April 30, 2015

Einführung

North Carolina verlangt, dass jeder, der Verträge mit einer anderen Person oder Einrichtung zu konstruieren oder Verbesserungen an einem Gebäude, Autobahn oder öffentliche Versorgungsunternehmen, einschließlich Benotung, oder wer verpflichtet sich, Superintendent oder solche Aktivitäten zu verwalten, als Generalunternehmer lizenziert werden, wenn die Arbeit kostet $30,000 oder mehr., Das Verständnis dieser Anforderung und ihrer Nuancen ist ein wichtiger Teil der Tätigkeit als Generalunternehmer oder der Einstellung eines Generalunternehmers.

Was ist ein Generalunternehmer, was ist die Lizenzanforderung und warum gibt es eine Lizenzanforderung?

Der Begriff „Generalunternehmer“ wird in zwei verschiedenen Kontexten verwendet. Erstens wird es häufig in einem Beziehungskontext verwendet, wenn ein Auftragnehmer andere Auftragnehmer behält, um bestimmte Aspekte der Arbeit auszuführen, die durch die Vereinbarung des Auftragnehmers mit einer anderen Person oder Einrichtung („Eigentümer“) erforderlich sind., Die anderen Auftragnehmer werden als Subunternehmer bezeichnet. In diesem Zusammenhang bezieht sich der „General“ unter „Generalunternehmer“ auf die Art der Vertragsvereinbarung: Eine Partei beauftragt den Generalunternehmer, für alles verantwortlich zu sein, einschließlich der Beibehaltung der richtigen Subunternehmer. Häufig führen die Subunternehmer die meisten, wenn nicht alle, der tatsächlichen Arbeiten durch, die durch die Vereinbarung des Auftragnehmers erforderlich sind. Somit wird die Arbeit des Generalunternehmers im Wesentlichen zur Koordinierung der Subunternehmer und zur Gewährleistung, dass ihre kollektiven Anstrengungen die Verbesserung bewirken, die der Eigentümer erwartet., Das Gesetz von North Carolina erkennt dies an, indem es in die Definition von „Generalunternehmer“ Personen einbezieht, die mit einem anderen Vertragspartner die Konstruktion „Superintendent oder Geschäftsführer“.

Zum Beispiel, wenn Herr Jones Verträge mit ABC Builders, Inc. um ein Haus auf dem Grundstück von Herrn Jones zu bauen, und ABC Builders Unterauftragnehmer mit XYZ Framers, LLC, um für die Rahmenarbeiten beim Bau des Hauses verantwortlich zu sein, dann ist Herr Jones der Eigentümer, ABC Builders ist der Generalunternehmer und XYZ Framers ist ein Subunternehmer für das Projekt.,

Zweitens der Begriff „Generalunternehmer“ im Lizenzkontext von North Carolina (N. C. Gen. Stat. §§ 87-1 ff.) bezeichnet jede Person, Firma oder Körperschaft, die sich verpflichtet, für eine andere Person ein Gebäude, eine Autobahn, ein öffentliches Versorgungsunternehmen oder eine Verbesserung zu errichten, einschließlich Benotungsarbeiten, bei denen die Kosten des Projekts $30,000 oder mehr betragen. Das Lizenzstatut von North Carolina verlangt, dass jeder, der diese Definition erfüllt, als Generalunternehmer bei der North Carolina Licensing Board for General Contractors („Board“) lizenziert wird., Es spielt keine Rolle, ob dieser „Generalunternehmer“ einen anderen Auftragnehmer beauftragt. Was zählt, ist, ob der Auftragnehmer direkt mit dem Eigentümer der Immobilie zu tun hat, die für Arbeiten verbessert wird, die $30,000 oder mehr kosten. Daher kann eine Person oder Einrichtung, die normalerweise ein „Subunternehmer“ für ein Projekt ist, ein „Generalunternehmer“ für Zwecke des Lizenzstatuts sein, wenn diese Person oder Einheit Verträge mit dem Eigentümer der Immobilie und nicht mit einem lizenzierten Generalunternehmer abschließt.,

Um eine Lizenz vom Board zu erhalten, muss der Antragsteller im Allgemeinen einen schriftlichen Kompetenztest ablegen und bestehen, eine Gebühr entrichten und die finanzielle Leistungsfähigkeit nachweisen, um als Generalunternehmer tätig zu werden. Es gibt drei Lizenzstufen:

