si no cumple con su préstamo hipotecario, el banco prestamista puede pasar por un proceso legal específico llamado «ejecución hipotecaria» para vender su casa y pagar la deuda pendiente. Dependiendo de la ley estatal y las circunstancias, el banco:
- presentará una demanda en la corte para ejecutar una hipoteca (una ejecución judicial), o
- seguir procedimientos específicos fuera de la corte, que se establecen en la ley estatal, para completar una ejecución hipotecaria no judicial.,
después de que el banco cumple con todos los requisitos legales para la ejecución hipotecaria, la casa se vende a un nuevo propietario en una venta pública. Con las ejecuciones hipotecarias judiciales, la venta de un sheriff se utiliza habitualmente como este último paso en el proceso de ejecución hipotecaria. El postor exitoso en la venta se convierte en el nuevo propietario de la propiedad.
¿cómo funciona una venta de Sheriff?
una venta del sheriff es generalmente una subasta, llevada a cabo por la policía local, que está abierta al público. La venta generalmente se lleva a cabo en la oficina del sheriff o en el Palacio de Justicia del condado, con frecuencia en los escalones delanteros., Algunas subastas se llevan a cabo en línea. Una vez completado, se emite una escritura del sheriff, dando el título de la casa al mejor postor, y la escritura se registra en los registros del condado.
Aviso de venta de un Sheriff
Los propietarios generalmente reciben un aviso de venta de un sheriff en el papeleo de ejecución hipotecaria o a través de un aviso de venta por correo. Además, los anuncios de ventas de ejecución hipotecaria se publican normalmente en periódicos de circulación general, por lo general de cuatro a seis semanas antes de la venta. Muchos sheriffs del condado también mantienen una lista en su oficina o en un sitio web de las propiedades que van a subastarse.,
El Banco hipotecario Es Generalmente el mejor Postor
El banco hipotecario presenta la primera puja en la subasta, que es una oferta de crédito. Con una oferta de crédito, el banco obtiene un crédito por el monto de la deuda del prestatario. El banco puede pujar el monto total de la deuda, incluidos los cargos y costos de ejecución hipotecaria, o puede pujar menos. La mayoría de las veces, el banco es el postor ganador en la venta porque nadie más intenta comprar la propiedad. Si el banco compra la propiedad en la venta y obtiene el título de la casa, la propiedad se considera «propiedad de Bienes Raíces» (REO).,
usted podría ser responsable de un juicio de deficiencia
Cuando el banco es el mejor postor en la subasta, pero puja menos que la deuda total, podría ser capaz de buscar un juicio de deficiencia contra el propietario Hipotecado. Si el banco puede o no obtener un juicio de deficiencia depende de la ley estatal.
otras partes también pueden pujar
después de que el banco haga su oferta de crédito, otra persona o entidad puede presentar una oferta más alta y ganar la subasta., Un tercero, a diferencia del banco, probablemente tendrá que poner un giro postal o cheque certificado por un porcentaje del precio de la propiedad en el momento de la venta. Este requisito varía de un lugar a otro. Si el postor ganador no paga el saldo dentro de un período de tiempo establecido, el depósito podría convertirse en no reembolsable, y la propiedad podría ser re-listada. O el comprador podría tener que pagar el monto total de la oferta ganadora en el momento de la venta. El comprador entonces obtiene la propiedad en» tal cual » condición.,
una vez más, el banco podría ser capaz de obtener un juicio de deficiencia
si un tercero es el mejor postor en la subasta, los ingresos se utilizan para pagar la deuda del prestatario. Pero si el monto de la venta no es suficiente para pagar el monto total de la deuda, el banco podría (nuevamente, si la ley estatal lo permite) obtener un fallo por deficiencia contra el propietario de la vivienda embargado.
lo que los propietarios de viviendas pueden hacer para detener la venta de un Sheriff
como propietario de vivienda, puede tomar medidas para tratar de evitar que ocurra una venta del sheriff y mantener su casa.,en su totalidad, dependiendo de sus circunstancias, así como de las leyes estatales y federales:
- impugnar la ejecución hipotecaria en la corte (verifique los documentos de ejecución hipotecaria que recibió o consulte con un abogado para averiguar la fecha límite para responder a la acción de ejecución hipotecaria)
- solicitar una modificación de préstamo u otra opción de mitigación de pérdidas (asegúrese de solicitar antes de que expire cualquier fecha límite bajo la ley estatal o la Ley federal)
- restablecer el préstamo (de nuevo, no se pierda la fecha límite establecida por la ley estatal o su contrato hipotecario)
- declararse en bancarrota, o
- pagar el monto total de la deuda hipotecaria.,
Qué sucede después de la venta del Sheriff
es posible que, dependiendo de la ley estatal, también tenga opciones por un breve período Después de la subasta. Si la ley estatal proporciona un período de canje posterior a la venta, puede recomprar la casa y conservarla. O la ley estatal podría otorgarle el derecho a vivir en la casa durante el período de redención, incluso si no ejerce su derecho a redimir. Pero si no se muda cuando termine su derecho legal a ocupar la casa, lo más probable es que lo desalojen.,
bajo circunstancias limitadas, es posible que pueda impugnar la venta del sheriff presentando una moción para anular (anular) la venta. Un tribunal puede anular la venta si puede demostrar que hubo fraude, error o irregularidad en la realización de la venta. Por ejemplo, si el banco no le envió el aviso apropiado, o si la subasta no fue anunciada adecuadamente en el periódico como se requiere, estas fallas pueden ser motivos para una objeción a la venta.,
obtener ayuda de un abogado de ejecución hipotecaria
Al igual que con cualquier situación legal, la ley tiene muchos matices y complejidades que varían de un estado a otro. Si está pasando por una ejecución hipotecaria y tiene más preguntas sobre el proceso, considere hablar con un abogado local de ejecución hipotecaria. Si desea aprender sobre diferentes alternativas a una ejecución hipotecaria, como una modificación o venta corta, un consejero de vivienda aprobado por el HUD es un excelente recurso que lo ayudará sin costo alguno.