il 30 aprile 2015

Introduzione

Carolina del Nord richiede che chiunque contratti con un’altra persona o entità di costruire o di apportare miglioramenti a qualsiasi edificio, strada pubblica o di pubblica utilità, compreso il sistema di classificazione, o che si impegna per attività di sorveglianza o di gestione di tali attività, essere concesso in licenza come un contraente generale, se l’opera ha un costo di $30.000 o più., Comprendere questo requisito e le sue sfumature è una parte importante di agire come general contractor o assumere qualcuno per agire come general contractor.

Che cos’è un General Contractor, qual è il requisito di Licensure e perché esiste un requisito di Licensure?

Il termine “general contractor” viene utilizzato in due diversi contesti. In primo luogo, è comunemente usato in un contesto di relazione quando un appaltatore trattiene altri appaltatori per eseguire aspetti specifici del lavoro richiesto dall’accordo del contraente con un’altra persona o entità (“proprietario”)., Gli altri contraenti sono indicati come subappaltatori. In questo contesto, il “generale” in “contraente generale” si riferisce alla natura dell’accordo contrattuale: una parte assume il contraente generale per essere responsabile di tutto, compreso il mantenimento dei subappaltatori diritti. Spesso, i subappaltatori eseguono la maggior parte, se non tutto, del lavoro effettivo richiesto dal contratto del contraente. Pertanto, il lavoro del contraente generale diventa essenzialmente coordinare i subappaltatori e assicurare che il loro sforzo collettivo produca il miglioramento che il proprietario si aspetta., North Carolina legge riconosce questo includendo nella definizione di “general contractor” persone che contraggono con un altro per “sovrintendere o gestire” costruzione.

Ad esempio, se Mr. Jones contrae con ABC Builders, Inc. per costruire una casa sulla proprietà di proprietà di Mr. Jones, e ABC Builders subappalta con XYZ Framers, LLC per essere responsabile del lavoro di inquadratura nella costruzione della casa, quindi Mr. Jones è il proprietario, ABC Builders è il general contractor e XYZ Framers è un subappaltatore del progetto.,

In secondo luogo, il termine “general contractor” nel contesto licensure North Carolina (N. C. Gen. Stat. §§ 87-1, e segg.) indica qualsiasi persona, azienda o società che si impegna a costruire per un’altra persona un edificio, un’autostrada, un’utilità pubblica o un miglioramento, incluso il lavoro di classificazione, in cui il costo del progetto è di $30.000 o più. Lo statuto di licensure della Carolina del Nord richiede che chiunque soddisfi questa definizione sia concesso in licenza come general contractor con il North Carolina Licensing Board for General Contractors (“Board”)., Non importa se questo” general contractor ” assume qualsiasi altro appaltatore. Ciò che conta è se il contraente si occupa direttamente con il proprietario della proprietà in fase di miglioramento per il lavoro che costano $30.000 o più. Pertanto, una persona o un’entità che è normalmente un “subappaltatore” su un progetto può essere un “contraente generale” ai fini dello statuto della licenza se tale persona o entità contrae con il proprietario della proprietà piuttosto che con un contraente generale autorizzato.,

Ottenere una licenza dal Consiglio di amministrazione in genere richiede che il richiedente prendere e superare un test di competenza scritta, pagare una tassa, e dimostrare la capacità finanziaria di svolgere come general contractor. Ci sono tre licensure livelli:

  • Una licenza limitata, consente al titolare di operare come general contractor su progetti con valori fino a $500.000;
  • Un intermedio di licenza consente al titolare di operare come general contractor su progetti con valori fino a € 1.000.000; e,
  • Una licenza illimitata consente al titolare di operare come general contractor progetti di qualsiasi valore.,

Poiché lo statuto licensure richiede una licenza solo per i progetti che costano $30.000 o più, c’è probabilmente un quarto livello che è talvolta noto come “eccezione tuttofare”—per i progetti di costruzione che costano sotto $30.000, non è richiesta alcuna licenza.

