**tieto tällä sivulla on tarkoitettu vain tiedoksi, ja pitäisi ei pidetä oikeudellisia, vero -, rahoitus-tai sijoitusneuvontaa. Koska kunkin henkilön tilanne on ainutlaatuinen, pätevää ammattilaista olisi kuultava ennen taloudellisten päätösten tekemistä.,**

Paitsi jos olet säännöllisesti mukana osto ja myynti liike-omaisuuden, olet todennäköisesti tarvitsevat apua laskettaessa, kuinka paljon oman kaupallisen omaisuuden arvo on.

– lisäksi meidän laajan oppaita on Myydä Oman Kaupallinen Kiinteistö-ja liikekiinteistö Päätöskurssi Kustannukset Myyjille seuraava artikla, joka tarjoaa yksityiskohtaisen selvityksen yhteisiä lähestymistapoja arvioitaessa kaupallisen omaisuuden.,

tutkittuaan opas, sinulla on tiedot, sinun täytyy aloittaa arviointi prosessi. Voit tunnistaa yksityiskohdat, jotka haluat tehdä itse, ja ne, jotka delegoit muille.

3 Menetelmät Arvioitaessa Kaupallinen Kiinteistö

Kolme lähestymistapaa käytetään yleisesti määrittämään käypää arvoa commercial real estate:

  • tuloja menetelmä.
  • vertailumenetelmä.
  • kustannusmenetelmä.,

arvot määritetään kunkin lähestymistapoja on otettu huomioon arvioitu markkina-arvo kaupallisen omaisuuden. Mutta jokainen lähestymistapa ei saa tasa-arvoista harkintaa arviointiprosessissa. Kiinteistötyypistä ja paikallisista markkinoista riippuen yhtä menetelmää voidaan painottaa muita enemmän.,

Tässä on lyhyt yhteenveto kaikki kolme lähestymistapaa tässä oppaassa kerrotaan yksityiskohtaisesti:

  • tulot menetelmä laskee kaupallisen omaisuuden arvo vuokra tuloja kahdella tavalla: jakamalla vuotuinen brutto vuokraa rakennuksen, jonka bruttovuokra kerroin tai jakamalla nettotulos korkoprosenttina.
  • vertailumenetelmässä käytetään vertailukelpoisten kiinteistöjen tuoreita myyntihintoja rakennuksen arvioidun arvon määrittämiseen.,
  • kustannuslaskelma arvostaa kiinteistön hintaan perustuvaa liikekiinteistöä (vähemmän arvostusta) maan arvoon lisättynä.

#1 Tulo Menetelmä: Miten Laskea Kaupallisen Omaisuuden Arvo, joka Perustuu vuokratuotot

Koska tuloja menetelmä perustuu ensisijaisesti tuloja stream kaupallisia vuokra omaisuutta, lähde tulot on otettava huomioon. Tulotapa on painotettava eri tavalla erilaisten Liikekiinteistöjen osalta.,

suuri asunto monimutkainen on hyvä ehdokas tuloja menetelmä. Riski työpaikka on hajallaan useita vuokralaisia—minimoi vaihtelut vuokratuotot, vaikka taloudelliset olosuhteet muuttuvat.

ostoskeskus koostuu ankkuri tallentaa ja nauhat mall voidaan tehokkaasti arvostetaan käyttäen tuloja menetelmä—niin kauan kuin ankkuri tilaa kiinnittää ostajat muissa myymälöissä. Mutta mitä tapahtuu, jos ankkuritila istuu tyhjillään kuukausia, tai jos se houkuttelee yritystä, jonka asiakaskunta ei shoppaile muissa kaupoissa?,

enemmän ristiriidassa vuokra tulo on, sitä vähemmän luotettava tuloja menetelmä tulee silloin, kun arvioidaan arvo kaupallisen omaisuuden.

käyttäen Bruttovuokrakerrointa

mikä on Bruttovuokrakerroin tai GRM?

