**Die Informationen auf dieser Website dienen nur zu Informationszwecken und sollte nicht als rechtliche, steuerliche oder investment-Beratung. Da die Situation jedes Einzelnen einzigartig ist, sollte ein qualifizierter Fachmann konsultiert werden, bevor finanzielle Entscheidungen getroffen werden.,**

Wenn Sie nicht regelmäßig am Kauf und Verkauf von Geschäftsimmobilien beteiligt sind, benötigen Sie höchstwahrscheinlich Hilfe bei der Berechnung, wie viel Ihre Gewerbeimmobilie wert ist.

Als Ergänzung zu unseren umfangreichen Leitfäden Zum Verkauf eigener Gewerbeimmobilien und Gewerbeimmobilien Abschlusskosten für Verkäufer bietet der folgende Artikel eine detaillierte Erläuterung der gängigen Ansätze bei der Bewertung einer Gewerbeimmobilie.,

Nach dem Studium der Anleitung erhalten Sie die Informationen, die Sie benötigen, um den Beurteilungsprozess zu beginnen. Sie können die Details identifizieren, die Sie selbst tun möchten, und diejenigen, die Sie an andere delegieren.

3 Methoden zur Bewertung einer gewerblichen Immobilie

Zur Bestimmung des beizulegenden Zeitwerts von gewerblichen Immobilien werden üblicherweise drei Ansätze verwendet:

  • Die Einkommensmethode.
  • Die Vergleichsmethode.
  • Die Kostenmethode.,

Die von jedem der Ansätze ermittelten Werte werden in den geschätzten Marktwert einer Gewerbeimmobilie berücksichtigt. Aber jeder Ansatz wird im Bewertungsprozess nicht gleich berücksichtigt. Abhängig von der Art der Immobilie und dem lokalen Markt kann eine Methode mehr gewichtet werden als die andere.,

Hier ist eine kurze Zusammenfassung aller drei Ansätze, die in diesem Handbuch ausführlich erläutert werden:

  • Die Einkommensmethode berechnet den Wert von Gewerbeimmobilien aus Mieteinnahmen auf zwei Arten: Dividieren der jährlichen Bruttomieten des Gebäudes durch den Bruttomietmultiplikator oder Dividieren des Nettoeinkommens durch die Kapitalisierungsrate.
  • Die Vergleichsmethode verwendet aktuelle Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien, um den geschätzten Wert des Gebäudes zu bestimmen.,
  • Der Kostenansatz schätzt eine Gewerbeimmobilie basierend auf den Kosten des Gebäudes (abzüglich Wertschätzung), die zum Wert des Grundstücks hinzugefügt werden.

#1 Einkommensmethode: Berechnung des Wertes von Gewerbeimmobilien basierend auf Mieteinnahmen

Da die Einkommensmethode hauptsächlich von der Einnahmequelle von Gewerbeimmobilien abhängt, muss die Einnahmequelle berücksichtigt werden. Die Einkommensmethode muss für verschiedene Arten von Gewerbeimmobilien unterschiedlich gewichtet werden.,

Ein großer Apartmentkomplex ist ein guter Kandidat für die Einkommensmethode. Das Leerstandsrisiko ist auf mehrere Mieter verteilt—die Schwankungen der Mieteinnahmen auch bei sich ändernden wirtschaftlichen Bedingungen minimieren.

Ein Einkaufszentrum bestehend aus einem Ankergeschäft und einem Einkaufszentrum kann mit der Einkommensmethode effektiv bewertet werden—solange der Ankerplatz Käufer in andere Geschäfte zieht. Aber was passiert, wenn der Ankerplatz monatelang leer steht oder wenn er ein Geschäft anzieht, dessen Kundschaft nicht in den anderen Geschäften einkauft?,

Je inkonsistenter die Mieteinnahmen sind, desto weniger zuverlässig wird die Einkommensmethode bei der Bewertung des Wertes einer Gewerbeimmobilie.

Verwendung des Bruttomietmultiplikators

Was ist der Bruttomietmultiplikator oder GRM?

Der Bruttomietmultiplikator (GRM) wird berechnet, indem der Verkaufspreis (Marktwert) einer Anlageimmobilie durch die Bruttomieteinnahmen der Immobilie dividiert wird.

