april 30, 2015

introduktion

North Carolina kräver att alla som kontrakterar med en annan person eller enhet för att konstruera eller göra förbättringar av någon byggnad, motorväg eller allmännyttiga företag, inklusive gradering, eller som åtar sig att superintend eller hantera sådan verksamhet, licensieras som en Generalentreprenör om arbetet kostar $30,000 eller mer., Förstå detta krav och dess nyanser är en viktig del av att fungera som en generalentreprenör eller anställa någon att fungera som en Generalentreprenör.

vad är en Generalentreprenör, Vad är Licensurekravet, och varför finns det ett Licensurekrav?

termen ”general contractor” används i två olika sammanhang. För det första används det ofta i en relation sammanhang när en entreprenör behåller andra entreprenörer att utföra specifika aspekter av det arbete som krävs enligt uppdragstagarens avtal med en annan person eller enhet (”ägare”)., De andra entreprenörerna kallas underentreprenörer. I detta sammanhang hänvisar den ”allmänna” i ”General contractor” till typen av avtal: en part anlitar general contractor för att ansvara för allt, inklusive att behålla rätt underleverantörer. Ofta utför underleverantörerna mest, om inte alla, av det faktiska arbete som krävs enligt uppdragstagarens avtal. Således blir huvudentreprenörens arbete i huvudsak att samordna underleverantörerna och försäkra sig om att deras kollektiva ansträngningar ger den förbättring som ägaren förväntar sig., North Carolina lag erkänner detta genom att inkludera i definitionen av ”general contractor” personer upphandlande med en annan till” superintend eller hantera ” konstruktion.

till exempel om Mr Jones kontrakt med ABC Builders, Inc. att bygga ett hus på egendom som ägs av Mr Jones och ABC Builders lägger ut med XYZ Framers, LLC för att vara ansvarig för utformningen av huset, då är Mr Jones ägaren, ABC Builders är generalentreprenören och XYZ Framers är en underleverantör på projektet.,

För det andra, termen ”general contractor” i North Carolina licensure context (N. C. Gen.Stat. §§ 87-1, och följande.) betyder någon person, firma eller företag som åtar sig att konstruera för en annan person en byggnad, motorväg, allmännyttiga eller förbättring, inklusive betygsarbete, där kostnaden för projektet är $30,000 eller mer. North Carolina ’ s licensure statute kräver att alla som uppfyller denna definition licensieras som Generalentreprenör med North Carolina Licensing Board for General Contractors (”styrelse”)., Det spelar ingen roll om denna” Generalentreprenör ” hyr någon annan entreprenör. Det viktiga är om entreprenören har att göra direkt med ägaren av fastigheten förbättras för arbete kostar $ 30,000 eller mer. Således kan en person eller enhet som normalt är en ”underleverantör” på ett projekt vara en ”Generalentreprenör” i enlighet med licensuravtalet om den personen eller enheten kontrakterar med ägaren av fastigheten snarare än med en licensierad Generalentreprenör.,

För att få en licens från styrelsen krävs i allmänhet att den sökande tar och klarar ett skriftligt kompetenstest, betalar en avgift och visar den ekonomiska kapaciteten att utföra som Generalentreprenör. Det finns tre licensnivåer:

  • en begränsad licens tillåter innehavaren att fungera som en Generalentreprenör på projekt med värden upp till $500,000;
  • en mellanliggande licens tillåter innehavaren att fungera som en Generalentreprenör på projekt med värden upp till $1,000,000; och
  • en obegränsad licens tillåter innehavaren att fungera som en Generalentreprenör på projekt av vilket värde som helst.,

eftersom licensvillkoren kräver en licens endast för projekt som kostar $ 30,000 eller mer, finns det utan tvekan en fjärde nivå som ibland kallas ”handyman exception”—för byggprojekt som kostar under $30,000 krävs ingen licens.

kostnaden för ett projekt beräknas inte bara vid den tidpunkt då projektet påbörjas, utan även under hela projektet., Således, om en entreprenör initialt samtycker till att utföra arbete som kostar $20,000 och senare, under projektets gång, samtycker till att göra ytterligare $ 15,000 i arbete (vanligtvis enligt en ändringsorder), kommer entreprenören att vara skyldig att ha en generalentreprenörslicens eftersom den slutliga kostnaden för projektet är $35,000.

