április 30, 2015-ig

Bevezető

Észak-Karolina megköveteli, hogy bárki, aki a szerződést a másik személy vagy szervezet építésére vagy javításokat minden épület, autópálya, vagy közüzemi, beleértve az osztályozás vagy, aki vállalja, hogy gondoskodni, vagy kezelni az ilyen tevékenységek, licence, mint fővállalkozó, ha a munka költség 30.000 dollár vagy több., Ennek a követelménynek és annak árnyalatainak megértése fontos része a fővállalkozóként való fellépésnek, vagy annak bérbeadása, hogy valaki fővállalkozóként járjon el.

mi a fővállalkozó, mi az engedélyeztetési követelmény, és miért van engedélyeztetési követelmény?

a “fővállalkozó” kifejezést két különböző kontextusban használják. Először is, ez általában használják a kapcsolat keretében, amikor a vállalkozó megtartja más vállalkozók elvégzésére konkrét aspektusait a munka által megkövetelt vállalkozó megállapodás egy másik személy vagy szervezet (“tulajdonos”)., A többi alvállalkozót alvállalkozóknak nevezik. Ebben az összefüggésben a” fővállalkozó “” generálkivitelezője ” a szerződő megállapodás jellegére utal: egy fél felveszi a fővállalkozót, hogy felelős legyen mindenért, beleértve a megfelelő alvállalkozók megtartását is. Gyakran az alvállalkozók végzik a legtöbb, ha nem az összes, a tényleges munka által megkövetelt vállalkozó megállapodás. Így a fővállalkozó munkája lényegében az alvállalkozók koordinációjává válik, és biztosítja, hogy kollektív erőfeszítéseik a tulajdonos által várt javulást eredményezzék., Észak-Karolinai törvény elismeri, hogy ez által, beleértve a definíció a “fővállalkozó” személy szerződő a másik, hogy “gondoskodni, vagy kezelni” építése.

például, ha Mr. Jones szerződések ABC Builders, Inc. építeni egy házat a tulajdonában lévő ingatlan Jones, valamint ABC Építők alvállalkozói szerződések XYZ Framers, LLC felelős a keretezés munka az építőiparban a ház, akkor Jones a tulajdonos, ABC Építők a fővállalkozó, illetve XYZ Framers egy alvállalkozó a projekt.,

második, a” fővállalkozó ” kifejezés az észak-karolinai licenckörnyezetben (N. C. Gen.Stat. §§ 87-1, stb.): bármely személy, cég, vagy vállalat, amely vállalja, hogy építeni egy másik személy, egy épület, autópálya, közüzemi, vagy javítása, beleértve a minősítési munka, ahol a költségek a projekt 30.000 dollár vagy több. Az észak-karolinai engedélyezési törvény előírja, hogy bárki, aki megfelel ennek a meghatározásnak, fővállalkozóként engedélyezhető az észak-karolinai általános vállalkozók engedélyezési testületével (“Tanács”)., Nem számít, hogy ez a “fővállalkozó” bérel-e más vállalkozót. Az számít, hogy a vállalkozó közvetlenül foglalkozik-e az ingatlan tulajdonosával, amelyet 30 000 dollárba vagy annál nagyobb költséggel javítanak. Így az a személy vagy szervezet, amely általában “alvállalkozó” egy projekten, “fővállalkozó” lehet az engedélyeztetési alapszabály alkalmazásában, ha ez a személy vagy szervezet az ingatlan tulajdonosával, nem pedig engedéllyel rendelkező fővállalkozóval szerződik.,

Az Igazgatóság engedélyének megszerzése általában megköveteli, hogy a kérelmező írásbeli kompetencia tesztet végezzen, fizessen díjat, és igazolja a fővállalkozóként való teljesítés pénzügyi képességét. Három engedélyeztetést szintek:

  • Egy korlátozott licenc lehetővé teszi, hogy a jogosult cselekedni, mint egy általános vállalkozó a projektek értékek akár $500,000;
  • köztes licenc lehetővé teszi, hogy a jogosult cselekedni, mint egy általános vállalkozó a projektek értékek akár $1,000,000; s,
  • korlátlan licenc lehetővé teszi, hogy a jogosult cselekedni, mint egy általános vállalkozó a projektek minden érték.,

Mivel az engedélyeztetést alapokmány szükséges licenc csak a projektek költség 30.000 dollárt vagy többet, ott talán egy negyedik szint, amely úgy is ismert, mint a “ezermester kivétel”—építési projektek költsége alatt $30,000, nem engedély köteles.

a projekt költségét nem csak a projekt megkezdésekor, hanem az egész projekt során is kiszámítják., Így, ha egy vállalkozó kezdetben vállalja, hogy végezze el a munkát, hogy a költségek $20,000, majd később a kurzus során a projekt, egyetért azzal, hogy egy további $15,000 a munka (általában alapján a változás érdekében), akkor a vállalkozó lesz szükség, hogy egy általános vállalkozói engedély, mivel a végső költsége a projekt $35,000.

