huhtikuu 30, 2015,

Johdanto

Pohjois-Carolina edellyttää, että kaikille, jotka kanssa sopimuksia, joissa toinen henkilö tai yhteisö, rakentaa tai tehdä parannuksia rakennukseen, highway, tai julkisten laitosten, kuten luokittelua, tai joka sitoutuu superintend tai hallita tällaista toimintaa, lisensoitu pääurakoitsijana jos työ maksaa 30 000 dollaria tai enemmän., Tämän vaatimuksen ja sen vivahteiden ymmärtäminen on tärkeä osa pääurakoitsijana toimimista tai jonkun palkkaamista toimimaan pääurakoitsijana.

mikä on pääurakoitsija, mikä on Lisenssivaatimus ja miksi Lisenssivaatimus?

termiä ”pääurakoitsija” käytetään kahdessa eri yhteydessä. Ensinnäkin, se on yleisesti käytetty suhde yhteydessä, kun urakoitsija säilyttää muut urakoitsijat suorittamaan tiettyjä näkökohtia työn vaatimat sopimuspuolen suostumuksella toinen henkilö tai yhteisö (”omistaja”)., Muita urakoitsijoita kutsutaan alihankkijoiksi. Tässä yhteydessä ”yleensä” in ”pääurakoitsija” tarkoitetaan luonne hankintaviranomaisen järjestely: puolue palkkaa pääurakoitsija on vastuussa kaikesta, myös säilyttää oikea alihankkijat. Usein alihankkijat suorittavat eniten, ellei kaikkia, urakoitsijan sopimuksessa vaadittua varsinaista työtä. Näin ollen pääurakoitsijan työtä olennaisesti muuttuu koordinoimalla alihankkijoita ja vakuuttaa, että heidän kollektiivinen ponnistus tuottaa parantamiseen omistaja odottaa., Pohjois-Carolinan laki tunnustaa tämän sisällyttämällä määritelmään ”General contractor” henkilöt, jotka tekevät sopimuksia toisen kanssa” superintend tai hallita ” rakentaminen.

esimerkiksi, jos Mr. Jones tekee sopimuksia ABC Builders, Inc: n kanssa. rakentaa talo kiinteistön omistaa Mr. Jones, ja ABC Rakentajat alihankintasopimukset, joissa XYZ on perustuslaissa suotu, LLC on vastuussa kehystys työtä talon rakentamiseen, sitten Mr. Jones on omistaja, ABC Rakentajat on pääurakoitsijana, ja XYZ Laatijoita on alihankkijana projektissa.,

Toiseksi, termi ”urakoitsija” North Carolina licensure yhteydessä (N. C. Kenraali Stat. §§ 87-1 ja sitä seuraavat kohdat.) tarkoittaa mitä tahansa henkilö, yritys tai yhteisö, joka sitoutuu rakentamaan toisen henkilön rakennus, valtatie, public utility, tai parannus, mukaan lukien luokittelu työtä, jossa hankkeen kustannukset on $30000 tai enemmän. Pohjois-Carolinan licensure perussääntö edellyttää, että joku kokouksessa tämä määritelmä on lisensoitu pääurakoitsijana kanssa Pohjois-Carolina Lisensointi Aluksella Yleinen Urakoitsijat (”Board”)., Sillä ei ole väliä, palkkaako tämä ”pääurakoitsija” muita urakoitsijoita. Tärkeintä on, onko urakoitsija suoraan tekemisissä kiinteistön omistajan kanssa, jota parannetaan 30 000 dollaria tai enemmän maksavasta työstä. Näin, henkilö tai yhteisö, joka on yleensä ”alihankkija” projekti voi olla ”pääurakoitsija” varten lisenssiä perussäännön, jos tällaisen henkilön tai yhteisön kanssa sopimuksia, joissa kiinteistön omistaja sen sijaan lisensoitu pääurakoitsijana.,

lupakirjan laudalta yleensä edellyttää, että hakijan on läpäistävä kirjallinen osaamiskoe, maksu, ja osoittaa taloudelliset valmiudet suorittaa kuin pääurakoitsija. On olemassa kolme eri tasoa:

