* * informacje na tej stronie internetowej mają wyłącznie charakter informacyjny i nie powinny być traktowane jako porady prawne, podatkowe, finansowe lub inwestycyjne. Ponieważ sytuacja każdej osoby jest wyjątkowa, przed podjęciem decyzji finansowych należy skonsultować się z wykwalifikowanym specjalistą.,**

jeśli nie jesteś regularnie zaangażowany w kupno i sprzedaż nieruchomości komercyjnych, najprawdopodobniej potrzebujesz pomocy w obliczeniu, ile warta jest Twoja nieruchomość komercyjna.

jako dodatek do naszych obszernych przewodników sprzedaży własnych nieruchomości komercyjnych i kosztów zamknięcia nieruchomości komercyjnych dla sprzedawców, poniższy artykuł oferuje szczegółowe wyjaśnienie wspólnych podejść w ocenie nieruchomości komercyjnych.,

po zapoznaniu się z przewodnikiem otrzymasz informacje potrzebne do rozpoczęcia procesu wyceny. Będziesz w stanie zidentyfikować szczegóły, które chcesz zrobić samodzielnie i te, które przekażesz innym.

3 Metody wyceny nieruchomości komercyjnej

trzy metody są powszechnie stosowane do określenia godziwej wartości rynkowej nieruchomości komercyjnych:

  • metoda dochodowa.
  • Metoda porównawcza.
  • metoda kosztowa.,

wartości określone przez każde z podejść są uwzględniane w szacowanej wartości rynkowej nieruchomości komercyjnej. Ale każde podejście nie będzie jednakowo brane pod uwagę w procesie oceny. W zależności od rodzaju nieruchomości i lokalnego rynku, jedna metoda może być ważona więcej niż inne.,

oto krótkie podsumowanie wszystkich trzech podejść ten przewodnik wyjaśnia szczegółowo:

  • metoda dochodowa oblicza wartość nieruchomości komercyjnych z przychodów z wynajmu na jeden z dwóch sposobów: podzielenie rocznego czynszu brutto budynku przez mnożnik czynszu brutto lub podzielenie dochodu netto przez stopę kapitalizacji.
  • Metoda porównawcza wykorzystuje najnowsze ceny sprzedaży porównywalnych nieruchomości do określenia szacunkowej wartości budynku.,
  • podejście kosztowe wycenia nieruchomość komercyjną na podstawie kosztu budynku (mniej aprecjacji) dodanego do wartości gruntu.

#1 Metoda dochodowa: Jak obliczyć wartość nieruchomości komercyjnej na podstawie dochodu z wynajmu

ponieważ metoda dochodowa opiera się głównie na strumieniu przychodów z nieruchomości komercyjnej, należy wziąć pod uwagę źródło przychodów. Metoda dochodowa musi być różnie ważona dla różnych rodzajów nieruchomości komercyjnych.,

duży kompleks mieszkalny jest dobrym kandydatem do metody dochodowej. Ryzyko pustostanów jest rozłożone na wielu najemców, co minimalizuje wahania przychodów z najmu, nawet przy zmieniających się warunkach ekonomicznych.

Centrum handlowe składające się z anchor store i strip mall może być skutecznie wyceniane metodą dochodową—tak długo, jak przestrzeń anchor przyciąga klientów do innych sklepów. Ale co się stanie, jeśli przestrzeń kotwicy będzie pusta przez wiele miesięcy, lub jeśli przyciągnie firmę, której klienci nie robią zakupów w innych sklepach?,

im bardziej niespójny jest przychód z najmu, tym mniej wiarygodna staje się metoda dochodowa przy ocenie wartości nieruchomości komercyjnej.

wykorzystanie mnożnika czynszu brutto

Co To jest mnożnik czynszu brutto lub GRM?

mnożnik czynszu brutto (GRM) jest obliczany przez podzielenie ceny sprzedaży (wartości rynkowej) nieruchomości inwestycyjnej przez wpływy z czynszu brutto.

określenie przychodów z najmu brutto nieruchomości jest prostym procesem., Pamiętaj tylko, że dochód brutto z najmu wykorzystany w obliczeniach to całkowity roczny przychód z najmu przy 100% obłożeniu—bez potrąceń z kosztów.

mnożnik czynszu brutto = wartość nieruchomości / dochód z wynajmu brutto

obliczanie wartości nieruchomości za pomocą GRM

wyszukaj średnią wartość GRM online dla Twojego obszaru i typu budynku.,

aby obliczyć wartość nieruchomości, po prostu odwróć formułę:

wartość nieruchomości = dochód z wynajmu brutto * mnożnik czynszu brutto

GRM pomaga również sprawdzić stosunek czynszu do wartości nieruchomości komercyjnej w porównaniu do podobnych nieruchomości. Na przykład:

właściciel dziesięciopiętrowego budynku mieszkalnego, nieco ponad rok temu, zapłacił 1 000 000 USD za obiekt o powierzchni 10 000 stóp kwadratowych. Dochód brutto z wynajmu za rok wyniósł 72 000 dolarów., GRM jest obliczany w następujący sposób:

