30 de abril de 2015
Introdução
Carolina do Norte exige que qualquer pessoa que os contratos com a de outra pessoa ou entidade para construir ou fazer melhorias para a construção de qualquer edifício, estrada, estrada ou de utilidade pública, incluindo a classificação, ou que se compromete a superintender ou gerenciar tais atividades, ser licenciado como um empreiteiro geral, se a obra custa r $30.000 ou mais., Compreender este requisito e suas nuances é uma parte importante de agir como um contratante geral ou contratar alguém para agir como um contratante geral.o que é um contratante geral, Qual é o requisito relativo à licença e por que razão existe um requisito relativo à licença?o termo “contratante geral” é utilizado em dois contextos diferentes. Em primeiro lugar, é comumente usado em um contexto de relacionamento quando um contratante retém outros contratantes para executar aspectos específicos do trabalho exigido pelo Acordo do CONTRATANTE com outra pessoa ou entidade (“proprietário”)., Os outros contratantes são referidos como subcontratantes. Neste contexto, o termo “geral” em “contratante geral” refere-se à natureza do acordo contratual: uma parte contrata o contratante geral para ser responsável por tudo, incluindo a manutenção dos subcontratantes certos. Frequentemente, os subcontratantes executam a maior parte, se não a totalidade, do trabalho real exigido pelo Acordo do CONTRATANTE. Assim, o trabalho do contratante geral passa a ser essencialmente a coordenação dos subcontratantes e a garantia de que o seu esforço colectivo produz a melhoria que o proprietário espera., A lei da Carolina do Norte reconhece isso, incluindo na definição de “contratante geral” pessoas contraindo com outro para “superintend ou gerenciar” construção.por exemplo, se Mr.Jones contracta com a ABC Builders, Inc. para construir uma casa na propriedade de Mr. Jones, e ABC Construtores de subcontratos com XYZ Autores, LLC, para ser responsável para o enquadramento do trabalho na construção da casa, em seguida, Mr. Jones é o proprietário, o ABC Construtores é o empreiteiro geral, e XYZ Autores é um fornecedor no projeto.,segundo, o termo “contratante geral” no contexto da licença da Carolina do Norte (N. C. Gen. Stat. §§ 87-1, et seq.) significa qualquer pessoa, empresa ou corporação que se compromete a construir para outra pessoa um edifício, rodovia, utilidade pública, ou melhoria, incluindo o trabalho de classificação, onde o custo do projeto é de US $30.000 ou mais. O estatuto de licença da Carolina do Norte requer que qualquer pessoa que cumpra esta definição seja licenciada como um contratante geral com o Conselho de licenciamento da Carolina do Norte para empreiteiros gerais (“Conselho”)., Não importa se este “contratante geral” contrata outro contratante. O que importa é se o CONTRATANTE está lidando diretamente com o proprietário da propriedade sendo melhorado para o trabalho que custa US $30.000 ou mais. Assim, uma pessoa ou entidade que é normalmente um “subcontratante” de um projecto pode ser um “contratante geral” para efeitos do estatuto de licença se essa pessoa ou entidade contratos com o proprietário do imóvel e não com um contratante geral licenciado.,a obtenção de uma licença do Conselho de Administração requer geralmente que o candidato faça e passe um teste de competência escrito, pague uma taxa e demonstre a capacidade financeira para executar como contratante geral. Há três licenciamento camadas:
- Uma licença limitada permite que o titular para atuar como um empreiteiro geral, em projetos com valores de até us $500.000;
- Um intermediário licença permite que o titular para atuar como um empreiteiro geral, em projetos com valores de até us $1.000.000; e,
- Uma licença ilimitada permite que o titular para atuar como um empreiteiro geral, em projetos de qualquer valor., uma vez que o estatuto de licença requer uma licença apenas para projetos que custam US $30.000 ou mais, Há, sem dúvida, uma quarta camada que é às vezes conhecida como a “exceção faz—tudo” – para projetos de construção que custam menos de US $30.000, nenhuma licença é necessária.
