generalmente es mejor vender su casa existente antes de comprar otra, pero a veces, las condiciones del mercado son las correctas para comprar antes de vender. Otras veces, un evento inesperado forzará su mano, haciendo que levante estacas y ponga su casa en el mercado.
Los compradores de vivienda que deciden comprar antes de vender a menudo escriben contratos contingentes para comprar., La contingencia es que la casa del comprador debe vender antes de que el comprador esté obligado a completar la transacción de compra de la nueva propiedad.
los contratos contingentes suelen ser un buen negocio para un comprador y riesgosos para un vendedor. Muchas asociaciones estatales de agentes inmobiliarios han ideado documentos legales que los compradores y vendedores pueden usar para abordar situaciones contractuales contingentes y proteger los derechos de ambas partes. Para este artículo, los detalles provienen del formulario COP De La Asociación de Realtors de California., Muchos otros estados utilizan formas similares, pero tenga en cuenta que los requisitos de su propio estado pueden diferir un poco.
compra supeditada a la venta de la propiedad del comprador
El vendedor querrá conocer el estado del proceso de venta del comprador. Un vendedor podría no considerar la oferta en absoluto si la casa del comprador ni siquiera está en el mercado todavía. Esto da la impresión de que el comprador no es serio acerca de vender o comprar., Por otro lado, si el comprador casi ha vendido la casa, podría indicar que la casa del comprador (y por extensión, la casa del vendedor) está a solo unos pocos detalles técnicos de la venta oficial.
Form COP (o un documento de estado similar) dividirá el proceso de venta en dos categorías amplias, con espacio para aclarar más detalles.
la propiedad del comprador en Fideicomiso
si la propiedad del comprador está en fideicomiso, eso es una buena señal para el vendedor. Efectivamente significa que el comprador ha vendido su casa antes de comprar—simplemente no han cerrado la transacción todavía., El vendedor querrá saber el nombre de la compañía de custodia, el número de archivo de custodia y cuándo está programado el cierre del acuerdo.
la propiedad del comprador no está en Fideicomiso
si la propiedad del comprador no está en Fideicomiso, no es necesariamente una bandera roja para el vendedor, pero el comprador tendrá que aclarar dónde están en el proceso. El comprador marcará una casilla declarando si la casa ha sido puesta a la venta o no.
si la casa del comprador aún no está en la lista, eso podría ser un problema para el vendedor., Esto le dice al vendedor que el comprador simplemente está pensando en hacer un cambio, pero aún no se ha comprometido a nada.
si la casa del comprador ha sido puesta a la venta, especificarán el nombre de su corredor y el número MLS. Si usted es el comprador en esta situación, debe asegurarse de tener un corredor que represente su propiedad. El agente que representa al vendedor probablemente le aconsejará que rechace su oferta si planea vender su casa sin representación., Puede parecer irrazonable o injusto, pero no parecerá creíble para el agente del listado o para el vendedor.
fechas clave
ya sea que la propiedad del comprador esté en fideicomiso o no, el contrato contingente establecerá un cronograma con las fechas clave que el comprador debe cumplir.
El vendedor tiene derecho a emitir una Notificación al Comprador a Realizar si su actual hogar no se vende por cualquiera de las fechas se aplica a usted. El aviso exige que usted cierre, y el vendedor tiene el derecho de cancelar su acuerdo de compra si usted no puede hacerlo.,
si la propiedad está en Fideicomiso
para propiedades en fideicomiso, el comprador proporcionará la fecha de cierre programada al escribir su oferta de compra. La fecha de cierre es vital, y el vendedor esperará que el comprador cierre para esa fecha.
si la propiedad no está en Fideicomiso
para las propiedades que aún no están en fideicomiso, el contrato estipulará una fecha en la que la propiedad debe entrar en fideicomiso., A partir del 1 de junio de 2020, el formulario COP de California tiene un plazo predeterminado de 17 días después de la firma del contrato contingente, pero el comprador y el vendedor tienen la opción de acordar un plazo alternativo.
fechas alternativas
La primera sección del formulario COP de California le da al comprador y al vendedor la opción de establecer su propio cronograma. Las fechas clave establecidas aquí no tienen que coincidir con la fecha de cierre programada ni con ninguna otra línea de tiempo.,
cuando el vendedor recibe otras ofertas
parte del proceso de negociación para los contratos contingentes es si los vendedores pueden cancelar los acuerdos de compra si reciben otra oferta. El vendedor normalmente se reserva el derecho de Continuar comercializando la propiedad, independientemente de la opción que se acuerde.,
dependiendo de cómo se establezca el contrato, el vendedor puede manejar las ofertas entrantes de dos maneras:
eliminación de la contingencia de Venta
bajo esta disposición, los vendedores con una nueva oferta dan a los compradores un plazo establecido (en California, el valor predeterminado es de 72 horas) para eliminar la contingencia. Para el comprador, no significa necesariamente que deben vender su casa dentro de este tiempo, pero su acuerdo ya no dependerá de la venta de su propia propiedad., En otras palabras, al eliminar la contingencia, el comprador acepta comprar la casa ya sea que haya vendido o no su propiedad antigua. Esto podría significar encontrar los fondos para cerrar en otro lugar, por ejemplo, obteniendo un préstamo puente o liquidando otros activos.
Backup solo ofrece
Esta opción esencialmente mantiene el contrato contingente, independientemente de las ofertas de backup. El vendedor no puede expulsar al comprador del acuerdo y obligarlo a comprar Si recibe otra oferta., El vendedor está legalmente obligado a vender al comprador contingente, si logra vender su casa dentro del plazo original acordado.
el vendedor puede aceptar otras ofertas como respaldo, y si el comprador no puede vender su casa a tiempo, entonces el vendedor puede finalizar la transacción con el comprador contingente y aceptar la oferta de respaldo. Sin embargo, muy pocos vendedores aceptarán esta opción, ya que limita sus opciones para vender.
Leer el contrato cuidadosamente encima—o tener un profesional de hacerlo—si usted no está seguro sobre dónde te encuentras con este tipo de cláusula.,