**Le informazioni contenute in questa pagina web sono fornite solo a scopo informativo e non devono essere considerate come consulenza legale, fiscale, finanziaria o di investimento. Poiché la situazione di ogni individuo è unica, un professionista qualificato dovrebbe essere consultato prima di prendere decisioni finanziarie.,**
A meno che tu non sia regolarmente coinvolto nell’acquisto e nella vendita di immobili commerciali, molto probabilmente hai bisogno di aiuto nel calcolare quanto vale la tua proprietà commerciale.
In aggiunta alle nostre ampie guide che vendono il proprio immobile commerciale e i costi di chiusura degli immobili commerciali per i venditori, il seguente articolo offre una spiegazione dettagliata degli approcci comuni nella valutazione di un immobile commerciale.,
Dopo aver studiato la guida, avrai le informazioni necessarie per iniziare il processo di valutazione. Sarai in grado di identificare i dettagli che vuoi fare da solo e quelli che delegherai ad altri.
3 Metodi di valutazione di un immobile commerciale
Tre approcci sono comunemente utilizzati per determinare il valore equo di mercato di immobili commerciali:
- Il metodo di reddito.
- Il metodo di confronto.
- Il metodo dei costi.,
I valori determinati da ciascuno degli approcci sono presi in considerazione nel valore di mercato stimato di un immobile commerciale. Ma ogni approccio non otterrà uguale considerazione nel processo di valutazione. A seconda del tipo di immobili e del mercato locale, un metodo può essere ponderato più degli altri.,
Ecco un breve riassunto di tutti e tre gli approcci che questa guida spiega in dettaglio:
- Il metodo del reddito calcola il valore degli immobili commerciali dal reddito da affitto in uno dei due modi: dividendo gli affitti lordi annuali dell’edificio per il moltiplicatore di affitto lordo o dividendo il reddito netto per il tasso di capitalizzazione.
- Il metodo di confronto utilizza i prezzi di vendita recenti di immobili comparabili per determinare il valore stimato dell’edificio.,
- L’approccio al costo valuta una proprietà commerciale in base al costo dell’edificio (meno apprezzamento) aggiunto al valore del terreno.
#1 Metodo di reddito: come calcolare il valore della proprietà commerciale in base al reddito da locazione
Poiché il metodo di reddito si basa principalmente sul flusso di entrate della proprietà in affitto commerciale, la fonte del reddito deve essere considerata. Il metodo di reddito deve essere ponderato in modo diverso per i diversi tipi di immobili commerciali.,
Un grande complesso di appartamenti è un buon candidato per il metodo di reddito. Il rischio di posto vacante è distribuito su più inquilini-riducendo al minimo le fluttuazioni del reddito da locazione, anche con mutevoli condizioni economiche.
Un centro commerciale costituito da un negozio di ancoraggio e un centro commerciale può essere valutato efficacemente utilizzando il metodo income, purché lo spazio di ancoraggio attira gli acquirenti verso altri negozi. Ma cosa succede se lo spazio di ancoraggio rimane vacante per mesi e mesi, o se attrae un’azienda la cui clientela non fa acquisti negli altri negozi?,
Più incoerente è il reddito da locazione, meno affidabile diventa il metodo di reddito quando si valuta il valore di un immobile commerciale.
Utilizzo del moltiplicatore di affitto lordo
Che cos’è il moltiplicatore di affitto lordo o GRM?
Il moltiplicatore di affitto lordo (GRM) è calcolato dividendo il prezzo di vendita (valore di mercato) di un investimento immobiliare per le entrate lorde di affitto della proprietà.
Determinare le ricevute lorde di affitto della proprietà è un processo semplice., Basta ricordare che il reddito lordo da locazione utilizzato nel calcolo è il totale annuo delle entrate da locazione al 100% di occupazione—senza detrazioni per le spese.
