**A informação contida nesta página web é fornecido apenas para fins informativos e não deve ser considerado como legal, fiscal, financeira ou de investimento. Uma vez que a situação de cada indivíduo é única, um profissional qualificado deve ser consultado antes de tomar decisões financeiras.,**

a menos que esteja regularmente envolvido na compra e venda de propriedades comerciais, é provável que precise de alguma ajuda para calcular quanto vale a sua propriedade comercial.

como uma adição aos nossos guias extensivos que vendem os seus próprios imóveis comerciais e os custos de encerramento de Imóveis Comerciais para Vendedores, o artigo seguinte oferece uma explicação detalhada das abordagens comuns na avaliação de uma propriedade comercial.,

depois de estudar o guia, você terá a informação necessária para iniciar o processo de avaliação. Você será capaz de identificar os detalhes que você quer fazer você mesmo e aqueles que você vai delegar aos outros.

3 Métodos de Avaliação de uma Propriedade Comercial

Três abordagens são comumente usados para determinar o justo valor de mercado de imóveis comerciais:

  • A renda método.
  • o método de comparação.o método do custo.,

os valores determinados por cada uma das abordagens são tidos em conta no valor de mercado estimado de uma propriedade comercial. Mas cada abordagem não terá a mesma consideração no processo de avaliação. Dependendo do tipo de Imóvel e do mercado local, um método pode ser ponderado mais do que os outros.,

Aqui está um breve resumo de todas as três abordagens este guia explica em detalhes:

  • A renda método calcula a propriedade comercial valor do aluguel a receita de uma de duas maneiras: a divisão bruto anual das rendas do edifício pela renda bruta multiplicador ou dividindo-se o lucro líquido pelo índice de capitalização.o método de comparação utiliza preços de venda recentes de propriedades comparáveis para determinar o valor estimado do edifício.,a abordagem do custo valoriza uma propriedade comercial baseada no custo do edifício (menos valorização) acrescentado ao valor do terreno.

#1 Método de rendimento: como calcular o valor da propriedade comercial com base nos rendimentos de arrendamento

uma vez que o método de rendimento depende principalmente do fluxo de Rendimentos dos bens de arrendamento comerciais, deve ser considerada a fonte da receita. O método do rendimento tem de ser ponderado de forma diferente para diferentes tipos de imóveis comerciais.,

um grande complexo de apartamentos é um bom candidato para o método de renda. O risco de vaga é espalhado por vários inquilinos—minimizando as flutuações na renda de aluguel, mesmo com a mudança das condições econômicas.

um centro comercial constituído por uma loja de âncora e um centro comercial de strip pode ser efetivamente avaliado usando o método de renda—desde que o espaço de âncora atraia clientes para outras lojas. Mas o que acontece se o espaço da âncora ficar vago durante meses a fio, ou se atrair um negócio cuja clientela não compra nas outras lojas?,

quanto mais inconsistente for o rendimento de arrendamento, menos fiável se torna o método de rendimento ao avaliar o valor de uma propriedade comercial.

usando o multiplicador da renda bruta

o que é multiplicador da renda bruta ou GRM?

o multiplicador da renda bruta (GRM) é calculado dividindo o preço de venda (valor de mercado) de uma propriedade de investimento pelos recibos brutos de renda da propriedade.

determinar os recibos brutos de aluguer da propriedade é um processo simples., Basta lembrar que a renda bruta utilizada no cálculo é a receita total anual de renda a 100% de ocupação—sem deduções para despesas.

renda Bruta Multiplicador = Valor da Propriedade / Renda Bruta

Calcular o Valor da Propriedade Usando GRM

Procure on-line média GRM para a sua área e tipo de construção.,

Para calcular o valor da propriedade, basta inverter a fórmula:

Valor do Imóvel = Renda Bruta * renda Bruta Multiplicador

GRM também ajuda a verificar o aluguel a valor de razão de sua propriedade comercial em comparação com propriedades semelhantes. Como exemplo:

o proprietário de um prédio de dez unidades pagou US $1.000.000 pela estrutura de 10 mil pés quadrados pouco mais de um ano atrás. A renda bruta do ano foi de $ 72.000 ., O GRM é calculado da seguinte forma:

r$1.000.000 / us $72.000 = 13.89 (GRM)