brutto vuokra-kerroin (GRM) lasketaan jakamalla myynti hinta (markkina-arvo) investointi omaisuutta omaisuutta on brutto vuokra kuitit.

kiinteistön bruttovuokratulojen määrittäminen on suoraviivainen prosessi., Muista vain, että laskennassa käytetty bruttovuokratulo on 100%: n vuotuiset vuokratuotot—ilman vähennyksiä kuluihin.

bruttovuokra Kerroin = Omaisuuden Arvo / Brutto vuokratuotot

Laskettaessa Omaisuuden Arvo Käyttäen GRM

Katso ylös online keskimääräinen GRM oman alueen ja rakennuksen tyyppi.,

laskea kiinteistön arvoa, vain kääntää kaava:

Omaisuuden Arvo = Brutto vuokratuotot * bruttovuokra Kerroin

Myös GRM myös auttaa sinua tarkistaa vuokra-arvon suhde oman kaupallisen omaisuuden verrattuna samanlaisia ominaisuuksia. Esimerkkinä:

omistaja kymmenen asunnon kerrostalo maksettu $1 000 000 10 000 neliön jalka rakenne hieman yli vuosi sitten. Vuoden bruttovuokratuotto oli 72 000 dollaria., Myös GRM lasketaan seuraavasti:

1.000.000 dollaria / $72,000 = 13.89 (GRM)

omistaja haluaa nyt myydä omaisuutta $1,100,000. Ostaja tarkastelee listautumista 1 prosentin säännön avulla. Nyrkkisäännön mukaan bruttokuukausivuokrien tulisi olla vähintään 1 prosentti kauppahinnasta. Potentiaalinen ostaja tekee oman nopea laskelmat:

$1,100,000 X 1% = 11000 dollaria (kuukausittain) tai $132,000 (vuosittain)

$1,100,000 / $132,000 = 8.,33 (GRM)

Vertaamalla 13.89 GRM on 8.33 GRM osoittaa ostajalle, että omaisuus on ylihintainen perustuu sen vuokratuloista.

Ennen kuin ostaja on kiinnostunut, myyjä tajuaa, että vuokraa on korotettava, tai hinta laskee, joten GRM on vähemmän kuin yhdeksän.

Käyttäen korkoprosenttina

Mikä On Arvo Hintaan?

korkoprosenttina on prosentuaalinen osuus, joka kuvastaa tuloksentekokykyä kaupallinen kiinteistöjä., Sijoituskohteiden hyväksyttäväksi ylärajaksi katsotaan yleensä 8-12 prosenttia (suurimmalla osalla markkinoista).

arvioida arvo korko:

  • Arvioida mahdollisten bruttotulot 100% käyttöasteella.
  • vähentää avointen työpaikkojen ja keräystappioiden keskiarvon.
  • vähennä kaikki rakennuskulut (kiinteät, toimivat ja varannot).

tuloksena oleva luku on nettomääräinen liiketulos (NOI)., Liikevoitto jaettuna myyntihinnalla (markkina-arvolla) vastaa pääomitusastetta.

Laskettaessa Omaisuuden Arvo Käyttäen korkoprosenttina

esimerkiksi omistajan asunnon rakennus tietää, että keskimääräinen korkki korko vastaavia kerrostaloja niiden markkinoilla on ollut noin 7% viimeisen kuuden kuukauden aikana. Niiden rakentamisesta maksettiin 40 000 dollaria edellisvuodelta., Käyttämällä kaavaa:

40 000 dollaria (nettotuotot) / 7% (arvo korko) = $571,428 (myyntihinta)

he näkevät, että heidän pitäisi arvostavat rakennus on noin $572,000 olla kilpailukykyinen vertailukelpoisia ominaisuuksia (jotka koskevat ymp: n korko).

#2 Vertailu Menetelmä: Miten Etsiä Vastaavia Kaupallisten Kiinteistöjen Markkina-Arvot

myyntihinnat vastaavat ominaisuudet painavat raskaasti missään arviointi., Tässä osiossa voit saada vinkkejä siitä, miten selvittää hinta liikekiinteistön myytiin.

