**de informatie op deze webpagina is uitsluitend bedoeld voor informatieve doeleinden en mag niet worden beschouwd als juridisch, fiscaal, financieel of beleggingsadvies. Aangezien de situatie van elk individu uniek is, moet een gekwalificeerde professional worden geraadpleegd alvorens financiële beslissingen te nemen.,**

tenzij u regelmatig betrokken bent bij het kopen en verkopen van zakelijk onroerend goed, heeft u waarschijnlijk hulp nodig bij het berekenen van de waarde van uw commercieel onroerend goed.

als aanvulling op onze uitgebreide handleidingen voor het verkopen van uw eigen commercieel vastgoed en commerciële vastgoed sluitingskosten voor verkopers, biedt het volgende artikel een gedetailleerde uitleg van de gemeenschappelijke benaderingen bij het evalueren van een commercieel onroerend goed.,

na het bestuderen van de gids hebt u de informatie die u nodig hebt om het beoordelingsproces te beginnen. U zult in staat zijn om de details die u zelf wilt doen en die u zal delegeren aan anderen te identificeren.

3 methoden voor het taxeren van een commercieel onroerend goed

drie benaderingen worden gewoonlijk gebruikt om de reële marktwaarde van commercieel onroerend goed te bepalen:

  • De inkomstenmethode.
  • de vergelijkingsmethode.
  • de kostenmethode.,

de waarden die door elk van de benaderingen worden bepaald, worden meegeteld in de geschatte marktwaarde van een commercieel onroerend goed. Maar elke aanpak zal niet dezelfde aandacht krijgen in het beoordelingsproces. Afhankelijk van het type onroerend goed en de lokale markt, kan één methode meer worden gewogen dan de andere.,

hier is een korte samenvatting van alle drie benaderingen in deze gids wordt in detail uitgelegd:

  • De inkomstenmethode berekent de waarde van commercieel onroerend goed uit de huurinkomsten op een van twee manieren: het delen van de jaarlijkse brutohuur van het gebouw door de bruto huurvermenigvuldiger of het delen van de netto-inkomsten door de kapitalisatievoet.
  • de vergelijkingsmethode gebruikt recente verkoopprijzen van vergelijkbare eigendommen om de geschatte waarde van het gebouw te bepalen.,
  • de kostenbenadering is een commercieel onroerend goed gebaseerd op de kosten van het gebouw (minus appreciatie) toegevoegd aan de waarde van de grond.

#1 inkomstenmethode: hoe de waarde van commercieel onroerend goed te berekenen op basis van huuropbrengsten

aangezien de inkomstenmethode voornamelijk berust op de inkomstenstroom van commercieel onroerend goed, moet rekening worden gehouden met de bron van de inkomsten. De inkomensmethode moet verschillend worden gewogen voor verschillende soorten commercieel vastgoed.,

een groot appartementencomplex is een goede kandidaat voor de inkomensmethode. Het risico van vacature is verdeeld over meerdere huurders—het minimaliseren van de schommelingen in de huurinkomsten, zelfs met veranderende economische omstandigheden.

een winkelcentrum bestaande uit een ankerwinkel en een strip mall kan effectief worden gewaardeerd met behulp van de inkomensmethode—zolang de ankerruimte klanten naar andere winkels trekt. Maar wat gebeurt er als de ankerruimte maandenlang leeg staat, of als het een bedrijf aantrekt waarvan de klanten niet in de andere winkels winkelen?,

hoe meer inconsistent de huuropbrengsten zijn, hoe minder betrouwbaar de inkomensmethode wordt bij het bepalen van de waarde van een commercieel onroerend goed.

gebruikmakend van de bruto Huurmultiplier

Wat is de bruto Huurmultiplier of GRM?

de bruto-huurmultiplier (GRM) wordt berekend door de verkoopprijs (marktwaarde) van een vastgoedbelegging te delen door de bruto-huurontvangsten van het onroerend goed.

het bepalen van de bruto huurinkomsten van het onroerend goed is een eenvoudig proces., Vergeet niet dat de bruto huurinkomsten gebruikt in de berekening is de totale jaarlijkse huurinkomsten bij 100% bezetting—zonder aftrek voor kosten.

bruto Huurmultiplier = waarde van onroerend goed / bruto huurinkomsten

berekening van de waarde van onroerend goed met behulp van GRM

zoek online gemiddelde GRM op voor uw gebied en type gebouw.,

om de waarde van het onroerend goed te berekenen, kunt u de formule omkeren:

waarde van het onroerend goed = bruto huurinkomsten * bruto Huurmultiplier

de GRM helpt u ook om de huur-waardeverhouding van uw commercieel onroerend goed te controleren in vergelijking met vergelijkbare eigendommen. Als voorbeeld:

de eigenaar van een tien-eenheid appartementengebouw betaalde $1.000.000 voor de 10.000 vierkante voet structuur iets meer dan een jaar geleden. De bruto huurinkomsten voor het jaar waren $72.000., De GRM wordt als volgt berekend:

$1.000.000 / $72.000 = 13.89 (GRM)

de eigenaar wil het pand nu verkopen voor $1.100.000. Een koper kijkt naar de aanbieding met behulp van de 1% – regel. Deze vuistregel stelt dat de bruto maandelijkse huur gelijk moet zijn aan of groter moet zijn dan 1% van de aankoopprijs. De potentiële koper maakt zijn eigen snelle berekeningen:

$1.100.000 X 1% = $11.000 (maandelijks) of $132.000 (jaarlijks)

$1.100.000 / $132.000 = 8.,33 (GRM)

een vergelijking van een 13,89 GRM met een 8,33 GRM toont de koper dat het onroerend goed te duur is op basis van de huuropbrengsten.

voordat een koper geïnteresseerd is, beseft de verkoper dat de huurprijzen moeten worden verhoogd of de prijs verlaagd, zodat de GRM minder dan negen bedraagt.

met behulp van hoofdlettergebruik

Wat Is hoofdlettergebruik?

het kapitalisatiepercentage is een percentage dat de verdiencapaciteit van een commercieel onroerend goed weerspiegelt., Een aanvaardbaar plafond voor vastgoedbeleggingen wordt over het algemeen geacht tussen 8% en 12% te liggen (voor de meeste markten).

om de kapitalisatie te schatten:

  • schat het potentiële bruto-inkomen bij 100% bezetting.
  • trek de gemiddelde leegstand en incassoverliezen af.
  • alle kosten voor gebouwen (vaste, operationele en reserves) Aftrekken.

het resulterende cijfer is het netto bedrijfsresultaat (NOI)., Het netto bedrijfsresultaat gedeeld door de verkoopprijs (marktwaarde) is gelijk aan het kapitalisatiepercentage.

bij het berekenen van de waarde van het onroerend goed met behulp van kapitalisatiepercentage

als voorbeeld weet de eigenaar van een appartementengebouw dat het gemiddelde maximumpercentage voor vergelijkbare appartementengebouwen op hun markt de laatste zes maanden ongeveer 7% bedroeg. De NOI voor hun gebouw was $ 40.000 voor het voorgaande jaar., Door gebruik te maken van de formule:

$40.000 (netto bedrijfsresultaat) / 7% (kapitalisatiepercentage) = $571.428 (verkoopprijs)

zien zij dat zij hun gebouw op ongeveer $572.000 moeten waarderen om concurrerend te zijn met vergelijkbare eigenschappen (wat betreft de cap rate).

#2 vergelijkingsmethode: hoe de marktwaarden van vergelijkbare Commerciële Eigendommen op te zoeken

verkoopprijzen van vergelijkbare eigendommen moeten zwaar wegen bij elke beoordeling., In deze sectie, kunt u een aantal tips over hoe om erachter te komen de prijs van een commercieel onroerend goed werd verkocht voor.

openbare gegevens

in alle, op ongeveer een dozijn staten na, zijn de verkoopprijzen voor vastgoedtransacties openbaar. De websites van de meeste provinciale kantoren hebben beperkte online zoekfuncties, dus u moet de bijbehorende rechtbank van de provincie bezoeken voor de relevante documenten. Maar als u verkoopgegevens voor een groot aantal woningen wilt vergelijken, kan dit type zoekopdracht tijdrovend zijn.,

in een tiental “Staten van geheimhouding” en in sommige provincies van de rest van de staten zijn geen gegevens over de verkoop beschikbaar voor publiek onderzoek. En het bepalen van de verkoopprijs van een onroerend goed in een van deze staten door middel van openbare registers is een best-guess scenario.

in geheimhoudingsstaten wordt de achterdeurbenadering van de verkoopprijs van een onroerend goed afgeleid uit het gebruik van openbare belastingregisters. De geschatte waarde van het onroerend goed kan worden verkregen van de beoordelaar van de provincie. En deze waarde kan worden gebruikt om de marktwaarde te bepalen., Maar een dergelijke berekening is op zijn best een ruwe schatting, omdat de taxaties van de provincie vaak niet in overeenstemming zijn met de huidige marktwaarde.,

Lijst van de niet-bekendmaking staten (houd er rekening mee dat lidstaten kunnen hun status in de tijd):

  • Texas
  • Indiana
  • Maine
  • Kansas
  • Missouri
  • Wyoming
  • Louisiana
  • Idaho
  • Alaska
  • Montana
  • North Dakota
  • Mississippi
  • New Mexico

Commercieel onroerend goed Websites

het Doen van online onderzoek is veel handiger dan zoeken door middel van de openbare registers., En verschillende online listing sites tonen de vraagprijzen van momenteel beschikbaar commercieel onroerend goed.