O dono agora quer vender a propriedade por us $1,100,000. Um comprador olha para a lista usando a regra de 1%. Esta regra geral estabelece que as rendas mensais brutas devem ser iguais ou superiores a 1% do preço de compra. O potencial comprador faz os seus próprios cálculos rápidos:

$1,100,000 X 1% = $11,000 (mensal) ou r $132,000 (anualmente)

$1,100,000 / $132,000 = 8.,33 (GRM)

comparando um 13,89 GRM com um 8,33 GRM mostra ao comprador que a propriedade é sobredimensionada com base nos seus rendimentos de aluguer.

antes que um comprador esteja interessado, o vendedor percebe que as rendas devem ser aumentadas ou o preço reduzido, de modo que a GRM é inferior a nove.

usando a taxa de Capitalização

Qual é a taxa de Capitalização?

a taxa de capitalização é uma percentagem que reflete o poder de ganho de uma propriedade real comercial., Uma taxa máxima aceitável para propriedades de investimento é geralmente considerada entre 8% e 12% (para a maioria dos mercados).

para estimar a taxa de capitalização:

  • estimar o rendimento bruto potencial a 100% de ocupação.
  • subtrai as perdas médias de ofertas e de cobrança.subtrai todas as despesas de construção (fixas, operacionais e de reservas).

o valor resultante é o rendimento líquido de exploração (NOI)., O rendimento operacional líquido dividido pelo preço de venda (valor de mercado) é igual à taxa de capitalização.

calculando o valor da propriedade usando a taxa de Capitalização

como exemplo, o proprietário de um edifício de apartamentos sabe que a taxa máxima média para edifícios semelhantes no seu mercado foi de aproximadamente 7% nos últimos seis meses. O NOI para o seu edifício foi de 40.000 dólares para o ano anterior., Usando-se a fórmula:

us$40.000 (receita operacional líquida) / 7% (índice de capitalização) = $571,428 (preço de venda)

eles vêem que eles devem valor a sua construção em cerca de $572,000 para ser competitivo com propriedades comparáveis (sobre o cap rate).método de comparação: como procurar valores de mercado de propriedades comerciais similares

os preços de venda de propriedades comparáveis devem pesar fortemente em qualquer avaliação., Nesta seção, você pode obter algumas dicas sobre como descobrir o preço por que uma propriedade comercial foi vendida.

registos públicos

em todos, excepto em cerca de uma dúzia de estados, os preços de Venda das transacções imobiliárias são do domínio público. A maioria dos sites dos escritórios do Condado têm funções de pesquisa on-line limitadas, então você deve visitar o tribunal do Condado correspondente para os documentos relevantes. Mas se você quiser comparar dados de vendas para um grande número de propriedades, este tipo de pesquisa pode ser demorado.,

In the dozen ‘non-disclosure’ states and some counties of the rest of the states, no records of sales data are available for public review. E determinar o preço de venda de uma propriedade num destes estados através de registos públicos é o melhor cenário.

In non-disclosure states, the back-door approach to a property’s sales price is derived from using public tax records. O valor avaliado da propriedade pode ser obtido junto do Avaliador do Condado. E este valor pode ser usado para determinar o valor de mercado., Mas tal cálculo é, na melhor das hipóteses, uma estimativa aproximada, uma vez que as avaliações dos condados não são, muitas vezes, coerentes com os actuais valores de mercado.,

Lista de não-divulgação de estados (por favor, note que os estados podem alterar o seu estado ao longo do tempo):

  • Texas
  • Indiana
  • Maine
  • Kansas
  • Missouri
  • minas gerais
  • Louisiana
  • Idaho
  • Alasca
  • Montana
  • Dakota do Norte
  • Mississippi
  • Novo México

Imóveis Comerciais, Sites

Fazer pesquisa on-line é muito mais conveniente do que a pesquisa por meio de registros públicos., E vários sites de listagem Online mostram os preços de compra de imóveis comerciais disponíveis atualmente.

