bibliografía
Los controles de alquiler se pueden definir ampliamente como regulaciones gubernamentales que limitan la capacidad de los propietarios para establecer y aumentar los alquileres libremente en las propiedades residenciales. Los controles de alquiler a menudo coinciden con una serie de otras regulaciones relativas a las responsabilidades de los propietarios y los derechos de los inquilinos en un acuerdo de alquiler., La mayoría de los controles de alquiler son uno de dos tipos: techos de alquiler, que ponen límites estrictos a la cantidad de dinero que un propietario puede cobrar por una unidad de alquiler que se basa en la unidad en sí; y control de alquiler de arrendamiento, que es un conjunto de regulaciones que limitan las acciones que un propietario puede tomar durante la tenencia de un inquilino sentado, incluidas las limitaciones en la capacidad de los propietarios para aumentar los alquileres.
Los techos de alquiler (o controles de alquiler de primera generación) son el tipo de control de alquiler más comúnmente estudiado, pero se han vuelto bastante infrecuentes en la práctica., La mayoría de los techos de alquiler se crearon al final de la Segunda Guerra Mundial (1939-1945) para ayudar a mitigar las interrupciones esperadas en el mercado de la vivienda de alquiler debido al choque de la demanda de los veteranos que regresaban del servicio en el extranjero en la guerra. El ejemplo más conocido es en la ciudad de Nueva York, donde una serie de propiedades de alquiler todavía están controladas bajo un techo de alquiler. Los controles de alquiler de arrendamiento (también conocidos como controles de alquiler de segunda generación) son mucho más comunes en el mundo contemporáneo., La mayoría de las leyes de control de alquileres se promulgaron a raíz de la recesión económica mundial de mediados de la década de 1970 que trajo una alta inflación, y muchas fueron abolidas en las décadas de 1980 y 1990. Los controles de alquiler son típicamente un componente de una serie de políticas que fortalecen los derechos de los inquilinos en el mercado de la vivienda de alquiler., Además de limitar el monto de los aumentos de alquiler que un propietario puede imponer a un inquilino sentado, a menudo regulan o prohíben la práctica de recaudar depósitos no reembolsables, limitan la capacidad de los propietarios para desalojar a los inquilinos sentados y restringen el uso de contratos de plazo fijo.
un aspecto particular de los controles de alquiler de arrendamiento que difiere considerablemente de los límites máximos de alquiler es la disposición de» descontrol de vacantes » que la mayoría emplea. Esta disposición libera a los propietarios para fijar libremente los alquileres una vez que una unidad de alquiler queda vacante., La justificación común para el control de alquiler de arrendamiento es el cambio al propietario en el equilibrio de poder una vez que un inquilino ha tomado la ocupación en una unidad de alquiler debido al gasto para el inquilino (tanto financiero como emocional) de desocupar la unidad y mudarse a otro lugar. Como los desalojos arbitrarios están generalmente prohibidos, es necesario limitar la capacidad de los propietarios para aumentar los alquileres de los inquilinos para que no se les cobre deliberadamente el precio de la unidad para afectar el mismo resultado que un desalojo.,
Los techos de alquiler son bastante sencillos de analizar y, por lo tanto, han asegurado un lugar en casi todos los libros de texto básicos sobre economía. Los alquileres artificialmente bajos creados por estas leyes crean una demanda excesiva de apartamentos. Este exceso de demanda normalmente haría subir los precios, pero la regulación lo impide, dejando a un grupo de inquilinos potenciales incapaces de encontrar vivienda. Los que hacen vivienda segura están mejor, ya que están pagando menos de lo que lo harían en ausencia de la política. Los propietarios reciben menos de lo que recibirían en el mercado libre, lo que sirve para limitar la oferta de apartamentos., Así que hay menos unidades disponibles bajo control de alquiler que sin, y hay ganadores y perdedores entre los que quieren una vivienda al precio máximo de alquiler: los ganadores son los que son capaces de encontrar una unidad de alquiler y que pagan el alquiler deprimido, y los perdedores son los que no pueden encontrar vivienda.
Los controles de alquiler son menos fáciles de analizar. Dado que las rentas iniciales se fijan generalmente a tasas de compensación del mercado, el problema del exceso de demanda no se hace realidad., Sin embargo, como los aumentos de alquiler en los inquilinos sentados son limitados, crea una situación en la que los apartamentos son más valiosos para aquellos que pueden permanecer en ellos durante mucho tiempo, ya que obtienen el beneficio de la disminución de los alquileres reales, y estos tipos, por lo tanto, subirán los alquileres iniciales. Es probable que los que son más itinerantes encuentren que los alquileres iniciales son demasiado altos, ya que no podrán aprovechar plenamente los beneficios de la disminución de los alquileres reales. El resultado en esta situación es un tipo diferente de ganador y perdedor., Los ganadores bajo el control de alquiler de arrendamiento son aquellos que pueden permanecer en un apartamento durante mucho tiempo (tal vez mayores, personas más establecidas) y los perdedores son aquellos que necesitan mudarse con más frecuencia (tal vez más jóvenes, personas menos establecidas). Al final, los propietarios son capaces, a través de la fijación de altos alquileres iniciales, hacer lo mismo bajo el control de alquiler de arrendamiento como en un mercado No regulado y, por lo tanto, la oferta no se ve afectada.
Véase también regulación; controles salariales y de precios
bibliografía
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Niebanck, Paul L., ed. 1985. El Debate Sobre El Control De Alquileres. Chapel Hill: University of North Carolina Press.
Patrick M. Emerson