**az itt található információk A web oldal tájékoztató jellegűek, illetve nem minősül jogi, adózási, pénzügyi vagy befektetési tanácsot. Mivel minden egyes személy helyzete egyedülálló, a pénzügyi döntések meghozatala előtt szakképzett szakemberrel kell konzultálni.,**
hacsak nem vesz részt rendszeresen üzleti ingatlan vásárlásában és értékesítésében, akkor valószínűleg segítségre van szüksége annak kiszámításában, hogy mennyit ér a kereskedelmi ingatlan.
a saját kereskedelmi ingatlanokat és kereskedelmi ingatlanokat értékesítő kiterjedt útmutatóink kiegészítéseként az eladók számára a következő cikk részletes magyarázatot kínál a közös megközelítésekre a kereskedelmi ingatlanok értékelésében.,
az útmutató tanulmányozása után megkapja az értékelési folyamat megkezdéséhez szükséges információkat. Ön képes lesz arra, hogy azonosítsa azokat a részleteket, amelyeket meg akar tenni magának, valamint azokat, amelyeket átruházhat másoknak.
3 módszer egy kereskedelmi ingatlan értékelésére
három megközelítést használnak a kereskedelmi ingatlanok valós piaci értékének meghatározására:
- a jövedelem módszer.
- az összehasonlító módszer.
- a költség módszer.,
az egyes megközelítések által meghatározott értékek egy kereskedelmi ingatlan becsült piaci értékébe kerülnek. De minden megközelítés nem kap egyenlő figyelmet az értékelési folyamat. Attól függően, hogy milyen típusú ingatlan, valamint a helyi piacon, az egyik módszer lehet súlyozni több, mint a többiek.,
itt van egy rövid összefoglaló mindhárom megközelítések ez az útmutató részletesen kifejti:
- a jövedelem módszer kiszámítja a kereskedelmi ingatlan értékét bérleti díj bevétel kétféleképpen: elosztjuk az éves bruttó bérleti díjat a bruttó bérleti szorzó vagy elosztjuk a nettó jövedelem a kapitalizációs ráta.
- az összehasonlító módszer összehasonlítható ingatlanok közelmúltbeli eladási árait használja az épület becsült értékének meghatározásához.,
- a költség megközelítés értékei kereskedelmi ingatlan alapján a költségek az épület (kevesebb felértékelődés) hozzáadódik az érték a föld.
# 1 jövedelmi módszer: hogyan lehet kiszámítani a kereskedelmi ingatlan értékét a bérleti jövedelem alapján
mivel a jövedelem módszer elsősorban a kereskedelmi bérleti vagyon bevételére támaszkodik, a bevétel forrását figyelembe kell venni. A jövedelem módszerét a különböző típusú kereskedelmi ingatlanok esetében eltérő módon kell súlyozni.,
egy nagy apartmankomplexum jó jelölt a jövedelem módszerére. Az üresedés kockázata több bérlőre oszlik—minimalizálva a bérleti jövedelem ingadozását, még a változó gazdasági feltételek mellett is.
egy horgonyboltból és egy bevásárlóközpontból álló bevásárlóközpont hatékonyan értékelhető a jövedelem módszerével—mindaddig, amíg a horgonytér más üzletekbe vonzza a vásárlókat. De mi történik, ha a horgonyterület hónapokig üresen marad, vagy ha olyan vállalkozást vonz, amelynek ügyfélköre nem vásárol a többi üzletben?,
minél következetlenebb a bérleti jövedelem, annál kevésbé megbízható a jövedelem módszer a kereskedelmi ingatlan értékének értékelésekor.
bruttó bérleti szorzó használata
mi a bruttó bérleti díj szorzó vagy GRM?
a bruttó bérleti díj szorzóját (GRM) úgy számítják ki, hogy egy befektetési ingatlan eladási árát (piaci értékét) elosztják az ingatlan bruttó bérleti bevételeivel.
az ingatlan bruttó bérleti bevételeinek meghatározása egyszerű folyamat., Ne feledje, hogy a számításban alkalmazott bruttó bérleti jövedelem a teljes éves bérleti bevétel 100% – os kihasználtsággal—a költségek levonása nélkül.