Officespace.com bijvoorbeeld, is snel en gemakkelijk te gebruiken voor het vinden van de vraagprijzen van commerciële eigendommen die momenteel te koop. Maar officespace.com heeft geen prijzen voor recent verkochte woningen. Terwijl het kennen van de vraagprijzen van vergelijkbare gebouwen kan u helpen bij het bepalen van de waarde van uw gebouw, de nummers zijn niet zo nauwkeurig als de werkelijke verkoopcijfers.

LoopNet.com is vergelijkbaar met Officespace.com als een listing site. Maar Loopnet.,com heeft meer eigenschappen vermeld en wat extra verbeterde marketing informatie.

U moet betalen voor de werkelijke verkoopcijfers wanneer u een site gebruikt zoals CoStar.com. CoStar.com is de moedermaatschappij van LoopNet.com en is een van de grootste commerciële onroerend goed platforms—bedienen Canada, het Verenigd Koninkrijk en de VS.

Het is ook de duurste aanbieder van vastgoedgegevens omdat ze een enorme database hebben, die naast hun andere diensten zowel verkoopcomp ’s als leasecomp’ s voor recent verkochte eigendommen bevat.,

nieuwssites

makelaars in onroerend goed vermelden vaak verkocht commercieel onroerend goed op nieuwssites zoals lokale kranten en vakbladen (zowel digitaal als online).

als voorbeeld, Als u op zoek bent naar comps in New York City, geeft de New York Times een lijst van veel van de recent verkochte commerciële eigendommen. Lokale nieuwswinkels in andere delen van het land kunnen al dan niet gegevens hebben over recente verkopen.,

Handelstijdschriften vertonen waarschijnlijk alleen de verkoop van ongebruikelijke eigendommen die lezerspubliek zouden aantrekken, zoals een historisch pand.

hoewel de benodigde comps zich op een nieuwssite kunnen bevinden, is er geen efficiënt zoekmechanisme om ze te vinden. Het wordt aanbevolen om nieuwssites te gebruiken voor comps alleen als een extra bron.,

#3 kostenmethode: de meest complexe manier van waardering van onroerend goed

overzicht

De aan de kostenbenadering ten grondslag liggende premisse is dat kopers niet meer uitgeven aan een bestaand onroerend goed dan het zou kosten om een gloednieuw soortgelijk onroerend goed te bouwen.

de kostenmethode verschilt van de twee andere gemeenschappelijke benaderingen omdat er geen comps worden gebruikt bij de waardering van het gebouw, zodat de berekeningen niet afhankelijk zijn van de huidige trends op de vastgoedmarkt. De grond wordt echter gewaardeerd met behulp van comps.,

de kostenbenadering voor de taxatie van onroerend goed is eenvoudig in concept:

grondwaarde + (bouwkosten Nieuw – geaccumuleerde afschrijving) = vastgoedwaarde

maar de berekeningen kunnen zeer ingewikkeld zijn wanneer het gebouw ouder is en de bouwmaterialen niet meer algemeen worden gebruikt. De kostenmethode levert de meest accurate marktwaarde op voor nieuwe (of bijna nieuwe) constructies.,

hoe de waarde van commerciële grond te bepalen

de meest gebruikte methode voor het schatten van de waarde van de grond is het gebruik van comparables van recent verkochte percelen.

wanneer de gegevens beschikbaar zijn, kan de grondwaarde ook worden bepaald aan de hand van nieuwe constructies met een vergelijkbare waarde als uw eigendom. Met behulp van de kostenmethode, bepalen van de waarde van het gebouw. Trek deze waarde af van de totale projectkosten om de grondwaarde te schatten.,

How to determining Cost New

om de kosten van een gebouw nieuw te bepalen, schat het geld dat nodig is om het bestaande gebouw te vervangen door een ander van dezelfde grootte en functie.

wanneer de materialen vergelijkbaar zijn, is een dergelijke berekening eenvoudig. Als voorbeeld, de kosten van het bouwen van een nieuw gemetseld, vier verdiepingen tellend kantoorgebouw ter vervanging van een twintig-jaar-oude gemetseld, vier verdiepingen tellend kantoorgebouw is gemakkelijk te bepalen.

maar wanneer de materialen verschillen, wordt de berekening ingewikkeld—zo niet onmogelijk., Zo is bijvoorbeeld een 120 jaar oud stenen gebouw met een leien dak omgebouwd tot kantoorgebouw. Wat zou het nieuw kosten? (Zeker, meer dan wat de meeste kopers op zoek naar een kantoorgebouw bereid zou zijn om te besteden.)