Die Ermittlung der Bruttomieteinnahmen der Immobilie ist ein unkomplizierter Vorgang., Denken Sie daran, dass die bei der Berechnung verwendeten Bruttomieteinnahmen die jährlichen Gesamtmieteinnahmen bei 100% Auslastung sind—ohne Abzug von Ausgaben.

Bruttomietmultiplikator = Wert der Immobilie / Bruttomieteinnahmen

Berechnung des Immobilienwerts mit GRM

Suchen Sie online nach dem durchschnittlichen GRM für Ihre Region und Ihren Gebäudetyp.,

Um den Immobilienwert zu berechnen, kehren Sie einfach die Formel um:

Wert der Immobilie = Bruttomieteinkommen * Bruttomietmultiplikator

Mit dem GRM können Sie auch das Verhältnis von Miete zu Wert Ihrer Gewerbeimmobilie im Vergleich zu ähnlichen Immobilien überprüfen. Als Beispiel:

Der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses mit zehn Einheiten zahlte vor etwas mehr als einem Jahr 1.000.000 US-Dollar für die 10.000 Quadratmeter große Struktur. Die Bruttomieteinnahmen für das Jahr betrug 72.000 US-Dollar., Der GRM wird wie folgt berechnet:

$1.000.000 / $72.000 = 13.89 (GRM)

Der Eigentümer möchte die Immobilie nun für $1.100.000 verkaufen. Ein Käufer betrachtet die Auflistung mit der 1% – Regel. Diese Faustregel besagt, dass die Bruttomonatsmieten mindestens 1% des Kaufpreises betragen sollten. Der potenzielle Käufer hat Ihre eigenen schnelle Berechnungen:

$1,100,000 X 1% = $11,000 (monatlich) oder $132,000 (jährlich)

$1,100,000 / $132,000 = 8.,33 (GRM)

Der Vergleich eines 13.89 GRM mit einem 8.33 GRM zeigt dem Käufer, dass die Immobilie aufgrund ihrer Mieteinnahmen überteuert ist.

Bevor ein Käufer interessiert ist, stellt der Verkäufer fest, dass die Mieten erhöht oder der Preis gesenkt werden muss, sodass der GRM weniger als neun beträgt.

Mit Kapitalisierungsrate

Was ist Kapitalisierungsrate?

Die Kapitalisierungsrate ist ein Prozentsatz, der die Ertragskraft einer gewerblichen Immobilie widerspiegelt., Ein akzeptabler Cap-Satz für Anlageimmobilien wird allgemein als zwischen 8% und 12% (für die Mehrheit der Märkte) angesehen.

Um die Kapitalisierungsrate zu schätzen:

  • Schätzen Sie das potenzielle Bruttoeinkommen bei 100% Belegung.
  • Subtrahieren Sie die durchschnittlichen Leerstands-und Inkassoverluste.
  • Subtrahieren Sie alle Baukosten (Fest -, Betriebs-und Rücklagen).

Die resultierende Zahl ist das Netto-Betriebsergebnis (NOI)., Das Netto-Betriebsergebnis dividiert durch den Verkaufspreis (Marktwert) entspricht der Kapitalisierungsrate.

Berechnung des Immobilienwerts Anhand der Kapitalisierungsrate

Als Beispiel weiß der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses, dass die durchschnittliche Cap-Rate für ähnliche Mehrfamilienhäuser in ihrem Markt in den letzten sechs Monaten ungefähr 7% betrug. Die NOI für ihr Gebäude betrug $ 40.000 für das Vorjahr., Durch die Verwendung der Formel:

$40,000 (Netto-Betriebsergebnis) / 7% (Kapitalisierungsrate) = $571,428 (Verkaufspreis)

Sie sehen, dass sie ihr Gebäude bei ungefähr $572,000 bewerten sollten, um mit vergleichbaren Eigenschaften (bezüglich des Cap-Satzes) wettbewerbsfähig zu sein.