Il costo di un progetto viene calcolato non solo al momento dell’inizio del progetto, ma anche durante tutto il progetto., Pertanto, se un appaltatore inizialmente accetta di eseguire lavori che costano $20.000 e successivamente, durante il corso del progetto, accetta di eseguire un ulteriore work 15.000 nel lavoro (di solito in base a un ordine di modifica), allora il contraente sarà tenuto ad avere una licenza di general contractor poiché il costo finale del progetto è di $35.000.

Sebbene un contraente generale possa in genere assumere subappaltatori per eseguire parte o tutto il lavoro, ciò non ha alcun effetto sul requisito che il contraente generale sia autorizzato. Pertanto, anche se un general contractor esegue tutto il lavoro (es.,, non assume alcun subappaltatore distinto), il contraente generale deve ancora essere concesso in licenza correttamente con il Consiglio se il contratto con il proprietario ha un costo di $30.000 o più. La licenza deve essere detenuta dall’entità o dalla persona che effettivamente stipula il contratto con il proprietario.

Anche se i subappaltatori possono essere tenuti ad ottenere determinate licenze commerciali se agiscono come elettricisti, idraulici, falegnami, ecc., loro non sono tenuti ad avere la licenza di un contraente generale anche se il loro subappalto è valutato a $30.000 o più se loro stanno contraendo con un contraente generale autorizzato., I subappaltatori che si occupano di un general contractor con licenza non devono avere la stessa esperienza; l’esperienza del contraente con licenza è ritenuta sufficiente. Tuttavia, se una parte che in genere agisce come un subappaltatore-contraendo attraverso general contractor-contratti direttamente con un proprietario in un contratto per un importo di $30.000 o più, il subappaltatore diventerà un general contractor per quel particolare progetto e deve essere così concesso in licenza.,

Un’importante eccezione al requisito di licenza del general contractor è se il proprietario impegna un appaltatore ad agire in una capacità specifica e limitata, ad esempio per eseguire lavori puramente elettrici, idraulici o HVAC. Tali operazioni hanno i propri requisiti di licenza., Se il contratto è di $30.000 o più, ma è limitato a un commercio specifico e il contraente ha una licenza per eseguire tale commercio, il contraente non sarà tenuto ad avere anche la licenza di un contraente generale, anche se il contraente è tecnicamente anche un contraente generale (il minimo di $30.000 è stato raggiunto e il contraente sta trattando direttamente con il proprietario).

Perché esiste un requisito di licenza per i general contractor?, La Corte Suprema della Carolina del Nord, ha osservato che:

Lo scopo dell’Articolo 1 del Capitolo 87, di Statuti Generali, che vieta qualsiasi imprenditore che non ha superato un esame per ottenere una licenza ivi previsti dall’impresa per la costruzione di un edificio costing o di più è quello di proteggere il pubblico da incompetenti costruttori.

(Enfasi aggiunta).,

Gli Effetti Contrattuali Non Conformi ai Requisiti di Licensure

Nel caso sopra citato, la Corte Suprema della Carolina del Nord, ha ritenuto che:

Quando, in violazione di tale protezione statuto, una persona senza licenza contratti con un proprietario di erigere un edificio che costano di più rispetto alla somma minima specificata nello statuto, egli non può recuperare per il proprietario di violazione di tale contratto. Questo è vero anche se lo statuto non vieta espressamente tali abiti.,

Così, un contraente generale senza licenza non può portare una violazione del reclamo contratto contro il proprietario. Il contratto è considerato “nullo” in base al mancato rispetto da parte del contraente generale dei requisiti dello statuto della licenza. In parole povere, l’appaltatore generale senza licenza non può far valere il suo contratto e non può costringere il proprietario a pagare per il lavoro svolto, anche se non ci sono difetti nel lavoro stesso.

Pertanto, se, nell’esempio precedente, ABC Builders non detiene una licenza con il Consiglio, ma stipula comunque un contratto con Mr., Jones per costruire una casa su un terreno di proprietà di Mr. Jones per il prezzo del contratto di $150.000, quindi ABC Builders non può costringere Mr. Jones a pagare un centesimo dopo aver completato la costruzione della casa. I morsi di colpa o la sua bussola morale interna possono costringere Mr. Jones a pagare ABC Builders, ma i tribunali della Carolina del Nord non faranno nulla per aiutare ABC Builders a recuperare la somma del contratto da Mr. Jones perché il contratto è considerato nullo a causa del fallimento di ABC Builders di essere adeguatamente autorizzato.

