i de andra butikerna?,

ju mer inkonsekvent hyresinkomsten är, desto mindre tillförlitlig blir inkomstmetoden när man bedömer värdet på en kommersiell egendom.

använda Bruttohyremultiplikator

Vad är Bruttohyremultiplikator eller GRM?

bruttohyresmultiplikatorn (GRM) beräknas genom att försäljningspriset (marknadsvärdet) för en förvaltningsfastighet divideras med fastighetens bruttohyreskvitton.

att bestämma fastighetens bruttohyreskvitton är en enkel process., Kom bara ihåg att bruttohyreinkomsten som används i beräkningen är den totala årliga hyresintäkterna vid 100% beläggning – utan avdrag för kostnader.

Bruttohyresmultiplikator = värdet av egendom/Bruttohyreinkomst

beräkna fastighetsvärdet med GRM

leta upp online Genomsnittlig GRM för ditt område och Byggnadstyp.,

för att beräkna fastighetsvärdet, vänd bara formeln:

värdet av egendom = Bruttohyreinkomst * Bruttohyremultiplikator

GRM hjälper dig också att kontrollera hyran till värdeförhållandet för din kommersiella egendom i jämförelse med liknande egenskaper. Som ett exempel:

ägaren till ett hyreshus med tio enheter betalade $1,000,000 för 10,000 kvadratfotstrukturen för drygt ett år sedan. Bruttohyreinkomsten för året var $ 72.000., GRM beräknas enligt följande:

$1,000,000 / $72,000 = 13.89 (GRM)

ägaren vill nu sälja fastigheten för $1,100,000. En köpare tittar på noteringen med 1% – regeln. Denna tumregel anger att bruttomånadshyror ska vara lika med eller större än 1% av köpeskillingen. Den potentiella köparen gör sina egna snabba beräkningar:

$ 1,100,000 X 1% = $ 11,000 (månadsvis) eller $132,000 (årligen)

$1,100,000 / $132,000 = 8.,33 (GRM)

jämföra en 13.89 GRM till en 8.33 GRM visar köparen att fastigheten är övervärderad baserat på dess hyresintäkter.

innan en köpare är intresserad, inser säljaren att hyror måste ökas eller priset sänks, så GRM är mindre än nio.

använda kapitaliseringsfrekvens

Vad är Kapitaliseringshastighet?

kapitaliseringsgraden är en procentandel som återspeglar intjäningsförmågan hos en kommersiell fastighet., En godtagbar räntesats för förvaltningsfastigheter anses i allmänhet vara mellan 8% och 12% (för de flesta marknader).

för att uppskatta kapitaliseringsgraden:

  • uppskatta den potentiella bruttoinkomsten till 100% beläggning.
  • subtrahera den genomsnittliga vakans och insamling förluster.
  • subtrahera alla byggkostnader (fast, drift och reserver).

den resulterande siffran är rörelseresultatet (NOI)., Rörelseresultatet dividerat med försäljningspriset (marknadsvärde) motsvarar kapitaliseringsgraden.

beräkna fastighetsvärdet med hjälp av kapitaliseringsgrad

som ett exempel vet ägaren till ett hyreshus att den genomsnittliga takräntan för liknande bostadshus på deras marknad har varit cirka 7% under de senaste sex månaderna. NOI för deras byggnad var $ 40,000 för föregående år., Genom att använda formeln:

$40,000 (netto rörelseresultat) / 7% (kapitaliseringshastighet) = $571,428 (Försäljningspris)

ser de att de bör värdera sin byggnad till ungefär $572.000 för att vara konkurrenskraftiga med jämförbara egenskaper (avseende takräntan).

#2 jämförelsemetod: hur man slår upp liknande kommersiella Egenskapers marknadsvärden

försäljningspriserna för jämförbara egenskaper måste väga tungt i någon bedömning., I det här avsnittet kan du få några tips om hur du hittar priset en kommersiell fastighet såldes för.

offentliga poster

I alla utom ett dussin stater är försäljningspriserna för fastighetstransaktioner offentliga poster. De flesta länskontorens webbplatser har begränsade sökfunktioner på nätet, så du måste besöka motsvarande länets tingshus för relevanta dokument. Men om du vill jämföra försäljningsdata för ett stort antal egenskaper kan denna typ av sökning vara tidskrävande.,

I dussinet eller så ”non-disclosure” stater och vissa län i resten av staterna finns inga register över försäljningsdata tillgängliga för offentlig granskning. Och bestämma försäljningspriset för en fastighet i en av dessa stater genom offentliga register är en bästa gissning scenario.

