30 April 2015

Inleiding

North Carolina vereist dat iedereen die met een andere persoon of entiteit contracteert om een gebouw, snelweg of openbare nutsvoorzieningen te bouwen of te verbeteren, met inbegrip van grading, of die zich ertoe verbindt dergelijke activiteiten te beheren, een vergunning heeft als general contractant als de werkzaamheden $30.000 of meer kosten., Inzicht in deze eis en de nuances ervan is een belangrijk onderdeel van het optreden als een algemene aannemer of het inhuren van iemand om op te treden als een algemene aannemer.

Wat is een algemene aannemer, Wat is de Vergunningseis en waarom is er een Vergunningseis?

De term “algemene aannemer” wordt in twee verschillende contexten gebruikt. In de eerste plaats wordt het algemeen gebruikt in een relatie context wanneer een aannemer andere aannemers behoudt om specifieke aspecten van het werk uit te voeren die vereist zijn door de Overeenkomst van de aannemer met een andere persoon of entiteit (“eigenaar”)., De andere aannemers worden onderaannemers genoemd. In dit verband verwijst het “algemeen” in “algemene opdrachtnemer” naar de aard van de overeenkomst: een partij huurt de Algemene opdrachtnemer in om voor alles verantwoordelijk te zijn, met inbegrip van het behouden van de juiste onderaannemers. Vaak verrichten de onderaannemers het grootste deel, zo niet alle, van de feitelijke werkzaamheden die door de Overeenkomst van de opdrachtnemer worden vereist. Zo wordt het werk van de hoofdaannemer in wezen de coördinatie van de onderaannemers en de verzekering dat hun collectieve inspanning de verbetering oplevert die de eigenaar verwacht., De wet van North Carolina erkent dit door in de definitie van “algemene aannemer” personen op te nemen die met een ander contracteren om de bouw te “superintenderen of beheren”.

bijvoorbeeld, als Mr. Jones een contract aangaat met ABC Builders, Inc. om een huis te bouwen op eigendom van de heer Jones, en ABC Builders onderaannemers met XYZ Framers, LLC verantwoordelijk zijn voor de framing werk in de bouw van het huis, dan is de heer Jones is de eigenaar, ABC Builders is de algemene aannemer, en XYZ Framers is een onderaannemer op het project.,ten tweede, de term “General contractor” in de North Carolina licensure context (N. C. Gen.Stat. §§ 87-1 E. V.) betekent elke persoon, onderneming of onderneming die zich ertoe verbindt voor een andere persoon een gebouw, snelweg, openbaar nut of verbetering te bouwen, met inbegrip van het sorteren van werk, waarbij de kosten van het project $30.000 of meer bedragen. North Carolina ‘ s licensure statuut vereist dat iedereen die voldoet aan deze definitie in licentie worden gegeven als een algemene aannemer met de North Carolina Licensing Board voor algemene aannemers (“Raad”)., Het maakt niet uit of deze “algemene aannemer” een andere aannemer in dienst neemt. Waar het om gaat is of de aannemer rechtstreeks te maken heeft met de eigenaar van het pand wordt verbeterd voor werk dat $30.000 of meer kost. Een persoon of entiteit die normaal gesproken een “onderaannemer” is voor een project, kan dus een “algemene aannemer” zijn voor de toepassing van het licentiestatuut indien die persoon of entiteit contracten aangaat met de eigenaar van het onroerend goed in plaats van met een algemene aannemer met vergunning.,

het verkrijgen van een vergunning van de Raad van bestuur vereist in het algemeen dat de aanvrager een schriftelijke bekwaamheidstest aflegt en slaagt, een vergoeding betaalt en aantoont dat hij financieel in staat is als algemene aannemer op te treden. Er zijn drie licentieniveaus:

  • Met een beperkte licentie kan de houder optreden als algemene aannemer bij projecten met een waarde tot $500.000;
  • met een tussentijdse licentie kan de houder optreden als algemene aannemer bij projecten met een waarde tot $1.000.000; en
  • met een onbeperkte licentie kan de houder optreden als algemene aannemer bij projecten van welke waarde dan ook.,

aangezien het licentiestatuut alleen een licentie vereist voor projecten die $30.000 of meer kosten, is er misschien een vierde niveau dat soms bekend staat als de “klusjesman exception”—voor bouwprojecten die minder dan $30.000 kosten, is geen licentie vereist.

de kosten van een project worden niet alleen berekend bij het begin van het project, maar ook gedurende het gehele project., Dus, als een aannemer in eerste instantie akkoord gaat met het uitvoeren van werk dat kost $ 20.000 en later, in de loop van het project, gaat akkoord met een extra $15.000 aan werk te doen (meestal op grond van een wijziging van de bestelling), dan zal de aannemer verplicht zijn om een algemene aannemer licentie hebben, omdat de uiteindelijke kosten van het project is $35.000.