Julkiset tiedot

In kaikki, mutta noin tusina valtioita, myynti hinnat kiinteistökaupoissa ovat julkista tietoa. Useimmissa lääninvirastojen verkkosivustoissa on rajoitettu online-hakutoimintoja, joten sinun täytyy käydä vastaavan läänin oikeustalolla hakemassa asiaankuuluvat asiakirjat. Mutta jos haluat verrata myyntitietoja suureen määrään ominaisuuksia, tällainen haku voi olla aikaa vievää.,

toistakymmentä ’non-disclosure’ valtiot ja jotkut maakunnat muut valtiot, ei kirjaa myynnin tiedot ovat käytettävissä julkisen tarkastelun. Ja kiinteistön myyntihinnan määrittäminen yhdessä näistä osavaltioista julkisista rekistereistä on paras arvaus.

non-disclosure todetaan, takaoven lähestymistapa kiinteistön myyntihinta on johdettu käyttämällä julkisia verotietoja. Kiinteistön arvioidun arvon voi saada maakunnan arvioijalta. Ja Tätä arvoa voidaan käyttää markkina-arvon määrittämiseen., Tällainen laskelma on kuitenkin parhaimmillaan karkea arvio, sillä maakuntien arviot eivät useinkaan vastaa nykyisiä markkina-arvoja.,

Luettelo non-disclosure valtioiden (huomaa, että jäsenvaltiot voivat muuttaa niiden asemaa aikaa):

  • Texas
  • Indiana
  • Maine
  • Kansas
  • Missouri
  • Wyoming
  • Louisiana
  • Idaho
  • Alaska
  • Montana
  • Pohjois-Dakota
  • Mississippi
  • New Mexico

Commercial Real Estate Sivustot

Tee online-tutkimus on paljon kätevämpää kuin etsivät läpi julkisista rekistereistä., Ja useita online-listalle sivustoja, näyttää hintapyynnöt tällä hetkellä saatavilla liikekiinteistö.

Officespace.com, esimerkiksi, on nopea ja helppo käyttää löytää kysymällä hinnat liikekiinteistöjen tällä hetkellä myytävänä. Mutta officespace.com ei ole hintoja äskettäin myydyille kiinteistöille. Vaikka vertailukelpoisten rakennusten kysyttyjen hintojen tunteminen voi auttaa sinua rakennuksen arvon määrittämisessä, luvut eivät ole yhtä tarkkoja kuin varsinaiset myyntiluvut.

LoopNet.com on samanlainen Officespace.com listaus sivuston. Mutta Loopnet.,Comilla on enemmän listattuja ominaisuuksia ja joitakin muita tehostettuja markkinointitietoja.

joudut maksamaan todelliset myyntiluvut kun käyttämällä sivuston kuten CoStar.com. CoStar.com emoyhtiö on LoopNet.com ja on yksi suurimmista liikekiinteistö alustoilla—annos Kanada, iso-BRITANNIA, ja yhdysvallat.

Se on myös kallein kiinteistö tiedot provider, koska heillä on valtava tietokanta, joka sisältää sekä myynti komppeja ja vuokrasopimus komppeja varten äskettäin myyty ominaisuuksia—lisäksi niiden muita palveluja.,

Uutiset Sivustot

kiinteistönvälittäjät usein lista myydä kaupalliset kiinteistöt uutisia sivustoja, kuten paikallisia sanoma-ja ammattilehdet (sekä digitaaliset ja verkossa).

esimerkiksi, jos etsit komppeja New York City, New York Times luettelot monet äskettäin myyty liikekiinteistöjä. Muualla maassa paikallisilla uutistoimistoilla voi olla tai ei ole tietoja viimeaikaisesta myynnistä.,

ammattilehdet ovat todennäköisesti esitellä vain myynti epätavallinen ominaisuuksia, jotka houkuttelevat lukijoita, kuten historiallinen omaisuutta.

