**informasjon på denne nettsiden er gitt for informasjonsformål og bør ikke betraktes som juridisk, økonomisk eller investeringsråd. Siden hver enkelt situasjon er unik, kvalifisert personell bør konsulteres før du tar økonomiske beslutninger.,**

med Mindre du er regelmessig involvert i kjøp og salg av næringseiendom, har du mest sannsynlig trenger noen hjelp i å beregne hvor mye din næringseiendom er verdt.

Som et tillegg til vårt omfattende guider Selge Egne næringseiendom og næringseiendom Avsluttende Kostnader for Selgere, den følgende artikkelen gir en detaljert forklaring av de vanligste tilnærminger å vurdere en næringseiendom.,

Etter å studere guide, vil du har den informasjonen du trenger for å begynne evalueringsprosessen. Du vil være i stand til å identifisere den informasjonen du ønsker å gjøre deg selv og de du vil delegere til andre.

3 Metoder for å Avgrenser en Kommersiell Eiendom

Tre tilnærminger er vanligvis brukt til å fastsette virkelig verdi av næringseiendom:

  • inntekt-metoden.
  • sammenligning metode.
  • kostmetoden.,

verdiene bestemmes av hver av de tilnærminger som er priset inn den estimerte markedsverdien av en næringseiendom. Men hver tilnærming vil ikke få lik vurdering i evalueringsprosessen. Avhengig av typen av fast eiendom og det lokale markedet, én metode kan være vektet mer enn de andre.,

Her er en kort oppsummering av alle tre tilnærminger denne veiledningen forklarer i detalj:

  • inntekt metoden beregner næringseiendom verdi fra leie-inntekter i en av to måter: ved å dividere årlig brutto leie av bygningen av brutto leie multiplikator eller å dividere netto inntekt ved bruk av store bokstaver pris.
  • sammenligning metoden bruker nylige salget priser på sammenlignbare eiendommer for å fastsette bygningens beregnede verdi.,
  • kostnaden tilnærming verdier en næringseiendom, basert på kostnad av bygningen (mindre takknemlighet) lagt til verdien av landet.

#1 Inntekt Metode: Hvordan Beregne næringseiendom Verdi Basert på Leieinntekter

Siden inntekt metoden baserer seg i hovedsak på inntekt av kommersielle utleieboliger, kilden til inntektene som skal vurderes. Inntekt metoden har vektes ulikt for ulike typer næringseiendom.,

En stor leilighet kompleks er en god kandidat for inntekt-metoden. Risikoen for ledighet er spredt ut over flere leietakere—redusere svingninger i leieinntekter, selv med endringer i økonomiske forhold.

Et kjøpesenter som består av et anker store og en strip mall kan være effektivt verdsatt ved hjelp av inntekten metode—så lenge anchor plass trekker kunder til andre butikker. Men hva skjer hvis den anchor plass sitter ledige måneder på slutten, eller hvis det tiltrekker seg en bedrift som klientellet ikke handle på den andre butikker?,

mer inkonsekvent den leieinntekter er mindre pålitelig inntekt metoden blir da å vurdere verdien av en næringseiendom.

ved Hjelp av Brutto Leie Multiplikator

Hva Er Brutto Leie Multiplikator eller CYCLING?

brutto leie multiplikator (CYCLING) er beregnet ved å dele den delen av salgsprisen (markedsverdi) av en investeringseiendom av eiendommens brutto leie-inntekter.

Fastsettelse av eiendommens brutto leie kvitteringer er en grei prosess., Bare husk at brutto leieinntekter som er benyttet i beregningen er den samlede årlige leieinntekter på 100% belegg, uten fradrag for kostnader.