  • Eine beschränkte Lizenz ermöglicht es dem Inhaber, als Generalunternehmer für Projekte mit einem Wert von bis zu 500.000 US-Dollar zu fungieren;
  • Eine Zwischenlizenz ermöglicht es dem Inhaber, als Generalunternehmer für Projekte mit einem Wert von bis zu 1.000.000 US-Dollar zu fungieren; und
  • Eine unbegrenzte Lizenz ermöglicht es dem Inhaber, als Generalunternehmer für Projekte von beliebigem Wert zu fungieren.,

Da das Lizenzstatut eine Lizenz nur für Projekte erfordert, die $30,000 oder mehr kosten, gibt es wohl eine vierte Stufe, die manchmal als „Handwerker Ausnahme“bekannt ist—für Bauprojekte, die unter $30,000 kosten, ist keine Lizenz erforderlich.

Die Kosten eines Projekts werden nicht nur zum Zeitpunkt des Projektbeginns, sondern auch während des gesamten Projekts berechnet., Wenn ein Auftragnehmer also zunächst zustimmt, Arbeiten auszuführen, die 20.000 US-Dollar kosten, und später im Laufe des Projekts weitere 15.000 US-Dollar (normalerweise gemäß einer Änderungsbestellung) zu leisten, muss der Auftragnehmer eine Generalunternehmerlizenz haben, da die endgültigen Kosten des Projekts 35.000 US-Dollar betragen.

Obwohl ein Generalunternehmer in der Regel Subunternehmer beauftragen kann, einige oder alle Arbeiten auszuführen, hat dies keine Auswirkungen auf das Erfordernis, dass der Generalunternehmer lizenziert wird. Auch wenn ein Generalunternehmer alle Arbeiten ausführt (z.,), muss der Generalunternehmer noch ordnungsgemäß mit dem Vorstand lizenziert werden, wenn der Vertrag mit dem Eigentümer Kosten von $30.000 oder mehr hat. Die Lizenz muss von der Entität oder Person gehalten werden, die den Vertrag mit dem Eigentümer tatsächlich abschließt.

Obwohl Subunternehmer möglicherweise bestimmte Handelslizenzen erhalten müssen, wenn sie als Elektriker, Klempner, Tischler usw. tätig sind., sie sind nicht verpflichtet, eine Lizenz des Generalunternehmers zu haben, selbst wenn ihr Untervertrag bei $30,000 oder mehr bewertet wird, wenn sie mit einem lizenzierten Generalunternehmer Verträge abschließen., Subunternehmer, die mit einem lizenzierten Generalunternehmer zu tun haben, müssen nicht über dasselbe Fachwissen verfügen; das Fachwissen des lizenzierten Auftragnehmers wird als ausreichend erachtet. Wenn jedoch eine Partei, die in der Regel als Subunternehmer auftritt—durch Vertrag über Generalunternehmer—Verträge direkt mit einem Eigentümer in einem Vertrag in Höhe von $30,000 oder mehr abschließt, wird der Subunternehmer ein Generalunternehmer für dieses bestimmte Projekt und muss so lizenziert sein.,

Eine wichtige Ausnahme von der Lizenzpflicht des Generalunternehmers besteht darin, dass der Eigentümer einen Auftragnehmer beauftragt, in einer bestimmten und begrenzten Kapazität zu handeln, z. B. um rein elektrische, Sanitär-oder HLK-Arbeiten auszuführen. Solche Geschäfte haben ihre eigenen Lizenzanforderungen., Wenn der Vertrag für $30,000 oder mehr ist, aber auf einen bestimmten Handel beschränkt ist und der Auftragnehmer eine Lizenz zur Durchführung dieses Handels hat, ist der Auftragnehmer nicht verpflichtet, auch eine Lizenz des Generalunternehmers zu haben, obwohl der Auftragnehmer technisch auch ein Generalunternehmer ist (das Minimum von $30,000 wurde erreicht und der Auftragnehmer handelt direkt mit dem Eigentümer).

Warum gibt es eine Lizenzpflicht für Generalunternehmer?, Der Oberste Gerichtshof von North Carolina hat festgestellt, dass:

Der Zweck von Artikel 1 des Kapitels 87 der Allgemeinen Satzung, der jeden Auftragnehmer verbietet, der keine Prüfung bestanden und eine Lizenz erworben hat, wie darin vorgesehen, von der Verpflichtung, ein Gebäude zu bauen, das kostet oder mehr, die Öffentlichkeit vor inkompetenten Bauherren zu schützen.

