**Les informations sur cette page Web sont fournies à titre informatif seulement et ne doivent pas être considérées comme des conseils juridiques, fiscaux, financiers ou d’investissement. Étant donné que la situation de chaque individu est unique, un professionnel qualifié devrait être consulté avant de prendre des décisions financières.,**

Sauf si vous êtes régulièrement impliqué dans l’achat et la vente de biens commerciaux, vous avez probablement besoin d’aide pour calculer la valeur de votre propriété commerciale.

En complément de nos guides détaillés Vente de votre propre Immobilier Commercial et Frais de Clôture de l’Immobilier Commercial pour les Vendeurs, l’article suivant offre une explication détaillée des approches courantes dans l’évaluation d’un bien commercial.,

Après avoir étudié le guide, vous aurez les informations dont vous avez besoin pour commencer le processus d’évaluation. Vous serez en mesure d’identifier les détails que vous souhaitez faire vous-même et ceux que vous déléguerez à d’autres.

3 Méthodes d’Évaluation d’un Commercial immobilier

Trois approches sont couramment utilisées pour déterminer la juste valeur de marché de l’immobilier commercial:

  • La méthode des revenus.
  • La méthode de comparaison.
  • La méthode du coût.,

Les valeurs déterminées par chacune des approches sont prises en compte dans la valeur marchande estimée d’une propriété commerciale. Mais chaque approche n’obtiendra pas la même considération dans le processus d’évaluation. Selon le type de bien immobilier et le marché local, une méthode peut être pondérée plus que les autres.,

Voici un bref résumé des trois approches ce guide explique en détail:

  • La méthode du revenu calcule la valeur de la propriété commerciale à partir des revenus locatifs de deux manières: en divisant les loyers bruts annuels de l’immeuble par le multiplicateur de loyer brut ou en divisant le revenu net par le taux de capitalisation.
  • La méthode de comparaison utilise les prix de vente récents de propriétés comparables pour déterminer la valeur estimée du bâtiment.,
  • L’approche des coûts valorise une propriété commerciale en fonction du coût du bâtiment (moins la plus-value) ajouté à la valeur du terrain.

#1 Méthode de revenu: Comment calculer la Valeur des biens commerciaux en fonction des revenus locatifs

Étant donné que la méthode de revenu repose principalement sur le flux de revenus des biens locatifs commerciaux, la source des revenus doit être considérée. La méthode du revenu doit être pondérée différemment pour différents types de biens immobiliers commerciaux.,

Un grand complexe d’appartements est un bon candidat pour la méthode des revenus. Le risque de vacance est réparti sur plusieurs locataires—minimisant les fluctuations des revenus locatifs, même avec des conditions économiques changeantes.

Un centre commercial composé d’un magasin d’ancrage et d’un centre commercial peut être évalué efficacement en utilisant la méthode du revenu—tant que l’espace d’ancrage attire les acheteurs vers d’autres magasins. Mais que se passe – t-il si l’espace d’ancrage reste vacant pendant des mois, ou s’il attire une entreprise dont la clientèle ne magasine pas dans les autres magasins?,

Plus le revenu locatif est incohérent, moins la méthode du revenu devient fiable lors de l’évaluation de la valeur d’un bien commercial.

Utilisation du Multiplicateur de Loyer Brut

Qu’est-ce que le Multiplicateur de Loyer Brut ou GRM?

Le multiplicateur de loyer brut (GRM) est calculé en divisant le prix de vente (valeur marchande) d’un immeuble de placement par les recettes locatives brutes du bien.

La détermination des recettes brutes de location de la propriété est un processus simple., Rappelez—vous simplement que le revenu locatif brut utilisé dans le calcul est le revenu locatif annuel total à 100% d’occupation-sans déduction pour les dépenses.