$1,000,000/$72,000 = 13.89 (GRM)

właściciel chce teraz sprzedać nieruchomość za 1,100,000$. Kupujący patrzy na ofertę stosując regułę 1%. Zgodnie z tą zasadą miesięczny czynsz brutto powinien być równy lub większy niż 1% ceny zakupu. Potencjalny nabywca wykonuje własne szybkie obliczenia:

$1,100,000 X 1% = $11,000 (miesięcznie) lub $132,000 (rocznie)

$1,100,000 / $132,000 = 8.,33 (GRM)

porównanie 13,89 GRM do 8,33 GRM pokazuje Kupującemu, że nieruchomość jest zawyżona na podstawie przychodów z wynajmu.

zanim kupujący jest zainteresowany, Sprzedający zdaje sobie sprawę, że czynsze muszą zostać podwyższone lub Obniżona cena, więc GRM jest mniejszy niż dziewięć.

stosowanie kursu kapitalizacji

Co To Jest kurs kapitalizacji?

stopa kapitalizacji jest procentem, który odzwierciedla siłę zarobkową nieruchomości komercyjnej., Przyjmuje się, że akceptowalny pułap dla nieruchomości inwestycyjnych wynosi zazwyczaj od 8% do 12% (dla większości rynków).

aby oszacować stopę kapitalizacji:

  • oszacuj potencjalny dochód brutto na 100% obłożenia.
  • odjąć średnią wartość pustą i straty zbioru.
  • odjąć wszystkie wydatki budowlane (stałe, eksploatacyjne i rezerwowe).

otrzymaną liczbą jest dochód operacyjny netto (NOI)., Zysk operacyjny netto podzielony przez cenę sprzedaży (wartość rynkową) jest równy stopie kapitalizacji.

obliczanie wartości nieruchomości za pomocą stopy kapitalizacji

jako przykład właściciel budynku mieszkalnego wie, że średnia stawka ograniczenia dla podobnych budynków mieszkalnych na ich rynku wynosi około 7% w ciągu ostatnich sześciu miesięcy. NOI na ich budowę było $ 40,000 za poprzedni rok., Korzystając ze wzoru:

$40,000 (dochód operacyjny netto)/7% (stopa kapitalizacji) = $571,428 (Cena sprzedaży)

widzą, że powinni wycenić swój budynek na około $572,000, aby być konkurencyjni z porównywalnymi nieruchomościami (jeśli chodzi o stopę ograniczenia).

#2 metoda porównania: jak szukać podobnych wartości rynkowych nieruchomości komercyjnych

ceny sprzedaży porównywalnych nieruchomości muszą ważyć w każdej ocenie., W tej sekcji możesz uzyskać kilka wskazówek, jak dowiedzieć się, za jaką cenę sprzedano nieruchomość komercyjną.

zapisy publiczne

we wszystkich, ale około kilkunastu Stanach, ceny sprzedaży dla transakcji na rynku nieruchomości są zapisem publicznym. Większość stron internetowych urzędów powiatowych ma ograniczone funkcje wyszukiwania online, więc musisz odwiedzić odpowiedni Sąd hrabstwa w celu uzyskania odpowiednich dokumentów. Ale jeśli chcesz porównać dane sprzedaży dla dużej liczby nieruchomości, tego typu wyszukiwanie może być czasochłonne.,

w kilkunastu Stanach „nieujawnionych” i niektórych hrabstwach pozostałych Stanów nie są dostępne dane dotyczące sprzedaży do publicznego wglądu. A ustalanie ceny sprzedaży nieruchomości w jednym z tych stanów poprzez publiczne rejestry jest najlepszym scenariuszem.

Oszacowaną wartość nieruchomości można uzyskać od rzeczoznawcy Powiatowego. Wartość tę można wykorzystać do określenia wartości rynkowej., Ale taka kalkulacja jest co najwyżej przybliżonym oszacowaniem, ponieważ oceny Powiatowe często nie są zgodne z aktualnymi wartościami rynkowymi.,

lista stanów nieujawnionych (proszę pamiętać, że stany mogą zmieniać swój status z czasem):

  • Teksas
  • Indiana
  • Maine
  • Kansas
  • Wyoming
  • Luizjana
  • Idaho
  • Alaskali
  • Montana
  • Dakota Północna
  • Mississippi
  • Nowy Meksyk

strony internetowe dotyczące nieruchomości komercyjnych

przeprowadzanie badań online jest znacznie wygodniejsze niż wyszukiwanie w publicznych rejestrach., I kilka witryn internetowych wykazów pokazują ceny wywoławcze obecnie dostępnych nieruchomości komercyjnych.