bár a fővállalkozó általában alvállalkozókat bérelhet a munka egy részének vagy egészének elvégzésére, ennek nincs hatása arra a követelményre, hogy a fővállalkozót engedélyezzék. Ezért még akkor is, ha a fővállalkozó elvégzi az összes munkát (azaz,, nem bérel különálló alvállalkozókat), a fővállalkozónak továbbra is megfelelő engedéllyel kell rendelkeznie a testületnél, ha a tulajdonossal kötött szerződés költsége legalább 30 000 dollár. Az engedélyt a gazdálkodó egységnek vagy annak a személynek kell birtokolnia, aki ténylegesen szerződést köt a tulajdonossal.

bár az alvállalkozóknak bizonyos kereskedelmi engedélyeket kell beszerezniük, ha villanyszerelőként, vízvezeték-szerelőként, ácsként stb., akkor nem szükséges, hogy a fővállalkozó engedély akkor is, ha a alvállalkozói értéke $30,000 vagy több, ha azok szerződő engedéllyel rendelkező fővállalkozó., Az engedéllyel rendelkező fővállalkozóval foglalkozó alvállalkozóknak nem kell azonos szakértelemmel rendelkezniük; az engedélyezett vállalkozó szakértelme elegendőnek tekinthető. Azonban, ha egy párt, ami általában működik, mint egy alvállalkozó—az ajánlatkérő általános vállalkozók—közvetlenül szerződést a tulajdonos a szerződés összege 30.000 dollár vagy több, az alvállalkozó lesz a fővállalkozó az adott projekt lehet engedélyezett.,

a fővállalkozó engedélyezési követelménye alól egy fontos kivétel az, ha a tulajdonos egy vállalkozót egy meghatározott és korlátozott kapacitással, például tisztán elektromos, vízvezeték-vagy HVAC-munkák elvégzésére kötelez. Az ilyen kereskedéseknek saját engedélyezési követelményeik vannak., Ha a szerződés $30,000 vagy több, de csak egy adott kereskedelmi és a vállalkozó rendelkezik engedéllyel, hogy végezze el a kereskedelmi, a Vállalkozó nem lesz szükség, hogy is van egy általános vállalkozó engedély, bár a vállalkozó technikailag is egy általános vállalkozó (a $30,000 minimum elérte, és a vállalkozó foglalkozik közvetlenül a tulajdonos).

miért van engedélyeztetési követelmény az általános vállalkozók számára?, Az észak-karolinai Legfelsőbb Bíróság megállapította, hogy:

az alapszabály 87.fejezetének 1. cikkének célja, amely megtiltja minden olyan vállalkozót, aki nem vizsgázott, és az abban foglaltaknak megfelelően engedélyt biztosított a vállalkozástól egy vagy több költségű épület megépítésére, hogy megvédje a nyilvánosságot az inkompetens építőktől.

(kiemelés hozzáadva).,

A Szerződéses Hatások Nem Felel meg a Engedélyeztetést Követelmény

Ebben a fent idézett, a Legfelsőbb Bíróság Észak-Karolinában tartott, hogy:

Ha figyelmen kívül hagyni egy ilyen védő alapokmány, egy ismeretlen személy szerződések egy tulajdonos egyenesen egy épület többe, mint a minimális összeg meghatározott alapokmány lehet, hogy nem éred meg a tulajdonos megszegi a szerződést. Ez akkor is igaz, ha az Alapokmány nem tiltja kifejezetten az ilyen öltönyöket.,

így az engedély nélküli fővállalkozó nem hozhat szerződésszegést a tulajdonos ellen. A szerződés “érvénytelennek” minősül, mivel a fővállalkozó nem tartja be az engedélyre vonatkozó alapszabály követelményeit. Egyszerűen fogalmazva, az engedély nélküli fővállalkozó nem érvényesítheti a szerződését, és nem kényszerítheti a tulajdonosot az elvégzett munka megfizetésére, még akkor sem, ha a munkában nincsenek hibák.

ezért, ha a fenti példában az ABC Builders nem rendelkezik licenccel a táblával, de mégis szerződést köt Mr., Jones, hogy házat építsen Mr. Jones tulajdonában lévő földterületre 150,000 dolláros szerződéses áron, akkor az ABC építői nem kényszeríthetik Mr.Jones-t, hogy fizessen egy fillért, miután befejezte a ház építését. A kínt, a bűntudat, vagy a belső erkölcsi iránytű kötelezheti Jones fizetni ABC Építők, de a bíróságok Észak-Karolina nem tesz semmit, hogy segítsen ABC Építők visszaszerezze a szerződés összege Mr Jones, mert a szerződés semmisnek minősül miatt ABC Builders hiba, hogy megfelelő licenccel.