hoewel een hoofdaannemer doorgaans onderaannemers kan inhuren om sommige of alle werkzaamheden uit te voeren, heeft dit geen invloed op de eis dat de hoofdaannemer een vergunning moet hebben. Daarom, zelfs als een algemene aannemer al het werk uitvoert (d.w.z.,, neemt geen afzonderlijke onderaannemers in dienst), moet de algemene aannemer nog steeds een goede licentie hebben bij de Raad van bestuur als het contract met de eigenaar een kostprijs heeft van $30.000 of meer. De licentie moet in het bezit zijn van de entiteit of persoon die daadwerkelijk het contract met de eigenaar aangaat.

hoewel onderaannemers kunnen worden verplicht om bepaalde handelsvergunningen te verkrijgen als het optreden als elektriciens, loodgieters, timmerlieden, enz., zijn ze niet verplicht om een algemene aannemer licentie te hebben, zelfs als hun subcontract wordt gewaardeerd op $30.000 of meer als ze contracteren met een gelicentieerde algemene aannemer., Onderaannemers die te maken hebben met een vergunninghoudende algemene aannemer hoeven niet over dezelfde deskundigheid te beschikken; de deskundigheid van de vergunninghoudende aannemer wordt voldoende geacht. Indien echter een partij die gewoonlijk optreedt als onderaannemer—door via algemene aannemers contracten aan te gaan—rechtstreeks met een eigenaar in een contract voor een bedrag van $30.000 of meer, zal de onderaannemer een algemene aannemer voor dat specifieke project worden en moet hij daarvoor een vergunning hebben.,

een belangrijke uitzondering op de vergunningsvereiste van de algemene aannemer is wanneer de eigenaar een aannemer inschakelt om in een specifieke en beperkte capaciteit te handelen, zoals het verrichten van zuiver elektrische, sanitair-of HVAC-werkzaamheden. Dergelijke transacties hebben hun eigen licentie-eisen., Als het contract is voor $ 30.000 of meer, maar is beperkt tot een specifieke handel en de aannemer heeft een licentie om die handel uit te voeren, de aannemer zal niet worden verplicht om ook een algemene aannemer licentie, hoewel de aannemer is technisch ook een algemene aannemer (de $30.000 minimum is bereikt en de aannemer is rechtstreeks te maken met de eigenaar).

Waarom is er een vergunningsplicht voor algemene contractanten?, Het Supreme Court of North Carolina heeft opgemerkt dat:

Het doel van artikel 1 van hoofdstuk 87 van de Algemene statuten, dat elke aannemer die geen examen heeft afgelegd en een vergunning heeft verkregen zoals daarin is bepaald, verbiedt zich te verbinden tot de bouw van een gebouw dat of meer kost, is om het publiek te beschermen tegen onbekwame bouwers.

(cursivering van mij).,

de contractuele gevolgen van het niet voldoen aan de Vergunningsvereiste

In dezelfde hierboven aangehaalde zaak oordeelde het Hooggerechtshof van North Carolina dat:

wanneer een persoon zonder vergunning met een eigenaar een overeenkomst aangaat om een gebouw te bouwen dat meer kost dan het in het statuut vastgestelde minimumbedrag, hij niet kan terugvorderen wegens schending van dat contract door de eigenaar. Dit is waar, ook al verbiedt het statuut dergelijke rechtszaken niet uitdrukkelijk.,

een niet-gelicentieerde algemene aannemer mag dus geen contractbreuk claimen tegen de eigenaar. Het contract wordt als “nietig” beschouwd op grond van het feit dat de algemene contractant niet voldoet aan de eisen van het licentiestatuut. Simpel gezegd, de niet-gelicentieerde algemene aannemer mag zijn contract niet afdwingen en mag de eigenaar niet dwingen om te betalen voor het uitgevoerde werk, zelfs als er geen gebreken in het werk zelf.

daarom, als, in het voorbeeld hierboven, ABC Builders geen licentie heeft bij de Raad van bestuur, maar niettemin een contract aangaat met Mr., Jones om een huis te bouwen op grond van MR. Jones voor de contractprijs van $150.000, dan ABC bouwers kunnen niet dwingen Mr. Jones om het te betalen een dubbeltje nadat het de bouw van het huis voltooid. Pangs of guilt of his internal moral compass may dwongen Mr. Jones om ABC Builders te betalen, maar de rechtbanken van North Carolina zal niets doen om ABC Builders te helpen de contractsom te herstellen van MR. Jones, omdat het contract nietig wordt beschouwd als gevolg van ABC Builders ‘ verzuim om goed te worden gelicentieerd.

