Si vous faites défaut sur votre prêt hypothécaire, la banque prêteuse peut passer par un processus juridique spécifique appelé « forclusion » pour vendre votre maison pour rembourser la dette impayée. Selon le droit de l’État et les circonstances, la banque:
- intentera une action en justice pour forclose (une forclusion judiciaire), ou
- suivra des procédures extrajudiciaires spécifiques, qui sont énoncées dans la loi de l’État, pour compléter une forclusion non judiciaire.,
Après que la banque s’acquitte de toutes les exigences juridiques pour la forclusion, la maison est vendue à un nouveau propriétaire lors d’une vente publique. Avec les saisies judiciaires, la vente d’un shérif est habituellement utilisée comme dernière étape du processus de forclusion. L’adjudicataire lors de la vente devient le nouveau propriétaire de la propriété.
Comment fonctionne la Vente d’un Shérif?
Une vente du shérif est généralement une vente aux enchères, menée par les forces de l’ordre locales, qui est ouverte au public. La vente a généralement lieu dans le bureau du shérif ou au palais de justice du comté, souvent sur les marches avant., Certaines ventes sont organisées en ligne. Une fois terminé, un acte de shérif est émis, donnant le titre de la maison au plus offrant, et l’acte est enregistré dans les registres du comté.
Avis de vente d’un shérif
Les propriétaires reçoivent généralement un avis de vente d’un shérif dans les documents de forclusion ou par un avis de vente par la poste. En outre, les annonces de ventes de forclusion sont normalement publiées dans les journaux de circulation générale, généralement quatre à six semaines avant la vente. De nombreux shérifs de comté tiennent également une liste dans leur bureau ou sur un site Web des propriétés qui vont aux enchères.,
La Banque de saisie Est Généralement le Plus Offrant
La banque de saisie soumet la première offre à l’enchère, qui est une offre de crédit. Avec une offre de crédit, la banque obtient un crédit du montant de la dette de l’emprunteur. La banque peut soumissionner le montant total de la dette, y compris les frais et les coûts de forclusion, ou elle pourrait soumissionner moins. La plupart du temps, la banque est l’enchérisseur gagnant à la vente parce que personne d’autre n’essaie d’acheter la propriété. Si la banque achète la propriété à la vente et obtient le titre de propriété de la maison, la propriété est considérée comme « Propriété immobilière” (REO).,
Vous pourriez être responsable d’un jugement de carence
Lorsque la banque est le plus offrant à l’enchère, mais offre moins que la dette totale, il pourrait être en mesure de demander un jugement de carence contre le propriétaire saisi. Que la banque puisse ou non obtenir un jugement de carence dépend de la loi de l’État.
Les autres parties Peuvent également soumissionner
Après que la banque a fait son offre de crédit, une autre personne ou entité peut soumettre une offre plus élevée et gagner l’enchère., Un tiers, contrairement à la banque, devra probablement déposer un mandat ou un chèque certifié pour un pourcentage du prix de la propriété au moment de la vente. Cette exigence varie d’un endroit à l’autre. Si l’enchérisseur gagnant ne paie pas le solde dans un délai fixé, le dépôt pourrait devenir non remboursable et la propriété pourrait être réinscrite. Ou l’acheteur pourrait avoir à payer le montant total de l’offre gagnante au moment de la vente. L’acheteur obtient alors la propriété en état « tel quel ».,
Encore une fois, la Banque Pourrait être en mesure d’obtenir un jugement de carence
Si un tiers est le plus offrant à l’enchère, le produit est utilisé pour rembourser la dette de l’emprunteur. Mais si le montant de la vente n’est pas suffisant pour rembourser le montant total de la dette, la banque pourrait être en mesure (encore une fois, si la loi de l’État le permet) obtenir un jugement de carence contre le propriétaire saisi.
Ce que les propriétaires peuvent faire pour empêcher la vente d’un shérif
En tant que propriétaire, vous pouvez prendre des mesures pour empêcher la vente d’un shérif de se produire et garder votre maison.,entially, en fonction de votre situation, ainsi que la loi de l’État et fédéral:
- contester la forclusion devant le tribunal (vérifiez les documents de forclusion que vous avez reçus ou consultez un avocat pour connaître la date limite pour répondre à l’action de forclusion)
- demander une modification de prêt ou une autre option d’atténuation des pertes (assurez-vous de demander avant toute date limite en vertu de la loi
- faire faillite, ou
- rembourser le montant total de la dette hypothécaire.,
Ce qui se passe après la vente du shérif
Vous pourriez, selon la loi de l’État, avoir également des options pour une brève période après la vente aux enchères. Si la loi de l’État prévoit une période de rachat après la vente, vous pouvez racheter la maison et la conserver. Ou la loi de l’État pourrait vous donner le droit de vivre dans la maison pendant la période de rachat, même si vous n’exercez pas votre droit de rachat. Mais si vous ne déménagez pas lorsque votre droit légal d’occuper la maison prend fin, vous serez probablement expulsé.,
Dans des circonstances limitées, vous pourriez être en mesure de contester la vente du shérif en déposant une requête pour annuler la vente. Un tribunal peut annuler la vente si vous pouvez démontrer qu’il y a eu fraude, erreur ou irrégularité dans la conduite de la vente. Par exemple, si la banque ne vous a pas envoyé l’avis approprié, ou si l’enchère n’a pas été correctement annoncée dans le journal comme requis, ces manquements peuvent être des motifs d’opposition à la vente.,
Obtenir l’aide d’un avocat de forclusion
Comme pour toute situation juridique, la loi comporte de nombreuses nuances et complexités qui varient d’un État à l’autre. Si vous passez par une forclusion et avez d’autres questions sur le processus, envisager de parler à un avocat de forclusion locale. Si vous voulez en savoir plus sur les différentes alternatives à une forclusion, comme une modification ou une vente à découvert, un conseiller en logement approuvé par HUD est une excellente ressource qui vous aidera sans frais.