Ez feltűnő—és az engedély nélküli fővállalkozó számára nagyon kemény szabály., Az észak-karolinai bíróságok megjegyezték a szabály keménységét, ugyanakkor ismételten végrehajtották azt, úgy tartva, hogy Észak-Karolina közrendje az, hogy a fővállalkozóként eljáró személyeket megfelelően engedélyezzék.

Nem meglepő, hogy sokan engedély nélküli általános vállalkozók szembe a végén egy projekt a kilátás, hogy nem fizetnek a munkájukért (vagy nem fizetnek az utolsó döntetlen) vallotta magát a bíróság lehetővé teszi, kivételt képez az általános szabály alapján, az adott körülmények között az ügyet., De a bíróságok nagyon kevés, ha van ilyen, kivételt találtak az általános szabály alól. Így helyreállítási megtagadták, hogy engedély nélküli általános alvállalkozó, ha:

  • A szerződő fél arra törekedett, helyreállítási a kvantum meruit (alternatív, méltányos szerződés-elmélet);
  • A szerződő fél volt egy partnerség, valamint a partnerek rendelkezett általános vállalkozói engedély;
  • A szerződő fél volt egy vállalat, valamint az elnök, illetve az egyedüli részvényes tartott általános vállalkozó engedélyét,valamint
  • A vállalkozó vállalkozói engedéllyel rendelkező fővállalkozó, hogy felügyelje a projekt.,

Az Észak-Karolinai Fellebbviteli Bíróság is kimondta, hogy a fővállalkozó, aki szerződések építeni egy lakás a vállalkozó saját ingatlan eladó, hogy egy másik személy kiszolgálását meg kell tagadni helyreállítási, mint a törvény vonatkozik, függetlenül attól, hogy kié a föld, amelyen a lakás épült. A Fellebbviteli Bíróság azonban ebben az esetben azt is megállapította, hogy:

ez nem egyenlő azzal, hogy bármely személyt megakadályozzanak . . . az épület semmit a saját tulajdonát, majd vállalkozás eladni, amit épített., Mivel a nyelv az Alapokmány azt sugallja,,, az . . . a tilalom csak olyan építőre vonatkozik, aki szerződést köt egy másik épület építésére a szükséges engedély megszerzése nélkül, függetlenül attól, hogy ki birtokolja azt a földet, amelyre az épületet építeni kell.

így, ha egy engedély nélküli eladó-vállalkozó szerződést köt a vevővel, hogy az eladó házat építsen az eladó földjére, majd átadja a földet és a házat a vevőnek, az eladó nem tudja érvényesíteni a szerződést., Az eredmény azonban ebben a helyzetben valószínűleg az lenne, hogy az eladó csak akkor utasítja el a ház és a föld átadását, ha a vevő jelezte, hogy nem fizet semmit.,

Még akkor is, ha a hipotetikus eladó-vállalkozó védi magát, nem hajlandó közvetíteni a most épített ház, hogy az ellenszegülő vevő, nem világos, hogy ha az eladó, hogy valaha is eladni a szerkezet, még akkor is, ha az eladó tartott, az ingatlan előtt legalább 12 hónappal eladni Szakasz szerinti 87-1(b)(2) az Észak-Karolina Általános Alapszabály, mert az épület nem kizárólag kihasználtság a szerződő fél által a vállalkozó család, cég, vagy vállalat befejezése után.,

valóban, még akkor is, ha az eladó-vállalkozó hipotetikus építettünk a ház első nélkül a leendő vevő (a “spec-ház”), és csak befejezése után a ház építése, szerződést kötött a vevővel, hogy eladja a földet és a házat, az érvelés a North Carolina esetben idézett fent még mindig nem teszi lehetővé az eladó érvényesíteni az adásvételi szerződés a vevővel szemben, mert az eladó-vállalkozó még mindig szükség engedély. Miközben a házat “saját nevében” építette, nem azért építette, hogy ténylegesen elfoglalja azt a vállalkozó lakóhelyeként., Ha ez utóbbi volt a cél, a 87-1(b) szakasz kivételt képez az engedély követelményétől.

a közelmúltban Észak-Karolinai Fellebbviteli Bíróság ügy lehetővé tette egy engedély nélküli vállalkozó, hogy visszaszerezze a tulajdonos. Ebben az esetben a Fellebbviteli Bíróság nem arra összpontosított, hogy a vállalkozót felvették-e a tulajdonos javításának felépítésére, hanem arra, hogy a vállalkozó részt vett-e a többi vállalkozó felügyeletében. A többi vállalkozó közvetlenül a tulajdonossal kötött szerződést, egy másik fél pedig a tulajdonossal kötött szerződést a munka koordinálására., Így a behajtani próbáló engedély nélküli vállalkozó valójában nem felügyelte a többi vállalkozót vagy a teljes projektet. Mivel a Vállalkozó nem vett részt a teljes projekt teljes munkájának felügyeletében, a bíróság megállapította, hogy a Vállalkozó nem fővállalkozó, ezért nem tartozik az alapszabály azon követelményéhez, hogy a vállalkozó általános vállalkozó engedélyével rendelkezzen.,

