30 kwietnia 2015

wprowadzenie

Karolina Północna wymaga, aby każdy, kto zawiera umowy z inną osobą lub podmiotem na budowę lub ulepszenie dowolnego budynku, autostrady lub obiektów użyteczności publicznej, w tym klasyfikacji, lub kto zobowiązuje się do nadzorowania lub zarządzania takimi działaniami, był licencjonowany jako Generalny wykonawca, jeśli praca kosztuje 30 000 USD lub więcej., Zrozumienie tego wymogu i jego niuansów jest ważną częścią działania jako Generalny wykonawca lub zatrudniania kogoś do działania jako Generalny wykonawca.

czym jest Generalny wykonawca, jaki jest wymóg uzyskania licencji i dlaczego istnieje wymóg uzyskania licencji?

termin „Generalny wykonawca” używany jest w dwóch różnych kontekstach. Po pierwsze, jest powszechnie stosowany w kontekście relacji, gdy wykonawca zatrzymuje innych wykonawców do wykonania określonych aspektów pracy wymaganej przez umowę wykonawcy z inną osobą lub podmiotem („właściciel”)., Pozostali wykonawcy są określani jako podwykonawcy. W tym kontekście „Generalny” w „Generalny wykonawca” odnosi się do charakteru umowy kontraktacyjnej: strona zatrudnia generalnego wykonawcę, aby był odpowiedzialny za wszystko, w tym utrzymanie właściwych podwykonawców. Często podwykonawcy wykonują większość, jeśli nie wszystkie, rzeczywistych prac wymaganych umową wykonawcy. Tak więc praca generalnego wykonawcy staje się zasadniczo koordynacją podwykonawców i zapewnieniem, że ich wspólny wysiłek przyniesie poprawę oczekiwaną przez właściciela., Prawo Karoliny Północnej uznaje to poprzez uwzględnienie w definicji „generalnego wykonawcy” osób kontraktujących z innym w celu” nadzorowania lub zarządzania ” budową.

na przykład, jeśli Pan Jones kontraktuje z ABC Builders, Inc. aby zbudować dom na nieruchomości należącej do Pana Jonesa, A ABC Builders podwykonaje z xyz Framers, LLC, aby być odpowiedzialnym za prace ramowe w budowie domu, następnie Pan Jones jest właścicielem, ABC Builders jest generalnym wykonawcą, a xyz Framers jest podwykonawcą projektu.,

Po Drugie, termin „Generalny wykonawca” w kontekście licencji Karoliny Północnej (N. C. Gen. Stat. §§ 87-1 i nast.) oznacza każdą osobę, firmę lub korporację, która zobowiązuje się do budowy dla innej osoby budynku, autostrady, użyteczności publicznej lub poprawy, w tym klasyfikacji pracy, gdzie koszt projektu jest $ 30,000 lub więcej. Statut licencji Karoliny Północnej wymaga, aby każdy, kto spełnia tę definicję, był licencjonowany jako Generalny wykonawca przez North Carolina Licensing Board for General Contractors („Zarząd”)., Nie ma znaczenia, czy ten „Generalny wykonawca” zatrudnia jakiegokolwiek innego wykonawcę. Ważne jest to, czy Wykonawca ma do czynienia bezpośrednio z właścicielem nieruchomości, która jest ulepszana do pracy kosztującej 30 000 dolarów lub więcej. Tak więc osoba lub podmiot, który jest zwykle „podwykonawcą” projektu, może być „generalnym wykonawcą” do celów statutu licencji, jeśli ta osoba lub podmiot zawiera umowy z właścicielem nieruchomości, a nie z licencjonowanym generalnym wykonawcą.,

uzyskanie licencji od Zarządu zazwyczaj wymaga, aby wnioskodawca zdał i zdał pisemny test kompetencji, uiścił opłatę i wykazał zdolność finansową do wykonywania jako Generalny wykonawca. Istnieją trzy poziomy licencji:

