gdy zamierzonym przeznaczeniem nieruchomości jest generowanie przychodów z czynszów lub dzierżaw, najczęściej stosuje się metodę dochodową wyceny lub wyceny. Dochód netto generowany przez nieruchomość jest mierzony w połączeniu z pewnymi innymi czynnikami, aby obliczyć jego wartość na obecnym rynku, gdyby miał zostać sprzedany.
, Prawie zawsze będą szukać finansowania, a potencjalni pożyczkodawcy dokładnie zbadają szczegóły dochodów i wydatków. Będą chcieli mieć jak największą pewność, że ich inwestycja jest chroniona.
przy użyciu stopy kapitalizacji (Cap Rate) do oszacowania wartości
dochód operacyjny netto nieruchomości jest używany, gdy stopa kapitalizacji jest stosowana do wyceny nieruchomości dochodowej., Istnieje odwrotna zależność między ceną wywoławczą a stawką cap. Innymi słowy, im wyższa stawka WPR, tym niższa cena wywoławcza.
wykorzystanie mnożnika czynszu brutto do oszacowania wartości
mnożnik czynszu brutto lub GRM wykorzystuje czynsz brutto nieruchomości, a nie dochód operacyjny netto wykorzystany przy zastosowaniu stawki maksymalnej.
obliczenie to można wykonać na jeden z dwóch sposobów, wykorzystując potencjalny dochód brutto (GPI) lub dochód operacyjny brutto (GOI)., Oszacowanie wartości jest znacznie lepsze przy wykorzystaniu dochodu operacyjnego brutto, ponieważ uwzględnia się straty z tytułu zajętości i niepłacenia.
warunek i przyszłe wydatki muszą być brane pod uwagę
jest to bardziej subiektywne, ale bardzo ważne, aby wziąć pod uwagę stan nieruchomości, jak również. Żadna z metod wyceny dochodu nie uwzględnia stanu nieruchomości i potencjalnych dużych kosztów naprawy w przyszłości, więc należy je wziąć pod uwagę przy ostatecznym oszacowaniu wartości.,
istniejąca nieruchomość mogła działać bardzo wydajnie lub mogły wystąpić problemy operacyjne, które przynoszą dochód netto. Czynsze mogą nie być rzeczywistymi czynszami, a wydatki mogą być wyższe lub niższe niż powinny.
Załóżmy, że wynajmujący udziela niektórym najemcom koncesji na wynajem w zamian za usługi, a może koszty napraw i konserwacji są niższe niż norma dla podobnych nieruchomości., Właściciel może być zmęczony radzenia sobie z obowiązkami zarządzania, a może po prostu nie był tak zaniepokojony problemami, które schodzą w dół drogi z powodu złej konserwacji.
Widzą oni, że wprowadzenie najemców do tych lokali przy pełnym bieżącym czynszu znacząco zmieni rentowność netto, więc chcą je kupić., Mogą zobaczyć, że wydatki nieruchomości nie są takie, jakie powinny być, a nieruchomość popada w ruinę, prowadząc ich do przeniesienia zakupu.
To zaskakujące, jak wiele mniejszych nieruchomości komercyjnych jest źle zarządzanych. Czynsze są zbyt niskie, wydatki zbyt wysokie, albo to kombinacja obu.,
inwestorzy, którzy zatrzymują się na podstawowych obliczeniach wyceny bez zagłębiania się w czynsze i wydatki, często przekazują najlepsze oferty lub przepłacają za nieruchomości.
poznaj metodę dochodową
jeśli planujesz współpracować z inwestorami, warto poświęcić dużo czasu na naukę metody dochodowej wyceny. Nie chcesz, aby Twoi Klienci kupujący lub sprzedający używali terminologii, której nie rozpoznajesz lub nie rozumiesz, ani nie prosiłeś o obliczenia, których nie możesz wykonać.,
praca z inwestorami może być dość satysfakcjonująca, ponieważ ten niszowy rynek nieruchomości jest dość aktywny. Zbudujesz również świetny biznes powtarzalny, a także polecenia od zadowolonych klientów inwestorów.,