O custo de um projecto é calculado não só no momento em que o projecto começa, mas também ao longo de todo o projecto., Assim, se o contratante concorda inicialmente em realizar um trabalho que custa us $20.000 e mais tarde, durante o curso do projeto, compromete-se a fazer um adicional de us $15.000 em trabalho (geralmente de acordo com uma ordem de alteração), o empreiteiro será obrigado a ter um empreiteiro geral de licença, desde que o custo final do projeto é de us $35.000. embora um contratante geral possa normalmente contratar subcontratantes para executar parte ou a totalidade do trabalho, fazê-lo não tem qualquer efeito sobre o requisito de que o contratante geral seja licenciado. Portanto, mesmo se um contratante geral executa todo o trabalho (i.e.,, não contrata nenhum subcontratante distinto), o contratante geral ainda deve ser devidamente licenciado com o Conselho de Administração se o contrato com o proprietário tem um custo de US $30.000 ou mais. A licença deve ser detida pela entidade ou pessoa que realmente celebra o contrato com o proprietário. embora os subcontratantes possam ser obrigados a obter certas licenças comerciais se actuarem como electricistas, Canalizadores, carpinteiros, etc., eles não são obrigados a ter uma licença de empreiteiro geral, mesmo se seu subcontrato é avaliado em US $ 30.000 ou mais se eles estão contratando com um contratante geral licenciado., Os subcontratantes que lidam com um contratante geral licenciado não têm de ter a mesma experiência; a experiência do contratante licenciado é considerada suficiente. No entanto, se uma parte que normalmente age como subcontratante—através da contratação através de contratantes gerais—contratos diretamente com um proprietário em um contrato no valor de US $30.000 ou mais, o subcontratante se tornará um contratante geral para esse projeto específico e deve ser assim licenciada., uma importante exceção ao requisito de licenciamento do contratante geral é se o proprietário contrata um contratante para atuar em uma capacidade específica e limitada, tais como para executar trabalhos puramente elétricos, canalizações ou HVAC. Tais transações têm seus próprios requisitos de licenciamento., Se o contrato é de r $30.000 ou mais, mas é limitada a um determinado comércio e o empreiteiro tem uma licença para realizar o comércio, o contratante não será necessário também ter um empreiteiro geral da licença, mesmo que a contratante é tecnicamente também um empreiteiro geral ($30,000 mínimo foi atingido e o contratante é lidar diretamente com o proprietário).por que razão existe um requisito de licença para os contratantes gerais?, A Suprema Corte da Carolina do Norte, observou que:
O objetivo do Artigo 1 do Capítulo 87 do Estatuto Geral, que proíbe qualquer empreiteiro que não passou no exame e obteve uma licença como nele estabelecida a partir de uma empresa de construção de um edifício de cálculo de custos ou mais é para proteger o público de incompetentes construtores.
(sublinhado nosso).,
Os Efeitos Contratuais de Não Cumprir com a Exigência de Licenciamento
No mesmo caso citado acima, a Suprema Corte da Carolina do Norte decidiu que:
Quando, em desrespeito de uma tal de proteção estatuto, uma pessoa sem licença contratos com o proprietário para construir um edifício custando mais do que o valor mínimo especificado no estatuto, ele pode não se recuperar para o proprietário do descumprimento do contrato. Isto é verdade, embora o estatuto não proíba expressamente tais processos.,assim, um contratante geral não autorizado não pode intentar uma acção por incumprimento contra o proprietário. O contrato é considerado “nulo” com base no incumprimento, por parte do contratante geral, dos requisitos do estatuto de licença. Simplificando, o contratante geral não autorizado não pode executar o seu contrato e não pode obrigar o proprietário a pagar pelo trabalho executado, mesmo que não haja defeitos no próprio trabalho.