Brutto Leie Multiplikator = Verdi av Eiendel / Brutto Leieinntekter

Beregning av eiendommens Verdi ved Hjelp av CYCLING

slå opp på nettet gjennomsnittlig CYCLING for ditt område og type bygning.,

for Å beregne eiendommens verdi, bare omvendt formelen:

Verdi av Eiendel = Brutto Leieinntekter * Brutto Leie Multiplikator

Den CYCLING hjelper deg også å sjekke leie forhold til verdi av næringseiendom i forhold til lignende egenskaper. Som et eksempel:

eieren av en ti-enhet apartment building betalt på $1 000 000 til 10 000 kvadratmeter struktur bare litt over ett år siden. Brutto leieinntekter for året var $72,000., Den CYCLING er beregnet som følger:

$1 000 000 i / $72,000 = 13.89 (CYCLING)

eieren ønsker nå å selge eiendommen for $1,100,000. En kjøper ser på liste ved å bruke 1% – regelen. Dette tommelfingerregel sier at brutto månedlig leie skal være lik eller større enn 1% av kjøpesummen. Den potensielle kjøperen har sine egne raske beregninger:

$1,100,000 X 1% = $11,000 (månedlig) eller $132,000 (årlig)

$1,100,000 / $132,000 = 8.,33 (CYCLING)

Sammenligne en 13.89 CYCLING til en 8.33 CYCLING viser kjøperen om at eiendommen er overpriset basert på leieinntekter.

Før en kjøper som er interessert, kan selgeren innser at leier må økes eller prisen senkes, så CYCLING er mindre enn ni.

ved Hjelp av store Bokstaver Pris

Hva Er bruk av store Bokstaver Pris?

kapitalisering pris er en prosentandel som reflekterer inntjeningsevne av en kommersiell eiendom., En akseptabel cap pris for investeringseiendommer er generelt ansett for å være mellom 8% og 12% (for de fleste markeder).

for Å beregne bruk av store bokstaver pris:

  • Estimere potensiell brutto inntekt på 100% belegg.
  • Minus gjennomsnittlig ledighet og samling tap.
  • Trekk fra alle bygning utgifter (faste -, drifts-og reserver).

Den resulterende tallet er netto driftsinntekter (NOI)., Netto inntekt dividert med salgspris (markedsverdi) er lik den store bokstaver pris.

Beregning av eiendommens Verdi ved Hjelp av store Bokstaver Pris

Som et eksempel, eier av en bygård vet at den gjennomsnittlige cap pris for tilsvarende leilighet bygninger i sitt marked har vært om lag 7% for de siste seks månedene. Den NOI for sine bygningen var $40,000 for tidligere år., Ved å bruke formelen:

$40,000 (netto driftsinntekter) / 7% (store bokstaver rate) = $571,428 (salgspris)

de ser at de bør verdien sin bygning på ca $572,000 å være konkurransedyktig med sammenlignbare egenskaper (om cap pris).

#2 Sammenligningen Metode: Hvordan Ser Opp Lignende Kommersielle Egenskaper’ – Markedet-Verdier

Salg, priser på sammenlignbare eiendommer må veie tungt i enhver vurdering., I denne delen kan du få noen tips på hvordan å finne ut prisen en næringseiendom ble solgt for.

Offentlige Registre

I det hele tatt, men om et dusin stater, salg priser for fast eiendom-transaksjoner som er offentlig rekord. De fleste fylke kontorer » nettsteder har begrenset online søk, så må du besøke den aktuelle county courthouse (historisk bygning) for de aktuelle dokumentene. Men hvis du ønsker å sammenligne salg data for et stort antall eiendommer, denne typen av søk kan være tidkrevende.,

I dusin eller så ‘non-disclosure» statene og noen kommuner i resten av usa, ingen poster salg av data er tilgjengelig for offentlig gjennomsyn. Og fastsette salgsprisen for en eiendom i en av disse statene gjennom offentlige registre er en beste gjetning scenario.

I non-disclosure sier, back-dørs tilnærming til en eiendom salg prisen er utledet fra bruk av offentlige skatte-poster. Den vurderte verdien av eiendommen kan fås fra fylkets assessor. Og denne verdien kan brukes til å bestemme markedsverdi., Men en slik beregning er et grovt anslag på det beste, siden fylke medarbeidersamtaler er ofte ikke i samsvar med gjeldende markedspris.,

Liste av non-disclosure stater (vær oppmerksom på at stater kan endre sin status over tid):

  • Texas
  • Indiana
  • Maine
  • Kansas
  • Missouri
  • Wyoming
  • Louisiana
  • Idaho
  • Alaska
  • Montana
  • North Dakota
  • Mississippi
  • New Mexico

Commercial Real Estate Nettsteder

Gjør online forskning er mye mer praktisk enn å søke gjennom offentlige registre., Og flere online notering nettsteder viser spørre priser for tiden tilgjengelig næringseiendom.

