30 avril 2015

Introduction

La Caroline du Nord exige que toute personne qui passe un contrat avec une autre personne ou entité pour construire ou améliorer un bâtiment, une route ou des services publics, y compris le nivellement, ou qui s’engage à superviser ou à gérer de telles activités, soit titulaire d’un permis d’entrepreneur général si les travaux coûtent 30 000 $ou plus., Comprendre cette exigence et ses nuances est une partie importante d’agir en tant qu’entrepreneur général ou d’embaucher quelqu’un pour agir en tant qu’entrepreneur général.

Qu’est-ce qu’un Entrepreneur général, Quelle est l’exigence d’autorisation et Pourquoi y a-t-il une Exigence d’autorisation?

Le terme « entrepreneur général » est utilisé dans deux contextes différents. Premièrement, il est couramment utilisé dans un contexte relationnel lorsqu’un entrepreneur retient d’autres entrepreneurs pour exécuter des aspects spécifiques des travaux requis par l’entente qu’il a conclue avec une autre personne ou entité (le »propriétaire »)., Les autres entrepreneurs sont appelés sous-traitants. Dans ce contexte, le terme » général « dans » entrepreneur général  » fait référence à la nature de l’arrangement contractuel: une partie engage l’entrepreneur général pour être responsable de tout, y compris de retenir les bons sous-traitants. Souvent, les sous-traitants effectuent la plupart, sinon la totalité, des travaux réels requis par l’accord de l’entrepreneur. Ainsi, le travail de l’entrepreneur général consiste essentiellement à coordonner les sous-traitants et à s’assurer que leur effort collectif produit l’amélioration attendue par le propriétaire., La loi de la Caroline du Nord le reconnaît en incluant dans la définition d ‘ « entrepreneur général » les personnes contractant avec un autre pour « superviser ou gérer » la construction.

Par exemple, si M. Jones conclut un contrat avec ABC Builders, Inc. pour construire une maison sur une propriété appartenant à M. Jones, et ABC Builders sous-traite avec XYZ Framers, LLC pour être responsable des travaux d’encadrement dans la construction de la maison, alors M. Jones est le propriétaire, ABC Builders est l’entrepreneur général, et XYZ Framers est un sous-traitant sur le projet.,

Deuxièmement, le terme « entrepreneur général » dans le contexte du permis de la Caroline du Nord (N. C. Gen. Stat. §§ 87-1, et suivants.) désigne toute personne, entreprise ou société qui s’engage à construire pour une autre personne un bâtiment, une route, un service public ou une amélioration, y compris des travaux de nivellement, lorsque le coût du projet est de 30 000 $ou plus. La loi sur le permis de la Caroline du Nord exige que toute personne répondant à cette définition soit titulaire d’une licence d’entrepreneur général auprès du North Carolina Licensing Board for General Contractors (« Conseil »)., Peu importe que cet « entrepreneur général » embauche un autre entrepreneur. Ce qui importe, c’est de savoir si l’entrepreneur traite directement avec le propriétaire de la propriété à améliorer pour des travaux coûtant 30 000 $ou plus. Ainsi, une personne ou une entité qui est normalement un  » sous-traitant « sur un projet peut être un » entrepreneur général  » aux fins de la loi sur l’autorisation si cette personne ou entité conclut un contrat avec le propriétaire du bien plutôt qu’avec un entrepreneur général autorisé.,

L’obtention d’une licence de la Commission exige généralement que le demandeur passe et réussisse un test de compétence écrit, paie des frais et démontre la capacité financière d’exécuter en tant qu’entrepreneur général. Il existe trois niveaux de licence:

  • Une licence limitée permet au titulaire d’agir en tant qu’entrepreneur général sur des projets d’une valeur maximale de 500 000$;
  • Une licence intermédiaire permet au titulaire d’agir en tant qu’entrepreneur général sur des projets d’une valeur maximale de 1 000 000$; et,
  • Une licence illimitée permet au titulaire d’agir en tant qu’entrepreneur général sur des projets de toute valeur.,

Étant donné que la loi sur la licence exige une licence uniquement pour les projets qui coûtent 30 000 $ou plus, il existe sans doute un quatrième niveau qui est parfois connu sous le nom d ‘ « exception bricoleur »—pour les projets de construction qui coûtent moins de 30 000$, aucune licence n’est requise.

