Vad är en heminspektion?
i processen att stänga en hemförsäljning anställer köparen vanligtvis en heminspektör för att komma till huset och utföra en visuell observation. I enlighet med statens standarder identifierar heminspektören hälsa, säkerhet eller stora mekaniska problem.,
Tim Buell, VD för American Society of Home Inspectors, säger ” vi letar efter saker som är väsentligt bristfälliga, osäkra, nära slutet av livslängden eller inte fungerar korrekt.”
när händer en heminspektion under en hemförsäljning?
i ett hem försäljning, det finns två typer av hem inspektioner: en köparens inspektion och en säljarens inspektion (eller en pre-notering inspektion). En köpares inspektion sker efter att köparen har gjort ett erbjudande på hemmet och innan försäljningen stängs., Efter en hem inspektion, kan köparen kunna omförhandla sitt erbjudande eller begära reparationer om vissa frågor kommer upp.
en säljares heminspektion sker innan hemmet är listat. Vissa säljare väljer att få sitt hem inspekteras när de börjar förbereda sitt hus till salu, så att de kan åtgärda eventuella problem i förväg och spara tid i stängningsprocessen.
Vi kommer att beröra positiva och negativa av en förhandsinspektion lite senare.
vad händer under en heminspektion?
en typisk heminspektion tar några timmar för ett medelstort hus., Då tar rapporten ca 3-4 dagar att slutföra. Hem inspektören kommer att gå igenom insidan och utsidan av huset för att spela in eventuella trasiga, defekta eller farliga problem med huset och området kring huset.
Buell betonar, ”det viktigaste som vi letar efter är säkerhetsfrågor.”
vem ska vara närvarande under heminspektionen?
vem som helst får stanna kvar för heminspektionen. Den som arrangerar och schemalägger heminspektionen bör dock alltid vara närvarande medan heminspektören är där.,
Thomas Day, en topp fastighetsmäklare som säljer bostäder 39% snabbare än genomsnittet i Pompano Beach, Florida, är alltid vid inspektionen när man arbetar med kunder. ”Om jag arbetar med köparen kan vi se första hand vad problemet är. Om jag arbetar med säljaren vet jag exakt vad han tittar på och kan antingen motbevisa det eller hitta en expert, säger Day. ”Ibland är huset trångt. Ibland är inspektören och agenten de enda där.,”
de flesta heminspektörer kommer att ge svar på eventuella frågor du kan ha under heminspektionen, så det är en bra idé att gå till inspektionen och höra resultaten med egna ögon.
Vad söker heminspektörer efter?
hem inspektörer har en lång, grundlig lista över saker att checka in i hemmet. ”En inspektörs jobb är att hitta defekter, och defekter som de kommer att hitta”, säger Andy Peters, en toppsäljande fastighetsmäklare i Atlanta. ”Vi måste koncentrera oss på hälso-och säkerhetsproblemen först följt av stora defekter.,2”>strukturella problem
vad hem inspektörer inte leta efter
hem inspektörer är inte oroade över något kosmetiskt i ett hem, om det inte utgör en potentiell säkerhetsfråga., Till exempel: om det finns en stor spricka eller vattenfläck på en vägg, kommer de att rapportera det. Men de kommer inte att rapportera peeling tapeter.
dessutom, om en köpare begär en säljare uppdatera enkla hem element eller kosmetiska brister, som bör höja en röd flagga. ”Om en hantlangare kan hantera reparationen, skulle jag inte uppmuntra en köpare att be om det”, säger Peters. ”När du argumenterar över en innerdörr som inte låser eller omvänd polaritet på ett uttag på ett $500,000-hem, så är något fel.,”
hur man förbereder för din heminspektion
en heminspektör går igenom en mycket noggrann checklista. De tittar på bokstavligen allt. Förbered för inspektionen för att undvika onödiga fläckar på rapporten.
här är några snabba saker att dubbelkolla innan ditt hem inspektion:
- hålla kvitton av underhåll eller rutintjänster du någonsin har haft på ditt hem eller dess komponenter. Ha dem organiserade och redo att visa för inspektörer och köpare., Till exempel: skorsten svepte, ugn serviced, filter ändras i VVS, varmvattenberedare serviced, etc.
