April 30, 2015

Innledning

North Carolina krever at alle som har kontrakter med en annen person eller enhet for å bygge eller gjøre forbedringer til enhver bygning, highway, eller public utilities, inkludert gradering, eller som forplikter seg til å superintend eller håndtere slike aktiviteter, bli lisensiert som en generell entreprenør hvis arbeidet koster kr 30 000 eller mer., Forstå dette kravet, og nyansene er en viktig del av å opptre som en generell entreprenør eller ansette noen til å fungere som en generell entreprenør.

Hva er en Entreprenør, Hva er Licensure Krav, og Hvorfor er Det en Licensure Krav?

begrepet «entreprenør» brukes i to forskjellige sammenhenger. For det første, det er vanligvis brukes i et forhold kontekst når en entreprenør beholder andre oppdragstakere til å utføre bestemte aspekter ved arbeidet som kreves av leverandøren har avtale med en annen person eller enhet («eier»)., Den andre entreprenører er referert til som underleverandører. I denne sammenheng er «generelt» i «entreprenør» refererer til arten av eøs-ordning: En part ansetter en entreprenør til å være ansvarlig for alt, også beholde retten underleverandører. Ofte, underleverandører utføre de fleste, om ikke alle, av det faktiske arbeidet som kreves av leverandøren avtale. Dermed entreprenør arbeid i hovedsak blir å koordinere underleverandører og forsikre at deres kollektive innsats produserer forbedring eieren forventer., North Carolina loven erkjenner dette ved inkludert i definisjonen av «entreprenør» personer som inngår en kontrakt med en annen for å «superintend eller administrere» konstruksjon.

For eksempel, hvis Mr. Jones kontrakter med ABC Utbyggere, Inc. å bygge et hus på eiendom eid av Mr. Jones, og ABC Utbyggere subcontracts med XYZ Forfatterne, LLC til å være ansvarlig for utforming arbeid i byggingen av huset, så Mr. Jones er eier, ABC Utbyggere er en entreprenør, og XYZ Forfatterne er en underleverandør på prosjektet.,

Andre, begrepet «entreprenør» i North Carolina licensure sammenheng (N. C. Generasjon Stat. §§ 87-1, et seq.) betyr enhver person, firma eller selskap som forplikter seg til å bygge ut for en annen person en bygning, motorveien, offentlig infrastruktur, eller forbedring, inkludert gradering arbeid, hvor kostnadene for prosjektet er kr 30.000 eller mer. North Carolina licensure lov krever at alle som oppfyller denne definisjonen være lisensiert som en generell entreprenør med North Carolina Lisensiering Styret for Entreprenørene («Styret»)., Det spiller ingen rolle om dette «entreprenør» ansetter noen annen leverandør. Det som teller er om leverandøren er arbeider direkte med eieren av den eiendom blir forbedret for arbeid koster $30 000 eller mer. Derfor, en person eller enhet som er normalt en «underleverandør» på et prosjekt kan være en «entreprenør» med henblikk på licensure loven hvis den personen eller enheten kontrakter med eieren av eiendommen snarere enn med et godkjent entreprenør.,

Skaffe en lisens fra Styret krever vanligvis at søkeren ta og bestå en skriftlig test av kompetanse, betale en avgift, og vise den finansielle kapasitet til å utføre som en entreprenør. Det er tre licensure lagene:

  • Et begrenset lisens tillater innehaveren å fungere som en generell entreprenør på prosjekter med verdier opp til $500 000;
  • Et mellomliggende lisensen tillater innehaveren å fungere som en generell entreprenør på prosjekter med verdier opp til $1,000,000; og
  • Et ubegrenset lisens tillater innehaveren å fungere som en generell entreprenør på prosjekter i hvilken som helst verdi.,

Siden licensure vedtektene krever en lisens bare for prosjekter som koster $30 000 eller mer, det er uten tvil et fjerde nivå som er noen ganger kjent som «handyman unntak»—for byggeprosjekter som koster under $30,000, ingen lisens kreves.

kostnadene til prosjektet er beregnet ikke bare på det tidspunktet prosjektet starter, men også gjennom hele prosjektet., Dermed, hvis en entreprenør i utgangspunktet er enige om å utføre arbeid som koster $20 000 og senere, i løpet av prosjektet, og samtykker i å gjøre en ekstra $15 000 i arbeid (vanligvis i henhold til en endringsordre), så vil leverandøren være nødvendig å ha en generell entreprenør, lisens siden de endelige kostnadene for prosjektet er $35,000.