Gross Rent Multiplier = Value of Property/Gross Location Income
Calculating the Property Value Using GRM
Cerca online GRM average per la tua zona e il tipo di edificio.,
Per calcolare il valore della proprietà, basta invertire la formula:
Valore della proprietà = Reddito locativo lordo * Moltiplicatore di affitto lordo
Il GRM ti aiuta anche a controllare il rapporto affitto / valore della tua proprietà commerciale rispetto a proprietà simili. Ad esempio:
Il proprietario di un condominio di dieci unità ha pagato just 1.000.000 per la struttura di 10.000 piedi quadrati poco più di un anno fa. Il reddito lordo da locazione per l’anno è stato di $72.000., Il GRM è calcolato come segue:
$1,000,000/$72,000 = 13.89 (GRM)
Il proprietario ora vuole vendere la proprietà per $1,100,000. Un acquirente guarda l’elenco utilizzando la regola dell ‘ 1%. Questa regola empirica afferma che gli affitti mensili lordi dovrebbero essere pari o superiori all ‘ 1% del prezzo di acquisto. Il potenziale acquirente fa i propri calcoli rapidi:
$1,100,000 X 1% = $11,000 (mensile) o annually 132,000 (annuale)
$1,100,000 / $132,000 = 8.,33 (GRM)
Confrontando un 13.89 GRM ad un 8.33 GRM mostra l’acquirente che la proprietà è troppo caro in base al suo reddito da locazione.
Prima che un acquirente sia interessato, il venditore si rende conto che gli affitti devono essere aumentati o il prezzo abbassato, quindi il GRM è inferiore a nove.
Utilizzo del tasso di capitalizzazione
Qual è il tasso di capitalizzazione?
Il tasso di capitalizzazione è una percentuale che riflette il potere di guadagno di un immobile commerciale., Un tasso limite accettabile per gli investimenti immobiliari è generalmente considerato compreso tra l ‘ 8% e il 12% (per la maggior parte dei mercati).
Per stimare il tasso di capitalizzazione:
- Stimare il reddito lordo potenziale al 100% di occupazione.
- Sottrarre le perdite medie di posti vacanti e di raccolta.
- Sottrai tutte le spese di costruzione (fisse, operative e riserve).
La cifra risultante è il reddito operativo netto (NOI)., Il risultato operativo netto diviso per il prezzo di vendita (valore di mercato) è uguale al tasso di capitalizzazione.
Calcolo del valore della proprietà utilizzando il tasso di capitalizzazione
Ad esempio, il proprietario di un condominio sa che il tasso medio di capitalizzazione per condomini simili nel loro mercato è stato di circa il 7% negli ultimi sei mesi. Il NOI per la loro costruzione è stato di $40.000 per l’anno precedente., Utilizzando la formula:
$40.000 (utile operativo netto)/7% (tasso di capitalizzazione) = $571.428 (prezzo di vendita)
vedono che dovrebbero valutare il loro edificio a circa $572.000 per essere competitivi con proprietà comparabili (per quanto riguarda il tasso di capitalizzazione).
#2 Metodo di confronto: Come cercare valori di mercato simili di proprietà commerciali
I prezzi di vendita di proprietà comparabili devono pesare pesantemente in qualsiasi valutazione., In questa sezione, è possibile ottenere alcuni suggerimenti su come scoprire il prezzo di un immobile commerciale è stato venduto per.
Public Records
In tutti, ma circa una dozzina di stati, i prezzi di vendita per le transazioni immobiliari sono record di pubblico. La maggior parte dei siti Web degli uffici della contea hanno funzioni di ricerca online limitate, quindi è necessario visitare il tribunale della contea corrispondente per i documenti pertinenti. Ma se si desidera confrontare i dati di vendita per un gran numero di proprietà, questo tipo di ricerca può richiedere molto tempo.,
Nella dozzina di stati “non-disclosure” e in alcune contee del resto degli stati, non sono disponibili registrazioni di dati di vendita per la revisione pubblica. E determinare il prezzo di vendita per una proprietà in uno di questi stati attraverso i registri pubblici è uno scenario migliore ipotesi.
Negli stati di non divulgazione, l’approccio back-door al prezzo di vendita di una proprietà deriva dall’utilizzo di registri fiscali pubblici. Il valore valutato della proprietà può essere ottenuto dal valutatore della contea. E questo valore può essere utilizzato per determinare il valore di mercato., Ma tale calcolo è una stima approssimativa nella migliore delle ipotesi, dal momento che le valutazioni della contea spesso non sono coerenti con gli attuali valori di mercato.,
Elenco di non-divulgazione stati (si prega di notare che gli stati possono cambiare il loro stato nel tempo):
- Texas
- Indiana
- Maine
- Kansas
- Missouri
- Wyoming
- Louisiana
- Idaho
- Alaska
- Montana
- Dakota del Nord
- Mississippi
- Nuovo Messico
Immobili Commerciali Siti web
Facendo delle ricerche online è molto più conveniente rispetto alla ricerca attraverso registri pubblici., E diversi siti di annunci online mostrano i prezzi richiesti degli immobili commerciali attualmente disponibili.