(Hervorhebung Hinzugefügt).,

Die vertraglichen Auswirkungen der Nichteinhaltung der Lizenzerfordernis

In demselben oben zitierten Fall entschied der Oberste Gerichtshof von North Carolina, dass:

Wenn eine nicht lizenzierte Person unter Missachtung eines solchen Schutzstatuts mit einem Eigentümer ein Gebäude errichtet, das mehr als die in der Satzung festgelegte Mindestsumme kostet, kann sie die Verletzung dieses Vertrags durch den Eigentümer nicht zurückfordern. Dies gilt, auch wenn das Gesetz solche Klagen nicht ausdrücklich verbietet.,

Ein nicht lizenzierter Generalunternehmer darf daher keine Vertragsverletzung gegen den Eigentümer geltend machen. Der Vertrag gilt aufgrund der Nichteinhaltung der Anforderungen des Lizenzstatuts durch den Generalunternehmer als „nichtig“. Einfach ausgedrückt, der nicht lizenzierte Generalunternehmer kann seinen Vertrag nicht durchsetzen und den Eigentümer nicht zur Zahlung der geleisteten Arbeit zwingen, auch wenn keine Mängel an der Arbeit selbst vorliegen.

Wenn ABC Builders daher im obigen Beispiel keine Lizenz mit dem Board besitzt, aber dennoch einen Vertrag mit Herrn abschließt., Jones, um ein Haus auf Land im Besitz von Mr. Jones für den Vertragspreis von $150.000 zu bauen, dann ABC Builders kann Mr. Jones nicht zwingen, es einen Cent zu zahlen, nachdem es den Bau des Hauses abgeschlossen hat. Schuldgefühle oder sein interner moralischer Kompass können Mr. Jones dazu zwingen, ABC Builders zu bezahlen, aber die Gerichte von North Carolina werden nichts tun, um ABC Builders dabei zu helfen, die Vertragssumme von Mr. Jones zurückzufordern, da der Vertrag aufgrund der nicht ordnungsgemäßen Lizenzierung von ABC Builders als nichtig gilt.

Dies ist eine markante—und für den nicht lizenzierten Generalunternehmer eine sehr harte-Regel., Die Gerichte von North Carolina haben die Härte der Regel zur Kenntnis genommen und gleichzeitig wiederholt durchgesetzt, dass es die öffentliche Ordnung von North Carolina ist, dass diejenigen, die als Generalunternehmer fungieren, ordnungsgemäß lizenziert werden.

Es überrascht nicht, dass viele nicht lizenzierte Generalunternehmer, die am Ende eines Projekts mit der Aussicht konfrontiert wurden, nicht für ihre Arbeit bezahlt zu werden (oder nicht für ihre letzte Ziehung bezahlt zu werden), die Gerichte gebeten haben, eine Ausnahme von der allgemeinen Regel aufgrund der spezifischen Umstände ihres Falles zuzulassen., Aber die Gerichte haben nur sehr wenige, wenn überhaupt, Ausnahmen von der allgemeinen Regel gefunden. Daher wurde die Rückforderung nicht lizenzierten Generalunternehmern verweigert, wenn:

  • Der Auftragnehmer die Rückforderung in Quantum meruit (eine alternative, gerechte Vertragstheorie) anstrebte;
  • Der Auftragnehmer war eine Partnerschaft und einer der Partner besaß eine Lizenz des Generalunternehmers;
  • Der Auftragnehmer war ein Unternehmen und der Präsident und Alleingesellschafter besaßen eine Lizenz des Generalunternehmers; und
  • Der Auftragnehmer beschäftigte einen lizenzierten Generalunternehmer, um das Projekt zu überwachen.,

Das Berufungsgericht von North Carolina hat sogar entschieden, dass einem Generalunternehmer, der einen Vertrag über den Bau einer Wohnung auf dem Grundstück des Auftragnehmers zum Verkauf an eine andere Person abschließt, die Einziehung verweigert werden muss, da das Gesetz unabhängig davon gilt, wem das Land gehört, auf dem die Wohnung gebaut wird. Das Berufungsgericht entschied jedoch auch in diesem Fall, dass:

Dies ist nicht gleichbedeutend damit, wie vorgeschlagen, dass eine Person verhindert wird . . . vom Bau irgendetwas auf seinem eigenen Grundstück und anschließend Unternehmen zu verkaufen, was er gebaut hat., Wie die Sprache des Statuts vorschlägt, die . . . das Verbot gilt nur für einen Bauherrn, der mit einem anderen einen Vertrag über den Bau eines Gebäudes ohne die erforderliche Lizenz abschließt, unabhängig davon, wem das Grundstück gehört, auf dem das Gebäude errichtet werden soll.

