Bibliografia
Kontrola czynszu może być szeroko rozumiana jako regulacje rządowe, które ograniczają możliwość swobodnego ustalania i zwiększania czynszów na nieruchomościach mieszkalnych. Kontrola czynszu często pokrywa się z szeregiem innych przepisów dotyczących obowiązków właścicieli i praw najemców w umowie najmu., Większość kontroli czynszu jest jednym z dwóch typów: pułapów czynszu, które nakładają twarde limity na kwotę pieniędzy, jaką wynajmujący może pobierać za jednostkę wynajmu, która opiera się na samej jednostce; oraz kontroli czynszu najmu, która jest zbiorem przepisów, które ograniczają działania, które właściciel może podjąć w czasie trwania kadencji najemcy siedzącego, w tym ograniczenia zdolności wynajmujących do zwiększenia czynszów.
pułapy czynszu (lub kontrola czynszu pierwszej generacji) są najczęściej badanym rodzajem kontroli czynszu, ale stały się dość rzadkie w praktyce., Większość pułapów najmu powstała pod koniec ii Wojny Światowej (1939-1945), aby pomóc złagodzić oczekiwane zakłócenia na rynku wynajmu mieszkań z powodu szoku popytowego weteranów powracających ze służby zagranicznej w czasie wojny. Najbardziej znanym przykładem jest Nowy Jork, gdzie wiele nieruchomości na wynajem jest nadal kontrolowanych pod pułapem czynszu. Kontrola czynszu najmu (znana również jako kontrola czynszu drugiej generacji) jest znacznie bardziej powszechna we współczesnym świecie., Większość Prawa kontroli czynszu najmu zostały uchwalone w wyniku globalnego spowolnienia gospodarczego w połowie 1970 roku, który przyniósł wysoką inflację, a wiele z nich zostały następnie zniesione w 1980 i 1990 roku. Kontrola czynszu najmu są nadal stosunkowo powszechne w Ameryce Północnej i Europie i gdzie indziej. Kontrola czynszu najmu jest zazwyczaj jednym z elementów wielu polityk, które wzmacniają prawa najemców na rynku wynajmu mieszkań., Oprócz ograniczenia wysokości podwyżek czynszu wynajmujący może nałożyć na najemcę siedzącego, często regulują lub zakazują praktyki zbierania bezzwrotnych depozytów, ograniczają zdolność wynajmujących do eksmisji najemców siedzących i ograniczają korzystanie z umów na czas określony.
jednym ze szczególnych aspektów kontroli czynszu najmu, który znacznie różni się od pułapów czynszu, jest przepis „vacancy decontrol”, który większość zatrudnia. Przepis ten zwalnia właścicieli do swobodnego ustalania czynszów, gdy jednostka wynajmu stanie się pusta., Powszechnym uzasadnieniem kontroli czynszu najmu jest przesunięcie do właściciela w równowadze sił, gdy najemca zajął najem w jednostce najmu ze względu na koszty dla najemcy (zarówno finansowe, jak i emocjonalne) opuszczenie jednostki i przeniesienie się gdzie indziej. Ponieważ arbitralne eksmisje są ogólnie zabronione, konieczne jest ograniczenie możliwości wynajmujących do zwiększenia czynszu na siedzących najemców, aby nie były celowo wyceniane z jednostki, aby wpłynąć na taki sam wynik jak eksmisja.,
stropy czynszowe są dość proste do analizy i dzięki temu zabezpieczyły miejsce w prawie każdym podstawowym podręczniku ekonomii. Sztucznie niskie czynsze wynikające z tych przepisów powodują nadmierny popyt na mieszkania. Ten nadmierny popyt Zwykle prowadziłby do wzrostu cen, ale rozporządzenie temu zapobiega, pozostawiając grupę potencjalnych najemców w stanie znaleźć mieszkania. Ci, którzy zajmują się bezpiecznym mieszkaniem, są lepiej sytuowani, ponieważ płacą mniej niż w przypadku braku polisy. Właściciele otrzymują mniej niż na wolnym rynku, co służy ograniczeniu podaży mieszkań., Tak więc jest mniej jednostek dostępnych pod kontrolą czynszu niż Bez, i są zwycięzcy i przegrani wśród tych, którzy chcą mieszkania w cenie pułapu czynszu: zwycięzcy są ci, którzy są w stanie znaleźć jednostkę wynajmu i którzy płacą obniżony czynsz, a przegrani są ci, którzy nie mogą znaleźć mieszkania.
Kontrola czynszu najmu jest mniej prosta do analizy. Ponieważ początkowe czynsze są zazwyczaj ustalane na podstawie rynkowych stawek rozliczeniowych, problem nadmiernego popytu nie jest realizowany., Jednak ze względu na ograniczony wzrost czynszów dla najemców siedzących stwarza to sytuację, w której mieszkania są bardziej wartościowe dla tych, którzy mogą pozostać w nich przez długi czas, ponieważ korzystają z obniżania rzeczywistych czynszów, a tym samym zwiększają czynsze początkowe. Ci, którzy są bardziej perypatetyczni, prawdopodobnie uznają początkowe czynsze za zbyt wysokie, ponieważ nie będą w stanie w pełni zrealizować korzyści wynikających ze zmniejszenia rzeczywistych czynszów. Rezultatem w tej sytuacji jest inny typ zwycięzcy i przegranego., Zwycięzcy pod kontrolą najmu to ci, którzy mogą pozostać w mieszkaniu przez długi czas (być może starsze, bardziej ugruntowane osoby), a przegrani to ci, którzy muszą poruszać się częściej (być może młodsze, mniej ugruntowane osoby). W końcu właściciele nieruchomości są w stanie, poprzez ustawienie wysokich czynszów początkowych, radzić sobie równie dobrze pod kontrolą czynszów najmu, jak na nieuregulowanym rynku, a zatem nie ma to wpływu na podaż.
patrz także regulacje; Kontrola płac i cen
Bibliografia
Arnott, Richard. 1995. Czas na rewizję kontroli czynszu?, Dziennik Ustaw Rok 1999 nr 9 poz 120
Basu, Kaushik i Patrick M. Emerson. 2000. Ekonomika kontroli najmu lokalu. Dziennik Ekonomiczny 110 (466): 939-962.
Niebanck, Paweł L., red. 1985. Debata O Kontroli Czynszu.
Patrick M. Emerson