I icke-upplysningstillstånd härleds bakdörren till en fastighets försäljningspris från offentliga skatteposter. Det uppskattade värdet av fastigheten kan erhållas från länets bedömare. Och detta värde kan användas för att bestämma marknadsvärdet., Men en sådan beräkning är i bästa fall en grov uppskattning, eftersom länsvärderingar ofta inte överensstämmer med nuvarande marknadsvärden.,

lista över icke-avslöjande stater (Observera att stater kan ändra sin status över tiden):

  • Texas
  • Indiana
  • Maine
  • Kansas
  • Missouri
  • Wyoming
  • Louisiana
  • Idaho
  • Alaska
  • Montana
  • North Dakota
  • Mississippi
  • New Mexico

kommersiella fastigheter webbplatser

att göra online-forskning är mycket bekvämare än att söka igenom offentliga register., Och flera online notering webbplatser visar de begärda priserna för närvarande tillgängliga kommersiella fastigheter.

Officespace.com, till exempel, är snabb och enkel att använda för att hitta de begärda priserna på kommersiella fastigheter för närvarande till salu. Men officespace.com har inga priser för nyligen sålda fastigheter. Samtidigt veta frågar priserna på jämförbara byggnader kan hjälpa dig att bestämma din byggnads värde, siffrorna är inte lika exakt som faktiska försäljningssiffror.

LoopNet.com liknar Officespace.com som en notering webbplats. Men Loopnet.,com har fler egenskaper listade och några ytterligare förbättrad marknadsföring information.

du måste betala för faktiska försäljningssiffror när du använder en webbplats som CoStar.com. – herr talman! CoStar.com är moderbolaget till LoopNet.com och är en av de största kommersiella fastighetsplattformarna—betjänar Kanada, Storbritannien och USA.

det är också den dyraste fastighetsdataleverantören eftersom de har en massiv databas, som innehåller både försäljnings comps och leasing comps för nyligen sålda egenskaper—utöver sina andra tjänster.,

nyhetssidor

Fastighetsmäklare listar ofta sålda kommersiella fastigheter på nyhetssidor som lokala tidningar och handelstidningar (både digitala och online).

som ett exempel, om du letar efter comps i New York City, listar New York Times många av de nyligen sålda kommersiella egenskaperna. Lokala nyhetsbutiker i andra delar av landet kan eller kanske inte har uppgifter om den senaste försäljningen.,

handels tidskrifter kommer sannolikt att visa upp endast försäljningen av ovanliga egenskaper som skulle locka läsare, såsom en historisk egenskap.

medan de comps du behöver kan finnas på en nyhetssida finns det ingen effektiv sökmekanism för att hitta dem. Det rekommenderas att endast använda nyhetssajter för comps som en extra resurs.,

#3 kostnadsmetod: det mest komplexa sättet att värdera egendom

översikt

förutsättningen för kostnadsmetoden är att köpare inte spenderar mer på en befintlig egendom än vad det skulle kosta att bygga en helt ny liknande egendom.

kostnadsmetoden skiljer sig från de två andra gemensamma metoderna eftersom inga comps används vid värdering av byggnaden, så beräkningarna beror inte på aktuella fastighetsmarknadstrender. Marken värderas dock med hjälp av comps.,

kostnadsmetoden för fastighetsvärdering är enkel i konceptet:

markvärde + (Byggnadskostnad Ny – ackumulerad avskrivning) = fastighetsvärde

men beräkningarna kan vara extremt komplicerade när byggnaden är äldre och byggnadsmaterialen inte längre används. Kostnadsmetoden ger det mest exakta marknadsvärdet för ny (eller nästan ny) konstruktion.,

hur man värderar Kommersiell mark

den vanligaste metoden för att uppskatta markvärdet är genom att använda jämförelser av nyligen sålda paket.

när data är tillgängliga kan markvärdet också bestämmas från nybyggnad av liknande värde till din egendom. Med hjälp av kostnadsmetoden bestämmer du byggnadens värde. Dra av detta värde från den totala projektkostnaden för att uppskatta markvärdet.,

hur man bestämmer kostnaden Ny

för att bestämma en byggnads kostnad ny, uppskatta de pengar som behövs för att ersätta den befintliga byggnaden med en annan av liknande storlek och funktion.

när materialen liknar varandra är en sådan beräkning enkel. Som ett exempel är kostnaden för att bygga en ny bricked, fyra våningar kontorsbyggnad för att ersätta en tjugoårig bricked, fyra våningar kontorsbyggnad lätt att bestämma.

