BIBLIOGRAPHIE
Le contrôle des loyers peut être défini au sens large comme une réglementation gouvernementale qui limite la capacité des propriétaires à fixer et à augmenter librement les loyers sur les propriétés résidentielles. Le contrôle des loyers coïncide souvent avec une foule d’autres règlements concernant les responsabilités des propriétaires et les droits des locataires dans un contrat de location., La plupart des contrôles des loyers sont de deux types: les plafonds de loyer, qui imposent des limites strictes au montant qu’un propriétaire peut facturer pour un logement locatif qui est basé sur le logement lui-même; et le contrôle des loyers locatifs, qui est un ensemble de règlements qui limitent les mesures qu’un propriétaire peut prendre pendant le mandat d’un locataire en exercice, y compris les limites à la capacité des propriétaires d’augmenter les loyers.
Les plafonds de loyer (ou contrôles des loyers de première génération) sont le type de contrôle des loyers le plus souvent étudié, mais sont devenus assez rares dans la pratique., La plupart des plafonds de location sont apparus à la fin de la Seconde Guerre mondiale (1939-1945) pour aider à atténuer les perturbations attendues sur le marché du logement locatif en raison du choc de la demande des anciens combattants revenant du service outre-mer pendant la guerre. L’exemple le plus connu est à New York, où un certain nombre de propriétés locatives sont toujours contrôlées sous un plafond de loyer. Le contrôle des loyers locatifs (également connu sous le nom de contrôle des loyers de deuxième génération) est beaucoup plus courant dans le monde contemporain., La plupart des lois sur le contrôle des loyers locatifs ont été adoptées à la suite du ralentissement économique mondial du milieu des années 1970 qui a entraîné une forte inflation, et beaucoup ont ensuite été abolies dans les années 1980 et 1990. Les contrôles des loyers locatifs sont encore relativement courants en Amérique du Nord, en Europe et ailleurs. Le contrôle des loyers locatifs est généralement une composante d’une foule de politiques qui renforcent les droits des locataires sur le marché du logement locatif., En plus de limiter le montant des augmentations de loyer qu’un propriétaire peut imposer à un locataire assis, ils réglementent ou interdisent souvent la pratique de la collecte des dépôts non remboursables, limitent la capacité des propriétaires à expulser les locataires assis et restreignent le recours aux contrats à durée déterminée.
Un aspect particulier du contrôle des loyers locatifs qui diffère considérablement des plafonds de loyer est la disposition « decontrol vacancy” que la plupart emploient. Cette disposition permet aux propriétaires de fixer librement les loyers une fois qu’un logement locatif devient vacant., La justification commune du contrôle du loyer locatif est le passage au propriétaire dans le rapport de force une fois qu’un locataire a pris occupation dans un logement locatif en raison de la dépense pour le locataire (à la fois financière et émotionnelle) de quitter l’unité et de déménager ailleurs. Comme les expulsions arbitraires sont généralement interdites, il est nécessaire de limiter la capacité des propriétaires à augmenter les loyers des locataires assis afin qu’ils ne soient pas délibérément hors de l’unité pour affecter le même résultat qu’une expulsion.,
Les plafonds de loyer sont assez simples à analyser et ont ainsi obtenu une place dans presque tous les manuels de base sur l’économie. Les loyers artificiellement bas créés par ces lois créent une demande excessive d’appartements. Cette demande excessive entraînerait normalement une hausse des prix, mais le règlement l’empêche, laissant un groupe de locataires potentiels dans l’incapacité de trouver un logement. Ceux qui obtiennent un logement sont mieux lotis car ils paient moins qu’ils ne le feraient en l’absence de la politique. Les propriétaires reçoivent moins qu’ils ne le feraient sur le marché libre, ce qui sert à limiter l’offre d’appartements., Il y a donc moins d’unités disponibles sous contrôle des loyers que sans, et il y a des gagnants et des perdants parmi ceux qui veulent un logement au prix plafond du loyer: les gagnants sont ceux qui peuvent trouver un logement locatif et qui paient le loyer déprimé, et les perdants sont ceux qui ne peuvent pas trouver de logement.
Le contrôle des loyers des locataires est moins simple à analyser. Étant donné que les loyers initiaux sont généralement fixés aux taux de compensation du marché, le problème de la demande excédentaire n’est pas résolu., Cependant, comme les augmentations de loyer sur les locataires assis sont limitées, cela crée une situation où les appartements sont plus précieux pour ceux qui sont en mesure d’y rester pendant une longue période car ils bénéficient de la diminution des loyers réels, et ces types vont donc enchérir les loyers initiaux. Ceux qui sont plus péripatétiques sont susceptibles de trouver les loyers initiaux trop élevés car ils ne seront pas en mesure de tirer pleinement parti de la baisse des loyers réels. Le résultat dans cette situation est un type différent de gagnant et de perdant., Les gagnants du contrôle des loyers sont ceux qui peuvent rester longtemps dans un appartement (peut-être des personnes plus âgées et plus établies) et les perdants sont ceux qui doivent déménager plus fréquemment (peut-être des personnes plus jeunes et moins établies). En fin de compte, les propriétaires sont en mesure, grâce à la fixation de loyers initiaux élevés, de faire aussi bien dans le cadre du contrôle des loyers locatifs que dans un marché non réglementé et, par conséquent, l’offre n’est pas affectée.
VOIR AUSSI le Règlement; les Salaires et les Prix des Contrôles
BIBLIOGRAPHIE
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Patrick M. Emerson