Multiplicateur de Loyer Brut = Valeur de la Propriété/Revenu Locatif brut

Calcul de la Valeur de la propriété à l’aide de GRM

Recherchez le GRM moyen en ligne pour votre région et votre type de bâtiment.,

Pour calculer la valeur de la propriété, il suffit d’inverser la formule:

Valeur de la propriété = Revenu locatif brut * Multiplicateur de loyer brut

Le GRM vous aide également à vérifier le rapport loyer / valeur de votre propriété commerciale par rapport à des propriétés similaires. À titre d’exemple:

Le propriétaire d’un immeuble de dix logements a payé 1 000 000 $pour la structure de 10 000 pieds carrés il y a un peu plus d’un an. Le revenu de location brut pour l’année était de 72 000$., Le GRM est calculé comme suit:

$1,000,000/$72,000 = 13.89 (GRM)

Le propriétaire veut maintenant vendre la propriété pour 1 1,100,000. Un acheteur regarde la liste en utilisant la règle des 1%. Cette règle empirique stipule que les loyers mensuels bruts doivent être égaux ou supérieurs à 1% du prix d’achat. L’acheteur potentiel fait ses propres calculs rapides:

X 1,100,000 X 1% = monthly 11,000 (mensuel) ou annually 132,000 (annuel)

$1,100,000 / $132,000 = 8.,33 (GRM)

Comparer un GRM de 13,89 à un GRM de 8,33 montre à l’acheteur que la propriété est hors de prix en fonction de ses revenus locatifs.

Avant qu’un acheteur ne soit intéressé, le vendeur se rend compte que les loyers doivent être augmentés ou le prix abaissé, de sorte que le GRM est inférieur à neuf.

Utilisation du Taux de Capitalisation

Qu’Est-Ce Que Le Taux de Capitalisation?

Le taux de capitalisation est un pourcentage qui reflète le pouvoir de gain d’un immeuble commercial., Un taux plafond acceptable pour les immeubles de placement est généralement considéré entre 8% et 12% (pour la majorité des marchés).

Pour estimer le taux de capitalisation:

  • Estimer le potentiel de revenu brut à 100% d’occupation.
  • Soustrayez la vacance moyenne et les pertes de recouvrement.
  • Soustrayez toutes les dépenses de construction (fixes, d’exploitation et réserves).

Le chiffre obtenu est le résultat net d’exploitation (NOI)., Le résultat net d’exploitation divisé par le prix de vente (valeur marchande) est égal au taux de capitalisation.

Calcul de la Valeur de la propriété En utilisant le taux de capitalisation

À titre d’exemple, le propriétaire d’un immeuble sait que le taux de plafonnement moyen pour des immeubles similaires sur leur marché a été d’environ 7% au cours des six derniers mois. Le NOI pour leur bâtiment était de 40 000 $pour l’année précédente., En utilisant la formule:

40 000$(résultat d’exploitation net)/7% (taux de capitalisation) = 571 428 $(prix de vente)

ils voient qu’ils devraient évaluer leur immeuble à environ 572 000 $pour être compétitifs par rapport aux propriétés comparables (en ce qui concerne le taux de plafond).

#2 Méthode de comparaison: Comment rechercher les Valeurs de marché de Propriétés commerciales similaires

Les prix de vente de propriétés comparables doivent peser lourd dans toute évaluation., Dans cette section, vous pouvez obtenir quelques conseils sur la façon de connaître le prix pour lequel une propriété commerciale a été vendue.

Dossiers publics

Dans tous les États sauf une douzaine, les prix de vente des transactions immobilières sont des dossiers publics. Les sites Web de la plupart des bureaux de comté ont des fonctions de recherche en ligne limitées, vous devez donc visiter le palais de justice du comté correspondant pour les documents pertinents. Mais si vous souhaitez comparer les données de vente pour un grand nombre de propriétés, ce type de recherche peut prendre du temps.,

Dans la douzaine d’États « non-divulgation » et certains comtés du reste des États, aucun enregistrement des données de vente n’est disponible pour examen public. Et déterminer le prix de vente d’une propriété dans l’un de ces États par le biais de documents publics est un scénario idéal.

Dans les États de non-divulgation, l’approche par porte dérobée du prix de vente d’une propriété est dérivée de l’utilisation de registres fiscaux publics. La valeur imposable de la propriété peut être obtenue auprès de l’évaluateur du comté. Et cette valeur peut être utilisée pour déterminer la valeur marchande., Mais un tel calcul est au mieux une estimation approximative, car les évaluations des comtés ne sont souvent pas cohérentes avec les valeurs actuelles du marché.,

Liste des États de non-divulgation (veuillez noter que les États peuvent changer leur statut au fil du temps):

  • Texas
  • Indiana
  • Maine
  • Kansas
  • Missouri
  • Wyoming
  • Louisiane
  • Idaho
  • Alaska
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  • Montana
  • Dakota du Nord
  • Mississippi
  • Nouveau-Mexique

Sites Web immobiliers commerciaux

Faire de la recherche en ligne est beaucoup plus pratique que de chercher dans les documents publics., Et plusieurs sites d’annonces en ligne montrent les prix demandés de l’immobilier commercial actuellement disponible.