portanto, se, no exemplo acima, a ABC Builders não possui uma licença com a placa, mas, no entanto, entra em um contrato com Mr., Jones para construir uma casa sobre terras de propriedade do Sr. Jones pelo preço do contrato de US $ 150.000, então a ABC Builders Não pode forçar o Sr. Jones a pagar um centavo depois que ele completa a construção da casa. Dores de culpa ou sua bússola moral interna pode obrigar o Sr. Jones a pagar à ABC Builders, mas os tribunais da Carolina do Norte não fará nada para ajudar a ABC Builders recuperar a soma do contrato de Mr.Jones, porque o contrato é considerado nulo devido à falha da ABC Builders em ser devidamente licenciada.este é um golpe—e, para o contratante geral não autorizado, uma regra muito dura., Os tribunais da Carolina do Norte notaram a dureza da regra, enquanto, ao mesmo tempo, repetidamente aplicá-la, sustentando que é a Política Pública da Carolina do Norte que aqueles que atuam como empreiteiros gerais sejam devidamente licenciados.
Não surpreendentemente, muitos não licenciado empreiteiros gerais confrontados no final de um projeto, com a perspectiva de que não sendo pago pelo seu trabalho (ou, não sendo paga suas último sorteio) se declararam com os tribunais para permitir uma exceção à regra geral, com base nas circunstâncias específicas de cada caso., Mas os tribunais encontraram muito poucas excepções à regra geral. Assim, a recuperação tem sido negado sem licença empreiteiros gerais onde:
- O contratante buscava a recuperação no quantum meruit (uma alternativa, equitativo teoria do contrato);
- O contratante era uma parceria e um dos parceiros tinha um empreiteiro geral de habilitação;
- O contratante era uma corporação e o presidente e acionista único realizou um empreiteiro geral de habilitação; e,
- A empresa contratada, licenciado em empreiteiro geral para supervisionar o projeto.,o Tribunal de Apelação da Carolina do Norte chegou mesmo a considerar que um contratante geral que contrate para construir uma habitação na propriedade do próprio CONTRATANTE para venda a outra pessoa deve ser negado a recuperação, uma vez que a lei se aplica independentemente de quem possui o terreno sobre o qual a habitação é construída. No entanto, o Tribunal de recurso também declarou, neste processo, que:
isto não equivale a considerar, como sugere, que qualquer pessoa é impedida . . . de construir qualquer coisa na sua própria propriedade e, posteriormente, comprometer-se a vender o que ele construiu., Como a linguagem do estatuto sugere, o . . . a proibição aplica-se apenas a um construtor que contrata com outro para construir qualquer edifício sem obter a licença necessária, independentemente de quem possui o terreno sobre o qual o edifício deve ser construído.
Assim, se um não licenciado vendedor-contratante celebrar um contrato com um comprador para o vendedor para construir uma casa sobre o vendedor da terra e, em seguida, transmitir a terra e a casa para o comprador, o vendedor não será capaz de executar o contrato., No entanto, o resultado nesta situação seria provável que o vendedor se recusasse a transmitir a casa e o terreno se o comprador tivesse indicado a intenção de não pagar nada.,
Mesmo se o nosso hipotético vendedor-contratante protege-se, recusando-se a transmitir o agora-construído casa para os recalcitrantes comprador, não está claro se o vendedor poderia vender a estrutura, mesmo se o vendedor realizada a propriedade de, no mínimo, 12 meses antes de vendê-la nos termos da Seção 87-1(b)(2) dos Estatutos Gerais da Carolina do Norte, porque o edifício não destinado exclusivamente para ocupação pelo contratante e o empreiteiro da família, firma ou corporação, após a conclusão.,
de Fato, mesmo se o vendedor-contratante em nosso hipotético construiu a primeira casa sem que um potencial comprador (um “spec-house”) e, só após a conclusão da construção da casa, fez um contrato com o comprador para vender a terra e a casa, o raciocínio a partir da Carolina do Norte caso citado acima ainda não permitem que o vendedor para fazer cumprir o contrato de venda contra o comprador, porque o vendedor-contratante ainda necessária uma licença. Enquanto ele estava construindo a casa “por conta própria”, ele não estava construindo-a com o propósito de realmente ocupá-la como residência do CONTRATANTE., Se este último foi o propósito, a