30 de abril de 2015
Introducción
Carolina del Norte requiere que cualquier persona que contrate con otra persona o entidad para construir o hacer mejoras en cualquier edificio, carretera o servicios públicos, incluida la calificación, o que se comprometa a supervisar o administrar dichas actividades, tenga licencia como Contratista general si el trabajo cuesta 3 30,000 o más., Comprender este requisito y sus matices es una parte importante de actuar como Contratista general o contratar a alguien para que actúe como Contratista general.
¿Qué es un Contratista General, cuál es el requisito de licencia y por qué existe un requisito de licencia?
el término «Contratista general» se utiliza en dos contextos diferentes. En primer lugar, se utiliza comúnmente en un contexto de relación cuando un contratista retiene a otros contratistas para realizar aspectos específicos del trabajo requerido por el Acuerdo del contratista con otra persona o entidad («propietario»)., Los demás contratistas se denominan subcontratistas. En este contexto, el «general «en» Contratista general » se refiere a la naturaleza del Acuerdo de contratación: una parte contrata al Contratista general para que sea responsable de todo, incluida la retención de los subcontratistas adecuados. Con frecuencia, los subcontratistas realizan la mayor parte, si no la totalidad, del trabajo real requerido por el Acuerdo del contratista. Así, el trabajo del Contratista general se convierte esencialmente en coordinar a los subcontratistas y asegurar que su esfuerzo colectivo produzca la mejora que el propietario espera., La Ley de Carolina del Norte reconoce esto al incluir en la definición de «Contratista general» personas que contratan con otro para» supervisar o administrar » la construcción.
por ejemplo, si el Sr. Jones contrata con ABC Builders, Inc. Jones, y ABC Builders subcontrata con XYZ Framers, LLC para ser responsable del trabajo de encuadre en la construcción de la casa, entonces el Sr. Jones es el propietario, ABC Builders es el Contratista general, y XYZ Framers es un subcontratista en el proyecto.,
segundo, el término «Contratista general» en el contexto de licencias de Carolina del Norte (N. C. Gen.Stat. §§ 87-1, et seq.) significa cualquier persona, empresa o corporación que se compromete a construir para otra persona un edificio, carretera, servicio público o mejora, incluyendo trabajos de nivelación, donde el costo del proyecto es de 3 30,000 o más. El estatuto de licencia de Carolina del Norte requiere que cualquier persona que cumpla con esta definición tenga licencia como Contratista general con la Junta de licencias de Carolina del Norte para Contratistas Generales («Junta»)., No importa si este» Contratista general » contrata a otro contratista. Lo que importa es si el contratista está tratando directamente con el propietario de la propiedad que se está mejorando para el trabajo que cuesta 3 30,000 o más. Por lo tanto, una persona o entidad que normalmente es un «subcontratista» en un proyecto puede ser un «contratista general» a los efectos de la Ley de licencia si esa persona o entidad contrata con el propietario de la propiedad en lugar de con un contratista general con licencia.,
la obtención de una licencia de la junta generalmente requiere que el solicitante Tome y apruebe una prueba de competencia escrita, pague una tarifa y demuestre la capacidad financiera para desempeñarse como Contratista general. Hay tres niveles de licencia:
- una licencia limitada permite al titular actuar como Contratista general en proyectos con valores de hasta 5 500,000;
- una licencia intermedia permite al titular actuar como Contratista general en proyectos con valores de hasta $1,000,000; y,
- Una licencia ilimitada permite al titular actuar como Contratista general en proyectos de cualquier valor.,
dado que el estatuto de licencia requiere una licencia solo para proyectos que cuestan 3 30,000 o más, hay posiblemente un cuarto nivel que a veces se conoce como la «excepción de manitas»: para proyectos de construcción que cuestan menos de 3 30,000, no se requiere licencia.