  • ograniczona licencja pozwala posiadaczowi działać jako Generalny wykonawca projektów o wartości do $500,000;
  • licencja pośrednika pozwala posiadaczowi działać jako Generalny wykonawca projektów o wartości do $1,000,000; i
  • nieograniczona licencja pozwala posiadaczowi działać jako Generalny wykonawca projektów o dowolnej wartości.,

ponieważ statut licencyjny wymaga licencji tylko dla projektów, które kosztują $ 30,000 lub więcej, istnieje prawdopodobnie czwarty poziom, który jest czasami znany jako”wyjątek złota rączka” —dla projektów budowlanych, które kosztują poniżej $30,000, licencja nie jest wymagana.

koszt projektu jest obliczany nie tylko w momencie rozpoczęcia projektu, ale także w całym projekcie., Tak więc, jeśli wykonawca początkowo zgadza się wykonać pracę, która kosztuje $20,000, a później, w trakcie projektu, zgadza się wykonać dodatkowe $15,000 w pracy (zwykle na podstawie zlecenia zmiany), wtedy wykonawca będzie zobowiązany do posiadania licencji generalnego wykonawcy, ponieważ ostateczny koszt projektu wynosi $35,000.

chociaż Generalny wykonawca może zazwyczaj zatrudniać podwykonawców do wykonania niektórych lub wszystkich prac, nie ma to wpływu na wymóg uzyskania licencji generalnego wykonawcy. Dlatego nawet jeśli Generalny wykonawca wykonuje wszystkie prace (tj.,, nie zatrudnia żadnych odrębnych podwykonawców), Generalny wykonawca musi nadal być odpowiednio licencjonowany z Zarządem, jeśli umowa z właścicielem ma koszt $30,000 lub więcej. Licencja musi być w posiadaniu podmiotu lub osoby, która faktycznie zawiera umowę z właścicielem.

chociaż podwykonawcy mogą być zobowiązani do uzyskania określonych licencji handlowych, jeśli działają jako elektrycy, hydraulicy, stolarze itp., nie są one zobowiązane do posiadania licencji generalnego wykonawcy, nawet jeśli ich podwykonawstwo jest wyceniane na $30,000 lub więcej, jeśli są one umowy z licencjonowanym generalnym wykonawcą., Podwykonawcy zajmujący się licencjonowanym generalnym wykonawcą nie muszą posiadać takiej samej wiedzy fachowej; wiedza ekspercka licencjonowanego wykonawcy jest uważana za wystarczającą. Jeśli jednak strona, która zazwyczaj działa jako podwykonawca-poprzez zawieranie umów za pośrednictwem generalnych wykonawców-kontraktuje bezpośrednio z właścicielem w umowie w wysokości 30 000 USD lub więcej, podwykonawca stanie się generalnym wykonawcą tego konkretnego projektu i musi być tak licencjonowany.,

jednym z ważnych wyjątków od wymogu licencjonowania generalnego wykonawcy jest to, że właściciel angażuje wykonawcę do działania w określonych i ograniczonych możliwościach, takich jak wykonywanie prac czysto elektrycznych, hydraulicznych lub HVAC. Takie transakcje mają swoje własne wymagania licencyjne., Jeśli umowa jest na $30,000 lub więcej, ale jest ograniczona do konkretnej transakcji, a Wykonawca ma licencję na wykonywanie tego handlu, wykonawca nie będzie zobowiązany do posiadania licencji generalnego wykonawcy, nawet jeśli wykonawca jest technicznie również generalnym wykonawcą (minimum $30,000 zostało osiągnięte, a wykonawca zajmuje się bezpośrednio z właścicielem).