Selv om en entreprenør kan vanligvis leie underleverandører til å utføre noen eller alle av arbeidet, dette har ingen effekt på kravet om at hovedentreprenør være lisensiert. Derfor, selv om en generell entreprenør utfører alt av arbeid (dvs., ikke ansette noen forskjellige underleverandører), en entreprenør må fortsatt være riktig lisensiert med Styret dersom den kontrakt med eieren har en kostnad på $30.000 eller mer. Lisensen må holdes av foretaket eller personen som faktisk går inn i kontrakt med eieren.

Selv om underleverandører kan være nødvendig for å oppnå visse handel lisenser hvis opptrer som elektrikere, rørleggere, snekkere osv. de er ikke pålagt å ha en generell entreprenør lisens selv om de overta en del har en verdi på $30.000 eller mer hvis de har kontrakt med et godkjent entreprenør., Underleverandører arbeider med en lisensiert entreprenør trenger ikke å ha samme kompetanse; den kompetanse er en lisensiert leverandøren anses tilstrekkelig. Imidlertid, hvis en part som vanligvis fungerer som en underentreprenør ved kontraktsinngåelse gjennom generelle entreprenører—kontrakter direkte med en eier i en kontrakt i mengden av $30 000 eller mer, underleverandøren vil bli en entreprenør for det aktuelle prosjektet, og må være så lisensiert.,

Ett viktig unntak til entreprenør lisensiering kravet er hvis eieren engasjerer et firma til å handle på en bestemt og begrenset kapasitet, slik som å utføre rent elektro, vvs, eller VVS-arbeid. Slike handler har sine egne krav til lisensiering., Hvis kontrakten for $30 000 eller mer, men er begrenset til en bestemt handel og leverandøren har lisens til å utføre handel, leverandøren vil ikke være nødvendig å også ha en generell entreprenør lisens selv om leverandøren er teknisk sett også en generell entreprenør ($30,000 minimum har blitt nådd, og leverandøren er arbeider direkte med eieren).

Hvorfor er det en licensure krav til entreprenørene?, Høyesterett i Nord-Carolina har observert at:

formålet med Artikkel 1 i Kapittel 87 av de Generelle Lover som forbyr enhver entreprenør som ikke har bestått en eksamen og sikret en lisens som der er gitt fra foretak til å konstruere en bygning koster eller mer, er å beskytte publikum mot inkompetente utbyggere.

(Uthevelse tilføyd).,

kontraktens Virkninger av Ikke å overholde Licensure Kravet

I den samme saken som er sitert ovenfor, Supreme Court of North Carolina holdt som:

Når, i ignorering av en slik beskyttende lov, en ulisensiert person kontrakter med en eier til å oppføre en bygning som koster mer enn minimums sum som er angitt i vedtektene, han kan ikke få for eieren er brudd på kontrakten. Dette er sant, selv om loven ikke uttrykkelig forbyr slike rettssaker.,

Derfor, et ulisensiert entreprenør kan ikke bringe et brudd på kontrakten kravet mot eieren. Kontrakten anses som «ugyldig» basert på generell leverandørens manglende evne til å overholde kravene i licensure lov. Enkelt sagt, ulisensiert generelt kan leverandøren ikke kreve sine kontrakten, og kan ikke tvinge eieren til å betale for utført arbeid, selv om det ikke er noen feil i selve arbeidet.

Derfor, hvis, i eksempelet ovenfor, ABC Utbyggere holder ikke en lisens med Styret, men likevel inngår en kontrakt med Mr., Jones å bygge et hus på landet som er eid av Mr. Jones for kontrakten pris på $150.000, så ABC Utbyggere kan ikke tvinge Mr. Jones til å betale en krone etter at den er fullført byggingen av huset. Pangs av skyld eller hans indre moralske kompass kan tvinge Mr. Jones til å betale ABC Utbyggere, men domstolene i Nord-Carolina vil gjøre noe for å hjelpe ABC Utbyggere gjenopprette kontrakt summen fra Mr. Jones fordi kontrakten er vurdert som ugyldig på grunn av ABC Utbyggere’ unnlatelse av å være riktig lisensiert.