el costo de un proyecto se calcula no solo en el momento en que el proyecto comienza, sino también durante todo el proyecto., Por lo tanto, si un contratista acepta inicialmente realizar un trabajo que cuesta 2 20,000 y más tarde, durante el curso del proyecto, acuerda hacer un trabajo adicional de 1 15,000 (generalmente de conformidad con una orden de cambio), entonces se requerirá que el contratista tenga una licencia de Contratista general ya que el costo final del proyecto es de.35,000.
aunque un contratista general normalmente puede contratar subcontratistas para realizar parte o la totalidad del trabajo, hacerlo no tiene efecto en el requisito de que el Contratista general tenga licencia. Por lo tanto, incluso si un contratista general realiza todo el trabajo (es decir,,, no contrata a ningún subcontratista distinto), el Contratista general aún debe tener la licencia adecuada con la Junta si el contrato con el propietario tiene un costo de 3 30,000 o más. La licencia debe estar en posesión de la entidad o persona que realmente celebra el contrato con el propietario.
aunque los subcontratistas pueden estar obligados a obtener ciertas licencias comerciales si actúan como electricistas, fontaneros, carpinteros, etc., no están obligados a tener una licencia de Contratista general, incluso si su subcontrato está valorado en 3 30,000 o más si están contratando con un contratista general con licencia., Los subcontratistas que tratan con un contratista general con licencia no tienen que tener la misma experiencia; la experiencia del contratista con licencia se considera suficiente. Sin embargo, si una parte que normalmente actúa como subcontratista—contratando a través de Contratistas Generales—contrata directamente con un propietario en un contrato por la cantidad de 3 30,000 o más, el subcontratista se convertirá en Contratista general para ese proyecto en particular y debe tener licencia para ello.,
una excepción importante al requisito de licencia de Contratista general es si el propietario contrata a un contratista para que actúe en una capacidad específica y limitada, como realizar trabajos puramente eléctricos, de plomería o de HVAC. Estos oficios tienen sus propios requisitos de licencia., Si el contrato es por 3 30,000 o más, pero está limitado a un comercio específico y el contratista tiene una licencia para realizar ese comercio, no se requerirá que el contratista también tenga una licencia de Contratista general, aunque técnicamente el contratista también sea un contratista general (se ha alcanzado el mínimo de 3 30,000 y el contratista está tratando directamente con el propietario).
¿Por Qué hay un requisito de licencia para contratistas generales?, La Corte Suprema de Carolina del Norte ha observado que:
el propósito del artículo 1 del Capítulo 87 de los Estatutos Generales, que prohíbe a cualquier contratista que no haya aprobado un examen y obtenido una licencia, como se estipula en el mismo, comprometerse a construir un costo de edificio o más es proteger al público de Constructores incompetentes.
(Sin cursivas en el original).,
Los efectos contractuales de no cumplir con el requisito de Licencia
en el mismo caso citado anteriormente, la Corte Suprema de Carolina del Norte sostuvo que:
cuando, haciendo caso omiso de tal estatuto de Protección, una persona sin licencia contrata con un propietario para construir un edificio que cuesta más que la suma mínima especificada en el Estatuto, no puede recuperar por el incumplimiento del propietario de ese contrato. Esto es cierto a pesar de que la ley no prohíbe expresamente tales demandas.,
por lo tanto, un contratista general sin licencia no puede presentar una reclamación por incumplimiento del contrato contra el propietario. El contrato se considera «nulo» en base al incumplimiento por parte del Contratista general de los requisitos del Estatuto de licencia. En pocas palabras, el Contratista general sin licencia no puede hacer cumplir su contrato y no puede obligar al propietario a pagar por el trabajo realizado, incluso si no hay defectos en el trabajo en sí.
Por lo tanto, si, en el ejemplo anterior, ABC Builders no tiene una licencia con la junta, pero sin embargo entra en un contrato con el Sr., Jones para construir una casa en un terreno propiedad del Sr. Jones por el precio del contrato de 1 150,000, entonces ABC Builders no puede obligar al Sr. Jones a pagar una moneda de diez centavos después de completar la construcción de la casa. Las punzadas de culpa o su brújula moral interna pueden obligar al Sr. Jones a pagar a ABC Builders, pero los tribunales de Carolina del Norte no harán nada para ayudar a ABC Builders a recuperar la suma del contrato del Sr. Jones porque el contrato se considera nulo debido a que ABC Builders no obtuvo la licencia adecuada.
