Se si default sul mutuo ipotecario, la banca di prestito può passare attraverso un processo legale specifico chiamato “preclusione” per vendere la vostra casa per rimborsare il debito in essere. A seconda della legge dello stato e delle circostanze, la banca:
- presentare una causa in tribunale per precludere (una preclusione giudiziaria), o
- seguire specifiche procedure extragiudiziali, che sono stabilite nella legge dello stato, per completare una preclusione non giudiziale.,
Dopo che la banca soddisfa tutti i requisiti legali per la preclusione, la casa viene venduta a un nuovo proprietario in una vendita pubblica. Con pignoramenti giudiziari, vendita di uno sceriffo è abitualmente utilizzato come questo ultimo passo nel processo di preclusione. L’aggiudicatario alla vendita diventa il nuovo proprietario della proprietà.
Come funziona la vendita di uno sceriffo?
La vendita di uno sceriffo è di solito un’asta, condotta dalle forze dell’ordine locali, aperta al pubblico. La vendita in genere o si svolge nell’ufficio dello sceriffo o presso il tribunale della contea, spesso sui gradini anteriori., Alcune aste si svolgono online. Una volta completato, atto dello sceriffo viene rilasciato, dando il titolo della casa al miglior offerente, e l’atto è registrato nei registri della contea.
Avviso di vendita di uno sceriffo
I proprietari di abitazione in genere ottenere avviso di vendita di uno sceriffo nel lavoro di ufficio preclusione o attraverso un avviso inviato di vendita. Inoltre, annunci di vendite di preclusione sono normalmente pubblicati sui giornali di circolazione generale, in genere da quattro a sei settimane prima della vendita. Molti sceriffi della contea anche mantenere un elenco nel loro ufficio o su un sito web delle proprietà che stanno andando all’asta.,
La Banca precludente è di solito l’offerente più alto
La banca precludente presenta la prima offerta all’asta, che è un’offerta di credito. Con un’offerta di credito, la banca ottiene un credito nell’importo del debito del mutuatario. La banca può offrire l’intero importo del debito, comprese le tasse di preclusione e costi, o potrebbe offrire meno. La maggior parte del tempo, la banca è l’offerente vincente alla vendita perché nessun altro cerca di acquistare la proprietà. Se la banca acquista la proprietà alla vendita e ottiene il titolo alla casa, la proprietà è considerata “Immobiliare di proprietà” (REO).,
Potresti essere responsabile di un giudizio di carenza
Quando la banca è l’alto offerente all’asta, ma offre meno del debito totale, potrebbe essere in grado di cercare un giudizio di carenza contro il proprietario di abitazione precluso. Se la banca può ottenere o meno un giudizio di carenza dipende dalla legge dello stato.
Altre parti possono anche fare un’offerta
Dopo che la banca ha fatto la sua offerta di credito, un’altra persona o entità può presentare un’offerta più alta e vincere l’asta., Una terza parte, a differenza della banca, probabilmente dovrà mettere giù un vaglia postale o un assegno certificato per una percentuale del prezzo della proprietà al momento della vendita. Questo requisito varia da luogo a luogo. Se l’offerente vincente non paga il saldo entro un determinato lasso di tempo, il deposito potrebbe diventare non rimborsabile, e la proprietà potrebbe essere ri-elencati. O l’acquirente potrebbe dover pagare l’intero importo dell’offerta vincente al momento della vendita. L’acquirente ottiene quindi la proprietà “così com’è” condizione.,
Ancora una volta, la Banca potrebbe essere in grado di ottenere un giudizio di carenza
Se una terza parte è l’alto offerente all’asta, i proventi vengono utilizzati per rimborsare il debito del mutuatario. Ma se l’importo di vendita non è sufficiente a pagare l’intero importo del debito, la banca potrebbe essere in grado di (ancora una volta, se la legge statale lo consente) ottenere un giudizio di carenza contro il proprietario di abitazione precluso.
Cosa possono fare i proprietari di abitazione per fermare la vendita di uno sceriffo
Come proprietario di abitazione, si può agire per cercare di impedire la vendita di uno sceriffo accada e mantenere la vostra casa.,entially, a seconda delle circostanze, così come lo stato e la legge federale:
- sfida la preclusione a corte (controllare la preclusione documenti ricevuti o consultare un avvocato per scoprire la data di scadenza per rispondere all’azione di preclusione)
- applicare per un prestito di modificazione o di altri interventi di mitigazione perdita opzione (assicurarsi di applicare prima di qualsiasi termine di legge o di una legge federale che scade)
- ripristinare il prestito (di nuovo, non perdete il termine fissato dalla legge statale o il tuo contratto di mutuo)
- file per fallimento, o
- pagare l’intero importo del debito ipotecario.,
Cosa succede dopo la vendita dello sceriffo
Potresti, a seconda della legge statale, avere anche opzioni per un breve periodo dopo l’asta. Se la legge dello stato prevede un periodo di rimborso post-vendita, è possibile riacquistare la casa e tenerlo. O la legge statale potrebbe darti il diritto di vivere nella casa durante il periodo di riscatto, anche se non eserciti il tuo diritto di riscatto. Ma se non si sposta fuori quando il vostro diritto legale di occupare la casa finisce, molto probabilmente ottenere sfrattati.,
In circostanze limitate, potresti essere in grado di contestare la vendita dello sceriffo presentando una mozione per mettere da parte (annullare) la vendita. Un tribunale potrebbe mettere da parte la vendita se è possibile dimostrare che c’era frode, errore o irregolarità nella condotta della vendita. Ad esempio, se la banca non è riuscita a inviarti un avviso appropriato, o se l’asta non è stata pubblicizzata correttamente sul giornale come richiesto, queste mancanze possono essere motivo di obiezione alla vendita.,
Ottenere aiuto da un avvocato di preclusione
Come con qualsiasi situazione legale, la legge ha molte sfumature e complessità che variano da stato a stato. Se stai attraversando una preclusione e hai ulteriori domande sul processo, considera di parlare con un avvocato di preclusione locale. Se si desidera conoscere diverse alternative a una preclusione, come una modifica o vendita a breve, un HUD-approvato housing counselor è una risorsa eccellente che vi aiuterà a costo zero.