Questa è una regola sorprendente—e, per il general contractor senza licenza, una regola molto dura., I tribunali della Carolina del Nord hanno notato la durezza della regola mentre, allo stesso tempo, ripetutamente applicandola, ritenendo che sia la politica pubblica della Carolina del Nord che coloro che agiscono come appaltatori generali siano adeguatamente autorizzati.

Non sorprende che molti appaltatori generali senza licenza che si sono confrontati alla fine di un progetto con la prospettiva di non essere pagati per il loro lavoro (o non essere pagati per l’ultima estrazione) abbiano chiesto ai tribunali di consentire un’eccezione alla regola generale basata sulle circostanze specifiche del loro caso., Ma i tribunali hanno trovato pochissime, se del caso, eccezioni alla regola generale. Così, il recupero è stato negato senza licenza general contractor dove:

  • Il contraente ha cercato di recupero in quantum meruit (in alternativa, equo teoria del contratto);
  • Il contraente è stata una collaborazione e uno dei partner in possesso di un general contractor di licenza;
  • Il contraente è una società, il presidente e azionista ha tenuto una generale autorizzazione dell’appaltatore; e,
  • La società appaltatrice del servizio una licenza di un contraente generale a supervisionare il progetto.,

La Corte d’appello della Carolina del Nord ha persino dichiarato che un contraente generale che contrae per costruire un’abitazione sulla proprietà del contraente in vendita ad un’altra persona deve essere negato il recupero, poiché lo statuto si applica indipendentemente da chi possiede il terreno su cui è costruita l’abitazione. Tuttavia, la Corte d’appello ha anche ritenuto in quel caso che:

Ciò non equivale a ritenere, come suggerisce, che qualsiasi persona sia impedita . . . dal costruire qualsiasi cosa sulla propria proprietà e successivamente impegnarsi a vendere ciò che ha costruito., Come suggerisce il linguaggio dello statuto, il . . . il divieto si applica solo a un costruttore che contrae con un altro per costruire qualsiasi edificio senza ottenere la licenza necessaria, indipendentemente da chi possiede il terreno su cui l’edificio deve essere costruito.

Così, se un venditore-appaltatore senza licenza stipula un contratto con un acquirente per il venditore di costruire una casa sulla terra del venditore e poi trasmettere la terra e la casa per l’acquirente, il venditore non sarà in grado di far rispettare il contratto., Tuttavia, il risultato in questa situazione sarebbe probabilmente che il venditore sarebbe solo rifiutare di trasmettere la casa e la terra se l’acquirente ha indicato l’intenzione di non pagare nulla.,

Anche se il nostro ipotetico venditore-contraente protegge se stesso, rifiutando di trasmettere l’ora-casa costruita per il recalcitrante acquirente, non è chiaro se il venditore potrebbe mai vendere la struttura, anche se il venditore ha gestito la proprietà per almeno 12 mesi prima della commercializzazione, ai sensi della Sezione 87-1(b)(2) della Carolina del Nord, gli Statuti Generali, perché l’edificio non è stato progettato esclusivamente per l’uso da parte del contraente e l’impresa, famiglia, studio, o la società dopo il completamento.,

Infatti, anche se il venditore-contraente nel nostro ipotetico costruito la prima casa senza un potenziale acquirente (un “spec-casa”) e, solo dopo il completamento della costruzione della casa, ha stipulato un contratto con un acquirente di vendere la terra e la casa, il ragionamento della North Carolina caso sopra citato non consentire al venditore per far valere il contratto di vendita contro l’acquirente, in quanto il venditore-contraente ancora bisogno di una licenza. Mentre stava costruendo la casa “per conto proprio”, non la stava costruendo allo scopo di occuparla effettivamente come residenza del contraente., Se quest’ultimo era lo scopo, la Sezione 87-1 (b) crea un’eccezione dal requisito per una licenza.