  • rajoitetun lisenssin haltija voi toimia pääurakoitsijana hankkeissa, joiden arvot jopa 500.000 dollaria;
  • väli-lisenssin haltija voi toimia pääurakoitsijana hankkeissa, joiden arvot jopa 1 000 000 dollaria; ja
  • rajoittamattoman lisenssin haltija voi toimia pääurakoitsijana hankkeissa mitään arvoa.,

Koska licensure ohjesääntö vaatii lisenssin vain hankkeisiin, jotka maksavat 30 000 dollaria tai enemmän, on luultavasti neljännen tason, joka on joskus kutsutaan ”yleismies poikkeus”—rakentamisen hankkeita, jotka maksaa alle 30000 dollaria, lisenssiä ei tarvita.

hankkeen kustannukset lasketaan hankkeen alkamisajankohdan lisäksi koko hankkeen ajan., Näin ollen, jos urakoitsija aluksi suostuu tekemään työtä, joka maksaa 20 000 dollaria ja myöhemmin kurssin aikana hankkeen, suostuu tekemään ylimääräisen $15,000 työtä (yleensä nojalla muuttaa määräys), urakoitsijan on oltava yleistä urakoitsijan lisenssin, koska lopullinen hankkeen kustannuksista on $35,000.

Vaikka yleinen toimeksisaaja voi yleensä palkata alihankkijoita suorittamaan jotkin tai kaikki työ, näin ei ole vaikutusta vaatimus, että pääurakoitsija olla lisensoitu. Siksi, vaikka pääurakoitsija suorittaa kaikki työt (ts.,, ei palkkaa mitään erillisiä alihankkijoita), pääurakoitsijan on edelleen oltava asianmukaisesti lisensoitu hallituksen kanssa, jos sopimus omistajan kanssa maksaa 30 000 dollaria tai enemmän. Lisenssin on oltava sen yhteisön tai henkilön hallussa, joka todella tekee sopimuksen omistajan kanssa.

Vaikka alihankkijoita voi olla tarpeen hankkia tiettyjä kaupan lisenssejä, jos toimii kuten sähkömiehet, putkimiehet, kirvesmiehet, jne. ne ovat ei vaadita yleistä urakoitsijan lisenssin, vaikka niiden alihankintasopimuksen arvo on 30 000 dollaria tai enemmän, jos he ovat sopimussuhteessa lisensoitu pääurakoitsijana., Alihankkijoiden tekemisissä lisensoitu urakoitsija ei tarvitse olla samaa asiantuntemusta; asiantuntemusta lisensoitu urakoitsijan on pidettävä riittävänä. Kuitenkin, jos osapuoli, joka yleensä toimii alihankkija—sopimusvaltioiden kautta yleinen urakoitsijat—sopimuksia suoraan omistajalle sopimuksen määrä $30000 tai enemmän, alihankkijan tulee pääurakoitsijan, että erityisesti hankkeen ja sen on oltava niin lisensoitu.,

Yksi tärkeä poikkeus yleiseen urakoitsijan lisensointi vaatimus on, jos omistaja harjoittaa urakoitsijan toimia tietyn ja rajallisen kapasiteetin, kuten suorittaa puhtaasti sähkö -, lvi -, tai LVI-töihin. Tällaisilla kaupoilla on omat lupavaatimuksensa., Jos sopimus on $30000 tai enemmän, mutta on rajoitettu tiettyyn kauppaan ja urakoitsijan on lupa tehdä, että kauppa, urakoitsija ei ole velvollinen myös pääurakoitsija on lisenssi vaikka urakoitsija on teknisesti myös pääurakoitsijana (30 000 dollaria vähimmäismäärä on saavutettu ja urakoitsijan on tekemisissä suoraan omistajan kanssa).