Dlaczego dla generalnych wykonawców obowiązuje wymóg uzyskania licencji?, Sąd Najwyższy Karoliny Północnej zauważył, że:

celem artykułu 1 rozdziału 87 Statutu ogólnego, który zakazuje każdemu wykonawcy, który nie zdał egzaminu i zabezpieczył licencję, jak w nim przewidziane, od zobowiązania do budowy budynku kosztującego lub więcej, jest ochrona społeczeństwa przed niekompetentnymi budowniczymi.

(podkreślenie dodane).,

skutki umowne nieprzestrzegania wymogów licencyjnych

w tej samej sprawie, o której mowa powyżej, Sąd Najwyższy Karoliny Północnej orzekł, że:

gdy z pominięciem takiej ustawy ochronnej, osoba bez licencji Zawiera z właścicielem umowę o wzniesieniu budynku kosztującego więcej niż minimalna kwota określona w ustawie, nie może odzyskać odszkodowania za naruszenie przez właściciela tej umowy. Jest to prawdą, mimo że statut nie zabrania wyraźnie takich pozwów.,

w związku z tym Generalny wykonawca bez licencji nie może wnieść roszczenia z tytułu naruszenia umowy przeciwko właścicielowi. Umowa jest uważana za „nieważną” ze względu na nieprzestrzeganie przez generalnego wykonawcę wymogów statutu licencyjnego. Mówiąc prościej, nielicencjonowany Generalny wykonawca nie może wyegzekwować swojej umowy i nie może zmusić właściciela do zapłaty za wykonaną pracę, nawet jeśli nie ma wad w samej pracy.

dlatego, jeśli w powyższym przykładzie ABC Builders nie posiada licencji z zarządem, ale mimo to zawiera umowę z Mr., Jones wybudował dom na gruntach należących do Pana Jonesa za cenę kontraktu 150 000 dolarów, wtedy ABC Builders nie może zmusić Pana Jonesa do zapłacenia mu ani grosza po zakończeniu budowy domu. Pangi winy lub jego wewnętrzny kompas moralny mogą zmusić Pana Jonesa do zapłaty ABC Builders, ale sądy Północnej Karoliny nie zrobią nic, aby pomóc ABC Builders odzyskać kwotę kontraktu od Pana Jonesa, ponieważ umowa jest uważana za nieważną z powodu braku licencji ABC Builders.

jest to uderzająca—a dla nielicencjonowanego generalnego wykonawcy-bardzo surowa-zasada., Sądy Karoliny Północnej zwróciły uwagę na surowość przepisu, a jednocześnie wielokrotnie go egzekwowały, utrzymując, że jest to porządek publiczny Karoliny Północnej, aby ci działający jako generalni wykonawcy byli odpowiednio licencjonowani.

nic dziwnego, że wielu nielicencjonowanych generalnych wykonawców skonfrontowanych pod koniec projektu z perspektywą braku zapłaty za swoją pracę (lub braku zapłaty za ostatnie losowanie) zwróciło się do sądów o dopuszczenie wyjątku od ogólnej zasady w oparciu o szczególne okoliczności ich sprawy., Ale sądy znalazły bardzo niewiele, jeśli w ogóle, wyjątków od ogólnej zasady. Tak więc, odzyskanie zostało odmówione nielicencjonowanych generalnych wykonawców, gdzie:

  • wykonawca starał się odzyskać w quantum meruit (alternatywna, sprawiedliwa teoria umów);
  • wykonawca był spółką partnerską, a jeden z partnerów posiadał licencję generalnego wykonawcy;
  • wykonawca był korporacją, a prezes i jedyny udziałowiec posiadał licencję generalnego wykonawcy; i
  • wykonawca zatrudnił licencjonowanego generalnego wykonawcy do nadzorowania projektu.,