Officespace.com for eksempel, er rask og enkel å bruke for å finne spørre priser til kommersielle eiendommer som er for salg. Men officespace.com har ingen priser for nylig solgt egenskaper. Samtidig som de vet å spørre priser på sammenlignbare bygninger kan hjelpe deg med å bestemme din bygningens verdi, tallene er ikke så nøyaktig som faktiske salgstall.

LoopNet.com er lik Officespace.com som en notering nettstedet. Men Loopnet.,com har flere egenskaper som er oppført, og noen ytterligere forbedret markedsføring informasjon.

Du må betale for de faktiske salgstall når du bruker et nettsted som CoStar.com. CoStar.com er morselskapet i LoopNet.com og er en av de største kommersielle eiendommer plattformer—som serverer Canada, STORBRITANNIA, og USA.

Det er også den dyreste eiendom data som leverandør fordi de har en massiv database, som inneholder både salg comps og leie comps for nylig solgt egenskaper—i tillegg til sine andre tjenester.,

Nyheter

eiendomsmeglere ofte listen solgt næringseiendom på nye områder, som for eksempel lokale aviser og handel tidsskrifter (både digitalt og på internett).

Som et eksempel, hvis du er ute etter comps i New York City, New York Times viser mange av de nylig solgt næringseiendom. Lokale nyheter utsalgssteder i andre deler av landet kan eller ikke har data på senere salg.,

Handel tidsskrifter er sannsynlig å presentere bare salg av uvanlige egenskaper som vil tiltrekke seg lesere, for eksempel en historisk eiendom.

Mens comps du trenger kan være plassert på et nyhetsnettsted, det er ingen effektiv søk mekanisme for å finne dem. Det er anbefalt å bruke nyheter for comps bare som en ekstra ressurs.,

#3 kostmetoden: de Mest Komplekse Måte av Eiendom Verdivurdering

Oversikt

forutsetningen underliggende kostnadene tilnærming er at kjøpere ikke vil bruke mer penger på en eksisterende eiendom enn det ville koste å bygge en helt ny tilsvarende eiendel.

kostnaden metoden skiller seg fra de to andre vanlige tilnærminger fordi ingen comps (fripoeng) er brukt når verdisetting av bygningen, slik at beregningene ikke stole på nåværende real estate trender i markedet. Landet, men er verdsatt ved hjelp av comps.,

kostnaden tilnærming til eiendom vurdering er enkelt konsept:

eiendomsverdi + (Bygge-Kostnad Ny – Akkumulert Avskrivning) = eiendommens Verdi

Men beregningene kan være svært komplisert når bygningen er eldre, og byggevarer er ikke lenger brukte. Kostnadene metoden gir de mest nøyaktige markedsverdi for nye (eller nesten nye) konstruksjon.,

Hvordan Verdien Kommersiell Land

Den vanligste metoden for å estimere eiendomsverdi ved hjelp av comparables av nylig solgt pakker.

Når data er tilgjengelig, land verdien kan også bestemmes fra nybygging av samme verdi liknende til din eiendom. Ved bruk av kostmetoden, fastslå verdien av bygningen. Trekke denne verdien fra total prosjekt kostnad for å beregne landet verdi.,

Hvordan å Fastslå Kostnadene Ny

for Å finne en bygning kostnadene til nye, anslår de pengene som trengs for å erstatte den eksisterende bygning med en annen av tilsvarende størrelse og funksjon.

Når materialet er lik, slik beregning er grei. Som et eksempel kostnaden av å bygge en ny murt, fire-etasjers kontorbygg for å erstatte en tjue år gammel murt, fire-etasjers kontorbygg er lett å fastslå.

Men når materialene er forskjellige, beregning blir komplisert—om ikke umulig., Som et eksempel, en 120 år gammel cut-stein bygning med et skifertak har blitt omgjort til et kontorbygg. Hva ville det koste nytt? (Sikkert mer enn hva de fleste kjøpere på jakt etter et kontorbygg ville være villig til å bruke.)