Miksi on olemassa licensure vaatimus pääurakoitsijoiden?, Supreme Court of North Carolina totesi, että:

tarkoitus 1 Artikla 87 ryhmän Yleisiä Säädöksiä, joilla kielletään urakoitsija, joka ei ole läpäissyt kokeen ja saanut ajokortin, koska siinä tarjoamia yritys rakentaa rakennuksen kustannuslaskennan tai enemmän on suojella kansalaisia epäpäteviä rakentajia.

(painotus lisätty).,

sopimuksen Vaikutukset Eivät Täytä Licensure Vaatimus

samassa asiassa edellä mainitun, Pohjois-Carolinan Korkein oikeus katsoi, että:

Kun jättää tällaisen suojaava perussäännön, lisensoimattomia henkilö sopimukset omistaja pystyttää pieni rakennus maksaa enemmän kuin pienin summa on määritelty perussäännössä, hän voi toipua omistaja on rikkonut sopimuksen. Tämä pitää paikkansa, vaikka ohjesäännössä ei nimenomaisesti kielletä tällaisia kanteita.,

näin ollen luvaton pääurakoitsija ei saa nostaa sopimusrikkomusta omistajaa vastaan. Sopimusta pidetään mitättömänä, koska pääurakoitsija ei ole noudattanut lisenssisäännön vaatimuksia. Yksinkertaisesti sanottuna, lisensoimattomia pääurakoitsija voi valvoa sen sopimuksen ja voi pakottaa omistaja maksaa työstä, vaikka jos on ei viat, työ itsessään.

siksi, jos edellä mainitussa esimerkissä ABC-rakentajilla ei ole lisenssiä hallituksen kanssa, vaan he tekevät kuitenkin sopimuksen Mr., Jones rakentaa talon tontille omistaa Mr. Jones sopimuksen hinta $150,000, sitten ABC rakentajat ei voi pakottaa Mr. Jones maksaa sille penniäkään, kun se on valmis rakentamiseen talon. Tuskien syyllisyydestä tai hänen sisäinen moraalinen kompassi voi pakottaa Mr. Jones maksaa ABC Rakentajia, mutta tuomioistuimet Pohjois-Carolina ei tee mitään auttaa ABC Rakentajat palauttaa sopimuksen summa Mr. Jones, koska sopimus katsotaan mitättömäksi, koska ABC Rakentajien vika olla oikein lisensoitu.

Tämä on hätkähdyttävä—ja luvattomalle pääurakoitsijalle hyvin tyly—sääntö., North Carolina tuomioistuimet ovat todenneet, suurien sääntö, kun, samaan aikaan, toistuvasti täytäntöönpanoa, ja katsoi, että se on julkinen politiikka Pohjois-Carolina että ne toimivat pääurakoitsijoina olla oikein lisensoitu.

ei Ole yllättävää, monet lisensoimattomia yleinen urakoitsijat kohtaavat lopussa hankkeen kanssa mahdollisuus saa palkkaa työstään (tai ei makseta heidän viimeinen piirtää) ovat vedonneet tuomioistuimeen, jotta poikkeus yleisestä säännöstä, joka perustuu erityisolosuhteet niiden tapauksessa., Tuomioistuimet ovat kuitenkin todenneet hyvin harvoja, jos lainkaan, poikkeuksia yleissääntöön. Siten elpyminen on ollut kieltää lisensoimattomia yleinen urakoitsijat, jos:

  • urakoitsija hankki elpyminen quantum meruit (vaihtoehtoinen, tasapuolinen sopimus teoria);
  • urakoitsija oli kumppanuus-ja yksi kumppaneista oli pääurakoitsija on lisenssi;
  • urakoitsija oli oyj: n ja presidentti ja ainoa osakkeenomistaja järjestetään pääurakoitsija on ajokortti; ja
  • urakoitsijan palveluksessa lisensoitu pääurakoitsijana valvoa hankkeen.,

Pohjois-Carolina hovioikeus on vielä todennut, että urakoitsija, joka tekee sopimuksen rakentaa asunnon yrittäjän oma omaisuus myyntiin toisen henkilön on oltava estetty hyödyntämistä, kuten perussääntö pätee riippumatta siitä, kuka omistaa maata, jolle asunto on rakennettu. Kuitenkin hovioikeus katsoi myös siinä tapauksessa, että:

Tämä ei merkitse tilalla, niin ehdotan, että henkilö on estynyt . . . rakentamalla mitä tahansa omalle tontilleen ja sitoutumalla myöhemmin myymään sen, mitä hän on rakentanut., Kuten ohjesäännön kieli antaa ymmärtää,. . . kielto koskee vain rakentaja, joka tekee sopimuksen toisen kanssa rakentaa minkäänlaista rakennusta ilman saada tarvittava lisenssi, riippumatta siitä, kuka omistaa maan, johon rakennus on rakennettava.

Näin ollen, jos lisenssiä myyjä-urakoitsija tekee sopimuksen, jossa ostaja myyjä rakentaa talon myyjä on maa ja sitten välittää maa-ja talon ostajalle, myyjä ei voi valvoa sopimuksen., Kuitenkin tulos tässä tilanteessa olisi todennäköisesti, että myyjä olisi vain kieltäytyä välittää talon ja maa, jos ostaja on ilmoittanut tarkoitus ei maksa mitään.,

Vaikka meidän hypoteettinen myyjä-urakoitsija suojelee itseään kieltäytymällä välittää nyt rakennettu talo vastahakoinen ostaja, se on epäselvää, jos myyjä voisi myydä rakenne vaikka myyjä pidettiin omaisuutta vähintään 12 kuukauden ajan ennen sen myymistä § 87-1(b)(2) Pohjois-Carolina Yleinen Perussääntö, koska rakennusta ei ollut tarkoitettu yksinomaan hengelle urakoitsija ja urakoitsijan perhe, yritys tai yhteisö valmistumisen jälkeen.,

Todellakin, vaikka myyjä-urakoitsija meidän hypoteettinen rakennettu talo ensin ilman mahdollisille ostajan (”spec-house”) ja, vain päätyttyä talon rakentamiseen, tehneet sopimuksen, jossa ostaja myydä maata ja talon, perustelut Pohjois-Carolina tapauksessa edellä mainittu ei silti salli myyjä toimeenpanemiseksi myyntisopimuksen ostajaa vastaan, koska myyjä-urakoitsija tarvitaan edelleen lupa. Vaikka se rakensi taloa ”omasta puolestaan”, se ei rakentanut sitä tarkoituksenaan todellisuudessa miehittää sitä urakoitsijan asuntona., Jos jälkimmäinen oli tarkoitus, 87-1 kohdan b alakohdassa luodaan poikkeus lisenssivaatimuksesta.

tuore Pohjois-Carolinan vetoomustuomioistuin antoi luvattoman urakoitsijan periä takaisin omistajalta. Tällöin hovioikeus ei keskittynyt siihen, oliko urakoitsija palkattu pystyttämään parannuksia omistajalle, vaan siihen, oliko urakoitsija ryhtynyt valvomaan muita urakoitsijoita. Muut urakoitsijat olivat tehneet sopimuksen suoraan omistajan kanssa ja toinen osapuoli oli tehnyt sopimuksen omistajan kanssa koordinoimaan työtä., Näin ollen takaisinperintää yrittänyt luvaton urakoitsija ei ollut todellisuudessa valvonut muita urakoitsijoita tai kokonaishanketta. Koska urakoitsija ei ollut mukana valvomassa yleistä työtä koko projektin, Tuomioistuin katsoi, että urakoitsija ei ollut pääurakoitsija ja, näin ollen, ei sovelleta ohjesäännön vaatimus, että urakoitsija pitää pääurakoitsija on lisenssi.,

Tämä on merkittävä poikkeaa aiempien tulkintojen perussäännön Pohjois-Carolina tuomioistuimet, joka oli keskittynyt siihen, onko urakoitsija oli tehnyt sopimuksen omistajan kanssa pystyttää parannuksia omistajan omaisuutta, ei siitä, onko urakoitsija oli käyttänyt jonkin verran valvoa projektin tai muut urakoitsijat., Tämä lausunto—kun arvioidaan, onko lisensoimattomia urakoitsija voi palauttaa—ilmestyi keskittyä ”superintend tai hallita” piikki määritelmän pääurakoitsija Jaksossa 87-1 ja unohdetaan ”sopimuksen toisen rakentaa” piikki määritelmä.