även om en huvudentreprenör normalt kan anlita underleverantörer för att utföra en del av eller hela arbetet, påverkar detta inte kravet på att huvudentreprenören ska licensieras. Därför, även om en Generalentreprenör utför allt arbete (dvs., underleverantörer), generalentreprenören måste fortfarande vara korrekt licensierad med styrelsen om kontraktet med ägaren har en kostnad på $30,000 eller mer. Licensen måste innehas av den enhet eller person som faktiskt ingår avtalet med ägaren.

även om underleverantörer kan krävas för att få vissa handelstillstånd om de agerar som elektriker, rörmokare, snickare, etc., de är inte skyldiga att ha en Generalentreprenör licens även om deras underentreprenad värderas till $ 30,000 eller mer om de är avtal med en licensierad Generalentreprenör., Underleverantörer som arbetar med en licensierad Generalentreprenör behöver inte ha samma kompetens. den licensierade entreprenörens expertis anses tillräcklig. Om en part som vanligtvis fungerar som underleverantör—genom att ingå avtal genom allmänna entreprenörer—kontrakt direkt med en ägare i ett kontrakt på 30 000 dollar eller mer, kommer underleverantören att bli en Generalentreprenör för det specifika projektet och måste vara så licensierad.,

ett viktigt undantag från licenskravet för generalentreprenören är om ägaren anlitar en entreprenör att agera i en specifik och begränsad kapacitet, till exempel att utföra rent el -, VVS-eller VVS-arbete. Sådana affärer har sina egna licenskrav., Om kontraktet är för $ 30,000 eller mer men är begränsat till en viss handel och entreprenören har en licens att utföra denna handel, entreprenören kommer inte att krävas för att också ha en Generalentreprenör licens även om entreprenören är tekniskt också en Generalentreprenör (den $ 30,000 minimum har uppnåtts och entreprenören har att göra direkt med ägaren).

Varför finns det ett licenskrav för allmänna entreprenörer?, Högsta domstolen i North Carolina har observerat att:

syftet med artikel 1 i kapitel 87 i de allmänna stadgarna, som förbjuder alla entreprenörer som inte har klarat en undersökning och säkrat en licens som däri föreskrivs från företag att bygga en byggnad kostar eller mer är att skydda allmänheten från inkompetenta byggare.

(kursivering tillagd).,

Avtalseffekterna av att inte uppfylla licenskravet

i samma fall som citeras ovan, Högsta domstolen i North Carolina ansåg att:

när en olicensierad person kontrakt med en ägare att uppföra en byggnad kostar mer än det minimibelopp som anges i stadgan, han får inte återhämta sig för ägarens brott mot avtalet. Detta gäller även om stadgan inte uttryckligen förbjuder sådana drag.,

således kan en olicensierad Generalentreprenör inte få ett avtalsbrott mot ägaren. Avtalet anses vara ”ogiltigt” baserat på den allmänna uppdragstagarens underlåtenhet att uppfylla kraven i licensgivarens stadga. Enkelt uttryckt kan den olicensierade generalentreprenören inte genomdriva sitt kontrakt och får inte tvinga ägaren att betala för det utförda arbetet, även om det inte finns några defekter i själva arbetet.

därför, om ABC Builders i exemplet ovan inte innehar en licens med styrelsen men ändå ingår ett kontrakt med Mr., Jones att bygga ett hus på mark som ägs av Mr Jones för kontraktet priset på $ 150.000, då ABC byggare kan inte tvinga Mr Jones att betala det en dime efter det att den är klar byggandet av huset. Pangs of guilt eller hans interna moraliska kompass kan tvinga Mr Jones att betala ABC Builders, men domstolarna i North Carolina kommer inte att göra något för att hjälpa ABC Builders att återställa kontraktsbeloppet från Mr Jones eftersom kontraktet anses ogiltigt på grund av ABC Builders underlåtenhet att vara korrekt licensierad.