Officespace.com, na przykład, jest szybki i łatwy w użyciu do znalezienia cen wywoławczych nieruchomości komercyjnych obecnie na sprzedaż. Ale officespace.com nie ma cen ostatnio sprzedanych nieruchomości. Chociaż znajomość cen wywoławczych porównywalnych budynków może pomóc w określeniu wartości budynku, liczby nie są tak dokładne, jak rzeczywiste dane Sprzedaży.

LoopNet.com jest podobny do Officespace.com jako witryna aukcji. Ale Loopnet.,com ma więcej właściwości wymienionych i kilka dodatkowych ulepszonych informacji marketingowych.

będziesz musiał zapłacić za rzeczywiste dane Sprzedaży, korzystając z witryny, takiej jak CoStar.com. CoStar.com jest spółką dominującą LoopNet.com i jest jedną z największych platform nieruchomości komercyjnych-obsługujących Kanadę, Wielką Brytanię i USA.

jest to również najdroższy dostawca danych o nieruchomościach, ponieważ ma ogromną bazę danych, która zawiera zarówno kompy sprzedaży, jak i kompy najmu dla niedawno sprzedanych nieruchomości—oprócz innych usług.,

serwisy informacyjne

agenci nieruchomości często wymieniają sprzedawane Nieruchomości komercyjne na stronach informacyjnych, takich jak lokalne gazety i czasopisma branżowe (zarówno cyfrowe, jak i online).

jako przykład, jeśli szukasz comps w Nowym Jorku, The New York Times wymienia wiele ostatnio sprzedanych nieruchomości komercyjnych. Lokalne punkty informacyjne w innych częściach kraju mogą, ale nie muszą, mieć dane dotyczące niedawnej sprzedaży.,

chociaż potrzebne kompy mogą znajdować się na stronie z wiadomościami, nie ma skutecznego mechanizmu wyszukiwania, aby je znaleźć. Zaleca się używanie witryn z wiadomościami tylko dla kompów jako dodatkowego zasobu.,

#3 metoda kosztowa: najbardziej złożony sposób wyceny nieruchomości

przegląd

założenie leżące u podstaw podejścia kosztowego polega na tym, że kupujący nie wydadzą więcej na istniejącą nieruchomość, niż kosztowałoby zbudowanie zupełnie nowej podobnej nieruchomości.

metoda kosztowa różni się od dwóch innych powszechnych metod, ponieważ przy wycenie budynku nie są stosowane kompy, więc obliczenia nie zależą od aktualnych trendów na rynku nieruchomości. Grunty są jednak wyceniane za pomocą komp.,

podejście kosztowe do wyceny nieruchomości jest proste w koncepcji:

wartość gruntu + (koszt budowy Nowy – skumulowana amortyzacja) = wartość nieruchomości

ale obliczenia mogą być bardzo skomplikowane, gdy budynek jest starszy, a Materiały budowlane nie są dłużej powszechnie używane. Metoda kosztowa daje najbardziej dokładną wartość rynkową dla nowych (lub prawie nowych) konstrukcji.,

Jak wycenić grunty komercyjne

najczęstszą metodą szacowania wartości gruntów jest wykorzystanie porównań niedawno sprzedanych działek.

gdy dane są dostępne, wartość gruntu można również określić na podstawie nowej konstrukcji o podobnej wartości do twojej nieruchomości. Stosując metodę kosztową, określ wartość budynku. Odlicz tę wartość od całkowitego kosztu projektu, aby oszacować wartość gruntu.,

Jak określić koszt Nowy

aby określić koszt nowego budynku, oszacuj pieniądze potrzebne do zastąpienia istniejącego budynku innym o podobnej wielkości i funkcji.

gdy materiały są podobne, takie obliczenia są proste. Na przykład, koszt budowy nowego murowanego, czteropiętrowego budynku biurowego w celu zastąpienia dwudziestoletniego murowanego, czteropiętrowego budynku biurowego jest łatwy do określenia.

ale gdy materiały różnią się, obliczenia stają się skomplikowane—jeśli nie niemożliwe., Na przykład 120-letni budynek z kamienia ciosanego z łupkowym dachem został przekształcony w budynek biurowy. Ile to będzie kosztować? (Z pewnością więcej niż większość kupujących szukających biurowca byłaby skłonna wydać.)

przy szacowaniu kosztu nowego zamiennika lub reprodukcji (np. zabytkowego budynku) stosuje się cztery metody:

  • porównawcze podejście jednostkowe. Korzystanie z ryczałtu szacunkowego wszystkich materiałów jako koszt stopy kwadratowej.
  • , Rozbicie kosztorysu poprzez wycenę każdego z głównych komponentów, takich jak system dachowy.
  • podejście jednostkowe. Dalsze rozbicie kosztorysu poprzez wycenę podzespołów każdego głównego komponentu, takich jak elementy tarasowe i elementy konstrukcyjne systemu dachowego.
  • podejście do badania ilościowego. Jeszcze bardziej rozbicie kosztorysu poprzez wycenę każdego elementu w budynku—jako wykonawca Licytujący zadanie może zrobić.