bruttó bérleti díj szorzó = ingatlan értéke / bruttó bérleti jövedelem
az ingatlan értékének kiszámítása GRM
keresse meg online átlagos GRM-jét a területére és az épület típusára vonatkozóan.,
az ingatlan értékének kiszámításához csak fordítsa meg a képletet:
az ingatlan értéke = bruttó bérleti díj * bruttó bérleti díj szorzója
A GRM segít ellenőrizni a kereskedelmi ingatlan bérleti díját a hasonló tulajdonságokhoz képest. Példaként:
egy tíz egységgel rendelkező lakóház tulajdonosa alig több mint egy évvel ezelőtt 1 000 000 dollárt fizetett a 10 000 négyzetméteres szerkezetért. Az év bruttó bérleti jövedelme 72 000 dollár volt., A GRM kiszámítása a következő:
$1,000,000/$72,000 = 13.89 (GRM)
a tulajdonos most 1,100,000 dollárért akarja eladni az ingatlant. A Vevő az 1% – os szabály alapján vizsgálja meg a hirdetést. Ez a hüvelykujjszabály kimondja, hogy a bruttó havi bérleti díjnak meg kell egyeznie a vételár 1% – ával vagy annál nagyobbnak kell lennie. A potenciális vevő saját gyors számításokat végez:
$1,100,000 X 1% = $11,000 (havonta) vagy $132,000 (évente)
$1,100,000 / $132,00 = 8.,33 (GRM)
összehasonlítva a 13.89 GRM egy 8.33 GRM mutatja a vevő, hogy az ingatlan túlértékelt alapján a bérleti jövedelem.
mielőtt a vevő érdekli, az eladó rájön, hogy a bérleti díjakat növelni kell, vagy az árat csökkenteni kell, így a GRM kevesebb, mint kilenc.
a nagybetűs Arány használata
mi a nagybetűs Arány?
a kapitalizációs arány olyan százalék, amely egy kereskedelmi ingatlan keresőképességét tükrözi., A befektetési ingatlanokra vonatkozó elfogadható felső határ mértéke általában 8-12% között van (a piacok többsége esetében).
a kapitalizációs ráta becsléséhez:
- becsülje meg a potenciális bruttó jövedelmet 100% – os kihasználtsággal.
- vonja le az átlagos üresedési és beszedési veszteségeket.
- vonja le az összes építési költséget (fix, működési és tartalék).
a kapott szám a nettó működési jövedelem (NOI)., A nettó működési jövedelem osztva az eladási ár (piaci érték) megegyezik a kapitalizációs ráta.
az ingatlan értékének kiszámítása a kapitalizációs ráta segítségével
példaként egy lakóház tulajdonosa tudja, hogy a hasonló lakóépületek átlagos felső határa a piacon körülbelül 7% volt az elmúlt hat hónapban. A NOI az épület volt $ 40,000 az előző évben., Az alábbi képlet segítségével:
$40,000 (nettó működési jövedelem) / 7% (tőkésítési rátája) = $571,428 (eladási ár)
látják, hogy ők érték az épület körülbelül $572,000, hogy versenyképesek legyenek a hasonló tulajdonságok (ami a kap-arány).
#2-Összehasonlító Módszer: Hogyan Néz Fel Hasonló Kereskedelmi Ingatlanok Piaci Értékek
Értékesítési árai hasonló tulajdonságokkal kell súllyal minden értékelés., Ebben a részben, akkor kap néhány tippet, hogyan lehet megtudni az ár egy kereskedelmi ingatlan eladták.
Public Records
összesen, de körülbelül egy tucat államban, az ingatlanügyletek eladási ára nyilvános rekord. A legtöbb megyei hivatal weboldalai korlátozott online keresési funkciókkal rendelkeznek, ezért meg kell látogatnia a megfelelő megyei bíróságot a vonatkozó dokumentumokhoz. De ha nagyszámú tulajdonság értékesítési adatait szeretné összehasonlítani, az ilyen típusú keresés időigényes lehet.,
a tucatnyi “nyilvánosságra nem hozatal” államban és a többi állam egyes megyéiben nem állnak rendelkezésre nyilvános felülvizsgálatra vonatkozó értékesítési adatok. Az ingatlan eladási árának meghatározása ezen államok egyikében nyilvános nyilvántartásokon keresztül a legjobb forgatókönyv.
a nyilvánosságra hozatalt nem hozó Államokban az ingatlan eladási árának hátsó ajtós megközelítése a nyilvános adónyilvántartások használatából származik. Az ingatlan becsült értéke a megyei értékbecslőtől szerezhető be. Ez az érték felhasználható a piaci érték meghatározására., De egy ilyen számítás a legjobb esetben durva becslés, mivel a megyei értékelések gyakran nem felelnek meg a jelenlegi piaci értékeknek.,
Lista a titoktartási államok (kérjük, vegye figyelembe, hogy a tagállamok, módosíthatja az állapotát át az idő):
- Texas
- Indiana
- Maine
- Kansas
- Missouri
- Wyoming
- Louisiana
- Idaho
- Alaszka
- Montana
- Észak-Dakota
- Mississippi
- Új-Mexikó
Kereskedelmi Ingatlan Weboldalak
online kutatás sokkal kényelmesebb, mint a kereső segítségével nyilvános adatait., Számos online tőzsdei webhely pedig bemutatja a jelenleg elérhető kereskedelmi ingatlanok kérési árait.