- Rensa ut skräp i utrymmen som källare, vind, garage och kryputrymmen. Inspektörerna kommer att behöva komma in där för att kontrollera om fukt eller skador. Om de inte kan komma åt det, kommer de att markera det som ”oinspectable” vilket kan förlänga processen.
- se till att inspektören har tillgång till den elektriska panelen, ugnen och varmvattenberedaren.
- Lås upp husdjur medan inspektören går igenom.,
- se till att glödlampor fungerar och inte utbrända. Om glödlampor inte fungerar kan det vara ett tecken på elektriska problem.
- kör vatten i varje handfat och bad för att kontrollera efter träskor. Rensa några mindre träskor med Drano eller flytande Rörmokare före inspektionen, eftersom detta kan innebära en VVS-fråga i rapporten.
- ersätt filter i VVS-systemet. Smutsiga luftfilter äventyrar luftkvaliteten i hemmet och kommer att höja en röd flagga för inspektören.,
- lutning Smuts bort från grunden på utsidan. Detta kommer att undvika källarvattenfrågor, vilket är en topp sak inspektörer letar efter.
- reparera alla spruckna fönster eller trasiga skärmar.
- proaktivt ta itu med eventuella buggar med spray eller professionell utrotning, särskilt snickare myror eller termiter. Alla tecken på ett angrepp kommer att varna en inspektör.
- Cap oanvända gasledningar, skorstenar och rökkanaler för att förhindra skräp och träskor., Om kepsar saknas kan giftiga ångor släppas ut i huset.
- trimma träd som rör vid eller nära taket. Låga hängande grenar kan öka risken för takskador och ge gnagare tillgång till skorstenar och andra öppningar.
ska du få en Förinspektion?
traditionellt arrangerar köpare heminspektionsprocessen., Men vissa villaägare väljer att ha en inspektör komma in innan de lista huset till salu. Du behöver inte alltid ställa in en pre-notering inspektion men det finns några fall där det är vettigt. Här är en snabb genomgång för när (och när inte) att schemalägga en pre-notering inspektion för ditt hus.
när inspektioner före notering är en bra idé
en inspektion före notering kan göra hela försäljningsprocessen snabbare och enklare för alla inblandade., Enligt Buell har fler och fler säljare valt en förhandsinspektion under de senaste fem åren än de brukade eftersom de kan fånga saker tidigt som kan skapa vägspärrar och förseningar senare.
dag håller med: ”det är bättre att veta i förväg innan du sätter på marknaden om ditt hem har en defekt”, säger han.
Om du väljer att göra en förhandsinspektion, föreslår Buell att rapporten läggs ut på bordet när köpare kommer igenom. Kolla upp saker som du har fixat och ge kvitton av service på de områden som berörs., ”Det ger bara sinnesfrid och förtroende till köparen att den här personen bryr sig om sitt hem, de bryr sig om processen och de vill se till att deras hus är i gott skick”, säger Buell. ”Och det påskyndar processen för köparen att köpa hemmet.”
dag tyder vanligtvis på att kunder med äldre hem får en pre-notering inspektion. ”Det kan göra det hela mycket mindre stressigt. Veckan eller två efter en fastighet går under kontrakt kan tyvärr vara ganska nervös, säger Day.,
pre-listing inspektioner kan ta bort stressande inslag av överraskning för husägare. Det bidrar också till att förhindra erbjudande omförhandlingar, omfattande köpare reparation förfrågningar, och möjligheten att köpare gå bort medan redan i kontrakt.
när inspektioner före notering är en dålig idé
å andra sidan kan inspektioner före notering öppna en burk maskar, enligt Carol Wolfe, en toppagent som säljer 85% fler enstaka familjehem än genomsnittet i Los Angeles. Om en säljare får en pre-inspektion, de är juridiskt skyldiga att avslöja hem inspektionsrapport till köpare.,
”kanske skulle något komma upp som köparen inte skulle hitta i sin egen inspektion”, säger Wolfe. ”Varje inspektör hittar olika saker.”