Ogólnie rzecz biorąc, gdy budynek nie jest zbudowany z powszechnie używanych materiałów, podejście kosztowe jest trudne do zastosowania.,

Jak ustalić amortyzację

wartość kosztowa budynku pomniejszona o wszelkie potrącenia z tytułu utraty wartości jest równa jego wartości amortyzowanej.

utrata wartości może następować na trzy sposoby:

  • fizyczna

    • funkcjonalna

  • zewnętrzna

fizyczna amortyzacja jest wynikiem naturalnego zużycia wynikającego z użytkowania. Budynek mieszkalny klasy A może szybko stać się budynkiem klasy B, jeśli konserwacja zostanie zaniedbana., Ale w teorii budynek mieszkalny klasy A może pozostać klasą A w nieskończoność, jeśli będzie utrzymywany w nowym stanie—i jeśli będzie stale aktualizowany za pomocą najnowszych technologii.

amortyzacja funkcjonalna jest mierzona, gdy funkcja budynku staje się przestarzała lub przestarzała. Na przykład stary budynek mieszkalny bez windy i z pralnią zlokalizowaną w piwnicy ma znaczną amortyzację funkcjonalną.

amortyzacja zewnętrzna jest wynikiem niekorzystnych warunków w sąsiedztwie lub lokalnej gospodarce., Na przykład zamknięcie siedziby firmy w mieście znacznie przyczynia się do zewnętrznej amortyzacji pobliskich budynków biurowych.

Korzystanie z profesjonalnego rzeczoznawcy

aby dokładnie wycenić nieruchomość komercyjną jest skomplikowanym, czasochłonnym procesem, który wymaga skrupulatnej dbałości o szczegóły. Ale jest też element sztuki w procesie, który może dostarczyć tylko doświadczenie.,

po przestudiowaniu wielu aspektów wyceny nieruchomości komercyjnych przedstawionych w tym przewodniku, wartość zatrudnienia profesjonalnego rzeczoznawcy nieruchomości komercyjnych powinna być widoczna.

dla średniej wielkości nieruchomości komercyjnych, spodziewać się zapłacić do 5000 dolarów za wycenę. Duży budynek może kosztować $ 10,000 lub więcej . Ale za pomocą profesjonalnego rzeczoznawcy, aby pomóc w wycenie nieruchomości ma potencjał siatki Ci więcej niż wystarczająco dużo pieniędzy, aby pokryć koszty.,

gdy nie potrzebujesz Wyceny

zaleca się znać wartość rynkową nieruchomości komercyjnych—bez względu na to, jak zdecydujesz się ją sprzedać. Ale jeśli zdecydujesz się sprzedać gotówkę nabywcy nieruchomości komercyjnych, a nie tradycyjnie z brokerem komercyjnym lub agentem nieruchomości, nie musisz mieć takiej dokładnej oceny, jak zostało opisane w tym przewodniku.

każdy renomowany inwestor może wycenić Twoją nieruchomość i szybko złożyć ofertę., Ale jeśli poprosisz o ofertę pieniężną na swoją nieruchomość komercyjną od PropertyCashin, będziemy mieli ją do przeglądu w ciągu 24 godzin od naszej wizyty. Jesteśmy Ogólnopolskim zespołem doświadczonych inwestorów nieruchomości komercyjnych. A po zapoznaniu się i zaakceptowaniu naszej oferty, w ciągu kilku dni będziesz miał gotówkę na swoją nieruchomość.,

O autorze

Marina Vaamonde

Marina współtworzyła największą amerykańską platformę dla nieruchomości pozarynkowych, która łączy zmotywowanych sprzedawców nieruchomości i inwestorów poszukujących lukratywnych możliwości inwestycyjnych. W ciągu swojej kariery zawodowej uczestniczyła w ponad 250 transakcjach na rynku nieruchomości. Korzystając z różnych strategii inwestycyjnych nieruchomości, począwszy od fix I flip, kupić i trzymać, rent-to-own, właściciel finansowania, Marina była w stanie zmaksymalizować zyski dla swoich partnerów i inwestorów.