Officespace.com például, gyors és könnyen használható megtalálni a kért árak a kereskedelmi ingatlanok jelenleg eladó. De officespace.com nincs ára a közelmúltban eladott ingatlanok. Míg az összehasonlítható épületek kért árainak ismerete segíthet az épület értékének meghatározásában, a számok nem olyan pontosak, mint a tényleges értékesítési adatok.
LoopNet.com hasonló a Officespace.com mint egy tőzsdei oldalon. De Loopnet.,a com-nak több tulajdonsága van felsorolva, valamint néhány további megerősített marketing információ.
a tényleges értékesítési adatokért fizetnie kell, ha olyan webhelyet használ, mint például CoStar.com. CoStar.com az anyavállalat LoopNet.com és az egyik legnagyobb kereskedelmi ingatlan platformok—szolgáló Kanada, az Egyesült Királyságban, és az Egyesült Államokban.
ez is a legdrágább ingatlanadat—szolgáltató, mert hatalmas adatbázisuk van, amely mind a közelmúltban eladott ingatlanok értékesítési tömörítéseit, mind bérleti tömörítéseit tartalmazza-más szolgáltatásaik mellett.,
híroldalak
az ingatlanügynökök gyakran sorolják az eladott kereskedelmi ingatlanokat olyan híroldalakon, mint a helyi újságok és kereskedelmi folyóiratok (mind digitális, mind online).
példaként, ha keres tömörít New York City, A New York Times felsorolja sok a közelmúltban eladott kereskedelmi ingatlanok. Az ország más részein található helyi hírportáloknak lehetnek vagy nem lehetnek adataik a közelmúltbeli értékesítésekről.,
A kereskedelmi folyóiratok valószínűleg csak olyan szokatlan tulajdonságok értékesítését mutatják be, amelyek vonzzák az olvasóközönséget, például egy történelmi ingatlant.
míg a szükséges tömörítők egy híroldalon találhatók, nincs hatékony keresési mechanizmus a kereséshez. Javasoljuk, hogy a híroldalakat csak kiegészítő erőforrásként használja a tömörítésekhez.,
#3 Költség Módszer: a legbonyolultabb Módja, Ingatlan Értékbecslés
Áttekintés
A feltevést alapjául szolgáló költség megközelítés az, hogy a vásárlók nem fognak többet költenek egy meglévő ingatlan, mint amennyibe építeni egy teljesen új, hasonló ingatlant.
A költség módszer különbözik a két másik közös megközelítéstől, mivel az épület értékelésekor nem használnak tömörítéseket, így a számítások nem függenek a jelenlegi ingatlanpiaci trendektől. A földet azonban kompok használatával értékelik.,
A költség megközelítés ingatlan értékelése egyszerű fogalom:
Land Value + (Building Cost New – felhalmozott értékcsökkenés) = Property Value
de a számítások rendkívül bonyolult, ha az épület régebbi, és az építési anyagok már nem általánosan használt. A költség módszer adja a legpontosabb piaci értéket az új (vagy majdnem új) konstrukcióhoz.,
hogyan értékeljük a kereskedelmi földterületeket
a földérték becslésének leggyakoribb módja a nemrégiben eladott parcellák összehasonlíthatósága.
ha az adatok rendelkezésre állnak, a földérték meghatározható az ingatlanhoz hasonló értékű új konstrukcióból is. A költség módszerrel határozza meg az épület értékét. Vonja le ezt az értéket a teljes projektköltségből a földérték becsléséhez.,
Hogyan állapítható meg a költség Új
az épület új költségének meghatározásához becsülje meg a meglévő épület cseréjéhez szükséges pénzt egy másik hasonló méretű és funkcióval.
ha az anyagok hasonlóak, egy ilyen számítás egyszerű. Példaként, a költségek az épület egy új téglából, négy emeletes irodaház helyett egy húsz éves téglából, négy emeletes irodaház könnyű meghatározni.
de amikor az anyagok különböznek, a számítás bonyolult lesz—ha nem lehetetlen., Példaként egy 120 éves, palatetővel ellátott, vágott kőépületet alakítottak át irodaépületté. Mennyibe kerülne az új? (Természetesen több, mint amit a legtöbb vásárló keres egy irodaház lenne hajlandó költeni.)
a csere vagy reprodukció (például történelmi épület) költségének becslésekor négy módszert alkalmaznak:
- összehasonlító egység megközelítés. Az összes anyag átalányösszegű becslése négyzetméterenként.
