quando o uso pretendido de uma propriedade é gerar rendimentos a partir de rendas ou locações, o método de avaliação do rendimento é mais comumente utilizado. O rendimento líquido gerado pela propriedade é medido em conjunto com certos outros factores para calcular o seu valor no mercado corrente se fosse vendida.
não são apenas os investidores na propriedade que estão interessados no rendimento líquido gerado pelas operações., Eles estarão quase sempre buscando financiamento e os potenciais mutuantes irão examinar cuidadosamente os detalhes de renda e despesa também. Eles vão querer ter a certeza de que o investimento deles está protegido.
mutuantes querem ver rendas normais de ocupação que excedam as despesas o suficiente para fazer pagamentos de hipotecas com um lucro deixado para os proprietários.
usando a taxa de Capitalização (taxa Cap) para estimar o valor
o rendimento líquido de exploração da propriedade é usado quando a taxa de capitalização é empregado para avaliar uma propriedade de renda., Há uma relação inversa entre o preço pedido e a taxa máxima. Por outras palavras, quanto mais elevada for a taxa da PAC, mais baixo será o preço pedido.
usando o multiplicador da renda bruta para estimar o valor
multiplicador da renda bruta ou a GRM utiliza as rendas brutas de uma propriedade em vez do rendimento líquido de exploração utilizado com a taxa máxima.
este cálculo pode ser efectuado de duas formas, utilizando quer o rendimento potencial bruto (GPI) quer o rendimento de exploração bruto (GI)., A estimativa do valor é muito melhor utilizando o rendimento bruto de exploração porque as perdas de ocupação e de não pagamento são consideradas.
condição e despesas futuras devem ser consideradas
é mais subjetivo, mas muito importante levar em conta a condição de propriedade também. Nenhum dos métodos de avaliação dos rendimentos considera a condição da propriedade e as potenciais grandes despesas de reparação no futuro, pelo que estas devem ser consideradas para se chegar a uma estimativa final do valor.,
uma propriedade existente pode ter funcionado de forma muito eficiente ou pode haver problemas operacionais que estão deprimindo o rendimento líquido. As rendas podem não ser as rendas efectivas e as despesas podem ser mais elevadas ou mais baixas do que deveriam ser. digamos que um senhorio tem dado concessões de renda a alguns inquilinos em troca de serviços, ou talvez as despesas de reparação e manutenção tenham sido inferiores à norma para propriedades semelhantes., O senhorio poderia estar cansado de lidar com os deveres de gestão ou talvez ele apenas não estava tão preocupado com os problemas que vêm pela estrada de má manutenção.
investidores que examinam todas as facetas da operação verão uma oportunidade aqui porque os números de aluguel não são reais. Eles vêem que colocar os inquilinos nessas unidades em rendas correntes totais faria uma diferença significativa na rentabilidade líquida, então eles querem comprá-lo., Eles podem ver que as despesas da propriedade não são como deveriam ser e a propriedade está caindo em decadência, levando-os a passar a compra.
Sharp investors and lenders will carefully pull apart the project’s financials to make sure that they are working with the real numbers. É surpreendente quantas propriedades comerciais menores são mal geridas. As rendas são muito baixas, as despesas são muito altas, ou é uma combinação de ambos.,
investidores que param nos cálculos de avaliação básicos sem escavar em rendas e despesas muitas vezes repercutem nas melhores ofertas ou no excesso de pagamento de propriedades.
conhecer o método de rendimento
é uma boa ideia passar um tempo significativo a aprender o método de rendimento da avaliação Se você planeja trabalhar com clientes investidores. Você não quer que seu comprador investidor ou Clientes Vendedores para usar terminologia que você não reconhece ou entende ou pedir cálculos que você não pode realizar.,trabalhar com Investidores pode ser muito gratificante porque este nicho de mercado imobiliário é bastante ativo. Você também vai construir um grande negócio de repetição, bem como referências de clientes investidores satisfeitos.,