Officespace.com, ad esempio, è veloce e facile da usare per trovare i prezzi richiesti di immobili commerciali attualmente in vendita. Ma officespace.com non ha prezzi per le proprietà vendute di recente. Pur conoscendo i prezzi richiesti di edifici comparabili può aiutare a determinare il valore del vostro edificio, i numeri non sono così precisi come i dati di vendita effettivi.
LoopNet.com è simile a Officespace.com come un sito di quotazione. Ma Loopnet.,com ha più proprietà elencate e alcune ulteriori informazioni di marketing avanzate.
Si dovrà pagare per i dati di vendita effettivi quando si utilizza un sito come CoStar.com. CoStar.com è la società madre di LoopNet.com ed è una delle più grandi piattaforme immobiliari commerciali—al servizio del Canada, del Regno Unito e degli Stati Uniti.
È anche il fornitore di dati immobiliari più costoso perché dispone di un enorme database, che contiene sia composizioni di vendita che composizioni di leasing per proprietà vendute di recente, oltre agli altri servizi.,
Siti di notizie
Gli agenti immobiliari elencano frequentemente le proprietà commerciali vendute su siti di notizie come giornali locali e riviste commerciali (sia digitali che online).
Ad esempio, se stai cercando composizioni a New York City, il New York Times elenca molte delle proprietà commerciali recentemente vendute. Le agenzie di stampa locali in altre parti del paese possono o non possono avere dati sulle vendite recenti.,
È probabile che le riviste commerciali mostrino solo le vendite di proprietà insolite che attirerebbero lettori, come una proprietà storica.
Mentre le composizioni necessarie potrebbero trovarsi su un sito di notizie, non esiste un meccanismo di ricerca efficiente per trovarle. Si consiglia di utilizzare i siti di notizie per le composizioni solo come risorsa aggiuntiva.,
#3 Metodo di costo: il modo più complesso di valutazione della proprietà
Panoramica
La premessa alla base dell’approccio dei costi è che gli acquirenti non spenderanno più su una proprietà esistente di quanto costerebbe costruire una nuova proprietà simile.
Il metodo dei costi differisce dagli altri due approcci comuni perché non vengono utilizzate composizioni quando si valuta l’edificio, quindi i calcoli non dipendono dalle attuali tendenze del mercato immobiliare. Il terreno, tuttavia, è valutato utilizzando composizioni.,
L’approccio del costo di proprietà, in perizia è semplice come concetto:
il Valore della Terra + (Costo di Costruzione Nuovo – fondo Ammortamento) = Valore della Proprietà
Ma i calcoli possono essere estremamente complicato quando l’edificio è vecchio, e i materiali di costruzione sono più comunemente utilizzati. Il metodo dei costi produce il valore di mercato più accurato per la costruzione nuova (o quasi nuova).,
Come valutare il terreno commerciale
Il metodo più comune per stimare il valore del terreno è utilizzando comparabili di pacchi venduti di recente.
Quando i dati sono disponibili, il valore del terreno può anche essere determinato da una nuova costruzione di valore simile alla tua proprietà. Utilizzando il metodo dei costi, determinare il valore dell’edificio. Dedurre questo valore dal costo totale del progetto per stimare il valore del terreno.,
Come determinare il costo nuovo
Per determinare il costo di un edificio nuovo, stimare il denaro necessario per sostituire l’edificio esistente con un altro di dimensioni e funzioni simili.
Quando i materiali sono simili, tale calcolo è semplice. Ad esempio, il costo della costruzione di un nuovo edificio per uffici a quattro piani in mattoni per sostituire un edificio per uffici a quattro piani in mattoni di venti anni è facile da determinare.
Ma quando i materiali differiscono, il calcolo diventa complicato, se non impossibile., Ad esempio, un edificio in pietra tagliata di 120 anni con tetto in ardesia è stato convertito in un edificio per uffici. Quanto costerebbe nuovo? (Certamente, più di quello che la maggior parte degli acquirenti alla ricerca di un edificio per uffici sarebbe disposto a spendere.)