Dit is een opvallende—en voor de niet-gelicentieerde hoofdaannemer een zeer harde-regel., De North Carolina rechtbanken hebben de hardheid van de regel opgemerkt, terwijl, op hetzelfde moment, herhaaldelijk afdwingen, met het argument dat het de openbare orde van North Carolina dat degenen die optreden als algemene aannemers goed worden gelicentieerd. het is niet verwonderlijk dat veel algemene contractanten zonder vergunning die aan het eind van een project het vooruitzicht hadden niet betaald te worden voor hun werk (of niet betaald te worden voor hun laatste trekking), bij de rechter hebben gepleit om een uitzondering op de algemene regel toe te staan op basis van de specifieke omstandigheden van hun zaak., Maar de rechtbanken hebben zeer weinig of geen uitzonderingen op de algemene regel gevonden. Zo is terugvordering geweigerd aan algemene aannemers zonder vergunning wanneer:

  • De contractant herstel zocht in quantum meruit (een alternatieve, billijke contracttheorie);
  • de contractant een partnerschap was en een van de partners een vergunning van algemene aannemers bezat;
  • de contractant een vennootschap was en de president en enige aandeelhouder een vergunning van algemene aannemers bezat; en
  • De contractant een vergunning van algemene aannemers in dienst had om toezicht te houden op het project.,het North Carolina Court of Appeals heeft zelfs geoordeeld dat een algemene aannemer die contracteert voor de bouw van een woning op het eigen onroerend goed van de aannemer voor verkoop aan een andere persoon, de terugvordering moet worden geweigerd, aangezien het statuut van toepassing is ongeacht wie eigenaar is van de grond waarop de woning is gebouwd. Het Hof van beroep heeft in die zaak echter ook geoordeeld dat:

    dit niet neerkomt op het feit dat, zoals wordt gesuggereerd, een persoon wordt verhinderd . . . van het bouwen van iets op zijn eigen eigendom en vervolgens de verbintenis om te verkopen wat hij heeft gebouwd., Zoals de taal van het statuut suggereert, de . . . het verbod geldt alleen voor een bouwer die contracteert met een ander om een gebouw te bouwen zonder het verkrijgen van de vereiste vergunning, ongeacht wie eigenaar is van de grond waarop het gebouw zal worden gebouwd.

    als een verkoper zonder vergunning een contract aangaat met een koper voor de verkoper om een huis op het land van de verkoper te bouwen en vervolgens het land en het huis aan de koper over te dragen, zal de verkoper het contract niet kunnen afdwingen., Echter, het resultaat in deze situatie zou waarschijnlijk zijn dat de verkoper zou gewoon weigeren om het huis en de grond over te dragen als de koper heeft aangegeven de intentie om niets te betalen.,

    zelfs als onze hypothetische verkoper-aannemer zichzelf beschermt door te weigeren het nu gebouwde huis aan de recalcitrante koper over te dragen, is het onduidelijk of de verkoper ooit de structuur zou kunnen verkopen, zelfs als de verkoper het pand ten minste 12 maanden in bezit had voordat hij het verkocht overeenkomstig artikel 87-1(b)(2) van de North Carolina General Statutes, omdat het gebouw niet uitsluitend bedoeld was voor bewoning door de aannemer en de familie, het bedrijf of het bedrijf van de aannemer na voltooiing.,

    zelfs als de verkoper-aannemer in ons hypothetische huis eerst zonder een potentiële koper (een “spec-house”) bouwde en pas na voltooiing van de bouw van het huis een contract sloot met een koper om de grond en het huis te verkopen, zou de redenering uit de hierboven aangehaalde zaak North Carolina de verkoper nog steeds niet in staat stellen om het verkoopcontract tegen de koper af te dwingen omdat de verkoper-aannemer nog steeds een licentie nodig had. Terwijl het huis “voor eigen rekening” werd gebouwd, werd het niet gebouwd met het doel het daadwerkelijk te bezetten als woning van de aannemer., Als dit laatste het doel was, creëert artikel 87-1 (b) een uitzondering op de vereiste voor een licentie.

    een recente North Carolina Court of Appeals zaak stond een contractant zonder vergunning toe om te herstellen van de eigenaar. In dat geval richtte het Hof van beroep zich niet op de vraag of de aannemer was ingehuurd om verbeteringen voor de eigenaar op te zetten, maar op de vraag of de aannemer toezicht had gehouden op de andere aannemers. De andere aannemers hadden rechtstreeks met de eigenaar gecontracteerd en een andere partij had met de eigenaar gecontracteerd om het werk te coördineren., De contractant zonder vergunning die probeerde terug te vorderen, had dus niet daadwerkelijk toezicht uitgeoefend op de andere contractanten of op het gehele project. Aangezien de contractant niet belast was met het toezicht op de algemene werkzaamheden van het gehele project, oordeelde het Hof dat de contractant geen algemene contractant was en derhalve niet onderworpen was aan de eis van het statuut dat de contractant in het bezit was van een vergunning van algemene contractant.,

