Lorsque l’utilisation prévue d’un bien est de générer des revenus à partir de loyers ou de baux, la méthode du revenu d’évaluation ou d’évaluation est la plus couramment utilisée. Le revenu net généré par la propriété est mesuré en conjonction avec certains autres facteurs pour calculer sa valeur sur le marché actuel si elle devait être vendue.
Ce ne sont pas seulement les investisseurs dans la propriété qui sont intéressés par le revenu net généré par les opérations., Ils seront presque toujours à la recherche de financement et les prêteurs potentiels examineront attentivement les détails des revenus et des dépenses ainsi. Ils voudront être aussi certains que possible que leur investissement est protégé.
Les prêteurs veulent voir des loyers d’occupation normaux qui dépassent suffisamment les dépenses pour effectuer des paiements hypothécaires avec un bénéfice restant pour les propriétaires.
Utilisation du taux de capitalisation (Taux de capitalisation) pour estimer la valeur
Le revenu d’exploitation net de la propriété est utilisé lorsque le taux de capitalisation est utilisé pour évaluer une propriété à revenu., Il existe une relation inverse entre le prix demandé et le taux plafond. En d’autres termes, plus le taux de cap, moins le prix demandé.
Utilisation du Multiplicateur de loyer brut pour l’estimation de la valeur
Le multiplicateur de loyer brut ou GRM utilise les locations brutes d’un bien plutôt que le revenu d’exploitation net utilisé avec le taux de plafonnement.
Ce calcul peut être effectué de deux façons en utilisant soit le revenu potentiel brut (GPI) ou le revenu brut d’exploitation (GOI)., L’estimation de la valeur est beaucoup meilleure en utilisant le résultat brut d’exploitation, car les pertes d’occupation et de non-paiement sont prises en compte.
L’état et les dépenses futures doivent être pris en compte
Il est plus subjectif mais très important de prendre également en compte l’état de la propriété. Aucune des méthodes d’évaluation du revenu ne prend en compte l’état de la propriété et les dépenses de réparation importantes potentielles à l’avenir, de sorte que celles-ci doivent être prises en compte pour arriver à une estimation finale de la valeur.,
Une propriété existante pourrait avoir fonctionné très efficacement ou il pourrait y avoir des problèmes opérationnels qui dépriment le revenu net. Les loyers pourraient ne pas être les loyers réels et les dépenses pourraient être plus élevés ou inférieurs à ce qu’ils devraient être.
Disons qu’un propriétaire a accordé des concessions de loyer à certains locataires en échange de services, ou peut-être que les frais de réparation et d’entretien ont été inférieurs à la norme pour des propriétés similaires., Le propriétaire était peut-être fatigué de s’occuper des tâches de gestion ou peut-être qu’il n’était tout simplement pas préoccupé par les problèmes qui découlent d’un mauvais entretien.
Les investisseurs qui examinent toutes les facettes de l’opération verraient une opportunité ici parce que les chiffres des loyers ne sont pas réels. Ils voient que l’entrée des locataires dans ces unités à des loyers courants complets ferait une différence significative dans la rentabilité nette, alors ils veulent l’acheter., Ils pourraient voir que les dépenses de la propriété ne sont pas comme ils devraient être et la propriété tombe en mauvais état, ce qui les amène à transmettre l’achat.
Les investisseurs et les prêteurs pointus sépareront soigneusement les données financières du projet pour s’assurer qu’ils travaillent avec les chiffres réels. Il est surprenant de voir combien de petites propriétés commerciales sont mal gérées. Les loyers sont trop bas, les dépenses trop élevées, ou c’est une combinaison des deux.,
Les investisseurs qui s’arrêtent aux calculs d’évaluation de base sans creuser dans les loyers et les dépenses transmettent souvent les meilleures offres ou paient trop cher pour les propriétés.
Connaître la Revenu Méthode
C’est une bonne idée de passer beaucoup de temps à l’apprentissage de la méthode des revenus de l’évaluation si vous prévoyez de travailler avec des clients investisseurs. Vous ne voulez pas que vos clients investisseurs acheteurs ou vendeurs utilisent une terminologie que vous ne reconnaissez pas ou ne comprenez pas ou demandent des calculs que vous ne pouvez pas effectuer.,
Travailler avec des investisseurs peut être très gratifiant car ce marché immobilier de niche est très actif. Vous développerez également d’excellentes affaires de répétition ainsi que des références de clients investisseurs satisfaits.,