Esta es una regla sorprendente y, para el Contratista general sin licencia, muy dura., Los tribunales de Carolina del Norte han observado la dureza de la regla mientras, al mismo tiempo, la aplican repetidamente, sosteniendo que es la política pública de Carolina del Norte que aquellos que actúan como contratistas generales tengan la licencia adecuada.
no es sorprendente que muchos contratistas generales sin licencia que se enfrentan al final de un proyecto con la perspectiva de no recibir pago por su trabajo (o no recibir pago en su último sorteo) hayan pedido a los tribunales que permitan una excepción a la regla general basada en las circunstancias específicas de su caso., Pero los tribunales han encontrado muy pocas excepciones a la regla general, si es que hay alguna. Así pues, se ha denegado la recuperación a Contratistas Generales sin licencia cuando:
- El contratista solicitó la recuperación en quantum meruit (una teoría alternativa del contrato equitativo);
- El contratista era una sociedad y uno de los socios poseía una licencia de Contratista general;
- El contratista era una empresa y el Presidente y el único accionista tenía una licencia de Contratista general; y,
- El contratista empleó a un contratista general con licencia para supervisar el proyecto.,
el Tribunal de Apelaciones de Carolina del Norte incluso ha sostenido que a un contratista general que contrate para construir una vivienda en la propiedad del contratista para la venta a otra persona se le debe negar la recuperación, ya que el Estatuto se aplica independientemente de quién es el propietario del terreno sobre el que se construye la vivienda. Sin embargo, el Tribunal de apelación también sostuvo en ese caso que:
esto no equivale a considerar, como parece, que una persona está impedida . . . de construir cualquier cosa en su propia propiedad y, posteriormente, comprometerse a vender lo que ha construido., Como sugiere el texto del Estatuto, el . . . la prohibición se aplica solo a un constructor que contrata con otro para construir cualquier edificio sin obtener la licencia requerida, independientemente de quién es el propietario del terreno sobre el que se va a construir el edificio.
por lo tanto, si un vendedor-contratista sin licencia celebra un contrato con un comprador para que el vendedor construya una casa en el terreno del vendedor y luego entregue el terreno y la casa al comprador, el vendedor no podrá hacer cumplir el contrato., Sin embargo, el resultado en esta situación probablemente sería que el vendedor simplemente se negaría a transmitir la casa y el terreno si el comprador ha indicado la intención de no pagar nada.,
incluso si nuestro hipotético vendedor-contratista se protege al negarse a transmitir la casa ahora construida al comprador recalcitrante, no está claro si el vendedor podría vender la estructura incluso si el vendedor mantuvo la propiedad durante al menos 12 meses antes de venderla de conformidad con la sección 87-1(b)(2) de los Estatutos Generales de Carolina del Norte porque el edificio no estaba destinado únicamente para la ocupación por el contratista y la familia, empresa o corporación del contratista después de la finalización.,
de hecho, incluso si el vendedor-contratista en nuestro hipotético construyó la casa primero sin un posible comprador (una «casa de especificaciones») y, solo después de la finalización de la construcción de la casa, celebró un contrato con un comprador para vender el terreno y la casa, el razonamiento del caso de Carolina del Norte citado anteriormente todavía no permitiría al vendedor hacer cumplir el contrato de Venta contra el comprador porque el vendedor-contratista todavía necesitaba una licencia. Mientras estaba construyendo la casa «en nombre propio», no la estaba construyendo con el propósito de realmente ocuparla como residencia del contratista., Si este último era el propósito, el artículo 87-1 (b) crea una excepción al requisito de una licencia.