Wenn also ein nicht lizenzierter Verkäufer-Auftragnehmer mit einem Käufer einen Vertrag über den Bau eines Hauses auf dem Grundstück des Verkäufers abschließt und dann das Land und das Haus dem Käufer übermittelt, kann der Verkäufer den Vertrag nicht durchsetzen., Das Ergebnis in dieser Situation wäre jedoch wahrscheinlich, dass der Verkäufer sich weigern würde, das Haus und das Land zu vermitteln, wenn der Käufer die Absicht angegeben hat, nichts zu zahlen.,

Selbst wenn sich unser hypothetischer Verkäufer-Auftragnehmer schützt, indem er sich weigert, das jetzt gebaute Haus dem widerspenstigen Käufer zu vermitteln, ist es unklar, ob der Verkäufer das Bauwerk jemals verkaufen könnte, selbst wenn der Verkäufer das Grundstück mindestens 12 Monate lang hielt, bevor er es gemäß Abschnitt 87-1(b)(2) der North Carolina General Statutes verkaufte, da das Gebäude nicht ausschließlich für die Belegung durch den Auftragnehmer und die Familie, Firma oder Körperschaft des Auftragnehmers nach Fertigstellung bestimmt war.,

Selbst wenn der Verkäufer-Auftragnehmer in unserer Hypothese das Haus zuerst ohne einen potenziellen Käufer (ein „Spec-house“) gebaut und erst nach Abschluss des Baus des Hauses einen Vertrag mit einem Käufer zum Verkauf des Grundstücks und des Hauses geschlossen hätte, würde die oben zitierte Argumentation aus North Carolina dem Verkäufer immer noch nicht erlauben, den Kaufvertrag gegen den Käufer durchzusetzen, da der Verkäufer-Auftragnehmer noch eine Lizenz benötigte. Während es das Haus „in eigenem Namen“ baute, baute es es nicht für den Zweck, es tatsächlich als Wohnsitz des Auftragnehmers zu besetzen., Wenn letzteres der Zweck war, erstellt Abschnitt 87-1 (b) eine Ausnahme von der Anforderung für eine Lizenz.

Ein kürzlich erfolgtes Berufungsgericht in North Carolina erlaubte einem nicht lizenzierten Auftragnehmer, sich vom Eigentümer zu erholen. In diesem Fall konzentrierte sich das Berufungsgericht nicht darauf, ob der Auftragnehmer beauftragt worden war, Verbesserungen für den Eigentümer zu errichten, sondern darauf, ob der Auftragnehmer die anderen Auftragnehmer beaufsichtigt hatte. Die anderen Auftragnehmer hatten direkt mit dem Eigentümer einen Vertrag abgeschlossen, und eine andere Partei hatte mit dem Eigentümer einen Vertrag über die Koordinierung der Arbeiten abgeschlossen., Daher hatte der nicht lizenzierte Auftragnehmer, der versuchte, sich zu erholen, die anderen Auftragnehmer oder das Gesamtprojekt nicht tatsächlich überwacht. Da der Auftragnehmer die Gesamtarbeit des gesamten Projekts nicht beaufsichtigt hatte, befand das Gericht, dass der Auftragnehmer kein Generalunternehmer war und daher nicht dem Statut unterlag, dass der Auftragnehmer über eine Generalunternehmerlizenz verfügte.,

Dies ist eine wesentliche Abweichung von früheren Auslegungen des Statuts durch Gerichte in North Carolina, die sich darauf konzentriert hatten, ob der Auftragnehmer mit dem Eigentümer einen Vertrag über die Errichtung von Verbesserungen am Eigentum des Eigentümers abgeschlossen hatte, und nicht darauf, ob der Auftragnehmer ein gewisses Maß an Kontrolle über das Projekt oder andere Auftragnehmer ausgeübt hatte., Diese Meinung—bei der Bewertung, ob ein nicht lizenzierter Auftragnehmer sich erholen kann-schien sich auf den „Superintendent oder verwalten“ Prong der Definition von Generalunternehmer in Abschnitt 87-1 zu konzentrieren und übersehen den „Vertrag mit einem anderen zu konstruieren“ Prong der Definition.

