Quando l’uso previsto di una proprietà è quello di generare reddito da affitti o locazioni, il metodo del reddito di valutazione o valutazione è più comunemente utilizzato. Il reddito netto generato dalla proprietà è misurato in combinazione con alcuni altri fattori per calcolare il suo valore sul mercato attuale se dovesse essere venduto.
Non sono solo gli investitori nella proprietà che sono interessati al reddito netto generato dalle operazioni., Saranno quasi sempre alla ricerca di finanziamenti e potenziali finanziatori esamineranno attentamente i dettagli di entrate e spese pure. Vorranno essere il più certi possibile che il loro investimento sia protetto.
I creditori vogliono vedere normali affitti di occupazione che superano le spese abbastanza per effettuare pagamenti ipotecari con un profitto rimasto per i proprietari.
Utilizzo del tasso di capitalizzazione (Cap Rate) per stimare il valore
Il reddito operativo netto della proprietà viene utilizzato quando il tasso di capitalizzazione viene impiegato per valutare una proprietà di reddito., C’è una relazione inversa tra il prezzo richiesto e il tasso di cap. In altre parole, maggiore è il tasso di cap, minore è il prezzo richiesto.
Utilizzando il moltiplicatore di affitto lordo per la stima del valore
Il moltiplicatore di affitto lordo o GRM utilizza gli affitti lordi di una proprietà piuttosto che il reddito operativo netto utilizzato con cap rate.
Questo calcolo può essere fatto in due modi utilizzando il reddito potenziale lordo (GPI) o il reddito operativo lordo (GOI)., La stima del valore è molto migliore utilizzando il reddito operativo lordo perché le perdite per occupazione e mancato pagamento sono considerati.
Le condizioni e le spese future devono essere considerate
È più soggettivo ma molto importante tenere conto anche delle condizioni della proprietà. Nessuno dei metodi di valutazione del reddito considera la condizione della proprietà e le potenziali grandi spese di riparazione in futuro, quindi questi devono essere considerati per arrivare a una stima finale del valore.,
Una proprietà esistente potrebbe aver funzionato in modo molto efficiente o potrebbero esserci problemi operativi che stanno deprimendo il reddito netto. Gli affitti potrebbero non essere gli affitti effettivi e le spese potrebbero essere più alti o più bassi di quanto dovrebbero essere.
Diciamo che un proprietario ha dato concessioni di affitto ad alcuni inquilini in cambio di servizi, o forse le riparazioni e le spese di manutenzione sono state inferiori alla norma per proprietà simili., Il padrone di casa potrebbe essere stato stanco di affrontare i compiti di gestione o forse non era così preoccupato per i problemi che derivano dalla scarsa manutenzione.
Gli investitori che esaminano ogni aspetto dell’operazione vedrebbero un’opportunità qui perché i numeri di affitto non sono reali. Vedono che ottenere inquilini in quelle unità a pieno affitti attuali farebbe una differenza significativa nella redditività netta in modo che vogliono comprarlo., Potrebbero vedere che le spese della proprietà non sono come dovrebbero essere e la proprietà sta cadendo in rovina, portandoli a trasmettere l’acquisto.
Sharp investors and lenders will carefully pull apart financials the project to make certain that they’re working with the real numbers. È sorprendente quante proprietà commerciali più piccole sono mal gestite. Gli affitti sono troppo bassi, le spese sono troppo alte, o è una combinazione di entrambi.,
Gli investitori che si fermano ai calcoli di valutazione di base senza scavare in affitti e spese spesso passano le migliori offerte o pagare più del dovuto per le proprietà.
Conoscere il metodo di reddito
È una buona idea dedicare molto tempo all’apprendimento del metodo di reddito della valutazione se si prevede di lavorare con i clienti degli investitori. Non vuoi che i tuoi clienti investitori acquirenti o venditori utilizzino una terminologia che non riconosci, non comprendi o chiedi calcoli che non puoi eseguire.,
Lavorare con gli investitori può essere molto gratificante perché questo mercato immobiliare di nicchia è abbastanza attivo. Potrai anche costruire grandi affari di ripetizione così come i rinvii da clienti investitori soddisfatti.,