- elkülönített költség megközelítés., A becslés lebontása az egyes főbb összetevők, például a tetőrendszer árazásával.
- egység-in-Place megközelítés. A becslés további lebontása az egyes főelemek, például a tetőszerkezet padlózatának és szerkezeti elemeinek árazásával.
- mennyiségi felmérési megközelítés. Még tovább lebontják a becslést árazással minden elem az épületben-mint a vállalkozó ajánlattétel a munkát tehet.
Általánosságban elmondható, hogy ha egy épület nem általánosan használt anyagokból épül fel, a költség megközelítés nehezen alkalmazható.,
Hogyan állapítható meg az értékcsökkenés
egy épület költség Új értéke az értékvesztés levonása nélkül megegyezik az értékcsökkenési értékkel.
az értékvesztés háromféleképpen jöhet létre:
- fizikai
- funkcionális
- külső
a fizikai értékcsökkenés a kihasználtság természetes elhasználódása következtében következik be. Az A osztályú lakóépület gyorsan B osztályú épületré válhat, ha a karbantartást elhanyagolják., Elméletben azonban egy A osztályú lakóház határozatlan ideig maradhat az A osztály, ha új állapotban tartják-és ha folyamatosan frissítik a legújabb technológiákkal.
A funkcionális értékcsökkenést úgy mérik, hogy az épületfunkció elavult vagy elavult. Például egy régi, lift nélküli Apartmanház, valamint az alagsorban található mosodai létesítmények jelentős mennyiségű funkcionális értékcsökkenést mutatnak.
a külső értékcsökkenés a környék vagy a helyi gazdaság kedvezőtlen körülményeinek eredménye., Például egy vállalati központ bezárása Egy városban jelentősen hozzájárul a közeli irodaházak külső értékcsökkenéséhez.
professzionális értékbecslő használata
egy kereskedelmi ingatlan pontos értékelése bonyolult, időigényes folyamat, amely aprólékos figyelmet igényel a részletekre. De van egy művészeti elem is a folyamathoz, amelyet csak a tapasztalat nyújthat.,
a kereskedelmi ingatlanértékelés számos szempontjának tanulmányozása után, amint azt az útmutató bemutatja, a professzionális kereskedelmi ingatlanértékelő felvételének értékének nyilvánvalónak kell lennie.
egy átlagos méretű kereskedelmi ingatlan esetében várhatóan 5000 dollárt fizet az értékelésért. Egy nagy épület költsége $10,000 vagy több. De egy professzionális értékbecslő segítségével, hogy segítsen az ingatlan értékelésében, lehetősége van arra, hogy több mint elegendő pénzt fedezzen fel a költségek fedezésére.,
ha nincs szüksége értékbecslésre
javasoljuk, hogy ismerje kereskedelmi ingatlanának piaci értékét—függetlenül attól, hogy hogyan dönt az eladásáról. De ha úgy dönt, hogy eladja a készpénz kereskedelmi ingatlan vevő helyett hagyományosan egy kereskedelmi bróker vagy egy ingatlanügynök, akkor nem kell, hogy egy ilyen alapos értékelést, mint már körvonalazódott ebben az útmutatóban.
bármely neves befektető értékelheti ingatlanát, és gyorsan ajánlatot tehet., De ha készpénzes ajánlatot kér a PropertyCashin kereskedelmi ingatlanán, akkor azt a látogatásunktól számított 24 órán belül felülvizsgáljuk. Tapasztalt kereskedelmi ingatlanbefektetők országos csapata vagyunk. És miután áttekintettük és elfogadtuk az ajánlatunkat, néhány napon belül készpénzzel rendelkezünk a tulajdonáért.,
A szerzőről
Marina Vaamonde
Marina megalapította Amerika legnagyobb off-market ingatlan platformját, amely összekapcsolja a motivált ingatlan eladókat és a jövedelmező befektetési lehetőségeket kereső ingatlanbefektetőket. Karrierje során több mint 250 ingatlanügyletben vett részt. Kihasználva a különböző ingatlan befektetési stratégiák kezdve fix és flip, vásárlás és tartás, bérleti díj-to-own, tulajdonos finanszírozás, Marina képes volt maximalizálni visszatér partnerei és a befektetők.