#2 Vergleichsmethode: Nachschlagen der Marktwerte ähnlicher Gewerbeimmobilien

Die Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien müssen bei jeder Bewertung stark wiegen., In diesem Abschnitt erhalten Sie einige Tipps, wie Sie den Preis ermitteln können, für den eine Gewerbeimmobilie verkauft wurde.

Öffentliche Aufzeichnungen

In allen bis auf ein Dutzend Staaten sind die Verkaufspreise für Immobilientransaktionen öffentlicher Rekord. Die Websites der meisten Bezirksämter verfügen über eingeschränkte Online-Suchfunktionen, Daher müssen Sie das Gerichtsgebäude des entsprechenden Bezirks besuchen, um die entsprechenden Dokumente zu erhalten. Wenn Sie jedoch Verkaufsdaten für eine große Anzahl von Eigenschaften vergleichen möchten, kann diese Art der Suche zeitaufwändig sein.,

In etwa einem Dutzend „Geheimhaltungsstaaten“ und einigen Landkreisen der übrigen Bundesstaaten stehen keine Aufzeichnungen über Verkaufsdaten zur öffentlichen Überprüfung zur Verfügung. Und die Bestimmung des Verkaufspreises für eine Immobilie in einem dieser Staaten durch öffentliche Aufzeichnungen ist ein Best-Guess-Szenario.

In Geheimhaltungsstaaten wird der Hintertür-Ansatz für den Verkaufspreis einer Immobilie aus der Verwendung öffentlicher Steuerunterlagen abgeleitet. Der bewertete Wert der Immobilie kann vom Gutachter des Landkreises bezogen werden. Und dieser Wert kann verwendet werden, um den Marktwert zu bestimmen., Eine solche Berechnung ist jedoch bestenfalls eine grobe Schätzung, da die Kreisbewertungen oft nicht mit den aktuellen Marktwerten übereinstimmen.,

Liste der Geheimhaltungsstaaten (bitte beachten Sie, dass Staaten ihren Status im Laufe der Zeit ändern können):

  • Texas
  • Indiana
  • Maine
  • Kansas
  • Missouri
  • Wyoming
  • Louisiana
  • Idaho
  • Alaska
  • Montana
  • North Dakota
  • Mississippi
  • New Mexico

Gewerbeimmobilien-Websites

Online-Recherche ist viel bequemer als das Durchsuchen öffentlicher Aufzeichnungen., Und mehrere Online-Listing-Sites zeigen die Preisvorstellungen der derzeit verfügbaren Gewerbeimmobilien.

Officespace.com, zum Beispiel, ist schnell und einfach für die Suche nach den geforderten Preisen von Gewerbeimmobilien derzeit zum Verkauf zu verwenden. Aber officespace.com hat keine Preise für kürzlich verkaufte Immobilien. Während die Kenntnis der Preisvorstellungen vergleichbarer Gebäude Ihnen bei der Bestimmung des Wertes Ihres Gebäudes helfen kann, sind die Zahlen nicht so genau wie die tatsächlichen Verkaufszahlen.

LoopNet.com ist ähnlich wie Officespace.com als Listing-Site. Aber Loopnet.,com hat mehr Eigenschaften aufgelistet und einige zusätzliche erweiterte Marketinginformationen.

Sie müssen für tatsächliche Verkaufszahlen bezahlen, wenn Sie eine Website wie CoStar.com. CoStar.com ist die Muttergesellschaft von LoopNet.com and is one of the largest commercial real estate platforms—serving Canada, the UK, and the US.

Es ist auch der teuerste Immobiliendatenanbieter, da er über eine umfangreiche Datenbank verfügt, die sowohl Verkaufs—als auch Lease-Comps für kürzlich verkaufte Immobilien enthält-zusätzlich zu ihren anderen Dienstleistungen.,

Nachrichtenseiten

Immobilienmakler listen häufig verkaufte Gewerbeimmobilien auf Nachrichtenseiten wie lokalen Zeitungen und Fachzeitschriften (sowohl digital als auch online) auf.

Wenn Sie beispielsweise nach Comps in New York City suchen, listet die New York Times viele der kürzlich verkauften Gewerbeimmobilien auf. Lokale Nachrichtenagenturen in anderen Teilen des Landes haben möglicherweise Daten zu den jüngsten Verkäufen oder auch nicht.,

Fachzeitschriften werden wahrscheinlich nur den Verkauf ungewöhnlicher Immobilien präsentieren, die Leserschaft anziehen würden, wie zum Beispiel eine historische Immobilie.