un caso reciente de la Corte de Apelaciones de Carolina del Norte permitió que un contratista sin licencia se recuperara del propietario. En ese caso, el Tribunal de apelación no se centró en si el contratista había sido contratado para realizar mejoras para el propietario, sino más bien en si el contratista había participado en la supervisión de los demás contratistas. Los demás contratistas habían contratado directamente con el propietario y otra parte había contratado con el propietario para coordinar el trabajo., Así pues, el contratista sin licencia que trataba de recuperar la deuda no había supervisado realmente a los demás contratistas ni el proyecto en general. Debido a que el contratista no había participado en la supervisión de la labor general de todo el proyecto, el Tribunal sostuvo que el contratista no era un contratista general y, por lo tanto, no estaba sujeto al requisito de la Ley de que el contratista tuviera una licencia de Contratista general.,
Esta es una desviación significativa de las interpretaciones anteriores de la ley por los tribunales de Carolina del Norte que se habían centrado en si el contratista había contratado con el propietario para construir mejoras en la propiedad del propietario, no en si el contratista había ejercido un cierto grado de control sobre el proyecto u otros contratistas., Esta opinión—al evaluar si un contratista sin licencia puede recuperarse-parecía centrarse en el «superintendente o administrar» punta de la definición de Contratista general en la sección 87-1 y pasó por alto el «contrato con otro para construir» punta de la definición.
cumplimiento sustancial
sin embargo, la recuperación no se niega a un contratista general sin licencia si el contratista ha logrado un cumplimiento sustancial de los procedimientos legales para la concesión de licencias., Al evaluar el cumplimiento sustancial, se da una importancia considerable a si el contratista tenía o no Licencia en el momento en que celebró el contrato. Se ha encontrado un cumplimiento sustancial cuando el contratista tenía licencia en el momento en que firmó el contrato, no renovó la licencia durante el proyecto de construcción, actuó rápidamente para corregir el error y finalmente logró renovar su licencia. El hecho de que un contratista general en un momento en el pasado tenía una licencia no es un cumplimiento sustancial.,
otros efectos de no cumplir con el requisito de Licencia
hay otros riesgos potenciales para un contratista general sin licencia más allá de no recibir pago por su trabajo. La Junta puede tratar de hacer cumplir las sanciones. Estas sanciones incluyen sanciones monetarias, cargos penales y una orden judicial que prohíbe al Contratista general actuar como contratista en el futuro., Un contratista general sin licencia también corre el riesgo de que si un propietario afirma que el trabajo del Contratista general es defectuoso, el estado sin licencia del Contratista general apoyará o reforzará la conclusión de que el trabajo es realmente defectuoso.
conclusión
desde el punto de vista del consumidor, celebrar un contrato con alguien que no tiene la licencia adecuada como Contratista general está plagado de riesgos., Por otro lado, desde el punto de vista de un contratista general sin licencia, Aceptar realizar un trabajo de construcción para alguien por un monto de 3 30,000 o más significa que, entre otras cosas, el contratista puede terminar realizando ese trabajo de forma gratuita. Comprender y cumplir con los requisitos de licencia de Carolina del Norte es importante tanto para los consumidores como para aquellos que contratan con ellos para construir mejoras.,
cualquier persona que se comprometa a erigir un edificio modular manufacturado etiquetado de Carolina del Norte que cumpla con el código de construcción del Estado de Carolina del Norte también debe tener una licencia de Contratista general, pero este artículo no abordará este componente del problema de la licencia.
aunque el Contratista general sin licencia no puede mantener una demanda por incumplimiento del contrato, puede hacer cumplir el contrato de forma defensiva, como compensación, a las reclamaciones presentadas contra el contratista por el propietario., Además, los tribunales han sostenido que un contratista general sin licencia no tiene impedimento para ejecutar un subcontrato o recuperar daños y perjuicios por el incumplimiento del mismo contra un subcontratista sin licencia.
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© 2021 Ward and Smith, P. A. para obtener más información sobre los problemas descritos anteriormente, comuníquese con Jason T. Strickland.
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