bij het schatten van de nieuwe kosten van een vervanging of een reproductie (zoals een historisch gebouw) worden vier methoden gebruikt:

  • Comparative Unit Approach. Met behulp van een forfaitaire schatting van alle materialen als een kosten per vierkante meter.
  • gescheiden kostenbenadering., Het opsplitsen van de schatting door de prijs van elk van de belangrijkste componenten, zoals het daksysteem.
  • Unit-In-Place-benadering. Verder opsplitsen van de schatting door de prijsstelling van de subcomponenten van elke belangrijke component, zoals dek en structurele componenten van het daksysteem.
  • aanpak van de Kwantiteitsenquête. Nog verder opsplitsen van de schatting door de prijs van elk item in het gebouw—als een aannemer bieden de baan zou kunnen doen.

in het algemeen is de kostenbenadering moeilijk toe te passen wanneer een gebouw niet is gebouwd van veelgebruikte materialen.,

How to determinate afschrijvingen

de kosten nieuwe waarde van een gebouw minus eventuele aftrek voor waardeverlies is gelijk aan de afgeschreven waarde.

het waardeverlies kan op drie manieren voorkomen:

  • fysiek
  • functioneel
  • extern

fysieke waardevermindering komt door natuurlijke slijtage door de bezetting. Een Klasse A appartementengebouw kan snel een klasse B gebouw worden als het onderhoud wordt verwaarloosd., Maar in theorie, Een Klasse A appartementengebouw kan blijven Klasse A voor onbepaalde tijd als onderhouden in nieuwe staat-en als voortdurend bijgewerkt met de nieuwste technologieën.

functionele afschrijving wordt gemeten als de gebouwfunctie verouderd of verouderd wordt. Als voorbeeld, een oud appartementencomplex zonder lift en met wasfaciliteiten gelegen in de kelder heeft een aanzienlijke hoeveelheid functionele afschrijving.

externe afschrijving is het resultaat van ongunstige omstandigheden in de buurt of de lokale economie., De sluiting van een hoofdkantoor in een stad draagt bijvoorbeeld aanzienlijk bij aan de externe afschrijving van nabijgelegen kantoorgebouwen.

het gebruik van een professionele taxateur

om een commercieel onroerend goed nauwkeurig te beoordelen is een ingewikkeld, tijdrovend proces dat nauwgezette aandacht voor detail vereist. Maar er is ook een element van kunst aan het proces dat alleen ervaring kan bieden.,

na bestudering van de vele aspecten van een beoordeling van commercieel onroerend goed zoals deze in deze gids wordt gepresenteerd, moet de waarde van het inhuren van een professionele taxateur van commercieel onroerend goed duidelijk zijn.

voor een gemiddeld commercieel onroerend goed, verwachten te betalen tot $5.000 voor een taxatie. Een groot gebouw kan 10.000 dollar of meer kosten. Maar met behulp van een professionele taxateur om u te helpen bij het waarderen van uw woning heeft het potentieel van verrekening u meer dan genoeg geld om de kosten te dekken.,

wanneer u geen taxatie nodig hebt

het wordt aanbevolen om de marktwaarde van uw commercieel vastgoed te kennen, ongeacht hoe u besluit het te verkopen. Maar als u ervoor kiest om te verkopen aan een cash commercieel onroerend goed koper in plaats van traditioneel met een commerciële makelaar of een makelaar, hoeft u niet te hebben een dergelijke grondige beoordeling Zoals is uiteengezet in deze gids.

elke gerenommeerde belegger kan uw eigendom taxeren en snel een bod doen., Maar als u bij PropertyCashin een contante aanbieding op uw commerciële eigendom aanvraagt, hebben we deze binnen 24 uur na ons bezoek voor uw beoordeling. Wij zijn een landelijk team van ervaren commerciële vastgoedbeleggers. En na het bekijken en accepteren van ons aanbod, hebt u binnen een paar dagen contant geld in de hand voor uw woning.,

over de auteur

Marina Vaamonde

Marina was medeoprichter van Amerika ‘ s grootste platform voor off-market properties dat gemotiveerde vastgoedverkopers en vastgoedbeleggers met elkaar verbindt op zoek naar lucratieve investeringsmogelijkheden. Gedurende haar carrière was ze betrokken bij meer dan 250 vastgoedtransacties. Door gebruik te maken van een verscheidenheid aan vastgoedbeleggingsstrategieën, variërend van fix en flip, buy en hold, rent-to-own, eigenaar financiering, Marina is in staat geweest om het rendement voor haar partners en investeerders te maximaliseren.