Dette er en slående—og, for ulisensiert entreprenør, en svært hard—regelen., North Carolina domstolene har lagt merke til grovheten av regelen, mens på samme tid, gjentatte ganger for å håndheve det, fremholder at det er den offentlige politikken of North Carolina at de opptrer som entreprenørene være riktig lisensiert.

Ikke overraskende, mange ulisensiert entreprenørene konfrontert på slutten av et prosjekt med utsiktene for ikke å få betalt for sitt arbeid (eller ikke får betalt for sin siste trekningen) har tryglet domstolene for å tillate et unntak fra den generelle regelen basert på de konkrete omstendigheter i saken deres., Men domstolene har funnet svært få, hvis noen, unntak fra den generelle regelen. Dermed recovery har blitt nektet å ulisensiert entreprenørene hvor:

  • leverandøren søkt recovery i quantum meruit (et alternativ, likeverdig kontrakt-teori);
  • leverandøren var et partnerskap og en av partnerne hadde en generell entreprenør lisens;
  • leverandøren var en corporation, og president og eneste aksjonær holdt en generell entreprenør lisens; og,
  • leverandøren ansatt en lisensiert entreprenør til å lede prosjektet.,

North Carolina Court of Appeals har selv uttalt at en entreprenør som kontrakter for å bygge en bolig på leverandørens egen eiendom for salg til en annen person må være avslått recovery, som loven gjelder uavhengig av hvem som eier grunnen som boligen er bygget på. Imidlertid, Court of Appeals holdt også i det tilfellet at:

Dette er ikke ensbetydende med å holde, som tyder på, at enhver person som er forhindret . . . fra å bygge noe på sin egen eiendom og senere foretak å selge det han har bygget., Som språk av vedtektene tilsier det . . . forbudet gjelder bare til en byggmester som kontrakter med en annen for å konstruere en bygning uten å få den nødvendige lisens, uavhengig av hvem som eier grunnen på hvor bygningen er å bli bygget.

Derfor, hvis en ulisensiert selger-leverandøren inngår en kontrakt med en kjøper til selger om å bygge et hus på selgerens land, og da formidle land og hus til kjøper, selger vil ikke være i stand til å håndheve kontrakten., Imidlertid resultatet i denne situasjonen vil sannsynligvis være at selgeren ville bare nekte å formidle hus og land hvis kjøperen har angitt, i den hensikt å ikke betale noe.,

Selv om vår hypotetiske selger-leverandøren beskytter seg selv ved å nekte å formidle den nå bygget huset til den gjenstridige kjøperen, det er uklart om selgeren noensinne kunne selge struktur selv om selgeren holdt holderen for minst 12 måneder før du selger det i henhold til § 87-1(b)(2) av North Carolina Generelle Lover fordi bygningen ikke var ment kun for personer med leverandøren og leverandørens familie, fast, eller corporation etter ferdigstillelse.,

Faktisk, selv om selgeren-leverandøren i vår hypotetiske bygget huset først uten en potensiell kjøper (en «spec-house»), og bare etter å ha fullført byggingen av huset, har inngått en kontrakt med kjøper for å selge landet og herrens hus, begrunnelsen fra North Carolina sak som er sitert ovenfor ville fortsatt ikke gi selgeren til å håndheve salg kontrakt mot kjøperen fordi selgeren-leverandøren fortsatt behov for en lisens. Mens det var å bygge huset «på egne vegne,» det var ikke bygge den for det formål å faktisk opptar det som leverandøren residens., Hvis det siste var hensikten, § 87-1(b) skaper et unntak fra kravet om tillatelse.