Merkittävä Noudattaminen

Kuitenkin, toipuminen ei ole kieltää lisensoimattomia pääurakoitsija jos toimeksisaaja on saavuttanut merkittäviä noudattamista lakisääteistä lupamenettelyjä., Arvioitaessa huomattavaa vaatimustenmukaisuutta on huomattava painoarvo sille, onko toimeksisaajalla ollut toimilupa sopimuksen tekohetkellä. Huomattavaa noudattaminen on löydetty, joissa urakoitsija oli lisensoitu tuolloin se tuli osaksi sopimusta, ei uusia lisenssi rakentamisen aikana hanke, toimi nopeasti korjata virheen, ja onnistui lopulta uudistaa lisenssin. Se, että pääurakoitsijalla oli aikoinaan toimilupa, ei ole merkittävää noudattamista.,

Muita Vaikutuksia, jotka Eivät Täytä Licensure Vaatimus

On olemassa muita mahdollisia riskejä lisensoimattomia pääurakoitsija pidemmälle ei saada maksettua sen työtä. Lautakunta voi pyrkiä seuraamusten täytäntöönpanoon. Nämä seuraamukset ovat sakkorangaistukset, rikollinen maksut, ja tuomioistuimen määräyksen, joka kieltää pääurakoitsijana toimii rakennusurakoitsija tulevaisuudessa., Lisensoimattomia pääurakoitsijana toimii myös riski, että jos omistaja väittää, väittävät, että pääurakoitsija työ on viallinen pääurakoitsija on lisensoimattomia tila tukee tai vahvistaa päätelmää, että työ on todellakin viallinen.

Johtopäätös

kuluttajan näkökulmasta, tekemällä sopimuksen jonkun kanssa, joka ei ole asianmukaisesti lisensoitu pääurakoitsijana on täynnä riskejä., Toisaalta, mistä lisensoimattomia pääurakoitsijan näkökulmasta, sopimalla suorittaa rakennustyöt joku, määrä on 30000 dollaria tai enemmän tarkoittaa, että, muun muassa, että urakoitsija voi päätyä esittävät, että työtä ilmaiseksi. Ymmärtää ja noudattaa Pohjois-Carolinan licensure vaatimukset ovat tärkeitä sekä kuluttajille ja ne, jotka sopimuksen heidän kanssaan rakentaa parannuksia.,

Jokainen, joka sitoutuu pystyttää Pohjois-Carolina merkitty valmistettu modulaarinen rakennus kokous North Carolina State Building Koodi on myös pääurakoitsija on lisenssi, mutta tämä artikkeli ei käsittele tätä osa licensure kysymys.

Vaikka lisensoimattomia pääurakoitsija voi ylläpitää puku sopimuksen rikkomisesta, se voi panna täytäntöön sopimuksen puolustautui, koska kuittaus, väittää väitti vastaan urakoitsija omistaja., Lisäksi tuomioistuin on katsonut, että lisensoimattomia pääurakoitsija ei estä panemasta täytäntöön alihankintana tai saada vahingonkorvausta sillä sen rikkominen vastaan lisensoimattomia alihankkija.

…
© 2021 Ward ja Smith, P. A. lisätietoja edellä kuvattuja kysymyksiä, ota yhteyttä Jason T. Strickland.

tällä artiklalla ei ole tarkoitus antaa oikeudellista neuvontaa, eikä siihen pitäisi vedota missään erityistilanteessa tai tosiseikoissa., Mitään toimia ei pidä toteuttaa tämän artiklan sisältämien tietojen perusteella ilman asianajajan neuvoja.

Olemme perustettu oikeudellinen verkosto, jolla on toimistoja Asheville, Greenville, New Bern, Raleigh, ja Wilmington, NC.