Når estimere kostnadene ny av en erstatning eller en reproduksjon (for eksempel en historisk bygning), fire metodene som er brukt:

  • Komparativ Enhet Tilnærming. Ved hjelp av en lump-sum estimat av alle materialer som per kvadratmeter kostnad.
  • Segregert Kostnad Tilnærming., Å bryte ned beregning av priser for hver av de viktigste komponentene, for eksempel taket system.
  • Enhet-i-Sted Tilnærming. Videre bryte ned beregning av priser sub-komponenter for hver komponent, slik som terrassebord og strukturelle komponenter i taket system.
  • Antall Undersøkelsen Tilnærming. Ytterligere å bryte ned beregning av priser hvert element i bygningen—som en entreprenør budgivning jobben kan gjøre.

Generelt sett, når en bygning er ikke konstruert av brukte materialer, kostnaden tilnærming er vanskelig å anvende.,

Hvordan å Avgjøre Avskrivninger

kostnaden nye verdien av en bygning fradrag for tap av verdi er lik sin avskrevet verdi.

tap av verdi kan komme på tre måter:

  • Fysisk
  • Funksjonell
  • Ytre

Fysisk avskrivninger kommer som et resultat av naturlig slitasje belegg. En Klasse En boligblokk kan fort bli et Klasse B-bygningen hvis vedlikehold ikke er tilstrekkelig smurt., Men i teorien, et Klasse a-bygg kan være En Klasse på ubestemt tid hvis opprettholdt i ny tilstand—og hvis kontinuerlig oppdatert med den nyeste teknologien.

Funksjonell avskrivninger er målt som å bygge funksjon blir ut-av-dato, eller foreldet. Som et eksempel, en gammel bygård med ingen heis og vaskeritjenester ligger i kjelleren har en betydelig mengde av funksjonelle avskrivninger.

Eksterne avskrivninger er resultatet av ugunstige forhold i nabolaget eller den lokale økonomien., For eksempel stenging av et hovedkvarter i en by som bidrar betydelig til den eksterne avskrivninger i nærheten av kontorbygg.

ved Hjelp av en Profesjonell Appraiser

for Å presist vurdere en næringseiendom er en komplisert, tidkrevende prosess som krever grundige detaljer. Men det er også et element av kunst til den prosessen som bare erfaring kan gi.,

Etter å ha studert mange aspekter av en næringseiendom vurdering som presenteres i denne brukerhåndboken, er verdien av å ansette en profesjonell commercial real estate appraiser bør være tydelige.

For en gjennomsnittlig størrelse næringseiendom, forvente å betale opp til $5000 for en vurdering. En stor bygning kan koste $10.000 eller mer. Men ved hjelp av en profesjonell appraiser for å hjelpe deg i verdivurderingen av din eiendom har potensial av netting du mer enn nok penger til å dekke kostnadene.,

Når Du ikke Trenger Appraisal

Det er anbefalt å vite markedsverdien av din commercial real estate eiendom—uansett hvordan du velger å selge den. Men hvis du velger å selge til en cash næringseiendom kjøper heller enn tradisjonelt med en kommersiell megler eller en eiendomsmegler, du trenger ikke å ha en så grundig vurdering som har blitt beskrevet i denne håndboken.

Noen anerkjente investor kan vurdere din bolig og få et tilbud raskt., Men hvis du ber om en kontant tilbud på næringseiendom fra PropertyCashin, vi vil ha det i din vurdering innen 24 timer fra vårt besøk. Vi er en landsdekkende team av erfarne kommersielle eiendomsmegling investorer. Og når du har lest og aksepterer tilbudet vårt, vil du ha penger i hånden for din eiendom i løpet av et par dager.,

Om Forfatteren

Marina Vaamonde

Marina co-grunnlagt Amerikas største plattform for off-markedet egenskaper som forbinder motivert eiendom selgere og eiendomsmegling investorer på jakt etter lukrativ investering muligheter. Gjennom hele sin karriere har hun vært involvert i over 250 eiendomstransaksjoner. Ved å benytte en rekke eiendomsmegling investeringsstrategier alt fra fix og flip, kjøpe og eie, leie-til-eie, eieren finansiering, Marina har vært i stand til å maksimere avkastning for hennes partnere og investorer.