Kun komppeja tarvitset voi sijaita uutissivusto, ei ole tehokas haku mekanismi löytää niitä. On suositeltavaa käyttää uutissivustoja vain täydentävänä resurssina.,

#3 Kustannus Menetelmä: Kaikkein Monimutkainen Tapa Omaisuuden Arvostus

Yhteenveto

lähtökohta taustalla hankintamenoon perustuva lähestymistapa on, että ostajat eivät viettää enemmän olemassa olevaa omaisuutta kuin se maksaisi rakentaa uusi samanlainen ominaisuus.

kustannukset menetelmä eroaa kaksi muuta yhteisiä lähestymistapoja, koska komppeja käytetään arvostettaessa rakennus, joten laskelmat eivät riipu nykyinen kiinteistömarkkinoilla trendejä. Maata kuitenkin arvostetaan comps: n avulla.,

kustannukset lähestymistapa omaisuuden arviointi on yksinkertainen käsite:

Maan Arvo + (rakennuskustannukset Uusi – Kertyneet Poistot) = Kiinteistön Arvo

Mutta laskelmat voivat olla erittäin monimutkaisia, kun rakennus on vanhempi, ja rakentaminen materiaalit eivät ole enää yleisesti käytössä. Kustannusmenetelmä tuottaa tarkimman markkina-arvon uudelle (tai lähes uudelle) rakentamiselle.,

Miten Arvo Kaupallinen Maa

yleisin tapa arvioida maan arvo on käyttämällä comparables ja äskettäin myyty paketit.

Kun data on saatavilla, maan arvo voidaan määrittää myös uudisrakentamista vastaavia arvo omaan omaisuuteen. Kustannusmenetelmällä määritetään rakennuksen arvo. Vähennetään tämä arvo hankkeen kokonaiskustannuksista maan arvon arvioimiseksi.,

Miten Määrittää Kustannukset Uusi

määrittää rakennuksen kustannukset uusi, arvioida rahan tarpeen korvata olemassa olevan rakennuksen kanssa, toinen samanlainen koko ja toiminto.

Kun materiaalit ovat samankaltaisia, tällainen laskelma on yksinkertainen. Esimerkkinä, kustannukset rakentaa uusi muurattu, neljä-kerroksinen toimistorakennus korvata kaksikymmentä vuotta vanha muurattu, neljä-kerroksinen toimistorakennus on helppo määrittää.

Mutta kun materiaalit eroavat laskenta on monimutkaista, ellei mahdotonta., Esimerkiksi 120-vuotias leikkaus-kivi rakennuksen liuskekivi katto on muunnettu toimistorakennus. Mitä se maksaisi? (Varmasti enemmän kuin mitä useimmat toimistotaloa etsivät ostajat olisivat valmiita käyttämään.)

Kun kustannuksen uuden korvaavan tai lisääntymiselle (kuten historiallinen rakennus), neljä menetelmiä käytetään:

  • Vertaileva Yksikkö Lähestymistapa. Käyttämällä kertakorvausarviota kaikista materiaaleista neliöhintana.
  • eriytetty kustannuslaskelma., Arviota on purettava hinnoittelemalla jokainen pääkomponentti, kuten kattojärjestelmä.
  • yksikkökohtainen lähestymistapa. Edelleen hajottaa arvion mukaan hinnoittelu sub-osat kunkin tärkeimpien osien, kuten terasseille ja rakenneosien katon järjestelmä.
  • määrällisen tutkimuksen lähestymistapa. Arviota on vielä purettava hinnoittelemalla jokainen rakennuksen kohde-niin kuin työtä tarjoava urakoitsija voisi tehdä.