seção 87-1 (B) cria uma exceção à exigência de uma licença.um recente caso do Tribunal de Apelações da Carolina do Norte permitiu que um contratante não autorizado recuperasse do proprietário. Nesse caso, o Tribunal de Apelações foco não se o empreiteiro tinha sido contratado para construir melhorias para o proprietário, mas sim sobre se o empreiteiro tinha envolvidos na supervisão a outros profissionais contratados. Os outros empreiteiros tinham contratado diretamente com o proprietário e outra parte tinha contratado com o proprietário para coordenar o trabalho., Assim, o CONTRATANTE não autorizado que tentava recuperar não tinha supervisionado efectivamente os outros contratantes ou o projecto global. Porque o contratante não tinha contratado para supervisionar o trabalho geral de todo o projeto, o Tribunal considerou que o contratante não era um empreiteiro geral e, portanto, não estava sujeito ao estatuto da exigência de que o contratante mantenha um empreiteiro geral de licença.,este é um desvio significativo em relação a interpretações anteriores do Estatuto por tribunais da Carolina do Norte que tinham focado se o CONTRATANTE tinha contratado com o proprietário para erigir melhorias na propriedade do proprietário, e não se o CONTRATANTE tinha exercido um certo grau de controle sobre o projeto ou outros empreiteiros., Esta opinião—ao avaliar se um não licenciado contratante pode recuperar—apareceu como foco “a superintender ou gerenciar” dente da definição de empreiteiro geral na Seção 87-1 e esquecido o “contrato com outro para a construção de” dente de definição.no entanto, a recuperação não é negada a um contratante geral não autorizado se o CONTRATANTE tiver alcançado um cumprimento substancial dos procedimentos legais de licenciamento., Na avaliação do cumprimento substancial, é dado um peso considerável à questão de saber se o CONTRATANTE foi ou não licenciado no momento em que celebrou o contrato. Conformidade substancial tem sido encontrado que o empreiteiro foi licenciado no momento em que celebrado o contrato, não conseguiu renovar a licença durante o projecto de construção, agiu prontamente para corrigir o erro, e foi bem sucedido em última análise, a renovação de sua licença. O fato de que um contratante geral ao mesmo tempo no passado tinha uma licença não é uma conformidade substancial., outros efeitos do não cumprimento do Requisito de licença existem outros riscos potenciais para um contratante geral não autorizado, para além de não ser pago pelo seu trabalho. O Conselho pode procurar aplicar sanções. Estas sanções incluem sanções pecuniárias, acusações criminais, e uma ordem judicial que proíbe o contratante geral de agir como um contratante no futuro., Um contratante geral não autorizado também corre o risco de que, se um proprietário afirmar que o trabalho do contratante geral é defeituoso, o estatuto não autorizado do contratante geral corrobore ou reforce a conclusão de que o trabalho é realmente defeituoso.
conclusão
do ponto de vista do consumidor, celebrar um contrato com alguém que não está devidamente Licenciado como contratante geral é um risco elevado., Por outro lado, do ponto de vista de um empreiteiro geral não autorizado, concordar em realizar trabalhos de construção para alguém em um montante de US $30.000 ou mais significa que, entre outras coisas, o empreiteiro pode acabar realizando esse trabalho de graça. Compreender e cumprir com os requisitos de licenciamento da Carolina do Norte são importantes para os consumidores e aqueles que contratam com eles para construir melhorias.,
qualquer pessoa que se comprometa a erigir um edifício modular fabricado na Carolina do Norte, com o código de construção do Estado da Carolina do Norte, também deve ter uma licença de empreiteiro geral, mas este artigo não abordará este componente da questão da licença.embora o contratante geral não autorizado não possa intentar uma acção por violação de um contrato, pode fazer valer o contrato de forma defensiva, a título de compensação, contra as alegações do proprietário contra o CONTRATANTE., Além disso, os tribunais consideraram que um contratante geral não autorizado não está impedido de executar um subcontrato ou de recuperar uma indemnização pelo seu incumprimento contra um subcontratante não autorizado.
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