Officespace.com, por exemplo, é rápido e fácil de usar para encontrar os preços de pedido de propriedades comerciais atualmente para venda. Mas … officespace.com não tem preços para propriedades vendidas recentemente. Embora sabendo os preços de pedido de edifícios comparáveis pode ajudá-lo a determinar o valor do seu edifício, os números não são tão precisos como os números reais de vendas.

LoopNet.com é semelhante a Officespace.com como um site de listagem. Mas O Loopnet.,a com tem mais propriedades listadas e algumas informações adicionais aprimoradas de marketing.

terá de pagar os valores reais das vendas quando utilizar um site como CoStar.com. CoStar.com é a empresa-mãe de LoopNet.com e é uma das maiores plataformas comerciais de imóveis—servindo o Canadá, o Reino Unido e os EUA.

é também o fornecedor de dados imobiliários mais caro, porque eles têm uma enorme base de dados, que contém ambos comps de vendas e comps de locação para propriedades recentemente vendidas—além de seus outros serviços.,

Sites de notícias

os agentes imobiliários frequentemente listam propriedades comerciais vendidas em sites de notícias como jornais locais e jornais comerciais (tanto digitais como online).

como exemplo, se você está procurando comps em Nova York, o New York Times lista muitas das propriedades comerciais recentemente vendidas. Os noticiários locais de outras partes do país podem ou não ter dados sobre vendas recentes.,

jornais comerciais são susceptíveis de mostrar apenas as vendas de propriedades incomuns que atrairiam os leitores, como uma propriedade histórica.

While the comps you need may be located on a news site, there’s no efficient search mechanism to find them. Recomenda-se a utilização de sites de notícias para comps apenas como um recurso adicional.,

#3 Método de Custo: a Mais Complexa Forma de Avaliação do Imóvel

Descrição

A premissa subjacente o custo abordagem é que os compradores não gastar mais em uma propriedade existente do que custaria para construir um novo propriedades semelhantes.

o método de custo difere das duas outras abordagens comuns porque não são utilizados comps para avaliar o edifício, de modo que os cálculos não dependem das tendências atuais do mercado imobiliário. O terreno, no entanto, é valorizado utilizando comps.,

O custo abordagem para avaliação de propriedades é simples no conceito:

Valor da Terra + (Custo da Construção Nova – Depreciação Acumulada) = Valor da Propriedade

Mas os cálculos podem ser extremamente complicado, quando a construção é antiga, e os materiais de construção não são mais comumente usados. O método do custo produz o valor de mercado mais preciso para a construção nova (ou quase Nova).,

como valorizar terrenos comerciais

o método mais comum para estimar o valor dos terrenos é a utilização de produtos comparáveis de parcelas recentemente vendidas.

quando os dados estão disponíveis, o valor do terreno também pode ser determinado a partir de uma nova construção de valor semelhante ao da sua propriedade. Usando o método de custo, determinar o valor do edifício. Deduzir este valor do custo total do projeto para estimar o valor do terreno.,

como determinar o custo Novo

para determinar o custo novo de um edifício, estimar o dinheiro necessário para substituir o edifício existente por outro de tamanho e função semelhantes.

quando os materiais são semelhantes, tal cálculo é simples. Como exemplo, o custo da construção de um novo edifício de escritórios de quatro andares, emparelhado, para substituir um edifício de escritórios de vinte anos, emparelhado, de quatro andares, é fácil de determinar.

mas quando os materiais diferem, o cálculo torna—se complicado-se não impossível., A título de exemplo, um edifício de corte de 120 anos com um telhado de ardósia foi convertido num edifício de escritórios. Quanto custaria a nova? (Certamente, mais do que a maioria dos compradores que procuram um edifício de escritório estaria disposto a gastar.)