Officespace.com, par exemple, est rapide et facile à utiliser pour trouver les prix demandés des propriétés commerciales actuellement en vente. Mais officespace.com n’a pas de prix pour les propriétés récemment vendues. Bien que connaître les prix demandés pour des bâtiments comparables puisse vous aider à déterminer la valeur de votre immeuble, les chiffres ne sont pas aussi précis que les chiffres de vente réels.

LoopNet.com est similaire à Officespace.com en tant que site d’inscription. Mais Loopnet.,com a plus de propriétés répertoriées et des informations marketing supplémentaires améliorées.

Vous devrez payer pour les chiffres de ventes réels lors de l’utilisation d’un site tel que CoStar.com. CoStar.com est la société mère de LoopNet.com et est l’une des plus grandes plateformes immobilières commerciales—desservant le Canada, le Royaume-Uni et les États-Unis.

C’est aussi le fournisseur de données immobilières le plus cher car ils disposent d’une base de données massive, qui contient à la fois des comps de vente et des comps de location pour les propriétés récemment vendues—en plus de leurs autres services.,

Sites d’information

Les agents immobiliers répertorient fréquemment les propriétés commerciales vendues sur des sites d’information tels que les journaux locaux et les revues spécialisées (numériques et en ligne).

À titre d’exemple, si vous recherchez des comps à New York, le New York Times répertorie de nombreuses propriétés commerciales récemment vendues. Les médias locaux dans d’autres régions du pays peuvent avoir ou non des données sur les ventes récentes.,

revues spécialisées sont susceptibles de présenter uniquement les ventes de propriétés inhabituelles qui pourrait attirer le lectorat, comme une propriété historique.

Bien que les comps dont vous avez besoin soient situés sur un site d’actualités, il n’existe aucun mécanisme de recherche efficace pour les trouver. Il est recommandé d’utiliser les sites d’actualités pour comps uniquement comme ressource supplémentaire.,

#3 Méthode des coûts: la méthode la plus complexe d’évaluation de la propriété

Aperçu

La prémisse sous-jacente à l’approche des coûts est que les acheteurs ne dépenseront pas plus pour une propriété existante que ce qu’il en coûterait pour construire une nouvelle propriété similaire.

La méthode de coût diffère des deux autres approches courantes car aucun comps n’est utilisé lors de l’évaluation du bâtiment, de sorte que les calculs ne dépendent pas des tendances actuelles du marché immobilier. Le terrain, cependant, est évalué en utilisant comps.,

L’approche des coûts de l’évaluation immobilière est simple:

Valeur du terrain + (Coût du bâtiment Neuf – Amortissement cumulé) = Valeur de la propriété

Mais les calculs peuvent être extrêmement compliqués lorsque le bâtiment est plus ancien et que les matériaux couramment utilisé. La méthode des coûts donne la valeur marchande la plus précise pour une construction neuve (ou presque neuve).,

Comment évaluer les terres commerciales

La méthode la plus courante pour estimer la valeur des terres consiste à utiliser des parcelles comparables de parcelles récemment vendues.

Lorsque les données sont disponibles, la valeur du terrain peut également être déterminée à partir de nouvelles constructions de valeur similaire à votre propriété. En utilisant la méthode des coûts, déterminez la valeur du bâtiment. Déduisez cette valeur du coût total du projet pour estimer la valeur du terrain.,

Comment déterminer le coût neuf

Pour déterminer le coût neuf d’un bâtiment, estimez l’argent nécessaire pour remplacer le bâtiment existant par un autre de taille et de fonction similaires.

Lorsque les matériaux sont similaires, un tel calcul est simple. À titre d’exemple, il est facile de déterminer le coût de la construction d’un nouvel immeuble de bureaux en brique de quatre étages pour remplacer un immeuble de bureaux en brique de quatre étages vieux de vingt ans.

Mais lorsque les matières diffèrent, le calcul devient compliqué, voire impossible., À titre d’exemple, un bâtiment en pierre de taille vieux de 120 ans avec un toit en ardoise a été transformé en immeuble de bureaux. Ce que cela coûterait-il de nouveau? (Certainement, plus que ce que la plupart des acheteurs à la recherche d’un immeuble de bureaux seraient prêts à dépenser.)