En fersk North Carolina Court of Appeals tilfelle tillatt en lisensiert leverandøren for å gjenopprette fra eier. I så fall, Court of Appeals fokuserte ikke på om leverandøren hadde blitt leid inn for å sette opp forbedringer for eieren, men heller på om leverandøren hadde engasjert i å føre tilsyn med andre entreprenører. Den andre entreprenører hadde kontrakt direkte med eieren og en annen part hadde kontrakt med eieren for å koordinere arbeidet., Dermed ulisensiert leverandøren forsøker å gjenopprette faktisk ikke hadde hatt tilsyn med andre entreprenører eller det samlede prosjektet. Fordi leverandøren ikke hadde engasjert i å føre tilsyn med den samlede arbeid av hele prosjektet-Domstolen til at leverandøren ikke var en entreprenør, og som derfor ikke var underlagt lov krav om at leverandøren holder en generell entreprenør lisens.,

Dette er en betydelig endring fra tidligere tolkninger av vedtektene av North Carolina domstoler som hadde fokusert på om leverandøren hadde kontrakt med eieren å sette opp forbedringer på eiers eiendom, og ikke på om leverandøren hadde utøves en viss grad av kontroll over prosjektet eller andre leverandører., Dette mening—når du vurderer om en lisensiert leverandøren kan gjenopprette dukket opp for å fokusere på «superintend eller administrere» pols av definisjonen av entreprenør i § 87-1 og oversett «kontrakt med en annen for å konstruere» pols av definisjonen.

Betydelig Samsvar

Imidlertid recovery er ikke nektet å ulisensiert entreprenør dersom leverandøren har oppnådd betydelig samsvar med lovens lisensiering prosedyrer., I evaluering betydelig samsvar, betydelig vekt er gitt til hvorvidt leverandøren ble godkjent i den tiden det inngått avtale. Betydelig compliance har blitt funnet hvor de ble lisensiert leverandøren på det tidspunkt det er inngått kontrakt, klarte ikke å fornye lisensen i løpet av prosjektet, handlet raskt å korrigere feil, og lyktes til slutt i å fornye sin lisens. Det faktum at en entreprenør på en gang i fortiden hadde en lisensnøkkel er ikke betydelig samsvar.,

Andre Effekter av å Ikke Følge med Licensure Kravet

Det er andre potensielle risikoer for en ulisensiert entreprenør utover som du ikke får betalt for sitt arbeid. Styret kan søke å håndheve sanksjoner. Disse straffer inkluderer monetære sanksjoner, straffesaker, og en kjennelse som forbyr den generelle leverandøren fra å opptre som en entreprenør i fremtiden., En ulisensiert entreprenør driver også risikoen for at hvis en eier gjør gjeldende et krav om at entreprenør arbeid er defekt entreprenør er ulisensiert status vil støtte eller forsterke den konklusjon at arbeidet er faktisk defekt.

Konklusjon

Fra forbrukerens synspunkt, å inngå en kontrakt med noen som ikke er riktig lisensiert som en generell entreprenør er fylt med risiko., På den annen side, fra en ulisensiert entreprenør ‘ s point of view, samtykke i å utføre anleggsarbeid for noen i et beløp på $30.000 eller mer betyr at blant annet leverandøren kan ende opp med å utføre dette arbeidet for gratis. Å forstå og overholde North Carolina licensure krav er viktig for både forbrukerne og de som har kontrakt med dem å gjøre forbedringer.,

Alle som forplikter seg til å sette opp en North Carolina merket produsert modulære bygge møte North Carolina State Building-Koden må også ha en generell entreprenør lisens, men denne artikkelen vil ikke løse dette komponent av licensure problemet.

Selv om ulisensiert entreprenør ikke kan opprettholde en dress for mislighold av kontrakt, kan det håndheve kontrakten defensivt, som en setoff, krav gjeldende mot leverandøren av eieren., Videre domstoler har avholdt som en ulisensiert entreprenør er ikke utelukket fra å håndheve et overta en del av eller gjenopprette erstatningskrav for brudd av disse mot en ulisensiert underleverandør.

—
© 2021 Menigheten og Smith, P. A. For ytterligere informasjon om problemene som er beskrevet ovenfor, kan du ta kontakt med Jason T. Strickland.

Denne artikkelen er ikke ment å gi, og burde ikke være lettelse opp på for, juridiske råd i en bestemt situasjon, eller det faktum situasjon., Ingen tiltak bør tas i tillit til informasjonen i denne artikkelen uten å innhente råd fra en advokat.

Vi er etablert juridisk nettverk med kontorer i Asheville, Greenville, New Bern, i Raleigh, og Wilmington, NC.