Jeśli nie spłacisz kredytu hipotecznego, Bank kredytujący może przejść przez określony proces prawny zwany „foreclosure”, aby sprzedać dom, aby spłacić niespłacony dług. W zależności od prawa stanowego i okoliczności bank:
- złoży pozew w sądzie w celu wykluczenia (wykluczenia sądowego) lub
- postępuje zgodnie z określonymi procedurami pozasądowymi, które są określone w prawie stanowym, aby zakończyć pozasądowe zamknięcie dostępu.,
Po spełnieniu przez bank wszystkich wymogów prawnych dotyczących wykluczenia, dom zostaje sprzedany nowemu właścicielowi w drodze publicznej sprzedaży. Z sądowej foreclosures, sprzedaż szeryfa jest zwyczajowo używany jako ten ostatni krok w procesie wykluczenia. Zwycięski oferent w sprzedaży staje się nowym właścicielem nieruchomości.
jak działa sprzedaż szeryfów?
sprzedaż szeryfa to zazwyczaj Aukcja, prowadzona przez lokalne organy ścigania, otwarta dla publiczności. Sprzedaż zazwyczaj odbywa się w biurze szeryfa lub w sądzie okręgowym, często na schodach frontowych., Niektóre aukcje odbywają się w Internecie. Po zakończeniu, akt szeryfa jest wystawiany, dając tytuł domu do wysokiej licytacji, a akt jest zapisany w ewidencji powiatowej.
zawiadomienie o sprzedaży szeryfa
właściciele domów zazwyczaj otrzymują zawiadomienie o sprzedaży szeryfa w dokumentach przejęcia lub poprzez wysłane powiadomienie o sprzedaży. Ponadto ogłoszenia dotyczące sprzedaży na zasadzie wykluczenia są zwykle publikowane w gazetach powszechnego obiegu, zwykle cztery do sześciu tygodni przed sprzedażą. Wielu szeryfów hrabstwa prowadzi również listę w swoim biurze lub na stronie internetowej nieruchomości, które będą przedmiotem aukcji.,
Bank przejmujący zazwyczaj składa wysoką ofertę
bank przejmujący składa pierwszą ofertę na aukcji, która jest ofertą kredytową. Z ofertą kredytową bank otrzymuje kredyt w wysokości zadłużenia kredytobiorcy. Bank może licytować pełną kwotę długu, w tym opłaty i koszty przejęcia, lub może licytować mniej. W większości przypadków bank jest zwycięzcą licytacji, ponieważ nikt inny nie próbuje kupić nieruchomości. Jeśli bank kupuje nieruchomość przy sprzedaży i dostaje tytuł do domu, nieruchomość jest uważana za” własność nieruchomości ” (REO).,
możesz ponosić odpowiedzialność za orzeczenie o brakach
gdy bank jest wysokim oferentem na aukcji, ale licytuje mniej niż całkowity dług, może być w stanie wystąpić o orzeczenie o brakach przeciwko przejmowanemu właścicielowi domu. To, czy bank może uzyskać orzeczenie o brakach, zależy od prawa państwowego.
inne strony mogą również licytować
Po złożeniu przez bank oferty kredytowej inna osoba lub podmiot może złożyć wyższą ofertę i wygrać aukcję., Osoba trzecia, w przeciwieństwie do banku, prawdopodobnie będzie musiała złożyć przekaz pieniężny lub poświadczony czek na procent ceny nieruchomości w momencie sprzedaży. Wymóg ten różni się w zależności od miejsca. Jeśli zwycięski oferent nie zapłaci salda w określonym czasie, depozyt może nie podlegać zwrotowi, a nieruchomość może zostać ponownie wymieniona. Lub nabywca może być musiał zapłacić pełną kwotę zwycięskiej oferty w momencie sprzedaży. Kupujący otrzymuje nieruchomość w stanie „tak jak jest”.,
ponownie Bank może uzyskać orzeczenie o brakach
Jeśli osoba trzecia jest licytantem wysokiej oferty na aukcji, wpływy są wykorzystywane do spłaty zadłużenia kredytobiorcy. Ale jeśli kwota sprzedaży nie jest wystarczająca, aby spłacić pełną kwotę długu, bank może być w stanie (ponownie, jeśli prawo państwowe na to pozwala) uzyskać wyrok w sprawie niedoboru wobec przejmowanego właściciela domu.
co właściciele domów mogą zrobić, aby zatrzymać sprzedaż szeryfa
jako właściciel domu możesz podjąć działania, aby zapobiec sprzedaży szeryfa i zachować swój dom.,całkowicie, w zależności od okoliczności, a także prawa stanowego i federalnego:
- zakwestionuj przejęcie w sądzie (sprawdź otrzymane dokumenty przejęcia lub skonsultuj się z adwokatem, aby dowiedzieć się, w którym terminie można odpowiedzieć na działanie o przejęcie)
- ubiegaj się o zmianę pożyczki lub inną opcję ograniczania strat (pamiętaj, aby złożyć wniosek przed upływem terminu zgodnie z prawem stanowym lub Prawem Federalnym)
- Przywróć pożyczkę (ponownie nie przegap terminu ustalonego przez prawo stanowe lub umowę kredytu hipotecznego)
- złożyć wniosek o upadłość lub
- spłacić całą kwotę zadłużenia hipotecznego.,
co się dzieje po sprzedaży
możesz, w zależności od prawa stanowego, mieć również opcje na krótki okres po aukcji. Jeśli prawo państwowe przewiduje okres wykupu po sprzedaży, możesz odkupić Dom i zachować go. Lub prawo stanowe może dać ci prawo do zamieszkania w domu w okresie wykupu, nawet jeśli nie skorzystasz z prawa do wykupu. Ale jeśli nie wyprowadzisz się, gdy skończy się Twoje prawo do zajmowania domu, najprawdopodobniej zostaniesz eksmitowany.,
w ograniczonych okolicznościach możesz zakwestionować sprzedaż szeryfa, składając wniosek o uchylenie (unieważnienie) sprzedaży. Sąd może odstąpić od sprzedaży, jeśli można wykazać, że doszło do oszustwa, błędu lub nieprawidłowości w prowadzeniu sprzedaży. Na przykład, jeśli bank nie wysłał Ci odpowiedniego powiadomienia lub jeśli aukcja nie była odpowiednio reklamowana w gazecie, zgodnie z wymaganiami, te uchybienia mogą być podstawą do sprzeciwu wobec sprzedaży.,
Uzyskiwanie pomocy od adwokata wykluczenia
jak w każdej sytuacji prawnej, prawo ma wiele niuansów i złożoności, które różnią się od stanu do stanu. Jeśli przechodzisz przez wykluczenie i masz dalsze pytania dotyczące procesu, rozważ rozmowę z lokalnym prawnikiem wykluczenie. Jeśli chcesz dowiedzieć się o różnych alternatywach do wykluczenia, jak modyfikacji lub krótkiej sprzedaży, HUD zatwierdzony doradca mieszkaniowy jest doskonałym zasobem, który pomoże Ci bez żadnych kosztów.