Während sich die benötigten Comps möglicherweise auf einer Nachrichtenseite befinden, gibt es keinen effizienten Suchmechanismus, um sie zu finden. Es wird empfohlen, Nachrichtenseiten für Comps nur als zusätzliche Ressource zu verwenden.,

#3 Kostenmethode: die komplexeste Art der Immobilienbewertung

Übersicht

Die Prämisse, die dem Kostenansatz zugrunde liegt, ist, dass Käufer nicht mehr für eine bestehende Immobilie ausgeben, als es kosten würde, eine brandneue ähnliche Immobilie zu bauen.

Die Kostenmethode unterscheidet sich von den beiden anderen gängigen Ansätzen, da bei der Bewertung des Gebäudes keine Comps verwendet werden, sodass die Berechnungen nicht von den aktuellen Trends des Immobilienmarktes abhängen. Das Land wird jedoch mit Comps bewertet.,

Der Kostenansatz für die Immobilienbewertung ist im Konzept einfach:

Grundstückswert + (Baukosten Neu Kumulierte Abschreibungen) = Immobilienwert

Die Berechnungen können jedoch äußerst kompliziert sein, wenn das Gebäude älter ist und die Baumaterialien nicht mehr häufig verwendet werden. Die Kostenmethode liefert den genauesten Marktwert für neue (oder fast neue) Konstruktionen.,

So bewerten Sie Gewerbeflächen

Die gebräuchlichste Methode zur Schätzung des Landwerts ist die Verwendung von Vergleichswerten kürzlich verkaufter Parzellen.

Wenn die Daten verfügbar sind, kann der Grundstückswert auch aus einer Neukonstruktion mit ähnlichem Wert wie Ihre Immobilie ermittelt werden. Bestimmen Sie mit der Kostenmethode den Wert des Gebäudes. Ziehen Sie diesen Wert von den Gesamtprojektkosten ab, um den Landwert zu schätzen.,

So bestimmen Sie die Kosten neu

Um die Kosten eines Gebäudes neu zu bestimmen, schätzen Sie das Geld, das benötigt wird, um das vorhandene Gebäude durch ein anderes von ähnlicher Größe und Funktion zu ersetzen.

Wenn die Materialien ähnlich sind, ist eine solche Berechnung einfach. Als Beispiel sind die Kosten für den Bau eines neuen gemauerten, vierstöckigen Bürogebäudes als Ersatz für ein zwanzigjähriges gemauertes, vierstöckiges Bürogebäude leicht zu bestimmen.

Aber wenn sich die Materialien unterscheiden, wird die Berechnung kompliziert—wenn nicht unmöglich., Als Beispiel wurde ein 120 Jahre altes Schnittsteingebäude mit Schieferdach in ein Bürogebäude umgewandelt. Was würde es neu kosten? (Sicherlich mehr als das, was die meisten Käufer, die nach einem Bürogebäude suchen, bereit wären auszugeben.)

Bei der Schätzung der Kosten für einen Ersatz oder eine Reproduktion (z. B. ein historisches Gebäude) werden vier Methoden verwendet:

  • Vergleichender Einheitenansatz. Verwendung einer Pauschalschätzung aller Materialien als Quadratmeterpreis.
  • Getrennter Kostenansatz., Aufschlüsselung der Schätzung durch Preisgestaltung jeder der Hauptkomponenten, wie das Dachsystem.
  • Unit-in-Place-Ansatz. Weitere Aufschlüsselung der Schätzung durch Preisgestaltung der Unterkomponenten jeder Hauptkomponente, wie Decking und strukturelle Komponenten des Dachsystems.
  • Ansatz zur Mengenerhebung. Noch weiter brechen die Schätzung durch die Preisgestaltung jedes Element im Gebäude—als Auftragnehmer bieten die Arbeit tun könnte.

