För Christine Flynn betyder en typisk vintermorgon att man lägger sig i en varm mantel och tjocka strumpor och känner sig från hennes vindsvåning längs hallen och nerför trappan till det ensamma badrummet i hennes duplexlägenhet. Men när hennes plats gick igenom en stor renovering som ett Detta gamla hus tv-projekt-tillsammans med den andra lägenheten i 1916 huset, som ägs av hennes systerdotter, Liz Bagley—det var dags för en uppgradering. Ett nytt badrum som är närmare hennes sovrum var alltid på toppen av Chris önskelista., Men hon oroade sig för att hennes blygsamma budget kanske inte tillåter henne att gå där ingen rörmokare hade gått tidigare.

Chris hade rätt att vara orolig. Hon hade inte mycket att spendera (den kombinerade budgeten för båda lägenheterna var $250.000, som inte går mycket långt i Boston-området), och nya badrum är notoriskt dyr. Per kvadratfot, de är de dyraste rummen i huset-VVS, tilework, skåp, inventarier, beslag och belysning kan exakt en brutal vägtull på en husägare ’ s nedersta raden.,

det är dyrt nog att göra om ett befintligt bad, men hur installerar du en där det aldrig har varit en utan att göra allt desperata samtal till en inteckning mäklare? Genom att göra kunniga val: stjäla utrymme där du kan hitta den, placera VVS där det är minst kostsamt att lägga till, och plocka fixturer som ser bra ut men kostar inte så mycket—eller så mycket att installera—som deras pricier motsvarigheter. Så här gör vi.,

För att hitta rum, använd lite använda utrymmen

erfarna renovatörer noll i på döda utrymmen som inte används effektivt: vindar, garderober, pantries, tvättstugor, källare och garage är typiska platser. En veranda-en gång ansedd perfekt för ett solrum-är till och med ett bra val. Idealet är att hitta en garderob eller något annat lagringsutrymme mellan sovrum och öppna väggarna, råna några meter från varje sovrum.

äldre hus utgör den största utmaningen eftersom många inte byggdes med garderober., ”Det är då det blir ett riktigt dilemma”, säger Kathy Marshall, kök och badrum designer ansvarig för att skapa Chris Flynns nya master bath. ”Ibland har du inget annat val än att förlora sovrumsutrymme eller till och med eliminera ett sovrum helt och hållet.”

Extra vindsutrymme nära ett sovrum på översta våningen erbjuder en bra lösning, som Chris upptäckte när Marshall föreslog att ta över oavslutat utrymme bredvid hennes sovrum, men bara om du har tillräckligt högt i tak och kan undvika att röra med reglar eller takbjälkar., Hennes vind har en generös 14-fots takhöjd, vilket innebär att Toh Generalentreprenör Tom Silva inte behövde klippa ett hål i taket och installera en dormer för att skapa utrymme, som han vanligtvis skulle på ett sådant jobb.

det finns ett annat sätt att fuska ditt hem ben om du inte har tillräckligt med utrymme. ”De tuffa fläckarna står framför diskhon eller toaletterna, där människor behöver stå”, säger Amy Hall-McNamara, en arkitektonisk designer som arbetar med historiska hem i San Francisco. ”Om du sätter i ett takfönster, kan du få upp till en fot av utrymme-tillräckligt för att göra dig bekväm.,”

montering i

Carving ut ett badrum kräver inte mycket kvadratmeter. Här är tre sätt att göra det: 1. Urban rowhouses har traditionellt utrymme—eller ett befintligt rum-mellan ett främre och bakre sovrum, samt små rum staplade över den främre ingången. Båda har tillräckligt med golvyta för att bli ett badrum. 2. Offra garderober är ett vanligt sätt att få ett badrum. I ett envåningshus gör en tvättstuga bredvid att binda in i VVS en cinch. 3. Andra våningen verandor gör bra master badrum, eftersom de är ofta stora och kopplade till den största sovrummet.,

dekonstruera inte huset för att bygga VVS

tarmarna i ett badrum—de grova rören, avloppet och försörjningsledningarna-är de saker som ingen någonsin gillar att spendera pengar på. ”Det är inte sexigt”, säger Toh VVS och värmeexpert Richard Trethewey. ”Du kan inte parkera den på uppfarten.”Rörmokare kan inte ge dig mycket av en paus på grov-i essentials; om du frågar, kommer de artigt berätta att fokusera på att välja mer ekonomiska fixturer. Men du kan spara genom att komma ihåg att det kortaste avståndet mellan två punkter är en rak linje., Så när du tänker på att lägga till VVS, försök att stapla den. Placera ett nytt bad en våning ovanför ett rum med befintliga linjer, till exempel ett annat bad, ett kök eller en tvättstuga. Eller på envåningshus, sätt ett nytt bad tillbaka till baksidan med ett av dessa rum.