Un recente caso della Corte d’appello della Carolina del Nord ha permesso a un appaltatore senza licenza di recuperare dal proprietario. In quel caso, la Corte d’Appello si è concentrata non sul fatto che l’appaltatore fosse stato assunto per erigere miglioramenti per il proprietario, ma piuttosto sul fatto che l’appaltatore si fosse impegnato a supervisionare gli altri appaltatori. Gli altri contraenti avevano contratto direttamente con il proprietario e un’altra parte aveva contratto con il proprietario per coordinare i lavori., Pertanto, il contraente senza licenza che tenta di recuperare non aveva effettivamente supervisionato gli altri contraenti o il progetto complessivo. Poiché il contraente non si era impegnato a supervisionare il lavoro complessivo dell’intero progetto, la Corte ha dichiarato che il contraente non era un contraente generale e, pertanto, non era soggetto al requisito dello statuto che il contraente detenesse una licenza di contraente generale.,

Questo è un significativo allontanamento dalle precedenti interpretazioni dello statuto da parte dei tribunali della Carolina del Nord che si erano concentrati sul fatto che l’appaltatore avesse contratto con il proprietario per erigere miglioramenti sulla proprietà del proprietario, non sul fatto che l’appaltatore avesse esercitato un certo grado di controllo sul progetto o su altri appaltatori., Questo parere—nel valutare se un contraente senza licenza può recuperare-sembrava concentrarsi sul “sovrintendere o gestire” polo della definizione di general contractor nella Sezione 87-1 e trascurato il “contratto con un altro per costruire” polo della definizione.

Conformità sostanziale

Tuttavia, il recupero non è negato a un contraente generale senza licenza se il contraente ha raggiunto una sostanziale conformità con le procedure di licenza legali., Nel valutare la conformità sostanziale, viene dato un peso considerevole al fatto che il contraente fosse o meno autorizzato al momento della stipula del contratto. Sostanziale conformità è stato trovato dove il contraente è stato concesso in licenza al momento è entrato nel contratto, non è riuscito a rinnovare la licenza durante il progetto di costruzione, prontamente agito per correggere l’errore, e ha avuto successo in ultima analisi, rinnovare la sua licenza. Il fatto che un contraente generale in una sola volta in passato aveva una licenza non è sostanziale conformità.,

Altri effetti del mancato rispetto del requisito di licenza

Ci sono altri rischi potenziali per un general contractor senza licenza oltre a non essere pagato per il suo lavoro. Il Consiglio può cercare di applicare sanzioni. Queste sanzioni includono sanzioni pecuniarie, accuse penali, e un ordine del tribunale che vieta il general contractor di agire come un imprenditore in futuro., Un contraente generale senza licenza corre anche il rischio che, se un proprietario afferma che il lavoro del contraente generale è difettoso, lo status di contraente generale senza licenza sosterrà o rafforzerà la conclusione che il lavoro è effettivamente difettoso.

Conclusione

Dal punto di vista del consumatore, stipulare un contratto con qualcuno che non è adeguatamente autorizzato come general contractor è irto di rischi., D’altra parte, dal punto di vista di un general contractor senza licenza, accettando di eseguire lavori di costruzione per qualcuno per un importo di $30.000 o più significa che, tra le altre cose, l’appaltatore può finire per eseguire quel lavoro gratuitamente. Comprendere e rispettare i requisiti di licensure della Carolina del Nord sono importanti sia per i consumatori che per coloro che contraggono con loro per costruire miglioramenti.,

Chiunque si impegni a erigere un North Carolina etichettato fabbricato modulare incontro il North Carolina State Building Code deve anche avere una licenza di general contractor, ma questo articolo non affronterà questo componente del problema licensure.

Anche se il contraente generale senza licenza non può mantenere una causa per violazione del contratto, può far valere il contratto in modo difensivo, come compensazione, alle rivendicazioni avanzate contro il contraente dal proprietario., Inoltre, i tribunali hanno stabilito che un contraente generale senza licenza non è precluso l’esecuzione di un subappalto o il recupero dei danni per la violazione dello stesso nei confronti di un subappaltatore senza licenza.

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