North Carolina Court of Appeals orzekł nawet, że Generalny wykonawca, który kontraktuje na budowę mieszkania na własnej nieruchomości wykonawcy na sprzedaż innej osobie, musi zostać pozbawiony zwrotu, ponieważ ustawa ma zastosowanie niezależnie od tego, kto jest właścicielem ziemi, na której budowane jest mieszkanie. Sąd Apelacyjny orzekł jednak również w tej sprawie, że:

nie jest to równoznaczne z utrzymaniem, jak sugerują, zakazania jakiejkolwiek osobie . . . od budowy czegokolwiek na własnej posesji, a następnie zobowiązując się do sprzedaży tego, co zbudował., Jak sugeruje język statutu, . . zakaz dotyczy tylko budowniczego, który zawiera z innym wykonawcą umowę na budowę dowolnego budynku bez uzyskania wymaganej licencji, niezależnie od tego, kto jest właścicielem gruntu, na którym budynek ma być zbudowany.

Jeśli więc nielicencjonowany sprzedawca-wykonawca zawrze z kupującym umowę na budowę domu na działce sprzedającego, a następnie przekaże Kupującemu ziemię i Dom, sprzedający nie będzie mógł wyegzekwować umowy., Jednak w tej sytuacji prawdopodobnie będzie to, że sprzedający po prostu odmówić przekazania domu i ziemi, jeśli kupujący wskazał zamiar nie płacić nic.,

nawet jeśli nasz hipotetyczny sprzedawca-wykonawca chroni się, odmawiając przekazania obecnie zbudowanego domu opornemu nabywcy, nie jest jasne, czy sprzedawca mógłby kiedykolwiek sprzedać strukturę, nawet jeśli sprzedawca posiadał nieruchomość przez co najmniej 12 miesięcy przed sprzedażą zgodnie z sekcją 87-1 (b) (2)North Carolina General Statutes, ponieważ budynek nie był przeznaczony wyłącznie do wynajęcia przez wykonawcę i rodzinę wykonawcy, firmę lub korporację po zakończeniu.,

rzeczywiście, nawet jeśli sprzedający-Wykonawca w naszym hipotetycznym wybudował dom najpierw bez potencjalnego nabywcy („spec-house”) i dopiero po zakończeniu budowy domu zawarł umowę z kupującym na sprzedaż ziemi i domu, rozumowanie z przytoczonego powyżej przypadku Północnej Karoliny nadal nie pozwoliłoby sprzedającemu na wyegzekwowanie umowy sprzedaży od kupującego, ponieważ sprzedający-wykonawca nadal potrzebował licencji. Podczas gdy budował dom „we własnym imieniu”, nie budował go w celu faktycznego zajmowania go jako miejsca zamieszkania wykonawcy., Jeśli ten ostatni był celem, sekcja 87-1 (b) tworzy wyjątek od wymogu dotyczącego licencji.

ostatnia sprawa Sądu Apelacyjnego w Karolinie Północnej pozwoliła nielicencjonowanemu kontrahentowi odzyskać od właściciela. W tym przypadku Sąd Apelacyjny nie skupił się na tym, czy wykonawca został wynajęty, aby wznieść ulepszenia dla właściciela, ale raczej na tym, czy Wykonawca zaangażował się w nadzór nad innymi wykonawcami. Inni wykonawcy zawarli umowę bezpośrednio z właścicielem, a inna strona zawarła umowę z właścicielem, aby koordynować prace., W związku z tym nielicencjonowany wykonawca, który próbuje odzyskać środki, nie nadzorował w rzeczywistości innych wykonawców ani całego projektu. Ponieważ wykonawca nie zajmował się nadzorem nad całością prac całego przedsięwzięcia, sąd uznał, że Wykonawca nie jest generalnym wykonawcą, a zatem nie podlega statutowemu wymogowi posiadania przez wykonawcę licencji generalnego wykonawcy.,

jest to znaczące odejście od wcześniejszych interpretacji statutu przez sądy Karoliny Północnej, które skupiały się na tym, czy Wykonawca zawarł umowę z właścicielem, aby wznieść ulepszenia na nieruchomości właściciela, a nie na tym, czy Wykonawca sprawował pewien stopień kontroli nad projektem lub innymi wykonawcami., Opinia ta—oceniając, czy nielicencjonowany wykonawca może odzyskać należności-wydawała się skupiać na” nadinspektorze lub zarządzaniu „w definicji generalnego wykonawcy w sekcji 87-1 i pomijała” umowę z innym wykonawcą na budowę ” w definicji.