Chris nya vinden badrum sitter ovanför köket och runt hörnet från hennes Tvättstuga. Denna nexus av rörledningar innebar att hon inte blev träffad med kostnaden för att köra många nya linjer., Men en utmaning ändå loomed: golvbjälkarna kör vinkelrätt mot hur rören som behövs för att gå, vilket normalt skulle innebära antingen stärka varje bjälklag med tillsatta bitar av plywood på båda sidor innan stansning genom dem, eller omforma hela området under badrummet för att göra reglarna kör åt andra hållet. Men dessa alternativ är kostsamma-sannolikt en dag eller två av extra arbete för entreprenören, på toppen av en extra halv dag för rörmokare., Tom och Richards lösning: en plattform på 2x6s byggd precis över det befintliga golvet för att innehålla VVS, med armaturerna installerade ovanpå den.

6-tums bump-up var allt Richards besättning behövde för att komma i vatten-och avfallsledningar, samt värme-och kylkanaler. Avvägningen är att Chris måste gå upp ett steg för att komma in i badrummet. Men hon har inget emot det. ”Det låter galet att säga att du är upphetsad över ett badrum”, säger hon, ” men jag är långt över månen.,”Att placera ett nytt bad ovanför befintliga VVS är en snygg liten strategi, säger Richard, men han varnar för att det finns ett rätt och fel sätt att göra det. ”Stapling är bra om allt är ordentligt ventilerat”, säger han. ”Men du kan inte bara skära ett avlopp i befintliga VVS över en fixtur på en nedre våning. Du måste skära i på nedre våningen eller till och med källaren så att de nedre fixturerna förblir ventilerade.”

Richard oroar sig också för att husägare som placerar bad nära befintliga VVS för att spara några dollar kan hamna kompromissa i onödan när det gäller funktion och estetik., John McCaleb, som leder upp en design/bygga företag i Tucson, Arizona, håller med, påpekar att VVS Bud varierar kraftigt efter region. ”Det är inte givet att du kommer att spara pengar”, säger han. ”Så fråga runt. Vissa rörmokare kommer att debitera $ 500 att LOD en toalett oavsett var det är.”

Välj budgetvänliga fixturer-eller en som gör en stor inverkan

fixturer varierar Vansinnigt i pris. ”Du kan välja ut en $250 toalett eller en $4000 en,” säger Tom. ”Kakel, surround, badkaret – alla dessa saker gör en stor skillnad när det gäller kostnad.,”

dessutom har fixturer och färdiga inbyggda konsekvenser. Innan du köper, till exempel, lönar det sig att tänka på hur mycket en toalett och badkar kommer att väga när de är fyllda med vatten. Kakel ser bra ut, men det är tungt också. Varför skulle det spela någon roll? För om ditt befintliga golv inte kan stödja vikten av dessa nya tillägg, hela rummet eller golvet kan kräva kostsamma snickeri att hålla från slapp. Plötsligt är ett lätt glasfiber badkar mer meningsfullt än trevligare att röra gjutjärn.,

Du kan mycket väl finna att marmor kakel är billigare än keramik i hemmet centrum, men det kan i slutändan kosta dig 20 till 30 oercent mer för material för att kompensera för det extra avfall som orsakas av naturliga oegentligheter i stenen. Även hur det går ner kan göra skillnad. ”Jag har funnit att det kostar mer att lägga plattor diagonalt, eftersom det kräver mer material”, säger designern McNamara, ” men att lägga dem i ett tegelmönster gör det inte.,”

för att sänka kostnaderna, överväga no-brainers: prefab glasfiber dusch / badkar kapslingar betyder ingen tilework behövs; lager fåfänga ger inbyggda sänkor utan en specialbyggd pris; ljus / fläkt combos kasta kostnaden för en fixtur. Kom ihåg att du kan anpassa med färg och uppgradera lampor och hårdvara senare.,

När Seattle man-och-hustru arkitekter Antonio Pares och Laura Van Amburgh bodde i en 1100 kvadratmeter stora hus i Santa Fe, de gav sina små master bad intresse av det undviker kakel till förmån för pool gips, ett vattentätt material som kommer i olika färger och finns hand-troweled att likna en finkornig stuckatur. De valde att inkludera en dusch men inget badkar för att öppna upp utrymmet och utrustade ut duschkabin med en skiffergolv och en fast Glasskiva för att blockera spray. Medan dusch-bara bad lämnar vissa människor kallt, denna eleganta behandling gjorde invändningar moot., ”Du måste tänka på dina prioriteringar, säger Van Amburgh. ”Om du redan har ett bad med badkar, varför behöver du en annan?”

Van Amburgh uppmuntrar också kunder att spela upp en enda funktion i rummet. ”Jag säger till dem att välja en bit som är speciell”, säger hon. I en kunds hus skar hon och Pares ett hål i ett gammalt bord och installerade ett handfat för en udda fåfänga. I en annan monterade de ett glasfat ovanpå en bänkskiva formad av en enda platta av stål. ”När folk går in, är det diskbänken som fångar ögat”, säger hon.,

parets designfilosofi handlar om att anpassa ett utrymme för hur husägarna lever, inte bara att välja vad som har bra återförsäljningsvärde. För Chris Flynn, det betyder splurging på en gräns av smooth river rock runt hennes nya badkar. ”Tillsammans med de lugnande jordtoner i rummet, kommer det att skapa den lugna spa jag alltid velat,” säger hon. ”Jag föreställer mig lågljus och ljus-min perfekta avkoppling reträtt.

var man hittar den

kök och bad designer:

Kathy Marshall, CKD

Kmarshall Design Inc.

Hamilton, MA