detta är en slående—och för den olicensierade generalentreprenören, en mycket hård regel., North Carolina domstolarna har noterat hårdhet regeln medan, på samma gång, upprepade gånger genomdriva det, håller att det är den offentliga politiken i North Carolina att de som agerar som allmänna entreprenörer vara korrekt licensierade.

inte överraskande har många olicensierade allmänna entreprenörer som konfronteras i slutet av ett projekt med utsikterna att inte få betalt för sitt arbete (eller inte få betalt sin sista dragning) vädjat till domstolarna att tillåta ett undantag från den allmänna regeln baserat på de specifika omständigheterna i deras fall., Men domstolarna har funnit mycket få, om några, undantag från den allmänna regeln. Således har återvinning nekats olicensierade generalentreprenörer där:

  • entreprenören sökte återhämtning i quantum meruit (en alternativ, rättvis avtalsteori);
  • entreprenören var ett partnerskap och en av partnerna hade en generalentreprenörslicens;
  • entreprenören var ett företag och presidenten och enda aktieägare hade en generalentreprenörslicens; och
  • entreprenören anställde en licensierad Generalentreprenör för att övervaka projektet.,

North Carolina Court of Appeals har även funnit att en Generalentreprenör som kontrakt för att bygga en bostad på entreprenörens egen egendom för försäljning till en annan person måste nekas återhämtning, eftersom stadgan gäller oavsett vem som äger den mark på vilken bostaden är byggd. Men appellationsdomstolen ansåg också i det fallet att:

detta är inte liktydigt med att hålla, som tyder på, att någon person förhindras . . . från att bygga något på sin egen egendom och därefter åta sig att sälja vad han har byggt., Som språk i stadgan antyder . . . förbud gäller endast en byggare som kontrakterar med en annan för att bygga en byggnad utan att erhålla den nödvändiga licensen, oavsett vem som äger den mark på vilken byggnaden ska byggas.

således, om en olicensierad säljare-entreprenör ingår ett avtal med en köpare för säljaren att bygga ett hus på säljarens mark och sedan förmedla marken och huset till köparen, kommer säljaren inte att kunna genomdriva kontraktet., Resultatet i denna situation skulle dock sannolikt vara att säljaren bara skulle vägra att förmedla huset och marken om köparen har angett avsikt att inte betala någonting.,

Även om vår hypotetiska säljaren entreprenör skyddar sig själv genom att vägra att förmedla den nu byggda hus till motsträviga köparen, det är oklart om säljaren någonsin skulle kunna sälja den struktur även om säljaren innehaft fastigheten under minst 12 månader innan du säljer det i enlighet med Avsnitt 87-1(b)(2) i North Carolina Allmänna Stadgar eftersom byggnaden var inte uteslutande är avsedd för beläggning av entreprenören och entreprenörens familj, firma eller bolag efter färdigställande.,

Även om säljaren-entreprenören i vår hypotetiska byggde huset först utan en potentiell köpare (en ”spec-house”) och, först efter slutförandet av byggandet av huset, ingått ett avtal med en köpare att sälja marken och huset, skulle resonemanget från North Carolina-fallet som citeras ovan fortfarande inte tillåta säljaren att genomdriva köpeavtalet mot köparen eftersom säljaren-entreprenören fortfarande behövde en licens. Medan det byggde huset ”för egen räkning” byggde det inte det för att faktiskt ockupera det som entreprenörens bostad., Om det senare var syftet skapar avsnitt 87-1(B) ett undantag från kravet på licens.