Ez jelentős eltérés az alapszabály korábbi értelmezéseitől az észak-karolinai bíróságok által, amelyek arra összpontosítottak, hogy a vállalkozó szerződést kötött-e a tulajdonossal a tulajdonos ingatlanának javítására, nem pedig arra, hogy a vállalkozó bizonyos fokú ellenőrzést gyakorolt-e a projekt vagy más vállalkozók felett., Ez a vélemény-annak értékelése során, hogy egy engedély nélküli vállalkozó vissza tud—e térni-úgy tűnt, hogy a 87-1.szakaszban a fővállalkozó meghatározásának “superintend vagy kezelése” prongjára összpontosít, és figyelmen kívül hagyta a meghatározás “másikkal kötött szerződést”.

jelentős megfelelés

a behajtást azonban nem tagadják meg az engedély nélküli fővállalkozónak, ha a vállalkozó jelentős mértékben megfelelt a törvényes engedélyezési eljárásoknak., A lényeges megfelelés értékelése során jelentős súlyt kap, hogy a vállalkozó a szerződés megkötésekor engedéllyel rendelkezett-e vagy sem. Jelentős megfelelés találtak, ahol a vállalkozó volt engedélyezett, abban az időben lépett, a szerződést nem újítja meg a licenc alatt az építési projekt, azonnal cselekedett, hogy javítsa ki a hibát, de nem volt sikeres, végül megújításáról az engedélyt. Az a tény, hogy a fővállalkozó egy időben a múltban volt egy engedély nem jelentős megfelelés.,

az engedélyeztetési követelmény be nem tartásának egyéb hatásai

az engedély nélküli fővállalkozó számára más potenciális kockázatok is fennállnak, azon túl, hogy nem fizetnek a munkájáért. A testület a szankciók érvényesítésére törekedhet. Ezek a büntetések magukban foglalják a pénzbüntetéseket, a büntetőjogi vádakat, valamint a bírósági végzést, amely megtiltja a fővállalkozónak, hogy a jövőben vállalkozóként járjon el., Az engedély nélküli fővállalkozó azzal a kockázattal is jár, hogy ha a tulajdonos azt állítja, hogy a fővállalkozó munkája hibás, a fővállalkozó engedély nélküli státusza támogatni fogja vagy megerősíti azt a következtetést, hogy a munka valóban hibás.

következtetés

fogyasztó szempontjából a szerződés megkötése valakivel, aki nem rendelkezik megfelelő engedéllyel fővállalkozóként, kockázattal jár., Másrészről, engedély nélküli fővállalkozó szempontjából, ha beleegyezik abba, hogy valaki 30 000 dollár vagy annál nagyobb összegű építési munkát végez, azt jelenti, hogy többek között a vállalkozó ingyenesen elvégezheti ezt a munkát. Az észak-karolinai engedélyeztetési követelmények megértése és betartása mind a fogyasztók, mind azok számára fontos, akik velük szerződést kötnek a fejlesztések építésére.,

bárki, aki vállalja, hogy egyenesen egy Észak-Karolina jelzett gyártott moduláris épület megfelel a North Carolina State Building Code is kell egy fővállalkozó engedély, de ez a cikk nem foglalkozik ez a komponens a Licencia kérdés.

bár az engedély nélküli fővállalkozó nem tarthat fenn keresetet szerződésszegés miatt,a szerződést a tulajdonos által a vállalkozóval szemben támasztott igényekre alapozva érvényesítheti., Továbbá, a bíróságok úgy ítélték meg, hogy az engedély nélküli fővállalkozó nem zárja ki az alvállalkozói szerződés érvényesítését vagy az annak megsértése miatti kártérítés behajtását egy engedély nélküli alvállalkozó ellen.

—
© 2021 Ward and Smith, P. A. a fent leírt kérdésekkel kapcsolatos további információkért kérjük, forduljon Jason T. Stricklandhez.

Ez a cikk nem célja, hogy, és nem kell hivatkozni, jogi tanácsadás semmilyen konkrét körülmény vagy tény helyzet., Az ebben a cikkben szereplő információkra támaszkodva semmilyen intézkedést nem szabad tenni ügyvéd tanácsának megszerzése nélkül.

mi vagyunk a létrehozott jogi hálózat irodák Asheville, Greenville, New Bern, Raleigh, and Wilmington, NC.