Cuando el uso previsto de una propiedad es generar ingresos de alquileres o arrendamientos, el método de ingresos de tasación o valoración es el más comúnmente utilizado. Los ingresos netos generados por la propiedad se mide en conjunción con otros factores para calcular su valor en el mercado actual, si se vende.
no son solo los inversores en la propiedad los que están interesados en los ingresos netos generados por las operaciones., Casi siempre estarán buscando financiamiento y los prestamistas potenciales examinarán cuidadosamente los detalles de ingresos y gastos también. Querrán estar lo más seguros posible de que su inversión está protegida.
Los prestamistas quieren ver rentas de ocupación normales que excedan los gastos lo suficiente como para hacer pagos hipotecarios con un beneficio restante para los propietarios.
utilizando la tasa de capitalización (tasa de capitalización) para estimar el valor
el ingreso operativo neto de la propiedad se utiliza cuando la tasa de capitalización se emplea para valorar una propiedad de ingresos., Hay una relación inversa entre el precio de venta y la tasa de capitalización. En otras palabras, cuanto mayor sea la tasa de límite, menor será el precio de venta.
utilizando el Multiplicador de alquiler bruto para la estimación del valor
el Multiplicador de alquiler bruto o GRM utiliza los alquileres brutos de una propiedad en lugar de los ingresos netos de explotación utilizados con la tasa de capitalización.
este cálculo se puede hacer de una de dos maneras utilizando el ingreso potencial bruto (GPI) o el ingreso operativo bruto (GOI)., La estimación de valor es mucho mejor utilizando el resultado bruto de explotación porque se consideran las pérdidas por ocupación y falta de pago.
condición y gastos futuros deben ser considerados
es más subjetivo pero muy importante tener en cuenta la condición de la propiedad también. Ninguno de los métodos de valoración de ingresos considera el estado de la propiedad y los posibles grandes gastos de reparación en el futuro, por lo que deben tenerse en cuenta al llegar a una estimación final del valor.,
una propiedad existente podría haber estado operando de manera muy eficiente o podría haber problemas operativos que están deprimiendo los ingresos netos. Los alquileres pueden no ser los alquileres reales y los gastos pueden ser más altos o más bajos de lo que deberían ser.
digamos que un propietario ha estado dando concesiones de alquiler a algunos inquilinos a cambio de servicios, o tal vez los gastos de reparación y mantenimiento han sido inferiores a la norma para propiedades similares., El propietario podría haber estado cansado de lidiar con las tareas de gestión o tal vez simplemente no estaba tan preocupado por los problemas que surgen por el mal mantenimiento.
los inversores que examinan cada faceta de la operación verían una oportunidad aquí porque los números de alquiler no son reales. Ven que conseguir inquilinos en esas unidades con los alquileres actuales completos haría una diferencia significativa en la rentabilidad neta, por lo que quieren comprarla., Es posible que vean que los gastos de la propiedad no son como deberían ser y la propiedad está cayendo en mal estado, lo que los lleva a transferir la compra.
los inversores y prestamistas Sharp separarán cuidadosamente las finanzas del proyecto para asegurarse de que están trabajando con los números reales. Es sorprendente cuántas propiedades comerciales más pequeñas están mal administradas. Los alquileres son demasiado bajos, los gastos son demasiado altos, o es una combinación de ambos.,
los inversores que se detienen en los cálculos básicos de valoración sin profundizar en los alquileres y gastos a menudo pasan por las mejores ofertas o pagan de más por las propiedades.
conozca el método de ingresos
es una buena idea pasar un tiempo significativo aprendiendo el método de ingresos de la valoración si planea trabajar con clientes inversores. No quieres que tu comprador inversor o tus clientes vendedor utilicen terminología que no reconozcas o entiendas, ni que pidan cálculos que no puedas realizar.,
trabajar con Inversores puede ser bastante gratificante porque este nicho de mercado inmobiliario es bastante activo. También construirá grandes negocios repetidos, así como referencias de clientes inversores satisfechos.,