Im Allgemeinen ist der Kostenansatz schwierig anzuwenden, wenn ein Gebäude nicht aus allgemein verwendeten Materialien besteht.,

So ermitteln Sie Abschreibungen

Die Kosten neuer Wert eines Gebäudes abzüglich aller Abzüge für Wertverlust gleich seinem abgeschriebenen Wert.

Der Wertverlust kann auf drei Arten erfolgen:

  • Physical
  • Functional
  • External

Physische Abschreibungen resultieren aus natürlichem Verschleiß durch Belegung. Ein Mehrfamilienhaus der Klasse A kann schnell zu einem Gebäude der Klasse B werden, wenn die Wartung vernachlässigt wird., Theoretisch könnte ein Mehrfamilienhaus der Klasse A jedoch auf unbestimmte Zeit Klasse A bleiben, wenn es in einem neuen Zustand gehalten wird—und wenn es ständig mit den neuesten Technologien aktualisiert wird.

Die funktionale Abschreibung wird gemessen, wenn die Gebäudefunktion veraltet oder veraltet ist. Ein altes Mehrfamilienhaus ohne Aufzug und mit Wäschemöglichkeiten im Untergeschoss weist beispielsweise eine erhebliche funktionale Abschreibung auf.

Externe Abschreibungen sind das Ergebnis widriger Bedingungen in der Nachbarschaft oder der lokalen Wirtschaft., Zum Beispiel trägt die Schließung einer Unternehmenszentrale in einer Stadt erheblich zur externen Abschreibung von Bürogebäuden in der Nähe bei.

Verwendung eines professionellen Gutachters

Die genaue Bewertung einer Gewerbeimmobilie ist ein komplizierter, zeitaufwändiger Prozess, der sorgfältige Liebe zum Detail erfordert. Aber es gibt auch ein Element der Kunst für den Prozess, das nur Erfahrung bieten kann.,

Nach dem Studium der vielen Aspekte einer Gewerbeimmobilienbewertung, wie in diesem Handbuch dargestellt, sollte der Wert der Einstellung eines professionellen Gewerbeimmobiliengutachters offensichtlich sein.

Erwarten Sie für eine durchschnittliche Gewerbeimmobilie bis zu 5.000 US-Dollar für eine Bewertung. Ein großes Gebäude könnte $ 10.000 oder mehr kosten. Aber die Verwendung eines professionellen Gutachters, der Sie bei der Bewertung Ihrer Immobilie unterstützt, hat das Potenzial, Sie mehr als genug Geld zu verrechnen, um die Kosten zu decken.,

Wenn Sie keine Bewertung benötigen

Es wird empfohlen, den Marktwert Ihrer gewerblichen Immobilien zu kennen—egal wie Sie sich entscheiden, sie zu verkaufen. Wenn Sie sich jedoch für den Verkauf an einen Barkäufer von Gewerbeimmobilien entscheiden und nicht traditionell mit einem gewerblichen Makler oder einem Immobilienmakler, benötigen Sie keine so gründliche Bewertung, wie in diesem Handbuch beschrieben.

Jeder seriöse Investor kann Ihre Immobilie bewerten und schnell ein Angebot machen., Wenn Sie jedoch ein Barangebot für Ihre Gewerbeimmobilie bei PropertyCashin anfordern,haben wir es innerhalb von 24 Stunden nach unserem Besuch für Ihre Bewertung. Wir sind ein bundesweites Team von erfahrenen gewerblichen Immobilieninvestoren. Und nachdem Sie unser Angebot geprüft und angenommen haben, haben Sie innerhalb weniger Tage Bargeld für Ihre Immobilie zur Hand.,

Über den Autor

Marina Vaamonde

Marina hat Amerikas größte Plattform für Off-Market-Immobilien mitbegründet, die motivierte Immobilienverkäufer und Immobilieninvestoren auf der Suche nach lukrativen Investitionsmöglichkeiten verbindet. Im Laufe ihrer Karriere war sie an über 250 Immobilientransaktionen beteiligt. Durch die Verwendung einer Vielzahl von Immobilieninvestmentstrategien, die von Fix und Flip, Buy and Hold, Rent-to-Own und Eigentümerfinanzierung reichen, konnte Marina die Rendite für ihre Partner und Investoren maximieren.