    Dit is een belangrijke afwijking van eerdere interpretaties van het statuut door North Carolina courts, die gericht waren op de vraag of de contractant met de eigenaar een overeenkomst had gesloten om verbeteringen aan te brengen op het eigendom van de eigenaar, niet op de vraag of de contractant een zekere mate van controle over het project of andere contractanten had uitgeoefend., Dit advies—bij de beoordeling of een contractant zonder vergunning kan herstellen-leek zich te concentreren op de “superintendent or manage” – lijn van de definitie van algemene aannemer in Paragraaf 87-1 en ging voorbij aan de “contract met een ander om te bouwen” – lijn van de definitie.

    substantiële naleving

    terugvordering wordt echter niet geweigerd aan een algemene contractant zonder vergunning indien de contractant aanzienlijke naleving van de wettelijke vergunningsprocedures heeft bereikt., Bij de beoordeling van substantiële naleving wordt veel gewicht gegeven aan de vraag of de contractant al dan niet een vergunning had op het moment dat hij het contract sloot. Substantiële naleving is gevonden waar de aannemer was gelicentieerd op het moment dat het contract is aangegaan, niet in geslaagd om de licentie te verlengen tijdens het bouwproject, snel gehandeld om de fout te corrigeren, en was succesvol in het uiteindelijk vernieuwen van de licentie. Het feit dat een hoofdaannemer in het verleden ooit een licentie had, is geen wezenlijke compliance.,

    andere gevolgen van het niet voldoen aan de Vergunningsvereiste

    Er zijn andere potentiële risico ‘ s voor een niet-gelicentieerde hoofdaannemer naast het niet betaald krijgen voor zijn werk. Het bestuur kan proberen sancties op te leggen. Deze sancties omvatten geldelijke sancties, strafrechtelijke vervolging en een gerechtelijk bevel dat de algemene contractant verbiedt om in de toekomst als contractant op te treden., Een algemene opdrachtnemer zonder vergunning loopt ook het risico dat, indien een eigenaar beweert dat het werk van de Algemene opdrachtnemer gebrekkig is, de status van de Algemene opdrachtnemer zonder vergunning de conclusie dat het werk inderdaad gebrekkig is, zal ondersteunen of versterken.

    conclusie

    vanuit het oogpunt van de consument is het aangaan van een overeenkomst met iemand die niet over de juiste licentie als algemene contractant beschikt, beladen met risico ‘ s., Anderzijds, vanuit het oogpunt van een niet-gelicentieerde algemene aannemer, akkoord gaan met het uitvoeren van bouwwerkzaamheden voor iemand in een bedrag van $30.000 of meer betekent dat, onder andere, de aannemer kan uiteindelijk het uitvoeren van dat werk gratis. Begrijpen en voldoen aan North Carolina ‘ s licentievereisten zijn belangrijk voor zowel consumenten als degenen die een contract met hen om verbeteringen op te bouwen.,

    Iedereen die zich ertoe verbindt een North Carolina gelabeld modulair gebouw te bouwen dat voldoet aan de North Carolina State Building Code moet ook een algemene aannemer licentie hebben, maar dit artikel zal niet ingaan op dit onderdeel van de licentie kwestie.

    hoewel de niet-gelicentieerde algemene aannemer geen vordering wegens contractbreuk kan handhaven, kan hij het contract defensief afdwingen, als compensatie, op vorderingen die door de eigenaar tegen de contractant worden ingediend., Voorts heeft de rechter geoordeeld dat het een niet-gelicentieerde hoofdaannemer niet is verboden een onderaannemer te verplichten of schadevergoeding wegens schending daarvan te vorderen ten aanzien van een niet-gelicentieerde onderaannemer.

    —
    © 2021 Ward and Smith, P. A. voor meer informatie over de hierboven beschreven kwesties kunt u contact opnemen met Jason T. Strickland.

    Dit artikel is niet bedoeld om in een bepaalde omstandigheid of feitelijke situatie juridisch advies te geven en dient niet te worden gebruikt voor juridische adviezen., Er mag geen actie worden ondernomen op basis van de informatie in dit artikel zonder het advies van een advocaat.

    wij zijn uw gevestigde juridische netwerk met kantoren in Asheville, Greenville, New Bern, Raleigh, en Wilmington, NC.