Quando si stima il costo nuovo di una sostituzione o di una riproduzione (come un edificio storico), vengono utilizzati quattro metodi:
- Approccio unitario comparativo. Utilizzando una stima forfettaria di tutti i materiali come costo per piede quadrato.
- Approccio al costo segregato., Abbattere la stima da pricing ciascuno dei componenti principali, come il sistema di tetto.
- Approccio unit-in-Place. Ulteriore scomposizione della stima valutando i sottocomponenti di ciascun componente principale, come decking e componenti strutturali del sistema del tetto.
- Metodo di indagine sulla quantità. Ancora di più abbattere la stima da prezzi ogni elemento nella costruzione—come un appaltatore offerta il lavoro potrebbe fare.
In generale, quando un edificio non è costruito con materiali di uso comune, l’approccio al costo è difficile da applicare.,
Come determinare l’ammortamento
Il costo nuovo valore di un edificio meno eventuali detrazioni per perdita di valore è uguale al suo valore ammortizzato.
La perdita di valore può avvenire in tre modi:
- Fisico
- Funzionale
- Esterno
L’ammortamento fisico deriva dall’usura naturale dovuta all’occupazione. Un condominio di classe A può diventare rapidamente un edificio di classe B se la manutenzione viene trascurata., Ma in teoria, un condominio di classe A potrebbe rimanere di classe A indefinitamente se mantenuto in condizioni nuove-e se continuamente aggiornato con le ultime tecnologie.
L’ammortamento funzionale viene misurato quando la funzione di costruzione diventa obsoleta o obsoleta. Ad esempio, un vecchio condominio senza ascensore e con lavanderia situato nel seminterrato ha una notevole quantità di ammortamento funzionale.
L’ammortamento esterno è il risultato di condizioni avverse nel quartiere o nell’economia locale., Ad esempio, la chiusura di una sede aziendale in una città contribuisce in modo significativo al deprezzamento esterno degli edifici per uffici vicini.
Utilizzando un perito professionale
Per valutare con precisione una proprietà commerciale è un processo complicato, che richiede tempo che richiede meticolosa attenzione ai dettagli. Ma c’è anche un elemento di arte nel processo che solo l’esperienza può fornire.,
Dopo aver studiato i molti aspetti di una valutazione di proprietà commerciale come presentato in questa guida, il valore di assumere un professionista perito immobiliare commerciale dovrebbe essere evidente.
Per una proprietà commerciale di medie dimensioni, si aspettano di pagare fino a $5.000 per una valutazione. Un grande edificio potrebbe costare $10.000 o più. Ma utilizzando un perito professionale per aiutarvi a valutare la vostra proprietà ha il potenziale di compensazione voi più che abbastanza soldi per coprire il costo.,
Quando non hai bisogno di valutazione
Si consiglia di conoscere il valore di mercato della vostra proprietà immobiliare commerciale—non importa come si decide di venderlo. Ma se si sceglie di vendere a un acquirente di immobili commerciali in contanti piuttosto che tradizionalmente con un broker commerciale o un agente immobiliare, non è necessario avere una valutazione approfondita come è stato delineato in questa guida.
Qualsiasi investitore affidabile può valutare la tua proprietà e fare un’offerta rapidamente., Ma se richiedi un’offerta in contanti sulla tua proprietà commerciale da PropertyCashin, la avremo per la tua recensione entro 24 ore dalla nostra visita. Siamo un team nazionale di investitori immobiliari commerciali esperti. E dopo aver esaminato e accettato la nostra offerta, avrai contanti in mano per la tua proprietà entro pochi giorni.,
Informazioni sull’autore
Marina Vaamonde
Marina ha co-fondato la più grande piattaforma americana per proprietà fuori mercato che collega venditori di proprietà motivati e investitori immobiliari alla ricerca di opportunità di investimento lucrative. Nel corso della sua carriera, è stata coinvolta in oltre 250 transazioni immobiliari. Utilizzando una varietà di strategie di investimento immobiliare che vanno da fix e flip, buy and hold, rent-to-own, finanziamento proprietario, Marina è stata in grado di massimizzare i rendimenti per i suoi partner e investitori.