Le coût d’un projet est calculé non seulement au moment où le projet commence, mais aussi tout au long du projet., Ainsi, si un entrepreneur accepte initialement d’effectuer des travaux qui coûtent 20 000 $et plus tard, au cours du projet, accepte d’effectuer des travaux supplémentaires de 15 000 $(habituellement en vertu d’un ordre de changement), alors l’entrepreneur sera tenu d’avoir un permis d’entrepreneur général puisque le coût final du projet est de 35 000..

Bien qu’un entrepreneur général peut généralement embaucher des sous-traitants pour effectuer tout ou partie de l’œuvre, cela n’a aucun effet sur l’obligation de l’entrepreneur général de permis. Par conséquent, même si un entrepreneur général effectue tous les travaux (c’est à dire,, n’engage aucun sous-traitant distinct), l’entrepreneur général doit tout de même être dûment autorisé auprès de la Commission si le contrat avec le propriétaire a un coût de 30 000 $ou plus. La licence doit être détenue par l’entité ou la personne qui conclut réellement le contrat avec le propriétaire.

Bien que les sous-traitants puissent être tenus d’obtenir certaines licences commerciales s’ils agissent comme électriciens, plombiers, charpentiers, etc., ils ne sont pas tenus d’avoir un permis d’entrepreneur général même si leur contrat de sous-traitance est évalué à 30 000 $ou plus s’ils concluent un contrat avec un entrepreneur général autorisé., Les sous-traitants faisant affaire avec un entrepreneur général autorisé n’ont pas à posséder la même expertise; l’expertise de l’entrepreneur autorisé est jugée suffisante. Toutefois, si une partie qui agit généralement à titre de sous—traitant—en passant des contrats par l’intermédiaire d’entrepreneurs généraux-conclut directement avec un propriétaire un contrat d’un montant de 30 000 $ou plus, le sous-traitant deviendra un entrepreneur général pour ce projet particulier et devra être ainsi autorisé.,

Une exception importante à l’exigence de licence d’entrepreneur général est si le propriétaire engage un entrepreneur à agir dans une capacité spécifique et limitée, par exemple pour effectuer des travaux purement électriques, de plomberie ou de CVC. Ces métiers ont leurs propres exigences de licence., Si le contrat est d’une valeur de 30 000 $ou plus, mais qu’il se limite à un métier particulier et que l’entrepreneur a une licence pour effectuer ce métier, l’entrepreneur ne sera pas tenu d’avoir aussi une licence d’entrepreneur général même s’il est techniquement aussi un entrepreneur général (le minimum de 30 000 $a été atteint et l’entrepreneur traite directement avec le propriétaire).

Pourquoi y a-t-il une exigence d’autorisation pour les entrepreneurs généraux?, La Cour suprême de Caroline du Nord a fait observer que:

Le but de l’article 1 du Chapitre 87 des Lois générales, qui interdit à tout entrepreneur qui n’a pas réussi un examen et obtenu une licence telle qu’elle y est prévue de s’engager à construire un bâtiment coûtant ou plus est de protéger

(Italiques ajoutés).,

Les effets contractuels du Non-respect de l’exigence de permis

Dans la même affaire citée ci-dessus, la Cour suprême de Caroline du Nord a jugé que:

Lorsque, au mépris d’une telle loi protectrice, une personne sans licence passe un contrat avec un propriétaire pour ériger un bâtiment coûtant plus que la somme minimale spécifiée dans la loi, elle ne peut pas recouvrer pour la violation de ce contrat par le propriétaire. Cela est vrai même si la loi n’interdit pas expressément de telles poursuites.,

Ainsi, un entrepreneur général sans licence ne peut pas intenter une réclamation pour rupture de contrat contre le propriétaire. Le contrat est considéré comme  » nul  » en raison du non-respect par l’entrepreneur général des exigences de la loi sur l’agrément. En termes simples, l’entrepreneur général sans licence ne peut pas exécuter son contrat et ne peut pas obliger le propriétaire à payer pour les travaux effectués, même s’il n’y a pas de défauts dans les travaux eux-mêmes.

Par conséquent, si, dans l’exemple ci-dessus, ABC Builders ne détient pas de licence auprès de la Commission, mais conclut néanmoins un contrat avec Mr., Jones pour construire une maison sur un terrain appartenant à M. Jones pour le prix du contrat de 150 000$, alors ABC Builders ne peut pas forcer M. Jones à payer un sou après avoir terminé la construction de la maison. Des douleurs de culpabilité ou sa boussole morale interne peuvent contraindre M. Jones à payer ABC Builders, mais les tribunaux de Caroline du Nord ne feront rien pour aider ABC Builders à récupérer la somme du contrat auprès de M. Jones, car le contrat est considéré comme nul en raison du défaut d’ABC Builders d’être correctement autorisé.

