Ha egy ingatlan tervezett felhasználása bérleti díjakból vagy lízingekből származó jövedelem generálása, akkor a leggyakrabban az értékelés vagy az értékelés bevételi módját használják. Az ingatlan által generált nettó jövedelmet bizonyos egyéb tényezőkkel együtt mérik annak értékének kiszámításához a jelenlegi piacon, ha eladnák.
nem csak az ingatlan befektetői érdeklődnek a műveletek által generált nettó jövedelem iránt., Szinte mindig finanszírozásra törekednek, és a potenciális hitelezők is alaposan megvizsgálják a jövedelem – és költségadatokat. A lehető legbiztosabbak akarnak lenni, hogy a befektetésük védett legyen.
a hitelezők szeretnék látni a normál kihasználtsági bérleti díjakat, amelyek meghaladják a költségeket ahhoz, hogy a jelzáloghitel-kifizetéseket a tulajdonosok számára fennmaradó nyereséggel végezzék.
a kapitalizációs ráta (Cap ráta) segítségével becsülni érték
az ingatlan nettó működési jövedelmét akkor használják, amikor a kapitalizációs rátát egy jövedelemtulajdon értékelésére alkalmazzák., Fordított kapcsolat van a kért ár és a kap aránya között. Más szóval, minél magasabb a kap mértéke, annál alacsonyabb a kért ár.
A Bruttó Bérleti díj Szorzó Értéke Becslés
a Bruttó bérleti díj szorzó vagy GRM használja a bruttó bérleti díjak egy ingatlan helyett a nettó működési jövedelem használt sapka arány.
ezt a számítást kétféleképpen lehet elvégezni a bruttó potenciális jövedelem (GPI) vagy a bruttó működési jövedelem (GOI) felhasználásával., Az értékbecslés sokkal jobb a bruttó működési jövedelem felhasználásával, mivel a kihasználtság és a nem fizetés miatti veszteségeket figyelembe veszik.
az állapot és a jövőbeli költségek figyelembe vehetők
szubjektívebb, de nagyon fontos, hogy az ingatlan állapotát is figyelembe vegyük. A jövedelemértékelési módszerek egyike sem veszi figyelembe az ingatlan állapotát és a jövőbeni nagy javítási költségeket, ezért ezeket figyelembe kell venni a végső értékbecslés elérésekor.,
lehet, hogy egy meglévő ingatlan nagyon hatékonyan működött, vagy lehetnek olyan működési problémák, amelyek lehangolják a nettó jövedelmet. Lehet, hogy a bérleti díjak nem a tényleges bérleti díjak, a költségek pedig magasabbak vagy alacsonyabbak lehetnek, mint kellene.
tegyük fel, hogy a bérbeadó bérleti engedményeket adott néhány bérlőnek szolgáltatásokért cserébe, vagy talán a javítási és karbantartási költségek alacsonyabbak voltak, mint a hasonló ingatlanok normája., Lehet, hogy a bérbeadó belefáradt a vezetői feladatok kezeléséhez, vagy talán csak nem aggódott annyira a rossz karbantartás miatt az úton felmerülő problémák miatt.
azok a befektetők, akik a művelet minden aspektusát megvizsgálják, itt látnak lehetőséget, mert a bérleti számok nem valósak. Úgy látják, hogy a bérlők teljes jelenlegi bérleti díjakkal történő bejutása jelentős különbséget jelentene a nettó jövedelmezőségben, így meg akarják vásárolni., Lehet látni, hogy az ingatlan költségei nem olyan, mint kellene, és az ingatlan esik elhanyagoltság, ami őket, hogy adja át a vásárlást.
A Sharp befektetők és hitelezők gondosan szétszedik a projekt pénzügyeit, hogy megbizonyosodjanak arról, hogy a valós számokkal dolgoznak. Meglepő, hogy hány kisebb kereskedelmi ingatlan van rosszul kezelve. A bérleti díjak túl alacsonyak, a költségek túl magasak, vagy mindkettő kombinációja.,
a Befektetők, akik abba az alapvető értékelési számítások nélkül ástak a bérleti díjak, illetve költségek gyakran adja át a legjobb ajánlatok, illetve a használata a tulajdonságok parancsra.
Ismerje meg a jövedelmi módszert
jó ötlet jelentős időt tölteni az értékelés bevételi módszerének megtanulásával, ha a befektetői ügyfelekkel kíván dolgozni. Nem szeretné, hogy a befektető vevő vagy eladó ügyfelei olyan terminológiát használjanak, amelyet nem ismernek fel, nem értenek meg, vagy nem tudnak elvégezni számításokat.,
a befektetőkkel való együttműködés meglehetősen kifizetődő lehet, mivel ez a niche ingatlanpiac nagyon aktív. Akkor is építeni nagy ismétlődő üzleti, valamint áttétel elégedett befektetői ügyfelek.,