Wesentliche Einhaltung

Die Rückforderung wird einem nicht lizenzierten Generalunternehmer jedoch nicht verweigert, wenn der Auftragnehmer die wesentlichen Einhaltung der gesetzlichen Genehmigungsverfahren erreicht hat., Bei der Bewertung der wesentlichen Einhaltung wird ein erhebliches Gewicht darauf gelegt, ob der Auftragnehmer zum Zeitpunkt seines Vertragsabschlusses lizenziert war oder nicht. Es wurde eine erhebliche Übereinstimmung festgestellt, wenn der Auftragnehmer zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses lizenziert war, die Lizenz während des Bauprojekts nicht erneuerte, den Fehler unverzüglich korrigierte und seine Lizenz letztendlich erfolgreich erneuerte. Die Tatsache, dass ein Generalunternehmer einmal in der Vergangenheit eine Lizenz hatte, ist nicht wesentlich Compliance.,

Andere Auswirkungen der Nichteinhaltung der Lizenzanforderung

Es bestehen andere potenzielle Risiken für einen nicht lizenzierten Generalunternehmer, als für seine Arbeit nicht bezahlt zu werden. Der Vorstand kann versuchen, Strafen durchzusetzen. Diese Strafen umfassen Geldstrafen, Strafanzeigen und eine gerichtliche Anordnung, die es dem Generalunternehmer verbietet, in Zukunft als Auftragnehmer zu fungieren., Ein nicht lizenzierter Generalunternehmer läuft auch Gefahr, dass, wenn ein Eigentümer behauptet, dass die Arbeit des Generalunternehmers fehlerhaft ist, der nicht lizenzierte Status des Generalunternehmers die Schlussfolgerung stützt oder verstärkt, dass die Arbeit tatsächlich fehlerhaft ist.

Schlussfolgerung

Aus Verbrauchersicht ist der Abschluss eines Vertrages mit jemandem, der nicht ordnungsgemäß als Generalunternehmer zugelassen ist, mit Risiken verbunden., Auf der anderen Seite bedeutet die Zustimmung, Bauarbeiten für jemanden in Höhe von $30,000 oder mehr durchzuführen, aus Sicht eines nicht lizenzierten Generalunternehmers, dass der Auftragnehmer diese Arbeit unter anderem kostenlos ausführen kann. Das Verständnis und die Einhaltung der Lizenzanforderungen von North Carolina sind sowohl für Verbraucher als auch für diejenigen, die mit ihnen Verträge abschließen, wichtig, um Verbesserungen zu erzielen.,

Jeder, der sich verpflichtet, ein North Carolina beschriftetes modulares Gebäude zu errichten, das dem North Carolina State Building Code entspricht, muss auch über eine Lizenz eines Generalunternehmers verfügen, aber dieser Artikel befasst sich nicht mit dieser Komponente des Lizenzproblems.

Obwohl der nicht lizenzierte Generalunternehmer eine Klage wegen Vertragsverletzung nicht aufrechterhalten kann, kann er den Vertrag als Aufrechnung gegenüber dem Auftragnehmer durch den Eigentümer defensiv durchsetzen., Darüber hinaus haben die Gerichte entschieden, dass ein nicht lizenzierter Generalunternehmer nicht daran gehindert ist, einen Untervertrag durchzusetzen oder Schadenersatz wegen dessen Verletzung gegen einen nicht lizenzierten Unterauftragnehmer einzufordern.

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© 2021 Ward and Smith, P. A. Für weitere Informationen zu den oben beschriebenen Problemen wenden Sie sich bitte an Jason T. Strickland.

Dieser Artikel ist nicht dazu bestimmt, unter bestimmten Umständen oder Tatsachen Rechtsberatung zu geben und sollte nicht darauf angewiesen sein., Es sollten keine Maßnahmen im Vertrauen auf die in diesem Artikel enthaltenen Informationen ergriffen werden, ohne den Rat eines Anwalts einzuholen.

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