generalnie lepiej jest sprzedać istniejący dom przed zakupem innego, ale czasami warunki rynkowe są po prostu prawo kupić przed sprzedażą. Innym razem nieoczekiwane wydarzenie wymusi twoją rękę, sprawiając, że podciągniesz stawki i wystawisz swój dom na rynek.
kupujący, którzy decydują się na zakup przed sprzedażą, często piszą umowy kupna-sprzedaży., Ewentualność polega na tym, że dom kupującego musi sprzedać, zanim kupujący jest zobowiązany do zakończenia transakcji zakupu nowej nieruchomości.
umowy warunkowe są zazwyczaj dobrą okazją dla kupującego i ryzykowną dla sprzedającego. Wiele państwowych stowarzyszeń realtor opracowali dokumenty prawne, które Kupujący i sprzedający mogą wykorzystać do rozwiązania sytuacji warunkowej umowy i ochrony praw obu stron. Dla tego kawałka, szczegóły pochodzą z California Association of Realtors ' Form COP., Wiele innych stanów używa podobnych formularzy, ale należy pamiętać, że wymagania własnego stanu mogą się nieco różnić.
zakup uzależniony od sprzedaży nieruchomości Kupującego
sprzedający będzie chciał poznać stan procesu sprzedaży kupującego. Sprzedawca może nie rozważyć oferty w ogóle, jeśli dom kupującego nie jest jeszcze na rynku. Sprawia to wrażenie, że kupujący nie myśli poważnie o sprzedaży lub zakupie., Z drugiej strony, jeśli kupujący prawie sprzedał dom, to może sygnalizować, że dom kupującego (i w związku z tym, dom Sprzedającego) jest tylko kilka szczegółów technicznych z dala od oficjalnie sprzedaży.
formularz COP (lub podobny dokument stanu) podzieli proces sprzedaży na dwie szerokie kategorie, z miejscem na Wyjaśnienie bardziej szczegółowo.
nieruchomość kupującego w depozycie
Jeśli nieruchomość kupującego znajduje się w depozycie, jest to dobry znak dla sprzedającego. Skutecznie oznacza to, że kupujący sprzedał swój dom przed zakupem—po prostu nie zamknęli jeszcze transakcji., Sprzedawca będzie chciał znać nazwę firmy escrow, numer pliku escrow i kiedy transakcja ma zostać zamknięta.
nieruchomość kupującego nie jest w depozycie
Jeśli nieruchomość kupującego nie jest w depozycie, niekoniecznie jest to czerwona flaga dla sprzedającego, ale kupujący będzie musiał wyjaśnić, gdzie się znajdują w procesie. Kupujący zaznaczy pole deklarujące, czy dom został wystawiony na sprzedaż jeszcze, czy nie.
Jeśli dom kupującego nie jest jeszcze wymieniony, może to być problem dla sprzedającego., To mówi sprzedawcy, że kupujący po prostu myśli o wprowadzeniu zmiany, ale nie zobowiązał się do niczego jeszcze.
Jeśli dom kupującego został wystawiony na sprzedaż, poda nazwę swojego brokera i numer MLS. Jeśli jesteś kupującym w tej sytuacji, powinieneś upewnić się, że masz pośrednika reprezentującego Twoją nieruchomość. Agent aukcji reprezentujący sprzedającego prawdopodobnie doradzi sprzedającemu odrzucenie oferty, jeśli planujesz sprzedać dom bez reprezentacji., Może to wydawać się nierozsądne lub niesprawiedliwe, ale nie będziesz wiarygodny dla agenta aukcji lub sprzedawcy.
Kluczowe daty
niezależnie od tego, czy nieruchomość nabywcy jest w depozycie, czy nie, Umowa warunkowa ustanowi oś czasu z kluczowymi datami, które nabywca musi spełnić.
Sprzedający ma prawo do wystawienia zawiadomienia kupującego do wykonania, jeśli obecny dom nie sprzeda w którymkolwiek z tych terminów dotyczy ciebie. Powiadomienie wymaga zamknięcia, a sprzedawca ma prawo anulować umowę zakupu, jeśli nie możesz tego zrobić.,
jeśli nieruchomość jest w depozycie
dla nieruchomości w depozycie, kupujący poda planowaną datę zamknięcia podczas pisania swojej oferty zakupu. Data zamknięcia jest ważna, a sprzedający oczekuje, że kupujący zamknie ją przed tą datą.
jeśli nieruchomość nie jest w depozycie
dla nieruchomości, które nie są jeszcze w depozycie, umowa określi datę, do której nieruchomość musi wejść w depozyt., Od 1 czerwca 2020 r. formularz Cop w Kalifornii domyślnie wynosi 17 dni po podpisaniu umowy warunkowej, ale kupujący i sprzedający mają możliwość uzgodnienia alternatywnego harmonogramu.
alternatywne daty
pierwsza część formularza daje Kupującemu i sprzedającemu możliwość ustalenia własnej osi czasu. Ustalone tu kluczowe daty nie muszą być zgodne z zaplanowaną datą zamknięcia ani z żadnymi innymi terminami.,
gdy sprzedawca otrzymuje Inne Oferty
częścią procesu negocjacji umów warunkowych jest to, czy sprzedawcy mogą anulować umowy zakupu, jeśli otrzymają inną ofertę. Sprzedający zazwyczaj zachowuje prawo do dalszego obrotu nieruchomością, niezależnie od uzgodnionej opcji.,
w zależności od sposobu zawarcia Umowy Sprzedawca może obsługiwać przychodzące oferty na dwa sposoby:
usunięcie nieprzewidzianej Sprzedaży
zgodnie z tym przepisem sprzedawcy z nową ofertą dają kupującym określony czas (w Kalifornii domyślnie wynosi 72 godziny), aby usunąć nieprzewidzianą sytuację. Dla kupującego nie musi to oznaczać, że musi sprzedać swój dom w tym czasie, ale ich umowa nie będzie już zależeć od sprzedaży własnej nieruchomości., Innymi słowy, usuwając ewentualność, kupujący zgadza się kupić dom, niezależnie od tego, czy sprzedali swoją starą nieruchomość, czy nie. Może to oznaczać znalezienie środków do zamknięcia w innym miejscu, np. poprzez uzyskanie kredytu pomostowego lub likwidację innych aktywów.
tylko oferty kopii zapasowych
opcja ta zasadniczo utrzymuje kontrakt warunkowy, niezależnie od ofert kopii zapasowych. Sprzedawca nie może wyrzucić kupującego z umowy i zmusić go do zakupu, jeśli otrzyma inną ofertę., Sprzedający jest prawnie zobowiązany do sprzedaży warunkowego nabywcy-jeśli uda mu się sprzedać swój dom w pierwotnym uzgodnionym terminie.
sprzedawca może zaakceptować inne oferty jako kopię zapasową, a jeśli kupujący nie może sprzedać domu na czas, sprzedawca może zakończyć transakcję z kupującym warunkowym i zaakceptować ofertę kopii zapasowej. Bardzo niewielu sprzedawców zaakceptuje tę opcję, ponieważ ogranicza ona ich opcje sprzedaży.
przeczytaj uważnie umowę—lub zleć to specjaliście—jeśli nie masz pewności, na czym stoisz z tego typu klauzulą.,