Hvis du standard på boliglån lån, utlån banken kan gå gjennom en juridisk prosess som kalles «utestenging» for å selge ditt hjem for å betale utestående gjeld. Avhengig av statlige lover og omstendigheter, vil banken enten:
- fil som en sak i retten for å hindre (en rettslig foreclosure), eller
- følge bestemt ut-av-domstolen prosedyrer som er fastsatt i statlig lovgivning, for å fullføre en nonjudicial foreclosure.,
Etter at banken oppfyller alle juridiske krav for foreclosure, hjemmet er solgt til en ny eier på et offentlig salg. Med rettslig foreclosures, en sheriff salg er vanlig brukt som det siste trinnet i foreclosure prosessen. Den vellykkede budgiveren på salg blir ny eier av eiendommen.
Hvordan Virker en Sheriff s Sale Arbeid?
En sheriff salg er vanligvis en auksjon, utført av lokale politimyndigheter, som er åpent for publikum. Salg vanligvis enten foregår i sheriff ‘ s office eller på county courthouse (historisk bygning), ofte på forsiden trinn., Noen auksjoner holdes online. Når du er ferdig, en sheriff skjøtet er utstedt, noe som gir hjemmet er tittelen til den høye bud, og skjøtet er registrert i fylket poster.
legg Merke av en Sheriff s Sale
Huseiere generelt får melding om en sheriff s sale in the foreclosure papirarbeid eller gjennom en sendt melding om salg. Også annonser for foreclosure salg er vanligvis publisert i aviser i generelle sirkulasjon, vanligvis fire til seks uker før salg. Mange fylke lensmenn også opprettholde en liste i sitt kontor eller på et nettsted de egenskapene som skal til auksjon.,
Stenge Bank Er Vanligvis Høy Tilbyder
Det å stenge banken anfører første bud på auksjonen, som er et kredittkort bud. Med et kredittkort bud, bank får kredit for den som låner er gjeld. Banken kan by full betaling av gjeld, inkludert utestenging avgifter og kostnader, eller det kan budet mindre. Mesteparten av tiden, bank er den vinnende bud på salg fordi ingen andre prøver å kjøpe eiendommen. Hvis banken kjøper eiendommen ved salg, og får tittelen til hjem, eiendom regnes som «fast Eiendom som Eies» (REO).,
Du Kan Være Ansvarlig for en Mangel på Dømmekraft
Når banken er den høye bud på auksjonen, men bud som er mindre enn den totale gjelden, kan det være i stand til å søke en mangel dom mot utelukket hus. Hvorvidt banken kan få en mangel dom avhenger av statlig lovgivning.
Andre Partene Kan Også Bud
Etter at banken gjør sin kreditt bud, en annen person eller enhet, kan sende inn et høyere bud og vinne auksjonen., En tredjepart, i motsetning til banken, vil sannsynligvis ha behov for å sette ned en postanvisning eller sertifisert sjekk for en andel av eiendommen er prisen på tidspunktet for salget. Dette kravet varierer fra sted til sted. Hvis den vinnende budgiver ikke betaler saldoen innen en fastsatt tidsramme, og innskudd kan bli ikke-refunderbart, og holderen kan være re-oppført. Eller kjøper kan ha til å betale hele beløpet på det vinnende budet på tidspunktet for salget. Kjøperen så får eiendommen «som den er» tilstand.,
Igjen, Bank Kan Være i Stand til å Få en Mangel Dom
Hvis en tredjepart er den høye bud på auksjonen, inntektene er benyttet til å tilbakebetale låntaker gjeld. Men hvis salget beløpet ikke er tilstrekkelig til å betale ned hele beløpet for gjeld, bank kan være i stand til å (igjen, hvis staten loven tillater det) få en mangel dom mot utelukket hus.
Hva Huseiere Kan Gjøre for å Stoppe en Sheriff s Sale
Som et hus, kan du iverksette tiltak for å forsøke å hindre en sheriff salg skjer og holde hjemmet.,entially, avhengig av omstendighetene, samt statlige og føderale lov:
- utfordring foreclosure i retten (sjekk foreclosure papirene du fikk, eller ta kontakt med en advokat for å finne ut fristen for å svare på foreclosure action)
- bruk for et lån modifikasjon eller andre tap mitigation alternativet (husk å søke før fristen under statlig lovgivning eller føderal lov utløper)
- gjeninnsette lån (igjen, ikke gå glipp av den frist som settes av statlige lov eller boliglån kontrakt)
- fil for konkurs, eller
- for å betale hele beløpet på pantegjeld.,
Hva Skjer Etter lensmannens Salg
Du kan, avhengig av statlig lovgivning, har også alternativer for en kort periode etter auksjonen. Hvis staten loven gir en post-salg, innløsning perioden, kan du tilbakekjøp hjem og holde det. Eller statlig lovgivning kan gi deg rett til å leve i hjemmet under innløsning perioden, selv om du ikke utøve din rett til å løse inn. Men hvis du ikke flytte ut når en juridisk rett til å okkupere hjem avsluttes, vil du mest sannsynlig få kastet ut.,
Under begrensede omstendigheter, kan du være i stand til å utfordre sheriff salg ved innlevering av bevegelse til å sette til side (oppheve) salget. En domstol kan sette til side salgs hvis du kan vise at det var svindel, feil eller uregelmessigheter i gjennomføringen av salget. For eksempel, hvis banken ikke klarte å sende deg merknad, eller hvis auksjonen var ikke riktig annonseres i en avis som er nødvendig, disse feilene kan være grunnlag for en innvending til salg.,
Få Hjelp Fra en Foreclosure Advokat
Som med alle juridiske situasjonen, loven har mange nyansene og kompleksiteten som varierer fra stat til stat. Hvis du går gjennom en foreclosure og har ytterligere spørsmål om prosessen, bør du vurdere å snakke med en lokal foreclosure advokat. Hvis du ønsker å lære om forskjellige alternativer til en foreclosure, som en endring eller short sale, en HUD-godkjent bolig rådgiver er en utmerket ressurs som vil hjelpe deg uten kostnad.