ao estimar o custo novo de uma substituição ou reprodução (como um edifício histórico), são utilizados quatro métodos:

  • unidade de abordagem comparativa. Utilizando uma estimativa global de todos os materiais como um custo por metro quadrado.abordagem dos custos segregados., Quebrando a estimativa por preços de cada um dos principais componentes, como o sistema de telhado.abordagem por unidade no local. Uma nova desagregação da estimativa, fixando o preço das subcomponentes de cada componente principal, tais como a calçada e os componentes estruturais do sistema de tejadilho.abordagem do Inquérito às quantidades. Ainda mais desagregando a estimativa, fixando o preço de cada item no edifício-como um contratante que licita o trabalho pode fazer.

de um modo geral, quando um edifício não é construído com materiais de uso comum, a abordagem de custos é difícil de aplicar.,

como determinar a depreciação

o custo novo valor de um edifício menos quaisquer deduções para a perda de valor é igual ao seu valor depreciado.

A perda de valor pode ocorrer de três maneiras:

  • Física
  • Funcional
  • Externo

Física depreciação vem como resultado natural de desgaste e de ocupação. Um prédio de apartamentos Classe A pode rapidamente tornar-se um edifício de Classe B se a manutenção é negligenciada., Mas, em teoria, um edifício de apartamentos de classe A poderia permanecer indefinidamente de classe A se mantido em novas condições-e se continuamente atualizado com as últimas tecnologias.

a depreciação funcional é medida à medida que a função de construção se torna obsoleta ou obsoleta. Como exemplo, um antigo prédio de apartamentos sem elevador e com lavanderias localizadas na cave tem uma quantidade significativa de depreciação funcional.

depreciação externa é o resultado de condições adversas na vizinhança ou na economia local., Por exemplo, o fechamento de uma sede corporativa em uma cidade contribui significativamente para a depreciação externa de edifícios de escritórios próximos.

Usando um Profissional Avaliador

com precisão avaliar um imóvel comercial é complicado, demorado processo que exige atenção meticulosa aos detalhes. Mas há também um elemento de arte no processo que só a experiência pode fornecer.,

depois de estudar os muitos aspectos de uma avaliação da propriedade comercial, tal como apresentado no presente guia, o valor da contratação de um avaliador profissional de imóveis comerciais deve ser aparente.

para uma propriedade comercial de tamanho médio, espere pagar até US $5.000 para uma avaliação. Um edifício grande pode custar 10 mil dólares ou mais. Mas usar um avaliador profissional para ajudá-lo a valorizar a sua propriedade tem o potencial de lhe atribuir mais do que dinheiro suficiente para cobrir o custo.,

Quando Você não Precisa de Avaliação

recomenda-se a conhecer o valor de mercado de seu imóvel comercial—não importa como você se decidir vendê-lo. Mas se você optar por vender a um comprador de propriedade comercial em dinheiro ao invés de tradicionalmente com um corretor comercial ou um agente imobiliário, você não precisa ter uma avaliação tão completa como foi delineado neste guia.

qualquer investidor respeitável pode avaliar a sua propriedade e fazer uma oferta rapidamente., Mas se você solicitar uma oferta em dinheiro em sua propriedade comercial de PropertyCashin, vamos tê-lo para sua revisão no prazo de 24 horas após a nossa visita. Somos uma equipe nacional de investidores imobiliários comerciais experientes. E depois de rever e aceitar a nossa oferta, você terá dinheiro na mão para a sua propriedade dentro de alguns dias.,

Sobre o Autor

Marina Vaamonde

Marina co-fundou o maior da América plataforma para fora do mercado de propriedades que se conecta motivado propriedade vendedores e investidores imobiliários procurando oportunidades lucrativas de investimento. Ao longo de sua carreira, ela esteve envolvida em mais de 250 transações imobiliárias. Ao utilizar uma variedade de estratégias de investimento imobiliário que vão desde fix e flip, comprar e manter, aluguel-Para-próprio, financiamento do proprietário, Marina tem sido capaz de maximizar os retornos para seus parceiros e investidores.