Lors de l’estimation du coût de remplacement ou de reproduction (comme un bâtiment historique), quatre méthodes sont utilisées:

  • Comparatif Unité d’Approche. En utilisant une estimation forfaitaire de tous les matériaux en tant que coût par pied carré.
  • Approche des coûts distincts., Décomposer l’estimation en évaluant chacun des principaux composants, tels que le système de toit.
  • Approche de l’unité sur place. Décomposer davantage l’estimation en évaluant les sous-composants de chaque composant principal, tels que le platelage et les composants structurels du système de toiture.
  • Quantité Approche d’Enquête. Encore plus en décomposant l’estimation en évaluant chaque article dans le bâtiment—comme un entrepreneur soumissionnant le travail pourrait le faire.

d’une manière générale, lorsqu’un bâtiment n’est pas construit de matériaux couramment utilisés, la méthode du coût est difficile à appliquer.,

Comment déterminer l’amortissement

Le coût nouvelle valeur d’un bâtiment moins les déductions pour perte de valeur est égal à sa valeur amortie.

La perte de valeur peut venir de trois façons:

  • Physique
  • Fonctionnel
  • Externe

dépréciation Physique vient à la suite de l’usure naturelle et de l’occupation. Un immeuble de classe A peut rapidement devenir un immeuble de classe B si l’entretien est négligé., Mais en théorie, un immeuble de classe A pourrait rester indéfiniment de classe A s’il est maintenu à l’état neuf—et s’il est continuellement mis à jour avec les dernières technologies.

L’amortissement fonctionnel est mesuré lorsque la fonction du bâtiment devient obsolète ou obsolète. À titre d’exemple, un ancien immeuble sans ascenseur et avec une buanderie située au sous-sol présente une dépréciation fonctionnelle importante.

L’amortissement externe est le résultat de conditions défavorables dans le voisinage ou l’économie locale., Par exemple, la fermeture d’un siège social dans une ville contribue de manière significative à la dépréciation externe des immeubles de bureaux voisins.

Utiliser un évaluateur professionnel

Pour évaluer avec précision une propriété commerciale est un processus long et compliqué qui exige une attention méticuleuse aux détails. Mais il y a aussi un élément d’art dans le processus que seule l’expérience peut fournir.,

Après avoir étudié les nombreux aspects d’une évaluation de propriété commerciale tels que présentés dans ce guide, la valeur de l’embauche d’un évaluateur immobilier commercial professionnel devrait être apparente.

Pour une propriété commerciale de taille moyenne, attendez-vous à payer jusqu’à 5 000 $pour une évaluation. Un grand bâtiment pourrait coûter 10 000 $ou plus. Mais à l’aide d’un estimateur professionnel pour vous aider à évaluer votre propriété a le potentiel de compensation plus que suffisamment d’argent pour couvrir le coût.,

Quand Vous N’avez pas Besoin de l’Instruction

Il est recommandé de connaître la valeur marchande de votre immobilier—peu importe comment vous décidez de le vendre. Mais si vous choisissez de vendre à un acheteur de biens commerciaux en espèces plutôt que traditionnellement avec un courtier commercial ou un agent immobilier, vous n’avez pas besoin d’avoir une telle évaluation approfondie comme cela a été décrit dans ce guide.

Tout investisseur de bonne réputation peut évaluer votre propriété et faire une offre rapidement., Mais si vous demandez une offre en espèces sur votre propriété commerciale de PropertyCashin, nous l’aurons pour votre examen dans les 24 heures suivant notre visite. Nous sommes une équipe nationale d’investisseurs immobiliers commerciaux expérimentés. Et après avoir examiné et accepté notre offre, vous aurez de l’argent en main pour votre propriété dans quelques jours.,

À propos de l’auteur

Marina Vaamonde

Marina a cofondé la plus grande plate-forme américaine pour les propriétés hors marché qui relie les vendeurs de propriétés motivés et les investisseurs immobiliers à la recherche d’opportunités d’investissement lucratives. Tout au long de sa carrière, elle a été impliquée dans plus de 250 transactions immobilières. En utilisant une variété de stratégies d’investissement immobilier allant de fix et flip, acheter et conserver, louer à posséder, le financement du propriétaire, Marina a été en mesure de maximiser les rendements pour ses partenaires et les investisseurs.