Als u in gebreke blijft met uw hypothecaire lening, kan de leningverstrekkende bank een specifiek juridisch proces doorlopen dat “afscherming” heet om uw woning te verkopen om de uitstaande schuld terug te betalen. Afhankelijk van de wetgeving van de staat en van de omstandigheden, zal de bank ofwel:

  • een rechtszaak in de rechtbank af te schermen (een gerechtelijke uitwinning), of
  • volg de specifieke buitengerechtelijke procedures, die zijn vastgelegd in de wetgeving van een lidstaat, om een non-juridische afscherming.,

nadat de bank aan alle wettelijke vereisten voor afscherming heeft voldaan, wordt de woning bij openbare verkoop aan een nieuwe eigenaar verkocht. Bij gerechtelijke afschermingen wordt de verkoop van een sheriff gewoonlijk gebruikt als deze laatste stap in het afschermingsproces. De succesvolle bieder bij de verkoop wordt de nieuwe eigenaar van het pand.

Hoe werkt een Sheriff ‘ s Sale?

een sheriff ‘ s sale is meestal een veiling, uitgevoerd door lokale rechtshandhaving, die open is voor het publiek. De verkoop vindt meestal plaats in het kantoor van de sheriff of in de County courthouse, vaak op de trappen., Sommige veilingen worden Online gehouden. Eenmaal voltooid, een akte van de sheriff wordt uitgegeven, waardoor het huis de titel aan de hoogste bieder, en de akte wordt opgenomen in de county records.

kennisgeving van een Sheriff ’s Sale

huiseigenaren krijgen over het algemeen kennisgeving van een sheriff’ s sale in de executiepapieren of door middel van een verstuurde kennisgeving van verkoop. Ook worden advertenties met betrekking tot verkoop van afscherming gewoonlijk vier tot zes weken vóór de verkoop gepubliceerd in kranten in algemene omloop. Veel County sheriffs houden ook een lijst bij in hun kantoor of op een website van de eigendommen die naar de veiling gaan.,

de Executerende Bank Is gewoonlijk de hoogste bieder

De executerende bank doet het eerste bod op de veiling, dat een kredietbod is. Met een kredietbod, krijgt de bank een krediet in het bedrag van de schuld van de lener. De bank kan het volledige bedrag van de schuld bieden, inclusief executiekosten en-kosten, of zij kan minder bieden. Meestal is de bank de winnende bieder bij de verkoop, omdat niemand anders probeert om het pand te kopen. Als de bank koopt het pand bij de verkoop en krijgt de eigendom van het huis, het pand wordt beschouwd als “Real Estate Owned” (REO).,

u kunt aansprakelijk zijn voor een Tekortschietingsoordeel

wanneer de bank de hoogste bieder op de veiling is, maar minder biedt dan de totale schuld, kan zij mogelijk een tekortschietingsoordeel tegen de huiseigenaar vragen. Of de bank een tekortkoming kan krijgen, hangt af van het staatsrecht.

andere partijen kunnen ook bieden

nadat de bank haar kredietbod heeft gedaan, kan een andere persoon of entiteit een hoger bod uitbrengen en de veiling winnen., Een derde partij, in tegenstelling tot de bank, zal waarschijnlijk moeten neer te zetten een postwissel of gecertificeerde cheque voor een percentage van de prijs van het onroerend goed op het moment van de verkoop. Deze eis verschilt van plaats tot plaats. Als de winnende bieder het saldo niet binnen een vastgestelde termijn betaalt, kan de aanbetaling niet-terugbetaalbaar worden en kan het onroerend goed opnieuw worden vermeld. Of de koper zou het volledige bedrag van het winnende bod moeten betalen op het moment van de verkoop. De koper krijgt dan het pand in “as is” staat.,

ook hier kan de Bank een Tekortschietingsoordeel krijgen

indien een derde de hoogste bieder op de veiling is, worden de opbrengsten gebruikt om de schuld van de kredietnemer terug te betalen. Maar als het verkoopbedrag niet voldoende is om het volledige bedrag van de schuld af te betalen, zou de bank in staat kunnen zijn (nogmaals, als de staatswetgeving het toestaat) om een deficiëntie oordeel tegen de afgeschermde huiseigenaar te krijgen.

wat huiseigenaren kunnen doen om de verkoop van een Sheriff te stoppen

als huiseigenaar kunt u actie ondernemen om te voorkomen dat de verkoop van een sheriff plaatsvindt en uw huis te behouden.,volledig, afhankelijk van uw omstandigheden, evenals van de staats-en federale wetgeving:

  • betwist de afscherming in de rechtbank (controleer de afscherming papieren die u hebt ontvangen of raadpleeg een advocaat om uit te vinden de deadline om te reageren op de afscherming actie)
  • Solliciteer voor een lening wijziging of een andere optie verliesbeperking (zorg ervoor om toe te passen voordat een deadline onder de staats-of federale wetgeving verloopt)
  • herstel de lening (nogmaals, mis de deadline die door de staats-of uw hypotheekcontract)
  • faillissement aanvragen, of
  • het volledige bedrag van de hypotheekschuld afbetalen.,

Wat gebeurt er na de verkoop van de Sheriff

u kunt, afhankelijk van de wetgeving van de staat, ook opties hebben voor een korte periode na de veiling. Als de wet van de staat voorziet in een post-verkoop inwisselingsperiode, kunt u de woning terug te kopen en te houden. Of staatsrecht kan u het recht geven om in de woning te wonen tijdens de inwisselingsperiode, zelfs als u uw recht om in te wisselen niet uitoefent. Maar als je niet verhuizen wanneer uw wettelijke recht om het huis te bezetten eindigt, zult u waarschijnlijk worden uitgezet.,

onder beperkte omstandigheden kunt u de verkoop van de sheriff aanvechten door een motie in te dienen om de verkoop te vernietigen. Een rechtbank kan de verkoop opzij zetten als u kunt aantonen dat er sprake was van fraude, vergissing of onregelmatigheid bij het uitvoeren van de verkoop. Bijvoorbeeld, als de bank u niet de juiste kennisgeving te sturen, of als de veiling niet goed werd geadverteerd in de krant zoals vereist, deze tekortkomingen kunnen gronden voor een bezwaar tegen de verkoop.,

hulp krijgen van een Executieadvocaat

zoals met elke juridische situatie, heeft de wet vele nuances en complexiteiten die van staat tot staat verschillen. Als je door een afscherming gaat en verdere vragen hebt over het proces, overweeg dan om met een lokale afscherming advocaat te praten. Als u wilt leren over verschillende alternatieven voor een afscherming, zoals een wijziging of short sale, een HUD-goedgekeurde huisvesting counselor is een uitstekende bron die u zal helpen zonder kosten.