en nyligen North Carolina Court of Appeals fall tillät en olicensierad entreprenör att återhämta sig från ägaren. I detta fall koncentrerade sig appellationsdomstolen inte på huruvida uppdragstagaren hade anlitats för att bygga upp förbättringar för ägaren, utan snarare på huruvida uppdragstagaren hade ägnat sig åt att övervaka de andra uppdragstagarna. De andra entreprenörerna hade kontrakterat direkt med ägaren och en annan part hade kontrakterat med ägaren för att samordna arbetet., Således hade den olicensierade entreprenören som försökte återhämta sig inte faktiskt övervakat de andra entreprenörerna eller det övergripande projektet. Eftersom uppdragstagaren inte hade ägnat sig åt att övervaka det övergripande arbetet i hela projektet, ansåg domstolen att uppdragstagaren inte var en Generalentreprenör och därför inte var föremål för stadgans krav att uppdragstagaren innehar en generalentreprenörslicens.,

detta är en betydande avvikelse från tidigare tolkningar av stadgan av North Carolina domstolar som hade fokuserat på huruvida entreprenören hade kontrakterat med ägaren att uppföra förbättringar på ägarens egendom, inte om entreprenören hade utövat en viss grad av kontroll över projektet eller andra entreprenörer., Detta yttrande—när man utvärderade om en olicensierad entreprenör kan återhämta sig-verkade fokusera på” superintend eller hantera ”steget i definitionen av Generalentreprenör i avsnitt 87-1 och förbisett” kontrakt med en annan att konstruera ” steget i definitionen.

betydande efterlevnad

återvinning nekas dock inte till en olicensierad Generalentreprenör om Uppdragstagaren har uppnått betydande överensstämmelse med de lagstadgade tillståndsförfarandena., Vid bedömningen av betydande efterlevnad ges stor vikt vid huruvida uppdragstagaren var licensierad vid den tidpunkt då kontraktet ingicks. Betydande överensstämmelse har hittats där entreprenören var licensierad vid den tidpunkt då den ingick kontraktet, misslyckades med att förnya licensen under byggprojektet, snabbt agerade för att rätta till felet och lyckades slutligen förnya licensen. Det faktum att en Generalentreprenör på en gång i det förflutna hade en licens är inte betydande efterlevnad.,

andra effekter av att inte uppfylla licenskravet

det finns andra potentiella risker för en olicensierad Generalentreprenör utöver att inte få betalt för sitt arbete. Styrelsen kan sträva efter att verkställa påföljder. Dessa påföljder inkluderar monetära påföljder, straffrättsliga avgifter och ett domstolsbeslut som förbjuder generalentreprenören att fungera som entreprenör i framtiden., En olicensierad Generalentreprenör löper också risken att om en ägare hävdar att uppdragstagarens arbete är bristfälligt kommer uppdragstagarens olicensierade ställning att stödja eller förstärka slutsatsen att arbetet verkligen är bristfälligt.

slutsats

ur konsumentens synvinkel är det riskfyllt att ingå ett avtal med någon som inte är korrekt licensierad som Generalentreprenör., Å andra sidan, från en olicensierad Generalentreprenör synvinkel, överens om att utföra byggnadsarbete för någon i ett belopp av $ 30,000 eller mer innebär att, bland annat, entreprenören kan sluta utföra det arbetet gratis. Att förstå och följa North Carolina licenskrav är viktigt för både konsumenter och dem som kontrakt med dem för att bygga förbättringar.,

alla som åtar sig att uppföra en North Carolina märkt tillverkas modulär byggnad möte North Carolina State Building Code måste också ha en Generalentreprenör licens, men den här artikeln kommer inte att ta itu med denna del av licensuren frågan.

även om den olicensierade generalentreprenören inte kan upprätthålla en kostym för avtalsbrott, kan den genomdriva kontraktet defensivt, som en avsättning, till påståenden som hävdas mot entreprenören av ägaren., Vidare har domstolarna slagit fast att en olicensierad Generalentreprenör inte är förhindrad att verkställa en underentreprenad eller återkräva skadestånd för brott mot denna mot en olicensierad underentreprenör.

—
© 2021 Ward och Smith, P. A. För ytterligare information om de problem som beskrivs ovan, kontakta Jason T. Strickland.

denna artikel är inte avsedd att ge, och bör inte åberopas för, juridisk rådgivning i någon särskild omständighet eller faktasituation., Ingen åtgärd bör vidtas i beroende av informationen i denna artikel utan att få råd från en advokat.

Vi är ditt etablerade juridiska nätverk med kontor i Asheville, Greenville, New Bern, Raleigh och Wilmington, NC.