znaczna Zgodność

jednak odzyskanie nie jest odmawiane nielicencjonowanemu generalnemu wykonawcy, jeśli wykonawca osiągnął znaczną zgodność z ustawowymi procedurami licencjonowania., Przy ocenie istotnej zgodności dużą wagę przywiązuje się do tego, czy wykonawca był licencjonowany w momencie zawierania umowy. Stwierdzono znaczną zgodność w przypadku, gdy wykonawca był licencjonowany w momencie zawarcia umowy, nie odnowił licencji podczas projektu budowlanego, niezwłocznie podjął działania w celu skorygowania błędu i udało się ostatecznie odnowić licencję. Fakt, że Generalny wykonawca kiedyś w przeszłości miał licencję, nie jest istotną zgodnością.,

inne skutki nieprzestrzegania wymagań licencyjnych

dla nielicencjonowanego generalnego wykonawcy istnieje inne potencjalne ryzyko, poza brakiem zapłaty za jego pracę. Rada może dążyć do wyegzekwowania kar. Kary te obejmują kary pieniężne, opłaty karne i nakaz sądowy zakazujący generalnemu wykonawcy działania jako wykonawca w przyszłości., Nielicencjonowany Generalny wykonawca ponosi również ryzyko, że jeśli właściciel stwierdzi, że dzieło generalnego wykonawcy jest wadliwe, status nielicencjonowanego generalnego wykonawcy wesprze lub wzmocni wniosek, że dzieło jest rzeczywiście wadliwe.

zawarcie

z punktu widzenia konsumenta zawarcie umowy z osobą, która nie jest odpowiednio licencjonowana jako Generalny wykonawca, jest obarczone ryzykiem., Z drugiej strony, z nielicencjonowanego punktu widzenia generalnego wykonawcy, wyrażenie zgody na wykonanie robót budowlanych dla kogoś w wysokości 30 000 USD lub więcej oznacza, że między innymi wykonawca może skończyć wykonując te prace za darmo. Zrozumienie i zgodność z wymogami licencyjnymi Karoliny Północnej są ważne zarówno dla konsumentów, jak i tych, którzy zawierają z nimi umowy w celu stworzenia ulepszeń.,

każdy, kto podejmie się wznoszenia budynku modułowego z etykietą North Carolina, spełniającego przepisy North Carolina State Building Code, musi również posiadać licencję generalnego wykonawcy, ale ten artykuł nie dotyczy tego komponentu kwestii licencyjnej.

chociaż nielicencjonowany Generalny wykonawca nie może utrzymać pozwu za naruszenie umowy, może wyegzekwować umowę w sposób Defensywny, jako potrącenie, do roszczeń dochodzonych wobec wykonawcy przez właściciela., Ponadto sądy orzekły, że nieograniczony Generalny wykonawca nie jest wykluczony z wykonania umowy podwykonawczej lub dochodzenia odszkodowania za jej naruszenie wobec nieograniczonego podwykonawcy.

—
© 2021 Ward and Smith, P. A. Aby uzyskać więcej informacji na temat opisanych powyżej problemów, skontaktuj się z Jasonem T. Stricklandem.

Ten artykuł nie ma na celu udzielania i nie należy na nim polegać, porady prawnej w żadnych szczególnych okolicznościach lub sytuacji faktycznej., Nie należy podejmować żadnych działań w oparciu o informacje zawarte w tym artykule bez uzyskania porady adwokata.jesteśmy Twoją ugruntowaną siecią prawną z biurami w Asheville, Greenville, New Bern, Raleigh i Wilmington, NC.