Yleisesti ottaen, kun rakennus ei ole rakennettu yleisesti käytetty materiaaleja, kustannukset lähestymistapa on vaikea soveltaa.,

Miten Määrittää Poistot

kustannukset uusi arvo rakennuksen miinus mahdolliset vähennykset menetyksen arvo olisi yhtä suuri kuin sen arvo heikkeni.

menetyksen arvo voi tulla kolmella tavalla:

  • Fyysinen
  • Toiminnallinen
  • Ulkoinen

Fyysinen poistot on seurausta luonnollisesta kulumisesta peräisin hengelle. A-Luokan asuinrakennus voi nopeasti tulla B-Luokan rakennus, jos huolto on laiminlyöty., Mutta teoriassa, a-Luokan asuinrakennus voi jäädä A-Luokan loputtomiin, jos voimassa, uusi kunto—ja jos jatkuvasti ajan tasalla uusimpien teknologioiden.

Toiminnallinen poistot mitataan rakennuksen toiminto tulee out-of-date tai vanhentunut. Esimerkkinä, vanhassa kerrostalossa jossa ei ole hissiä ja pesula tilat sijaitsevat kellarissa on merkittävä määrä toiminnallisia poistot.

ulkoiset poistot ovat seurausta naapuruston tai paikallisen talouden epäsuotuisista olosuhteista., Esimerkiksi yrityksen pääkonttorin sulkeminen kaupungissa vaikuttaa merkittävästi läheisten toimistorakennusten ulkoisiin poistoihin.

Käyttämällä Ammatillinen Arvioija

tarkasti arvioida kaupallisen omaisuuden on monimutkainen, aikaa vievä prosessi, joka vaatii huolellista huomiota yksityiskohtiin. Mutta prosessiin liittyy myös taiteen elementti, jonka vain kokemus voi tarjota.,

tutkittuaan monia näkökohtia kaupallisen omaisuuden arviointi on esitetty tässä oppaassa, arvo palkata ammattilainen commercial real estate arvioitsijan tulisi olla ilmeistä.

keskimäärin kokoinen kaupallisen omaisuuden, odottaa maksaa jopa $5000 arviointi. Suuri rakennus voi maksaa 10 000 dollaria tai enemmän. Mutta käyttämällä ammatillinen arvioija auttaa sinua arvottamisessa omaisuutta on mahdollisuus nettoutus sinulle enemmän kuin tarpeeksi rahaa kattamaan kustannukset.,

, Kun Et Tarvitse Arviointi

Se on suositeltavaa tietää markkina-arvo oman commercial real estate omaisuutta—ei ole väliä kuinka päätät myydä sen. Mutta jos päätät myydä käteisellä kaupallisen omaisuuden ostajan sijaan perinteisesti kaupallinen välittäjä tai kiinteistönvälittäjä, sinun ei tarvitse olla niin perusteellinen arviointi, kuten on esitetty tässä oppaassa.

kuka tahansa hyvämaineinen sijoittaja voi arvioida omaisuutesi ja tehdä tarjouksen nopeasti., Mutta jos pyydät kaupallisesta kiinteistöstäsi käteistarjouksen Propertycashinilta, saamme sen tarkistukseksesi 24 tunnin kuluessa vierailustamme. Olemme koko maan kattava joukko kokeneita liikekiinteistösijoittajia. Ja kun olet tarkistanut ja hyväksynyt tarjouksemme, sinulla on käteistä omaisuutta muutaman päivän kuluessa.,

Author

Marina Vaamonde

Marina perustamassa Amerikan suurin alustan off-markkinoiden ominaisuudet, joka yhdistää motivoitunut kiinteistön myyjät ja kiinteistösijoittajat etsivät tuottoisia investointimahdollisuuksia. Hän on ollut koko uransa ajan mukana yli 250 kiinteistökaupassa. Hyödyntämällä erilaisia kiinteistöjen investointi strategioita, jotka vaihtelevat korjata ja kääntää, ostaa ja pitää, rent-to-own, omistaja rahoitus, Marina on voinut maksimoida tuotto hänen yhteistyökumppaneita ja sijoittajia.