Il s’agit d’une règle frappante—et, pour l’entrepreneur général sans licence, très sévère—., Les tribunaux de Caroline du Nord ont noté la dureté de la règle tout en, dans le même temps, l « appliquer à plusieurs reprises, estimant qu » il est de la politique publique de la Caroline du Nord que ceux qui agissent en tant qu  » entrepreneurs généraux soient correctement autorisés.

Sans surprise, de nombreux entrepreneurs généraux sans permis confrontés à la fin d’un projet avec la perspective de ne pas être payés pour leur travail (ou de ne pas être payés à leur dernier tirage) ont plaidé devant les tribunaux pour permettre une exception à la règle générale en fonction des circonstances spécifiques de leur cas., Mais les tribunaux n’ont trouvé que très peu, voire aucune, d’exceptions à la règle générale. Ainsi, la reprise a été refusé sans licence d’entrepreneurs généraux où:

  • L’entrepreneur réclamait dans quantum meruit (une alternative, équitable, la théorie des contrats);
  • L’entrepreneur a un partenariat et un des partenaires possédait une licence d’entrepreneur général;
  • L’entrepreneur était une société et que le président et unique actionnaire détenait une licence d’entrepreneur général; et,
  • L’entrepreneur a utilisé une licence d’entrepreneur général pour superviser le projet.,

La Cour d’appel de Caroline du Nord a même jugé qu’un entrepreneur général qui passe un contrat pour construire un logement sur sa propre propriété en vue de la vente à une autre personne doit se voir refuser le recouvrement, car la loi s’applique indépendamment du propriétaire du terrain sur lequel le logement est construit. Cependant, la Cour d’appel a également jugé dans cette affaire que:

Cela ne revient pas à considérer, comme suggéré, que toute personne est empêchée . . . de construire quoi que ce soit sur sa propre propriété et de s’engager par la suite à vendre ce qu’il a construit., Comme le suggère le libellé du statut, le . . . l’interdiction ne s’applique qu’à un constructeur qui passe un contrat avec un autre pour construire un bâtiment sans obtenir le permis requis, peu importe à qui appartient le terrain sur lequel le bâtiment doit être construit.

Ainsi, si un vendeur-entrepreneur sans licence conclut un contrat avec un acheteur pour que le vendeur construise une maison sur le terrain du vendeur et cède ensuite le terrain et la maison à l’acheteur, le vendeur ne sera pas en mesure d’exécuter le contrat., Cependant, le résultat dans cette situation serait probablement que le vendeur refuserait simplement de céder la maison et le terrain si l’acheteur a indiqué son intention de ne rien payer.,

Même si notre hypothétique vendeur-entrepreneur se protège en refusant de transmettre la maison maintenant construite à l’acheteur récalcitrant, il n’est pas clair si le vendeur pourrait jamais vendre la structure même s’il détenait la propriété pendant au moins 12 mois avant de la vendre en vertu de l’article 87-1(b)(2) des North Carolina General Statutes parce que le bâtiment n’était pas destiné uniquement à l’occupation par l’entrepreneur et sa famille, son entreprise ou sa société après l’achèvement.,

En effet, même si le vendeur-entrepreneur dans notre hypothétique construit la maison d’abord sans un acheteur potentiel (une « spec-house ») et, seulement après l’achèvement de la construction de la maison, a conclu un contrat avec un acheteur pour vendre le terrain et la maison, le raisonnement de l’affaire de Caroline du Nord cité ci-dessus ne permettrait toujours pas au vendeur d’exécuter le contrat de vente contre l’acheteur parce que le vendeur-entrepreneur avait encore besoin d’une licence. Alors qu’elle construisait la maison « pour son propre compte », elle ne la construisait pas dans le but de l’occuper réellement comme résidence de l’entrepreneur., Si ce dernier était le but, l’Article 87-1(b) crée une exception à l’exigence d’une licence.