För det säger Buell att det finns begränsad reglering. ”En heminspektör kan titta på huset på ett sätt, en annan kan se på det på ett annat sätt”, säger han. ”Varje inspektör, precis som en läkare, kommer att titta på din situation och de kan ge dig två eller tre olika lösningar. Om de följer normerna på lämpligt sätt, teoretiskt, borde de komma med samma saker, men det är inte alltid sant.,”
det finns inget sätt att veta om köparens inspektör kommer att hitta samma saker som säljarens inspektör. Så, det är upp till husägare och deras fastighetsmäklare att avgöra om en pre-notering inspektion kommer att påverka försäljningen.
hur hem inspektioner påverkar försäljningen
Efter hem inspektion, köparen och säljaren kan antingen förhandla kontraktet eller del sätt helt. Vad som händer härnäst är avgörande för hem försäljning. Så här:
om köparen går bort efter heminspektionen…
säljaren måste sätta huset tillbaka på marknaden., När ett hus går under kontrakt, MLS kommer att visa att det var en väntande försäljning eller under kontrakt. Om det kommer tillbaka på marknaden, det är en röd flagga för köpare innan de ens steg fot i huset. ”Framtida köpare kommer att ifrågasätta varför kontraktet misslyckades med att stänga,” dag påpekar. ”Då säljaren måste förklara att de inte kunde komma till rätta och det kommer att påverka värdet säkert.,”
om det finns förhandlingar om heminspektionen…
beroende på villkoren i avtalet mellan köparen och säljaren, kan köparen antingen begära att säljaren gör nödvändiga hälso-och säkerhetsreparationer eller begära en kredit från säljaren så att köparen kan göra reparationerna själva.
säljaren kommer sannolikt att behöva betala räkningen för vad som visade sig som en hälso-eller säkerhetsfråga vid inspektionen. Wolfe tillägger att det är här en bra fastighetsmäklare kommer till nytta.,
om säljaren nekar köparens begäran…
säljaren kan ta in sina egna experter för att bekräfta de problem som inspektören hittade. I vissa situationer kan heminspektören vara fel om statusen för hemmekanismer och komponenter.
Day säger att detta har hänt honom tidigare: ”köparens inspektör trodde att den elektriska panelen var föråldrad och inte längre en föråldrad. Jag hade min elektriker gå ut och titta på det och sa att det var inget fel med det, och att delarna är fortfarande lätt tillgängliga och det kan pågå ytterligare 10-20 år., Vi kunde krossa det problemet bara genom att ha våra egna experter.”
beroende på kontraktet kan säljaren till och med gå ifrån en köpares önskemål, vilket kan vara det bästa draget om det finns fler köpare som väntar i linje för att göra ett erbjudande.
Wolfe påpekar, ”det sätter säljaren i en ganska bra position att inte behöva förhandla om det händer. Men om det inte finns några andra erbjudanden och du går in i escrow, kanske säljaren vill tänka på att ta emot några av de saker som kommer upp.,”
så fungerar heminspektioner
heminspektioner är avsedda att hålla husägare säkra. Om du får en förhandsgranskning kan du förbereda dig för reparationsförfrågningar från köpare. Du kommer dock att vara juridiskt skyldig att avslöja resultaten av rapporten till köpare, vilket kan visa sig vara skadligt. När en köpare gör ett erbjudande och du accepterar det, kommer de att ta in en hem inspektör som kan leda till förhandlingar eller riva sönder affären helt.,
om du vill veta mer om hur ett hem inspektion fungerar och hur ett hem inspektion kan påverka din egen specifika hem försäljning, tala med din fastighetsmäklare om vad som fungerar bäst för dig. En bra fastighetsmäklare kommer att ha betrodda experter i deras hörn, redo att komma in och bekräfta eller förneka inspektörernas resultat. De kommer också att ge dig de bästa råd beroende på den nuvarande fastighetsmarknaden, tillståndet i ditt hus, och dina ekonomiska behov.