In genere è meglio vendere la tua casa esistente prima di acquistarne un’altra, ma a volte le condizioni di mercato sono giuste per acquistare prima di vendere. Altre volte, un evento inaspettato costringerà la tua mano, facendoti alzare i paletti e mettere la tua casa sul mercato.
Gli acquirenti di case che decidono di acquistare prima di vendere spesso scrivono contratti contingenti per l’acquisto., La contingenza è che la casa dell’acquirente deve vendere prima che l’acquirente sia obbligato a completare la transazione di acquisto sulla nuova proprietà.
I contratti contingenti sono di solito un buon affare per un acquirente e rischioso per un venditore. Molte associazioni stato agente immobiliare hanno ideato documenti legali che acquirenti e venditori possono utilizzare per affrontare situazioni contrattuali contingenti e proteggere i diritti di entrambe le parti. Per questo pezzo, i dettagli provengono dalla California Association of Realtors ‘ modulo COP., Molti altri stati utilizzano forme simili, ma tieni presente che i requisiti del tuo stato possono differire in qualche modo.
Acquisto subordinato alla vendita della proprietà dell’acquirente
Il venditore vorrà conoscere lo stato del processo di vendita dell’acquirente. Un venditore potrebbe non prendere in considerazione l’offerta a tutti se la casa del compratore non è ancora sul mercato. Questo dà l’impressione che l’acquirente non è sul serio la vendita o l’acquisto., D’altra parte, se l’acquirente ha quasi venduto la casa, potrebbe segnalare che la casa dell’acquirente (e per estensione, la casa del venditore) è a pochi tecnicismi di distanza dalla vendita ufficiale.
Il modulo COP (o un documento di stato simile) suddivide il processo di vendita in due grandi categorie, con spazio per chiarire maggiori dettagli.
Proprietà dell’acquirente in deposito a garanzia
Se la proprietà dell’acquirente è in deposito a garanzia, questo è un buon segno per il venditore. Significa effettivamente che l’acquirente ha venduto la propria casa prima di acquistare—non hanno ancora chiuso la transazione., Il venditore vuole conoscere il nome della società di impegno, il numero di file di impegno, e quando l’affare è prevista per chiudere.
Proprietà dell’acquirente non in Escrow
Se la proprietà dell’acquirente non è in escrow, non è necessariamente una bandiera rossa per il venditore, ma l’acquirente dovrà chiarire dove si trovano nel processo. L’acquirente selezionerà una casella che dichiara se la casa è stata ancora elencata per la vendita o meno.
Se la casa dell’acquirente non è ancora elencata, potrebbe essere un problema per il venditore., Questo dice al venditore che l’acquirente sta semplicemente pensando di fare un cambiamento, ma non si sono impegnati a nulla ancora.
Se la casa dell’acquirente è stata messa in vendita, specificherà il nome del proprio broker e il numero MLS. Se sei l’acquirente in questa situazione, è necessario assicurarsi di avere un broker che rappresenta la vostra proprietà. L’agente di quotazione che rappresenta il venditore probabilmente consiglierà al venditore di rifiutare la tua offerta se hai intenzione di vendere la tua casa senza rappresentanza., Potrebbe sembrare irragionevole o ingiusto, ma non apparirà credibile per l’agente di quotazione o al venditore.
Date chiave
Se la proprietà dell’acquirente è in deposito a garanzia o meno, il contratto contingente stabilirà una timeline con date chiave che l’acquirente deve soddisfare.
Il venditore ha il diritto di emettere un avviso all’acquirente per eseguire se la vostra casa attuale non vende entro qualsiasi di queste date si applica a voi. L’avviso richiede che si chiude, e il venditore ha il diritto di annullare il contratto di acquisto se non è possibile farlo.,
Se la proprietà è in deposito a garanzia
Per le proprietà in deposito a garanzia, l’acquirente fornirà la data di chiusura programmata durante la scrittura della propria offerta di acquisto. La data di chiusura è vitale e il venditore si aspetta che l’acquirente chiuda entro tale data.
Se la proprietà non è in Escrow
Per le proprietà che non sono ancora in escrow, il contratto stabilirà una data entro la quale la proprietà deve entrare in escrow., A partire dal 1 ° giugno 2020, il modulo COP della California è predefinito per 17 giorni dopo la firma del contratto contingente, ma l’acquirente e il venditore hanno la possibilità di accettare una timeline alternativa.
Date alternative
La prima sezione del Modulo COP della California offre all’acquirente e al venditore la possibilità di stabilire la propria timeline. Le date chiave stabilite qui non devono corrispondere alla data pianificata di chiusura o ad altre scadenze.,
Quando il Venditore riceve altre offerte
Parte del processo di negoziazione per i contratti contingenti è se i venditori possono annullare i contratti di acquisto se ricevono un’altra offerta. Il venditore in genere si riserva il diritto di continuare a commercializzare la proprietà, indipendentemente dall’opzione concordata.,
A seconda di come viene stabilito il contratto, il venditore può gestire le offerte in arrivo in due modi:
Rimozione della contingenza di vendita
In base a questa disposizione, i venditori con una nuova offerta danno agli acquirenti una timeline impostata (in California, il valore predefinito è 72 ore) per rimuovere Per l’acquirente, non significa necessariamente che essi devono vendere la loro casa entro questo tempo, ma il loro accordo non sarà più cerniera sulla vendita della propria proprietà., In altre parole, rimuovendo la contingenza, l’acquirente si impegna a comprare la casa anche se non hanno venduto la loro vecchia proprietà. Ciò potrebbe significare trovare i fondi per chiudere altrove, ad esempio ottenendo un prestito ponte o liquidando altre attività.
Solo offerte di backup
Questa opzione mantiene essenzialmente il contratto contingente, indipendentemente dalle offerte di backup. Il venditore non può cacciare l’acquirente dal contratto e costringerlo ad acquistare se riceve un’altra offerta., Il venditore è legalmente vincolato a vendere al compratore contingente—se riescono a vendere la loro casa entro la timeline originale concordato.
Il venditore può accettare altre offerte come backup e, se l’acquirente non può vendere la propria casa in tempo, il venditore può terminare la transazione con l’acquirente contingente e accettare l’offerta di backup. Pochissimi venditori accetteranno questa opzione, tuttavia, poiché limita le loro opzioni di vendita.
Leggi attentamente il tuo contratto—o fallo fare a un professionista—se non sei sicuro di dove ti trovi con questo tipo di clausola.,