Une récente affaire de la Cour d’appel de Caroline du Nord a permis à un entrepreneur sans licence de récupérer auprès du propriétaire. Dans ce cas, la Cour d’Appel ne portait pas sur le fait que l’entrepreneur avait été embauché pour ériger des améliorations pour le propriétaire, mais plutôt sur le fait que l’entrepreneur s’était engagé dans l’encadrement des autres entrepreneurs. Les autres entrepreneurs avaient conclu un contrat directement avec le propriétaire et une autre partie avait conclu un contrat avec le propriétaire pour coordonner les travaux., Ainsi, l’entrepreneur sans licence qui tentait de récupérer n’avait pas supervisé les autres entrepreneurs ni l’ensemble du projet. Étant donné que l’entrepreneur n’avait pas supervisé l’ensemble des travaux de l’ensemble du projet, la Cour a statué que l’entrepreneur n’était pas un entrepreneur général et qu’il n’était donc pas assujetti à l’exigence de la loi selon laquelle l’entrepreneur devait détenir un permis d’entrepreneur général.,

Il s’agit d’un écart important par rapport aux interprétations précédentes de la loi par les tribunaux de Caroline du Nord qui avaient porté sur la question de savoir si l’entrepreneur avait passé un contrat avec le propriétaire pour ériger des améliorations sur la propriété du propriétaire, et non sur la question de savoir si l’entrepreneur avait exercé, Cette opinion—au moment d’évaluer si un entrepreneur sans licence peut recouvrer-semblait se concentrer sur le volet « superviser ou gérer » de la définition d’entrepreneur général à l’article 87-1 et négligeait le volet « contrat avec un autre pour construire » de la définition.

Conformité substantielle

Toutefois, le recouvrement n’est pas refusé à un entrepreneur général sans licence si celui-ci a respecté de manière substantielle les procédures de délivrance de permis prévues par la loi., Dans l’évaluation de la conformité substantielle, un poids considérable est accordé à la question de savoir si l’entrepreneur était titulaire ou non d’une licence au moment où il a conclu le contrat. Une conformité substantielle a été constatée lorsque l’entrepreneur était titulaire d’une licence au moment de la conclusion du contrat, qu’il n’a pas renouvelé la licence pendant le projet de construction, qu’il a agi promptement pour corriger l’erreur et qu’il a finalement réussi à renouveler sa licence. Le fait qu’un entrepreneur général à un moment donné dans le passé, avait une licence n’est pas la conformité substantielle.,

Autres effets du non-respect de l’exigence relative à l’autorisation

Il existe d’autres risques potentiels pour un entrepreneur général sans licence que de ne pas être payé pour son travail. Le Conseil peut chercher à faire appliquer les sanctions. Ces sanctions comprennent des sanctions pécuniaires, des accusations criminelles et une ordonnance du tribunal interdisant à l’entrepreneur général d’agir en tant qu’entrepreneur à l’avenir., Un entrepreneur général sans licence court également le risque que si un propriétaire affirme que le travail de l’entrepreneur général est défectueux, le statut sans licence de l’entrepreneur général soutiendra ou renforcera la conclusion que le travail est effectivement défectueux.

Conclusion

Du point de vue du consommateur, la conclusion d’un contrat avec une personne qui n’est pas titulaire d’un permis d’entrepreneur général est lourde de risques., D’autre part, du point de vue d’un entrepreneur général sans licence, accepter d’effectuer des travaux de construction pour une personne d’un montant de 30 000 $ou plus signifie, entre autres choses, que l’entrepreneur peut finir par effectuer ces travaux gratuitement. La compréhension et le respect des exigences d’autorisation de la Caroline du Nord sont importants pour les consommateurs et ceux qui contractent avec eux pour construire des améliorations.,

Toute personne qui s’engage à ériger un bâtiment modulaire fabriqué étiqueté en Caroline du Nord répondant au Code du bâtiment de l’État de Caroline du Nord doit également avoir une licence d’entrepreneur général, mais cet article ne traitera pas de cette composante du problème de licence.

Bien que l’entrepreneur général sans licence ne puisse maintenir une poursuite pour rupture de contrat, il peut exécuter le contrat de manière défensive, à titre de compensation, aux réclamations présentées contre l’entrepreneur par le propriétaire., En outre, les tribunaux ont jugé qu’un entrepreneur général sans licence n’est pas empêché d’exécuter un contrat de sous-traitance ou de recouvrer des dommages-intérêts pour la violation de celui-ci contre un sous-traitant sans licence.

©
© 2021 Ward et Smith, P. A. Pour de plus amples renseignements sur les questions décrites ci-dessus, veuillez communiquer avec Jason T. Strickland.

Le présent article n’a pas pour but de donner, et ne doit pas être invoqué, des conseils juridiques dans une circonstance ou une situation de fait particulière., Aucune mesure ne doit être prise en se fondant sur les informations contenues dans cet article sans obtenir l’avis d’un avocat.

Nous sommes votre réseau juridique établi avec des bureaux à Asheville, Greenville, New Bern, Raleigh et Wilmington, Caroline du Nord.