men när materialen skiljer sig blir beräkningen komplicerad—om inte omöjligt., Som ett exempel har en 120-årig stenbyggnad med skiffertak omvandlats till en kontorsbyggnad. Vad skulle det kosta nytt? (Visst, mer än vad de flesta köpare som letar efter en kontorsbyggnad skulle vara villiga att spendera.)

vid uppskattning av kostnaden för en ny ersättning eller en reproduktion (t.ex. en historisk byggnad) används fyra metoder:

  • jämförande Enhetsmetod. Med hjälp av en klumpsumma uppskattning av allt material som en per-kvadratfot kostnad.
  • segregerad kostnadsmetod., Bryta ner uppskattningen genom att prissätta var och en av de viktigaste komponenterna, såsom taksystemet.
  • enhetsinriktning. Ytterligare uppdelning av uppskattningen genom prissättning av delkomponenterna för varje huvudkomponent, såsom trall och konstruktionskomponenter i taksystemet.
  • Kvantitet Undersökning Strategi. Ytterligare bryta ner uppskattningen genom att prissätta varje objekt i byggnaden—som en entreprenör budgivning jobbet kan göra.

generellt sett, när en byggnad inte är konstruerad av vanligt använda material, är kostnadsmetoden svår att tillämpa.,

hur man bestämmer avskrivningar

kostnaden nytt värde för en byggnad minus eventuella avdrag för värdeförlust är lika med dess avskrivna värde.

värdeförlusten kan komma på tre sätt:

  • fysisk
  • funktionell
  • extern

fysisk avskrivning kommer som ett resultat av naturligt slitage från beläggning. En klass A hyreshus kan snabbt bli en klass B-byggnad om underhåll försummas., Men i teorin, en klass ett hyreshus kan förbli klass A på obestämd tid om underhålls i nytt skick-och om ständigt uppdateras med den senaste tekniken.

funktionella avskrivningar mäts när byggfunktionen blir inaktuell eller föråldrad. Som ett exempel har en gammal lägenhetsbyggnad utan hiss och med tvättmöjligheter i källaren en betydande mängd funktionella avskrivningar.

externa avskrivningar är resultatet av ogynnsamma förhållanden i grannskapet eller den lokala ekonomin., Till exempel bidrar stängningen av ett huvudkontor i en stad avsevärt till den externa avskrivningen av närliggande kontorsbyggnader.

använda en professionell värderingsman

för att noggrant bedöma en kommersiell egendom är en komplicerad, tidskrävande process som kräver noggrann uppmärksamhet på detaljer. Men det finns också ett element av konst till processen som bara erfarenhet kan ge.,

efter att ha studerat de många aspekterna av en kommersiell fastighetsvärdering som presenteras i den här guiden bör värdet av att hyra en professionell kommersiell Fastighetsvärderare vara uppenbart.

för en medelstor kommersiell egendom, räkna med att betala upp till $5,000 för en bedömning. En stor byggnad kan kosta $ 10,000 eller mer. Men med hjälp av en professionell värderingsman för att hjälpa dig att värdera din egendom har potential att Nät du mer än tillräckligt med pengar för att täcka kostnaden.,

när du inte behöver bedömning

det rekommenderas att veta marknadsvärdet på din kommersiella fastigheter—oavsett hur du väljer att sälja den. Men om du väljer att sälja till en kontant kommersiell fastighet köpare snarare än traditionellt med en kommersiell mäklare eller en fastighetsmäklare, behöver du inte ha en så grundlig bedömning som har beskrivits i den här guiden.

alla ansedda investerare kan bedöma din egendom och göra ett erbjudande snabbt., Men om du begär ett kontanterbjudande på din kommersiella egendom från PropertyCashin, kommer vi att ha det för din recension inom 24 timmar efter vårt besök. Vi är ett landsomfattande team av erfarna kommersiella fastighetsinvesterare. Och efter att ha granskat och accepterat vårt erbjudande kommer du att ha pengar i handen för din egendom inom några dagar.,

Om författaren

Marina Vaamonde

Marina grundade Amerikas största plattform för off-market egenskaper som förbinder motiverade fastighetsförsäljare och fastighetsinvesterare som söker lukrativa investeringsmöjligheter. Under hela sin karriär har hon varit involverad i över 250 fastighetsaffärer. Genom att använda en mängd olika fastighetsinvesteringsstrategier som sträcker sig från fix och flip, köp och håll, hyra till egen, ägarfinansiering, har Marina kunnat maximera avkastningen för sina partners och investerare.